海口市确定土地使用权的暂行规定

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海口市确定土地使用权的暂行规定

（1992年11月11日海口市人民政府发布）

第一条为了妥善处理在城镇土地使用权申报登记中的权属问题，根据《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地管理法》）及有关法规政策，结合本市的实际情况，制定本规定。

第二条本规定所称土地使用权是指市区、建制镇建成区、独立工矿区、部队和农、林、牧、渔场等非农业建设用地及其他企事业建设用地的土地使用权。

第三条关于单位用地使用权的确定

（一）凡一九六二年九月《农村人民公社工作条例修正草案》（下称《六十条》）公布以前，全民所有制单位、城市集体所有制单位和华侨农场使用的原农民集体所有的土地，迄今没有退给农民集体的，土地所有权属国家，土地使用权确定给土地使用单位。

（二）凡一九六二年九月《六十条》公布时起至一九八二年五月《国家建设征用土地条例》（下称《条例》）公布时止，全民所有制单位、城市集体所有制单位用地是原农民集体所有的土地，属下列情况之一的，土地所有权属国家，土地使用权确定给使用单位：

1、签订过土地转让等有关协议的；

2、经县级以上人民政府批准使用的；

3、进行过一定补偿或安置劳动力的；

4、授受农民集体馈赠的；

5、由农民集体所有制企业单位转为全民所有制的。

属上述情况以外使用的农民集体土地，由县级以上人民政府根据具体情况，或按当时规定补办征地手续，或退还农民集体。

（三）凡是一九八二年五月十四日《条例》颁发以后，使用国有土地的单位必须办理使用土地合法手续。土地管理部门根据该单位所提供的经有关职能部门核定的用地批准文件及用地红线图，给予确定土地使用权。

（四）凡依法经国家征用、划拨、或解放初期接收以及通过继承接受地上建筑物等方式合法使用国有土地的，可以依照规定确定国有土地使用权。

（五）用地单位在国有土地上兴建房屋，将房产权移交给房管部门的，土地使用权确定给房管部门。

按照协议，用地单位将部分房产移交给房管部门的，土地使用权作共用处理。

用地单位（或个人）按协议将房产委托房管部门代理经租的，土地使用权确定给原委托单位（或个人）。

解放初期没收、征收、接收敌（伪）财产和通过社会主义改造工商业者取得的土地，若经过政府批准给房管部门管理的，其使用权确定给房管部门。如其产权转移划拨给其他单位或个人使用的土地，土地使用权确定给其直接使用单位。

（六）园林部门办理征地并进行管理的绿地，土地使用权确定给园林部门。房管部门管理的居住区内绿地（包括委托园林部门管理的绿地），土地使用权确定给房管部门。

（七）在确定道路规划红线时，将某些单位或个人的用地划入规划红线内，在道路规划实施之前，该土地使用权仍属于原使用单位或个人。在规划道路批准实施时，市政管理部门必须办理用地手续，经批准后，规划红线内的土地使用权属市政管理部门。

（八）凡属于市内公共设施用地（包括道路、水沟）和无主空闲地，经张榜公布无异议，由市土地管理局登记造册、统一管理。

（九）凡是使用国有土地的单位，由于各种原因，不能提供合法的权属证明材料，应持上级主管部门的证明书到市土地管理局申请，报市政府批准，并按有关规定缴纳税费、补办用地手续后，才给予确定土地使用权。

（十）凡通过行政划拨或依法有偿出让、转让方式取得国有土地使用权的单位，未经原批准机关同意、连续两年未开发使用的土地，由市土地管理局报市政府或省政府批准，收回用地单位的土地使用权，注销土地使用证，不予确认土地使用权。

第四条用地单位实际使用土地面积超过批准发证面积的，超过部分当作非法占地处理，原则上应予清退。不能清退的，如占地情况发生在一九八六年十二月三十一日前，按现行土地使用权出让价每平方米一百元交地价款，补办用地手续后确定其土地使用权；发生在一九八七年一月一日之后，按《土地管理法》的规定处理。

