怀化城区物业管理办法

第一章 总则

第一条　为规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他物业相关人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条　怀化城区物业的使用、维护、服务和管理活动，适用本办法。

第三条　市人民政府房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

鹤城区人民政府应设立相应的物业管理机构，负责辖区内物业管理活动的指导协调工作。

住房和城乡建设、规划、公安、物价、环保、公用事业、消防、工商、人防、城管执法等有关部门按照各自职责，做好与物业管理相关的工作。

第四条　鹤城区人民政府应当采取措施，推动物业服务的社会化、专业化、市场化，促进物业服务行业发展。

街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会，负责组织做好本辖区业主大会成立及业主委员会选举工作，指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

第五条　物业服务行业协会应当加强行业自律，接受行业主管部门的业务指导，制定行业行为规范，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务。

物业服务企业应当配合各级人民政府、社区居民委员会和各相关部门依法开展工作。

第二章　前期物业管理

第六条　新建物业的建设单位应当配置物业管理用房，用于客服接待、项目资料保存、工具物料存放、值班备勤、业主委员会办公等事项。物业管理用房应当在项目规划报批时明确位置和面积并在房产行政主管部门备案。

物业管理用房的所有权依法属于全体业主，应当在初始登记时记载于不动产登记簿，不颁发房屋权属证书，登记费用由开发企业负责。

第七条物业管理用房应当按照下列标准配置：

（一）建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积2‰的比例配置，最少不低于50平方米。

（二）地面以上具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋。没有配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层不得高于4层、低于1层。

第八条　建设单位在交付物业前，应当为物业管理用房、物业共用部分、共用设施设备及相关场地配置独立的供水、供电、供气等计量器具。

物业服务企业在物业管理区域内二次供水及电梯、公共照明、园林景观、消防等用水、用电、用气，按照价格管理部门规定的生活性用水、用电、用气标准缴纳费用。

第九条　住宅建设工程项目交付使用前，建设单位应当按照项目合同的约定，完成物业管理用房和供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视、邮政、消防，以及道路、园林绿化、垃圾转运、安全监控等共用设施设备及独立计量器具的配置，并在物业承接查验后，将前期物业服务合同、临时管理规约及物业查验情况报鹤城区物业管理机构和市房产行政主管部门备案。

鹤城区物业管理机构和街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会、业主代表必须参与物业承接查验工作，并签署意见作为住宅建设工程项目验收交付使用的必要条件。

第十条　建设单位应当在申请房屋预售许可证前，通过招标投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。分期开发项目的前期物业服务企业，应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级。

有下列情形之一的，经市房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业：

（一）投标人少于3人；

（二）多层物业总建筑面积少于3万平方米，或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。

第三章　业主、业主大会及业主委员会

第十一条　业主按照法律法规、管理规约和物业管理服务合同的约定，有参加物业管理活动的权利，并有合理使用物业，维护公共利益的义务。

业主在物业管理活动中享有下列权利：

（一）按照物业管理服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业管理服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照合同约定，按时足额交纳物业管理服务费；

（五）按照国家有关规定交纳物业专项维修资金；

（六）不妨碍其他业主、使用人对物业的合法使用，对毗邻物业所需的维修予以配合、协助；

（七）法律、法规规定的其他义务。

物业的合法买受人尚未办理权属登记，但已实际占有使用的，享有本办法规定的业主权利，承担相应义务。

第十二条　同一个物业管理区域内的业主共同成立一个业主大会。

符合下列条件之一的，应当成立业主大会：

（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上；

（二）首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30%以上。

业主总人数不足20人，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，可以对物业管理区域实施自行管理，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。实行自行管理的，全体业主应当通过管理规约就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担方式等事项共同作出约定。

第十三条　物业管理区域内，符合成立业主大会条件的，建设单位应当书面报告物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)。

