呼和浩特市物业管理实施办法

为了规范我市物业管理活动，根据国务院《物业管理条例》 等有关法律法规，结合本市实际，制定本实施办法。

本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

物业管理坚持属地化管理，实行业主自治与物业管理企业专业管理相结合的原则，新建物业、配套设施设备比较齐全的原有物业区域应当实行物业管理。

不具备物业管理条件的物业区域，须经物业所在地人民政府、原产权单位、业主三方共同筹资整治，创造条件逐步实施物业管理。部队、院校、机关企事业单位的物业应实施社会化物业管理。

呼和浩特市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门。呼和浩特市物业管理处具体负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第五条 物业所在地旗县区的物业管理部门应当按照物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定物业管理区域。划分物业管理区域坚持以下原则：

一

相对集中的居住区或者一个自然街坊应当划为一个物业管理区域;

二

基础设施、公共配套设施相关的物业应当划入一个物业管理区域;

三

便于统一整治、封闭的物业应当划入一个物业管理区域：

四

根据城市详细规划确定整合为一个居住区的应当划入一个物业管理区域;

一个物业管理区域的建筑面积不得低于3万平方米。

业主是指房屋的所有权人。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织，由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主通过业主大会制定业主公约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会、选聘或解聘物业管理企业、制定和修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，履行《物业管理条例》赋予的权利和义务，实现业主自治管理。

业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地物业管理部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。

筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

物业管理区域内业主人数较多的，可以楼、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

物业管理区域内，入住率达到50%以上或者入住率未达到50%，但物业交付使用1年以上的，应当成立业主大会，并选举产生业主委员会。

只有一个业主的，或者业主人数较少的且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主在首次业主大会会议上的投票权按照以下原则确定：

(一)住宅物业不足100平方米的，每套1票;超过100平方米的，每100平方米为1票;

(二)非住宅物业建筑面积分段累积计算：不足100平方米的，每证1票;100平方米至1000平方米的部分，每100平方米为1票;1001平方米至2000千方米的部分，每200平方米为1票;2001平方米至5000平方米的部分，每300平方米为1票;5001平方米至1万平方米的部分，每500平方米为1票;超过1万平方米的部分，每1000平方米为1票;

业主委员会是业主大会的执行机构，由首次业主大会会议选举产生，一般为3—7人，自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1—2人，向物业所在地的旗县区物业管理部门备案。

业主委员会委员的任期由业主大会自主决定，一般不超过2年，可连选连任。任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的，物业所在地的旗县区物业管理部门指导其换届选举工作。

业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用和业主委员会委员的报酬具体由业主大会议事规则规定。

业主大会、业主委员会做出的决定应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。所作决定违反法律、法规的，物业所在地的旗县区物业管理部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

建设单位应当在商品房预售前，根据国务院《物业管理条例》的有关规定，选聘具有相应资质的物业管理企业。

市物业管理行政主管部门参加开发建设项目的综合验收，未经物业管理验收的或物业管理验收不合格的，不予办理房屋权属登记手续。

业主、业主大会和建设单位应根据国务院《物业管理条例》，制定前期物业服务合同及业主临时公约，并履行各自的权利与义务。

在办理物业承接手续时，建设单位应当向物业管理企业移交有关资料。

业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。当事人因物业服务合同发生纠纷可向仲裁委员会申请仲裁或向人民法院起诉。

建设单位应当按照开发建设各类房屋总建筑面积3‰的比例，配置物业管理用房。

从事物业管理活动的企业应依照法定程序设立，具有独立的法人资格并从事物业管理业务。

物业管理企业应按照物业管理行政主管部门的规定办理物业管理企业资质证书。物业管理行政主管部门应当自收到申报之日起30日内，做出是否核发资质证书的决定。

物业管理企业实行资质年检和等级管理制度。物业管理企业应当按照核定的资质等级承揽相应的物业管理业务。未领取物业管理企业资质等级证书的，不得从事物业管理活动。

申办物业管理资质的企业，经物业所在地的旗县区物业管理部门初审，报市物业管理行政主管部门审批。

非本市物业管理企业进入本市从事物业管理活动，应当向市物业管理行政主管部门备案。

物业管理部门应当及时协调处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。协调不成的，按有关法律规定处理。

物业管理企业行使国务院《物业管理条例》中规定的权利并履行相应的义务。

物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和相关资料移交给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。

物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业承接验收手续。