第五条关于个人用地土地使用权的确定

（一）在一九六六年五月以前使用城镇国有土地，凡持可证明其房地产合法权属证明材料的，确认其土地使用权；用地者由于各种原因，不能提供合法权属证明材料的，经张榜公布未发生异议，四邻认可的，由居委会、街道办事处出具证明，给予确认房屋部分土地使用权，地产部分则按每平方米缴纳十元地价款，补办用地手续后给予登记。

（二）土地使用者凡持有解放后人民政府或其职能部门颁发的房地产证、工程报建通知书、建筑许可证或《建设用地规划许可证》，且土地使用情况现未发生变更的，给予确认土地使用权。

（三）土地使用者服从国家建设需要而搬迁，并持有有关批准文件，领取工程报建通知书、建筑许可证或《建设用地规划许可证》的，给予确认土地使用权。

（四）凡持有县级以上人民政府批准并交纳契税的房地产买卖契据或经国家公证机关公证的房屋赠与、继承、分家析产的协议书而使用土地的，确认其他土地使用权。

（五）土地使用者按照人民法院作出的有关房地产纠纷的调解文件、判决书所规定范围内使用土地的，确认其土地使用权。

（六）在清房清地时，土地使用者持有用地批准文件，并缴清用地罚款的，给予确认土地使用权。

（七）凡经市土地管理部门办理土地出让、转让合法手续而使用的土地，确认其土地使用权。

第六条土地权属有争议、使用范围界址有纠纷或房屋产权有争议的，应依法先行调处，然后确认土地使用权。在争议解决之前，暂缓确认土地使用权。

第七条凡未经依法批准而擅自买卖、私下转让、越权审批或非法侵占的土地建私房，所建房屋不违反城市规划，按不同类型地区确定每户建房用地标准。一类地区（龙昆路以东、美舍河以西、长堤大道以南、飞机场以北、海甸岛的拦海大道以南、滨海大道以北）的城市居民用地每户面积五十平方米。二类型地区（美舍河以东、龙昆路以西、滨海大道以南、海榆中线以东、工业大道以北、海甸岛大堤以北）的城市居民、农村居民宅基地每户面积八十平方米。三类型地区（工业大道以南、海港路以西、海榆中线以西）的居民、农村居民宅基地每户面积一百二十平方米。

用地户实际用地面积超过标准的，超过部分原则上应予清退，不能清退的，按如下规定罚款处理后，确认土地使用权。

（一）一九八三年五月九日以前非法占地、买地，未经有关土地管理部门批准而建私房的确权：

1．用地户属于国家干部或城镇居民，可按照琼字14号文件精神结合本市历年清房清地的实际情况处理。菜地，占地每平方米罚款四十元，买地每平方米罚款三十元；水田，占地每平方米罚款三十元，买地每平方米罚款二十五元；旱地，占地每平方米罚款二十元，买地每平方米罚款十五元；非耕地，占地每平方米罚款十五元，买地每平方米罚款十元；补办用地手续后，确认土地使用权。

2、农民私分土地建私房的，按市发33号文《关于处理违法用地乱分征地款等问题的通知》处理，按每平方米罚款十元，补办用地手续，确认土地使用权。

（二）在一九八三年五月九日至一九八六年十二月三十一日非法占地、买地未经有关土地管理部门批准建私房的，按市府55号文处理：

1、占地，按现行土地使用权出让价每平方米一百元补交地价款并处以每平方米一百元罚款后，补办用地手续，确认土地使用权。

2、买地，按当地现行土地使用权出让价每平方米一百元处以罚款，补办用地手续后，确认土地使用权。

3、以单位建公房为名征地或把单位用地安排给干部、职工个人建私房的，按现行土地使用权出让价每平方米一百元的50%（即五十元）处以罚款并补办用地手续后，确认土地使用权。