占业主总人数10%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出成立业主大会的书面申请。

街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内，组织、指导成立业主大会筹备组。

市房产行政主管部门和鹤城区物业管理机构应当监督、指导业主大会和业主委员会工作。

第十四条　业主大会筹备组由街道办事处（乡镇人民政府）、建设单位、社区居民委员会和业主代表协商组建，由街道办事处（乡镇人民政府）代表任筹备组长。

业主大会筹备组应当按照有关规定组织召开首次业主大会会议。

建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起7日内向业主大会筹备组提供物业管理区域证明、物业专有部分面积、建筑物总面积、业主名册、配套设施设备等资料。

第十五条　业主委员会由业主大会选举产生。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将下列选举资料向市房产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案：

（一）业主大会筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议情况的报告；

（三）管理规约和业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单。

业主委员会选举情况备案后7日内，由街道办事处（乡镇人民政府）书面通报物业所在地的社区居民委员会。

前款第（二）、（三）、（四）项之一内容发生变更的，应当自变更之日起30日内另行备案。备案后业主委员会可以依程序刻制公章。

第十六条　业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第十七条　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前，将会议时间、地点、议题和议程等事项书面通知全体业主，并在物业管理区域的公示栏和其他显要位置公告公示。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见形式。

第四章　小区公共设施及公共秩序管理

第二十条　业主或者物业使用人使用物业应当遵守法律法规和管理规约的规定，禁止有下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌等违反装饰装修管理规定的行为；

（二）擅自改变房屋使用性质，占用、损坏共用部位、共用设施设备或者擅自移动房屋共用设施设备等违反房屋管理规定的行为；

（三）违章搭建建筑物、构筑物等违反规划管理规定的行为；

（四）随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；

（五）堆放剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

（六）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车道等违反消防法律法规规定的行为；

（七）赌博、利用迷信活动危害社会等违反治安管理规定的行为；

（八）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；

（九）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

业主委员会、物业服务企业发现有前款行为的，应当予以制止，并报告政府有关行政主管部门依法处理。对物业造成损坏的，由行为人恢复原状或依法赔偿。

第二十一条　任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或场地。供水、供电、供气等经营单位因维修养护等需要临时占用、挖掘道路场地的，应首先通知业主委员会和物业服务企业，并到有关部门办理相关手续后方可施工，完工后应及时恢复原状，造成损失的应予赔偿。因发生水、电、气事故，确需实施抢修的，供水、供电、供气等经营单位可先实施抢修，完工后应及时恢复原状，造成损失的应予赔偿。

第二十二条　业主、物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳棚等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观和安全。

第二十三条　物业管理区域内按照规划设置的车位、车库，应当首先满足业主的需要。已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车，但不得封闭、堵塞、占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。业主占用划定车位停车应按规定交纳场地占用费。

对车辆停放有保管要求的，由车主或者车辆使用人与物业服务企业另行签订保管合同，按照约定交纳保管服务费。

第二十四条　业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的，其获得的收益，有约定的按照约定分配；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。

业主大会决定利用共有部分进行经营的，可以委托物业服务企业代为管理，并向其支付报酬。

第二十五条　业主或物业使用人需要装饰装修房屋的，应该首先告知物业服务企业，并遵守住宅室内装饰装修管理有关规定。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主就共用部位、共用设施设备损坏赔偿和装修垃圾清运处置、装修人员管理等有关事项签订协议。

第二十六条　各有关行政主管部门应当相互配合，切实履行以下工作职责，加大对物业管理小区的执法力度：

（一）房产部门负责查处建设单位擅自采用协议方式选聘物业服务企业，擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，违反《物业管理条例》规定不移交有关资料等行为；查处物业服务企业违反《物业管理条例》规定未取得资质证书从事物业管理，聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动等行为。

（二）规划部门负责查处有关单位和个人未按照规划部门许可要求擅自进行改、扩、新建以及建设单位未按规定配足物业管理用房等行为。

（三）住房和城乡建设部门负责住宅建设工程项目交付使用前的工程质量验收把关，防止不合格的住宅建设工程项目交付使用，同时严厉查处在小区内建设施工影响建筑质量安全、破坏小区供气装备等行为。

（四）城市管理行政执法部门负责查处未取得建筑工程规划许可搭建建筑物、构筑物；在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾等物质；在小区公共部位乱摆摊点、乱停乱放车辆；未经批准擅自饲养家畜家禽等行为。

