红河州物业服务收费管理实施细则

本细则自2013年6月1日起实施。

第二条本实施细则适用于本州行政区域内的物业服务收费管理。

第三条 本州新建住宅（不含别墅、商业用房）前期物

业服务收费（业主委员会成立前）实行政府指导价，各县市可结合本地实际情况，由各县市发展和改革局、住房和城乡建设局根据各县市实际情况制定补充标准，并向社会公布，同时报州发改委、州住房和城乡建设局备案。

别墅（包括独立别墅、连体别墅）、商业用房及已成立业主委员会住宅小区，物业服务收费实行市场调节价。业主和物业服务企业协商制定收费标准时可参照《红河州住宅物业服务收费政府指导价标准》（以下简称《指导价标准》）。

第四条住宅物业服务收费项目分为综合管理、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、清洁卫生、绿化养护管理等六项；每项物业服务收费分为三个等级，物业服务收费标准根据不同的服务要求、内容及设施设备配置情况，按相应服务项目和等级进行确定。

第五条物业服务项目总建筑面积在15万平方米以上（含15万平方米）的，物业服务收费标准在州发改委备案，同时报州住房和城乡建设局备案。建筑面积在15万平方米以下的，在县市发改局及住建局备案。

第六条住宅物业（不含别墅、商业用房）的前期物业服务收费标准由房地产开发单位与其所选的物业服务企业依据《指导价标准》协商确定，并到价格主管部门及住建部门备案，备案回执中列明的收费标准作为购房合同中约定的物业收费标准。备案时需提供如下资料：

（一）工商营业执照副本和物业管理企业资质证书复印件；

（二）经规划部门批准的住宅小区总平面图及车辆（机动车、非机动车）停放平面图（室内、室外或地上、地下）；

（三）物业公司与开发公司签订的前期物业服务委托合同或协议复印件一份；

（四）物业服务收费备案表一式三份。

物业服务收费标准备案审核通过后，给予备案回执。前期物业服务若提供《指导价标准》最高服务等级中未涵盖的服务内容、服务深度时，由业主与物业公司协商确定。

第七条前期物业服务收费标准应在收费地点进行公示，公示内容须载明所定等级对应的《指导价标准》中列示的收费标准、基本要求、分级服务要求的具体内容，收费标准不得超过同等级所确定的物业服务收费指导价。

第八条开发建设单位与物业买受人签订商品房买卖合同的同时，并与买受人签订前期物业服务合同。物业服务合同应当明确约定根据《指导价标准》确定等级对应的物业服务项目、内容、收费标准、计费方式及计费起始时间等相关内容。

第九条小区成立业主委员会后，提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业，物业收费标准若发生变动时可在《指导价标准》范围内拟定，并报当地价格主管部门及住建部门备案，备案时提供以下资料

（一）工商营业执照副本和物业服务企业资质证书复印件；

（二）物业服务收费备案表一式三份；

（三）业主与物业服务企业签订的物业服务委托合同复印件；

（四）成立业主大会的相关材料；

（五）物业服务企业与业主代表大会、业主委员会协商的会议纪要。

第十条住宅物业服务收费标准应按质价相符的原则，分别选择各服务项目的相应等级组合确定。物业服务收费标准为各服务项目所选等级收费标准的总和。

《指导价标准》中各项目的收费标准，由各项目物业服务成本、法定税费和利润构成。计价单位为每月每平方米建筑面积。

第十一条房屋满足交付使用条件或符合法律规定的交付使用日期生效后，无论业主是否接收房屋，其房屋的物业服务费用由业主交纳。未满足交付使用条件或不符合法律规定交付使用的房屋，物业服务费应当由开发建设单位按合同规定支付给物业服务企业。

第十二条配有电梯和二次供水等设施设备的住宅小区，其设备的维修保养及运行费用不含在物业服务收费标准中，应由业主或物业使用人另外支付，其费用按成本收取，可由物业服务企业实行代收代管。实行代收代管的物业服务企业应单独列账，专款专用，滚存使用，并定期公布收支账目，接受业主监督。

第十三条住宅小区内的公共照明、公共用水、绿化养护及物业项目配建的蓄水池、化粪池、室外雨污管网的清洗清掏费用（不含维修）已含在物业服务收费标准中，物业服务企业不得另行收费。物业服务企业对蓄水池（罐）每年至少清洗二次，清洗后的水质必须达到自来水合格标准。