4、农民私分土地建私房，按市发33号文件处理。每平方米罚款十元，补办用地手续后，确认土地使用权。

第八条一九八七年一月一日以后单位和个人土地使用权的确定，按国家《土地管理法》及其《实施条例》的规定确认。

第九条对军用土地擅自出租、转让、非法买卖，尚未到市土地管理局办理土地变更登记手续的，暂不确定其土地使用权。经按国务院中央军委46号文《关于妥善处理军队与地方部分房地产权属问题的通知》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》和《海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定》以及《海南省调处土地纠纷确定土地权属的若干规定》的有关规定处理后，确定军用土地使用权。

第十条通过购买商品房依法取得土地使用权的单位和个人，尚未办理土地使用权转让手续的，应由商品房出售单位到市土地管理局办理土地使用权变更手续，准予登记发证，用地单位持《土地使用证》到城市规划局办理《建设用地规划许可证》和到房管部门办理房产证。

用地单位或个人将土地抵押、出租，已经改变用地性质的，必须到市土地局申报登记，才能确定土地使用权。否则，按《土地管理法》第四十七条的规定处理。

第十一条在确定土地使用权中，各用地户补交和处罚的款项由市土地管理局开据行政事业性收费专款收据收取。各种违法用地行为罚没款按有关规定上缴市财政。各用地户凭缴款单据领取《国有土地使用证》。

第十二条本规定由海口市土地管理局负责解释。

第十三条本规定自颁布之日起施行。本市过去发布的有关土地确权规定与本规定不相符的，按本规定执行。

市政府直属各单位、各区（乡、镇）人民政府：

为了贯彻实施海口市城市总体规划，加快城市的基本建设，提高城市基础设施的综合服务能力，贯彻“人民城市人民建”的方针，根据国务院和省政府的有关规定，结合我市的实际情况，特作如下规定：

一、土地使用权出让。凡政府批准出让的土地，根据不同的地段和建设项目，一律按如下标准增收城市建设增容费：

（一）、旧城区范围每亩增收五万元；其中主要道路临街面的，每亩增收十万元。

（二）、二类地区（段）范围的每亩增收二万元，其中主要道路临街面的，每亩增收五万元。

（三）、三类地区（段）范围内每亩增收一万元；其中主要道路临街面的，每亩增收二万元。

（四）、出让给工业的用地（指工厂厂房、厂区内的仓库、职工食堂，不包括生活区、职工住宅用地），维持原出让价格每亩三万元不变，免收城市建设增容费。

二、土地使用权转让

在海口市辖区内所有党、政、军、警机关、企事业单位、人民团体，申请经批准办理土地使用权有偿转让的，一律按市政府规定的标准收取转让费，并在此基础上，按如下标准增收城市建设增容费：

（一）、旧城区范围内，每亩增收六万元；其中主要道路临街面的，每亩增收十二万元。

（二）、二类地区（段）范围内，每亩增收三万元；其中主要道路临街面的，每亩增收七万元。

（三）、三类地区（段）范围内，每亩增收二万元；其中主要道路临街面的，每亩增收四万元。

以前所转让的土地，在征地时没有缴纳市政设施费的，应再补交每亩一万元市政设施费。

三、海口市城市建设开发总公司、海甸岛房地产开发公司，省房地产开发总公司、秀英土地房产开发公司，按现有的征地范围，在办理土地使用权有偿转让时，每亩增收城市建设增容费一万元。