（五）公安部门负责查处小区内制造噪声干扰他人正常生活以及非法运输、储存、燃放烟花爆竹等违反治安管理行为。

（六）消防部门负责查处违反消防法律法规和物业服务企业不履行消防安全职责等行为。

（七）工商部门负责查处将住宅擅自改变为经营性用房，未取得营业执照从事经营活动的行为。

（八）环保部门负责查处在小区贮存、堆放、弃置、倾倒、排放工业污水、固体废物，城市饮食服务业的经营者排放的油烟等对小区及附近居民的居住环境造成污染，工业企业、建筑施工产生噪音污染等影响小区环境等行为。

（九）公用事业部门负责查处擅自占用小区园林绿地，擅自砍伐、移植、修剪小区园林树木，乱倒建筑垃圾及生活垃圾等行为。

（十）经信部门负责查处违反室内装饰装修管理规定、用电安全管理规定，破坏电力设施设备，盗窃电能，电工无证上岗等行为。

（十一）人防部门负责查处擅自改造、损坏小区人防工程，擅自拆除、迁移防空警报通信设施，擅自改动防空警报通信设施的部件和线路等行为。

（十二）安监部门负责查处在小区内生产、销售烟花爆竹等行为。

（十三）民政主管部门负责查处小区内违反殡葬管理规定的行为。

（十四）物价部门负责查处物业管理服务乱收费行为。

（十五）鹤城区物业管理机构负责指导参与物业小区承接查验和前期物业招投标、指导业主委员会筹备成立和改选、监督业主委员会开展工作、调解小区物业纠纷。

第五章　物业管理服务

第二十七条　物业服务企业应当向市房产行政主管部门定期报送信用、统计等相关资料，接受社区居民委员会的指导和监督。

市房产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理，建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案，推动物业管理行业提高服务水平。

第二十八条　物业管理服务实行项目经理人制度。物业管理服务项目的主要负责人为项目经理人。项目经理人应当按照有关规定取得物业经理资格证书。

第二十九条　从事物业管理服务人员应当按照有关规定取得职业资格证书。

物业服务企业应当按照有关规定选聘物业管理服务人员，加强对物业管理服务人员的培训和履职监管。

第三十条　业主大会决定聘用物业服务企业的，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务合同规定的下列内容应当提交业主大会会议表决通过，但业主大会授权业主委员会决定的除外：

（一）物业服务事项；

（二）物业服务质量及服务费用；

（三）物业管理区域内秩序维护；

（四）合同期限；

（五）违约责任。

第三十一条　物业服务主要包括下列事项：

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

（二）物业管理区域公共绿化、环境卫生的管理和维护；

（三）车辆停放管理；

（四）物业管理区域内对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

（五）物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理；

（六）物业服务档案和物业档案资料保管；

（七）业主大会及业主委员会委托的其他物业服务事项。

第三十二条　业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业收取物业服务费用不得超过物价部门规定的物业服务收费项目和收费等级标准，物价和房产部门应当对物业服务收费加强监督检查。

未出售房屋的物业服务费由建设单位缴纳。

第三十三条　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报送市房产行政主管部门备案。

第三十四条　物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理物业项目交接手续，同时妥善处理好物业服务过程中的遗留问题。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满3个月前在物业服务区域内公示，并书面告知物业服务项目所在地街道办事处（乡镇人民政府），同时必须妥善处理好物业服务过程中的遗留问题。

第三十五条　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前3个月告知对方当事人。

第三十六条　原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当向业主委员会交接下列事项：

（一）移交物业承接验收和运行管理、养护、维修资料；

（二）移交物业共用部位和公共设施清单；

（三）结清预收、应收、代收的有关费用清单；

（四）法律、法规、规章规定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。物业管理过程中的遗留问题，可通过业主委员会或街道办事处（乡镇人民政府）协调解决，协调不成的，可依法通过仲裁和诉讼途径解决。

第三十七条　建立健全物业管理联席会议制度。

有下列事项之一的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织鹤城区物业管理机构、有关部门、社区居民委员会、相关业主委员会和物业服务企业等召开物业管理联席会议共同商议：