第十四条物业服务区域内业主自有产权车库（位）（含地上、地下）的物业服务费，按同区域住宅物业服务收费标准收取。机动车、非机动车保管服务收费由业主与服务企业另行约定，已收取机动车停放保管服务收费的，不得重复收取车位物业服务费。

第十五条对住宅小区占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，含开发商移交业主的规划内车位。对业主共有车位的管理使用办法及收费标准应征得业主大会或业主代表大会同意，并由业主委员会与物业服务公司或委托管理单位在物业服务合同中予以明确。各地价格主管部门可根据当地情况制定政府指导价作为业主物业服务收费的指导标准。小区业主委员会未建立之前，业主共有车位实行有偿停放的收费标准可暂按价格主管部门制定的指导价的基准水平执行。业主共有车位有偿停放的所得收益扣除正常的管理服务费用，其余应用于小区公共设施维修或公共服务等方面的支出，并按物业管理的相关规定及合同约定的要求，定期向业主公布收支情况，接受业主监督。

第十六条业主、使用人对房屋进行装饰装修的，物业服务企业可以与业主、使用人或装修企业约定装修保证金的金额和用途，由业主、使用人或装修企业支付，住宅物业的装修保证金每户不得超过2000元。装修保证金在业主装修房屋时收取，不得提前收取。

装修完成后，经物业服务企业与业主检查验收，没有造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修保证金应自验收合格之日起60日内全额无息退还业主。

装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修业主应当及时修复。若装修业主不能及时修复的，可按双方约定使用保证金对装修造成损坏的部位和设施进行修复。物业共用部位、共用设施设备修复后装修保证金有剩余的，物业服务企业应在修复后60个工作日内如数退还业主；若保证金不足以支付修复费的，业主应在修复后10个工作日内补齐修复费用。物业服务企业与业主结算修复费用时，应当出示修复工（料）价单。物业服务企业与业主对修复费用有争议的，可协商解决或通过法律途径解决。

物业服务企业不得向业主或者房屋装修单位收取装修管理服务费、装修期间的电梯使用费（电梯增容费）或变相收取其他相关费用。

第十七条物业服务企业对房屋装修工人实行持证管理的，按每人每证收取10元出入证工本费。

除前款向房屋装修单位收取的装修工人出入证工本费外，物业服务企业不得擅自向进入住宅小区为业主提供配送、维修、安装、中介等服务的人员和其他来访人员收取任何费用。

第十八条装修产生的垃圾由物业服务企业统一组织清运，清运费由物业服务企业按清运成本收取。

第十九条房屋竣工交付使用后实行出入证（含IC卡等）管理服务的，应由开发建设单位按每户三张卡的数量无偿提供给业主；出入证（IC卡）需要增加或者遗失、损坏需补办的，可按证（含IC卡）工本费收取。

第二十条物业服务企业自立名目、自立标准擅自收费或只收费不服务，按《中华人民共和国价格法》等相关规定进行处罚。

各县（市、区）物价局、住建局：

附件：晋城市物业服务收费管理实施细则

晋城市物价局

晋城市住房保障和城乡建设管理局

2012年12月31日

　晋城市物业服务收费管理实施细则

第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进我市物业服务事业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《山西省物业管理条例》、《山西省物业服务收费管理实施办法》等有关规定，结合我市实际，特制定本实施细则。

第二条本细则适用于我市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、住房保障和城乡建设管理部门（以下简称“住建部门”）资质认定的物业服务企业，接受房屋开发建设单位或业主委员会（业主）委托，对住宅小区和商厦、写字楼、营业用房等非住宅提供物业服务及收取物业服务费的行为。

第三条本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对提供物业服务范围内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。

第四条根据国家规定，提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条市物价部门会同住建部门依据国家、省有关规定制定全市的物业服务收费政策，指导、协调全市的物业服务收费工作。市区范围内（含开发区）物业服务收费标准由市物价部门会同住建部门制定，监督和管理按照隶属关系进行；县（市）物价部门会同同级住建部门负责本行政区域内物业服务收费标准的制定、监督和管理。

第六条物业服务收费遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。

第七条物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

1、住宅类（住宅小区）物业服务收费实行政府指导价。由物价部门会同住建部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度。