四、土地的分类及主要道路的划定。

（一）、旧城区范围及主要道路：

龙昆路以东、美舍河以西、长堤大道以南、飞机场以北为旧城区范围。

长堤大道、滨海大道、龙华路、大同路、解放路、博爱路、中山路、文明路、新华路、和平路、得胜沙路、海秀路、海府路、义龙路、龙舌坡路为主要道路。

（二）、二类地区（段）范围及主要道路：

工业大道以北、海榆中线、海港路以东，南渡江以西、海甸岛（旧城区范围除外）属二类地区（段）。

工业大道、疏港大道、白龙路、先烈路、金盘路、南航路、滨海大道（从龙昆北路起向西全线）和规划四十米以上的道路及市政府自筹资金、集资、贷款修建的道路为主要道路。

（三）、三类地区（段）范围及主要道路：

在海口市辖区内，除去旧城区和二类地区则为三类地区。

主要道路指规划道路红线在四十米以上及其它由市政府自筹资金、集资、贷款修建的道路。

五、建设工程报建

（一）、海口地区的所有新建、扩建、改建等建筑工程，必须按城市规划要求，统一到市规划和城建部门报建。凡未经规划、城建部门批准，领取建筑许可证和工程施工通知书的工程，一律视为违章建筑。

（二）、所有经批准的在建工程（包括各开发区的在建工程），均应由建设单位按规定缴纳报建费，除国务院规定减免的工程外，其它工程一律不予减免。

六、所有城市建设增容费、报建费，均由市国土规划管理局在办理土地使用权有偿出让、转让、工程报建时统一收取，上交市财政，作为专项基金管理，集中用于城市基本建设。

专项基金的使用，必须报市政府批准后，方能列支。

七、本规定自发布之日起施行。

海口市出让国有土地使用权招标投标办法

第一章 总则

第一条为了加强本市土地管理，保证土地使用权招标出让工作的顺利进行，保护投资者的合法权益，制定本办法。

第二条海口市行政区域范围内以招标方式出让国有土地使用权的，均按本办法进行招标投标。中华人民共和国境内外的公司、企业、其他经济组织和个人，均可按本办法的规定参加投标。

第三条设立海口市国有土地使用权招标小组（以下简称招标小组），由招标小组具体主持国有土地使用权招标工作。招标小组由市土地局、规划局、城建局、合作局等职能部门的领导和由市土地局确认资格的专业人员中随机抽若干人组成。招标小组设组长一人，副组长一人，正副组长分别由市土地局局长、市规划局局长担任。

招标小组的职责：负责制订招标文件，制订并保存标底，审查投标者的资格，主持召开有关会议，进行开标、验标、评标和定标，发中标通知书。

第二章 招标

第四条国有土地使用权招标出让是在指定的期限和地点，由符合指定条件的单位或个人以书面投标形式，竟投某块土地的使用权，由招标小组进行评标择优而取。

第五条以招标方式出让国有土地使用权时，由市土地局会同有关部门根据土地利用总体规划和城市规划、用地计划及开发建设的需要，共同确定地块的位置、范围、用途、年限、规划指标，并报经市政府批准。

第六条国有土地使用权招标出让可以采取下列两种方式：

（一）公开招标，由招标小组公开发布招标通告。

（二）邀请招标，经市政府批准由招标小组向符合指定条件的单位发出招标书。

公开招标须提前三十天登报通告有关事宜。

第七条招标通告（招标书）应包括以下内容：

（一）地块位置和四至界址；

（二）土地用途和规划要求（包括特殊要求）；

（三）市政基础设施现状；

（四）投标时间、地点、期限；

（五）市政府的特定要求；

（六）地块的开发期限；

（七）投标者的资格条件；

（八）投标方法。

第八条下列招标文件由招标小组编制：

（一）招标通告（招标书）；

（二）土地使用权投标须知；

（三）土地使用权投标书；

（四）土地使用权出让条件；

（五）土地使用规则。

第三章 投标

第九条投标方法为两种：可采取明标明投；也可采取明标暗投。每次投标的方法，由招标小组根据实际情况确定。

第十条参加投标者必须在招标通告（招标书）规定的期限内，到指定的地点购买招标文件，按照招标文件的规定和要求填写好《土地使用权投标书》，做好参加投标的各项准备工作。

第十一条投标者按招标文件的规定编制好投标文件后，按规定的方法、时间、地点、期限投入标箱。投标书一经投入，不得从标箱取出修改。投标者在招标截止前如需修改内容的，可另投修改标，修改标以日期在后者为准，日期在前者作废。