（一）业主委员会不依法履行职责；

（二）业主委员会换届；

（三）履行物业服务合同的重大争议；

（四）物业服务企业变更交接；

（五）其他需要协调解决的物业管理事项。

第六章　物业使用和维护

第三十八条　物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及共用设施设备，不得改变使用用途。因特殊情况需要改变使用用途的，应当按照法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。

第三十九条　业主转让或者出租房屋、车库、车位等物业产权前，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将转让或者出租相关事项告知物业服务企业。

业主转让房屋、车库、车位等物业服务前，应当与物业服务企业、专业单位结清相关费用，同时办理该物业余存的房屋专项维修资金的转让更名手续。

第四十条　建设单位应当按照国家和省规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。

建设单位可以与物业服务企业签订委托合同，委托物业服务企业承担物业保修有关事项，并向物业服务企业支付相应的报酬。

第四十一条　物业保修期满后，业主专用部分的养护、维修，由业主负责；物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担。

第四十二条　物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，实行物业专项维修资金制度。住宅物业、物业管理区域内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应该按照国家有关规定交纳物业专项维修资金。专项维修资金属业主所有。

物业专项维修资金的交存、使用，应当专户存储、专款专用、所有权人决策、房产部门管理、财政部门监督。

使用专项维修资金进行房屋维修必须由具备相应资质的企业施工，以确保业主利益不受侵害。

第四十三条　物业专项维修资金的使用按照下列规定分摊：

（一）物业管理区域内的公共设施设备维修、更新、改造的费用，由全体业主按房屋的建筑面积比例共同承担；

（二）房屋共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的费用，由相关业主按房屋的建筑面积承担。

前期物业管理保质期内的维修，不得使用物业专项维修资金。物业的共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，费用由责任人承担。

第四十四条物业专项维修资金不敷使用时，由业主大会按各业主占有的物业建筑面积续筹，续筹比例和方式由业主大会决定。

第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视等专业单位应当承担分户计量表及入户端口以外的共用设施设备的维修养护责任及相关费用。专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从物业专项维修资金中列支。

专业单位应当服务到最终用户，履行与业主签订的服务合同，保证服务质量。

第四十六条　业主、物业使用人、物业服务企业以及其他单位和个人应当爱护物业管理区域内的专业设施设备。专业设施设备破损的，物业服务企业应当及时通知专业单位进行维护、更新。

第七章　法律责任

第四十七条物业管理活动中业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位违反本办法规定的，由相关行政主管部门依法给予行政处罚。

第四十八条　业主、物业使用人、物业服务企业违反物业管理服务合同，应当按合同约定承担责任。

第四十九条　业主大会、业主委员会所作出的决定违反有关法律规定的，房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第五十条　物业管理有关行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章　附则

第五十一条　业主自行管理物业的，参照本办法执行。

第五十二条　本办法自发布之日起30日后施行。 2100433B

为规范我市物业服务行业经营活动，杜绝物业服务领域违法违规现象，保障业主及相关单位的利益不受侵犯，促进物业服务市场健康发展，根据建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知、《怀化城区物业管理办法》和有关政策法规，制定我市物业服务招投标实施细则：

一、适用范围

本市行政区域内的物业服务招标投标活动及其监督管理，适用本细则，涉及到政府采购的物业项目参照本实施细则执行。

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

在投标文件截止之日投标人少于3个的；或者多层物业总建筑面积少于3万平方米；或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米；或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米的项目，经市房产管理局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

二、基本原则

鼓励提倡住宅和非住宅的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。

业主、业主大会可以通过公开招标或邀请招标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。

通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业服务招投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；

（四）重新选聘物业服务企业的物业服务项目，在物业服务合同届满或解除前60日完成。

三、管理机构

鹤城区人民政府、河西经济开发区和怀化市工业园区物业管理机构负责组织辖区内的物业服务招投标管理工作。市房产管理局负责全市物业服务招投标管理的备案工作。招投标代理机构负责组织物业招投标具体实施工作。