2、商厦、写字楼、营业用房等非住宅类物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务企业按照国家、省物业服务有关规定以合同形式约定。

第八条住宅类物业服务收费等级基准价，按照优质优价的原则，由物价部门会同住建部门根据物业服务等级和服务内容等，结合我市经济发展状况、居民收入增长情况及物价水平的变化进行确定和适时做出调整。

1、未成立业主委员会的住宅小区，开发建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业提供前期物业服务时，需由住建部门进行行业指导，中标单位需在住建部门进行登记备案。前期物业服务收费标准由物价部门根据具体情况制定。

2、已成立业主委员会的住宅小区，由业主委员会与物业服务企业根据物价和住建部门制定的物业服务等级与收费标准协商确定，物业服务内容和收费标准经业主大会同意后报物价、住建部门备案。

3、住宅小区内同时有营业用房的，区分不同性质和特点执行相应的收费方式和标准。

第九条物业服务企业向物价部门申请制定物业服务费标准或备案收费标准时，应提供以下资料：

1、物业服务费标准书面申请，包括物业服务企业和物业小区概况、拟执行物业服务等级及服务内容、成本核算资料和拟执行收费标准等。

2、物业管理资质证书及管理人员资格证书、工商营业执照、税务登记证，物业服务委托合同原件及复印件，业主选择物业服务等级相关资料及意见汇总表。

3、外地物业服务企业在我市承接物业服务项目，应提供在我市住建部门登记记录。

4、已成立业主委员会的，需提供业主委员会成立的文件和证明材料，以及业主委员会（业主）对物业服务等级和收费标准的意见。

物业服务企业申请调整物业服务等级标准和收费标准时应提供：征询受影响业主同意调整物业服务等级和收费标准的意见资料、业主委员会同意调整物业服务等级的决议、调整后的物业服务等级及收费标准、计费起始时间等。

第十条业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金，且预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同以外的支出。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、物业管理人员的工资、社会保障和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备（包括电梯、二次供水、二次供暖、监控设施、景观等）的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、物业服务企业办公费用；

7、物业服务企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十二条物业服务费的收取

1、物业服务费按业主法定产权面积计收，未办理产权认证的，以物业买售合同中载明的建筑面积计算。

2、物业服务费原则上按月收取，经业主同意预收的，可按季度或年度计收。物业服务费以外的特约服务和收费由双方在合同中约定，没有合同约定的不得收费。

3、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十三条物业服务企业收取物业服务费后应提供与物业服务等级相一致的物业服务。

第十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受上述服务的最终分户使用人。

任何单位不得强制物业服务企业代收前款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。

物业服务企业接受委托代收上述费用的，必须严格执行物价部门规定的价格，不得加价、加量收费。代收手续费由委托单位支付，手续费标准由物价部门按照定价权限制定。

第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主受连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第十六条物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其它部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第十七条物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备及场地进行经营性活动的，应当在征得相关业主和业主大会同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金。具体补贴办法由物业服务企业和相关业主、业主委员会合同约定。

第十八条按照《山西省机动车停放服务收费管理实施细则》，住宅小区内规划设有专用停车场（位）的，可向车主收取车辆停放服务费，责任和义务由双方约定。车辆停放服务费标准由物价部门按照定价权限制定。

未列入住宅小区规划的停车场或在小区内道路、空地上设置停车位并收费的，必须征得业主大会同意，收费收入要单独列帐，开支范围除支付必要的管理成本和税费外，用于补充小区公共设施的日常维护，收支情况向业主公布，接受业主监督。

第十九条物业服务企业应当定期向业主公布物业服务费用收支盈余情况。

第二十条物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当按照物价部门规定，在服务区域内的显著位置、收费场所设置明码标价牌（栏），公示物业服务等级标准、服务内容以及收费项目、收费标准、12358价格举报电话等有关情况。

第二十一条物价、住建部门应依据职责加强对物业服务企业的服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等的监督。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由物价部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等予以处罚。

第二十二条本实施细则自发布之日起30日后施行，有效期五年，期满自行失效。

第一条 为促进我市物业管理行业健康发展，建立公平、合理、质价相符的物业服务收费机制，规范物业服务收费行为，根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《黑龙江省物业服务收费管理办法》，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 住宅以及与住宅配套使用的电梯、车库、地下停车位物业服务收费实行政府指导价。非住宅物业服务收费实行市场调节价。