第十二条投标者在递交投标文件的同时，必须按规定以本票、现金或支票缴纳保证金。投标者以本票缴纳保证金的，该本票须是能在海口市营业的银行立即兑付的现汇银行本票。

第十三条投标者用于准备投标的各项费用自行负责。

第四章 招标程序

第十四条土地使用权招标出让按如下程序进行：

（一）编制招标文件；

（二）发出招标通告（招标书）；

（三）投标者购买招标文件；

（四）招标小组解答投标者提出的问题；

（五）对投标者进行资格审核；

（六）投标者按规定缴纳保证金；

（七）投标者进行投标，将标书密封投入标箱；

（八）验标，由招标小组主持召开投标者会议，在公证人员监督下当众启封标书，验证标书是否有效，宣布各投标者的标价：

（九）评标，由招标小组在公证人员监督下，对有效标书进行评议；

（十）定标，招标小组在公证人员的监督下，宣布评标结果，确定中标者；

（十一）招标小组向中标者发中标通知书；未中标的也书面通知投标者，并在定标后十天内将保证金退还；

（十二）中标者在收到中标通知书之日起十天内到市土地局签订《土地使用权出让合同》，到期不签订合同，中标通知书即日作废，取消中标资格，其投标保证金不予退还，该地块土地使用权重新招标；

（十三）中标者按规定时间到市土地局缴纳地价款，办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》。

第十五条发出招标通告（招标书）到投标期限一般不少于十五天；投标到验标一般不超过十天，验标到定标一般不超过七天。

第十六条评标办法：招标文件规定只出标价的，以价高者中标。规定即出标价，又须提交规划设计方案并考虑企业资信及其他条件的，采取综合评分办法，由招标小组采取不记名方式对每个投标者的标书和其他条件进行综合评分，总评得分最高者中标。但经招标小组评议，认为所有的标书及其他条件均未达到预期目的，有权拒绝全部标书，重新进行招标。

第十七条招标评分办法（以100分为满分）：

（一）标价70分；

（二）规划方案、开发项目15分；

（三）投资强度、开发期限5分；

（四）投标者对本市的市政、福利、公益事业的贡献10分。

土地招标要按以上评分原则进行，但对特殊地段和规划所要求的特殊项目进行招标时，也可视具体情况适当调整评分标准，并在公布后实行。

第十八条中标者应在土地使用权出让合同生效之日起十天内缴纳地价款总额的10%作为定金，余额在六十天内付清，所付保证金和定金可抵充地价款。逾期未付清的，从滞纳之日起每日加收地价款差额1‰的滞纳金。滞纳三十天仍未付清，土地使用权出让合同自行解除，退还扣除定金外的地价款，地上自建的建筑物和附着物，限期拆除或由市土地局处置。

第五章 法律责任

第十九条投标者在参与投标活动中，以弄虚作假、行贿等非法手段取得中标的，经查证属实，招标小组有权宣布中标无效，没收其投标保证金。当事人由所在单位或者上级机关按有关规定追究责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十条招标小组成员在招标活动中收受礼物，接受贿赂、泄露秘密、徇私舞弊的，由市行政监察部门根据情节轻重给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附则

第二十一条以招标方式出让国有地使用权的，中标者如属未在海南经济特区注册登记的企业法人，中标后应立即向本市的企业登记主管部门提出申请，办理企业注册登记手续；并在定标后六十天内向市土地局提交有关文件，按所注册的企业名称办理土地使用权登记。逾期不提供企业登记文件的，取消中标资格，该地块重新招标。

第二十二条中标者需要转让土地使用权时，必须按《海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定》中第二十五条、第二十六条规定办理。

第二十三条在建设过程中有关土地管理和城市规划管理方面的事宜，按《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市规划法》的有关规定处理。

第二十四条本办法由海口市土地管理局负责解释。

第二十五条本办法自颁布之日起施行。海口市人民政府颁布的海府[1992]103号文件同时作废。