四、招标

（一）招标人、招标代理机构

本细则所称招标人是指提出招标项目，进行物业服务招标的物业建设单位及业主、业主大会。

招投标代理机构应当具有相应资质，才能代理本市物业招投标实施工作。

招标人选择委托招标代理机构代理招标事宜的，以随机抽取的方式确定招标代理机构。

（二）招标备案

物业服务招标分为公开招标和邀请招标。

招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书10日前，持如下资料到项目所在地物业管理机构和怀化市房产管理局备案：

1、《怀化市物业服务项目招投标备案表》；

2、招标人的营业执照正副本和企业法人代表身份证明；

3、经办人身份证明及授权委托书；

4、与物业服务有关的物业项目开发建设的政府批件（包括物业区域的建设工程规划许可证及其总平面图和国有土地使用证的复印件等）；

5、《招标公告》或《投标邀请书》；

6、招标文件；

7、属重新选聘物业服务企业的，应提供原物业服务合同；

8、招标人委托招标代理机构代理招标的，应提交招标代理委托合同；

9、法律、法规规定的其他材料。

项目所在地物业管理机构自受理申请之日起5个工作日内出具意见，市房产管理局应当自收到申请材料之日起5个工作日内对符合条件的，发出《物业服务项目招投标备案回执》。

（三）招标公告

招标人采用公开招标方式的，应当在《怀化市房产管理局政务网》、本市内相关媒体及招标小区现场发布招标公告，公告时间不少于10天。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。

招标公告及投标邀请书应当包括以下主要内容：

1、招标人的名称、地址和联系方式；

2、招标项目的名称和基本情况；

3、投标人的资格要求；

4、获取招标文件的时间、地点、方式及招标文件售价；

5、投标截止时间、开标时间及地点。

（四）投标人报名

有意向的投标人持以下证件到《招标公告》或《投标邀请书》指定地点报名：

1、企业有效营业执照正副本；

2、资质证书正副本，外市企业备案证明；

3、经办人身份证及授权委托书；

4、法定代表人身份证复印件。

以上证件查验原件，留加盖公章的A4纸复印件。

招标人查验有关资料无误后向投标人出具《投标报名回执》，不得无故拒绝投标人投标，否则，此次招标作无效处理。

（五）招标文件

招标文件应包括以下内容，：

1、招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式等，项目基本情况：包括物业名称、坐落地址、四至范围、总占地面积、总建筑面积、房屋类型、房屋幢数、套数、设施设备、各类技术参数指标、物业档案、物业总平面图、物业服务用房的配备、专项维修资金情况等；

2、物业服务方案应包括服务内容；服务标准；开发建设单位按照项目总建筑面积不低于1元/平方米的标准作为物业服务企业的前期开办费用；员工社会保险；物业服务费的年递增比例等；

3、对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

4、评标标准和评标方法；

5、招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；

招标文件发售时间不得少于5个工作日。招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；但依法必须进行招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，书面通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

五、投标

（一）投标人

投标人应当具有相应的物业服务企业资质及承担招标项目的管理能力；投标人具体资格条件和业绩要求在招标文件详细载明。

（二）投标文件

投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。投标文件包括以下主要内容：

1、投标函；

2、投标报价；包括物业服务费用收支预算方案、员工社会保险、物业服务费的年递增比例等；

3、物业服务方案；包括物业服务理念与目标、物业服务机构运作方法及管理制度目录、物业服务人员配备、物业服务分项标准与承诺等；

4、对招标文件所要求提供的其他材料。

投标人应当在招标文件要求投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当妥善保存投标文件，在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件，并向投标人出具《投标文件收件回执》，回执标明签收人和签收时间，并同时标明投标文件送达人。

投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。

投标文件有下列情况之一的，视为无效：

1、送达时未密封；

2、逾期送达；

3、未由法定代表人签署和加盖公章；

4、未能按招标文件要求编制；

5、附有招标人不能接受的条件。

六、开标、评标和中标

（一）开标

开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

开标由招标代理机构或招标人主持，邀请所有投标人参加。

开标时，由招标人和推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的代理机构进行检查并公证。经确认无误后，当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

开标过程应当书面记录，并由招标人存档备查。

（二）评标

开标过程结束后应当立即进入评标程序。评标由招标人依法组建的评标委员会负责，并遵守有关评标规则。评标委员会应由招标人代表和物业服务专业人员组成，成员为5人，其中招投人2人，物业服务方面的专家3人。