第四条 实行政府指导价物业服务按等级收费。我市物业服务共分五个等级，分等收费标准包括物业服务等级标准和物业服务收费标准。物业服务等级标准由市房产主管部门按照国家和省有关物业等级分类标准制定，最高为五级，最低为一级（指住宅非小区）。

第五条 实行政府指导价物业服务收费标准按物业服务等级标准核定。

五级基准价为：月/平方米建筑面积0.80元；

四级基准价为：月/平方米建筑面积0.60元；

三级基准价为：月/平方米建筑面积0.40元；

二级基准价为：月/平方米建筑面积0.30元；

一级基准价为：月/平方米建筑面积0.15元；

浮动幅度为10%（详细内容见附表）。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业公司在物业服务合同中约定。

第六条 实行政府指导价的住宅小区和住宅非小区服务项目内容按《黑龙江省物业服务收费管理办法》（黑价联字〔2004〕104号）执行。

第七条 实行政府指导价的物业服务收费标准应与物业服务内容、项目对应，并按等级实行“菜单式”收费。物业公司应当在与业主签订的物业服务合同中具体约定物业服务等级、服务项目、服务内容、服务收费标准等。禁止物业服务企业扩大收费范围和提高收费标准。

第八条 新建物业服务项目的物业服务收费，由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务登记并依据本办法第五条、第六条规定拟定，在发布招标公告或协议价格15个工作日前将拟定的收费标准报市价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。

第九条 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日内，将物业服务合同提交市价格主管部门和市物业管理行政主管部门备案。

第十条 物业服务收费按房屋所有权证标明的建筑面积计算，未办理房屋所有权证的以售房合同中标明的建筑面积计费，房改售房以实际建筑面积计费。

第十一条 物业服务企业可按月/平方米、季/平方米、半年/平方米、一年/平方米 计收物业服务费，具体收费期限由双方在合同中约定，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费。

第十二条 物业服务企业应按规定实行明码标价，做到价目齐全、内容真实、标示醒目、字迹清晰，并可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域内进行公示。

物业服务收费明码标价的内容包括：物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、监督举报电话等。

实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并标示新标准开始实行的日期。

第十三条 垃圾处理费按有关文件规定执行。

第十四条 二次加压供水收费。由城市供水企业负责加压供水的，其费用应核定到供水成本当中；由物业公司负责二次加压供水，但已享受城市供水企业趸售价格的，用水缴纳的是终端水价，其费用不得核定到物业服务费用中，用水不再负担二次加压供水费用。目前（2008年），二次加压供水仍由物业公司（含房管所房屋产权单位）管理，但未享受城市供水企业趸售价格的，供水费用可核定到物业服务费中，由用水户承担。具体收费标准由市价格主管部门核定。今后，随着城市供水价格调整，二次加压供水所发生的费用应逐步理顺到城市供水成本中。

第十五条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当直接向用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用，可以向委托单位收取手续费。具体标准在双方的委托合同中约定。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

第十六条 物业服务企业应当遵守国家的法律、法规以及有关文件规定，严格履行物业服务合同，若未能履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产、安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。

第十七条 业主应当按照物业服务合同约定，按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以根据合同约定申请经济仲裁或民事诉讼。

物业服务企业未按合同约定为业主提供质价相符的物业服务的，业主有权根据合同约定申请经济仲裁或民事诉讼。

第十八条 物业服务双方应接受相关居民委员会的监督，发生物业服务纠纷时可接受居民委员会协调。

第十九条 物业服务企业违反国家、省、市物业管理法规及有关规定，未提供相应物业服务的，由物业管理行政主管部门根据国家、省、市有关规定予以处罚。构成价格违法、违规的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律规定予以处罚。

第二十条 本办法所规定的物业服务收费标准的测算是采用包干制结算形式。

第二十一条 对享受政府低保家庭的物业服务费，物业企业可根据企业实际情况，在收费标准上酌情优惠。

第二十二条 县（市）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门做好本区域内物业服务收费的监督管理工作，可参照本办法制定本县（市）物业服务收费政府指导价和服务标准，并报市物价局、房产局备案。

第二十三条 本办法由市物价局、房产局负责解释。

第二十四条 本办法自2008年4月1日起执行。