物业服务评标专家由招标代理机构一般在开标前3日内从怀化市物业服务行业专业人才库中采取随机抽取的方式确定，并在评标前予以保密。

评标委员会根据标书、现场答辩等情况进行综合评分，将评标分值进行统计，按照分值高低推荐前3名为中标候选人，并对评标结果签字确认。招标人应当将中标候选人在现场、怀化市房产网上及相应网站公示，公示期不少于5个工作日，并在公示期满后5个工作日内确定中标人。

（三）中标及备案

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

招标人应当在确定中标人之日起7日内向中标人发出《中标通知书》，同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。

持有外地物业服务企业资质的投标人中标后15日内须经我市房产管理局备案后方可参加物业管理服务。

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订物业服务合同；招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

招标人应当在签订物业服务合同后，同时向项目所在地物业管理机构和怀化市房产局提交中标备案资料和合同备案资料，其中招投标中标备案资料包括：

1、《物业服务招投标中标备案表》；

2、评标报告（含评分表）；

3、中标人的投标书；

4、中标通知书；

5、其他资料（招标委托代理合同等）。

项目所在地物业管理机构自受理申请之日起5个工作日内出具意见，市房产管理局应当自收到申请材料之日起5个工作日内对符合条件的，发出《物业服务项目中标备案回执》。

（四）投标保证金和履约保证金

招标人收取投标人投标保证金的，在与中标人签订相应的物业服务合同后5日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。

履约保证金的交存与退还，按招标文件的要求执行。

七、协议选聘备案

在投标文件截止之日投标人少于3个的或者多层物业总建筑面积少于3万平方米，或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米，采用协议方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业的，请持以下资料到房产管理局项申请：

（一）《协议选聘前期物业服务企业申请表》；

（二）申请人营业执照正副本和企业法定代表人身份证明；

（三）经办人身份证明及授权委托书；

（四）与物业服务有关的物业项目开发建设的政府批件（包括物业区域的建设工程规划许可证及其总平面图和国有土地使用证的复印件等）；

（五）拟选聘企业的营业执照正副本复印件；

（六）拟选聘企业的资质证书复印件；

（七）拟选聘企业的业绩、技术装备、财务状况和拟派出项目负责人与主要管理人员的简历、资格证书等证明材料；

（八）应当提交的其他资料。

项目所在地物业管理机构自受理申请之日起5个工作日内出具意见，市房产管理局应当自收到申请材料之日起5个工作日内对符合条件的，发出《协议选聘前期物业服务企业同意书》。

八、附则

符合招标条件而未通过招投标的方式选聘物业服务企业或未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，按国务院《物业管理条例》第五十七条规定予以处理。

招标人不得向他人透露已设的标底、已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可以影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

物业服务的招投标违法违规行为将记入我市的物业服务行业诚信档案，并作出相应的处罚。

招投标过程中的违法违规行为，依照有关法规处理。

招标人备案材料和事项发生变更的，应重新备案。备案材料不实的，招标人应承担相应的法律责任。

招投标活动结束后，招标人或者原物业服务企业应按有关规定，办理物业服务承接验收手续，移交相关物业服务资料和物业服务用房。

本实施细则由怀化市房产管理局负责解释。

本实施细则自2014年9月1日起施行。本办法未尽事宜按国家、省相关规定执行。 2100433B

怀化市鹤城区交通运输局机关行政编制7名，其中：局长1名，副局长3名，纪委书记1名，总工程师1名，行业工会主任1名，战备办主任1名（高配）；股（室）领导职数6名。 纪检（监察）机构行政编制在局机关行政编制总额内单列。后勤服务全额拨款事业编制1名。

五、其它事项核定安全监督股全额拨款事业编制2名，战备办全额拨款事业编制2名。 2100433B

怀化市鹤城区建设项目审计中心，核全额拨款事业编制5名。

主要职能：根据上级审计机关授权，对财政性资金，企业事业组织管理和使用的国有资产、国有企业和事业组织自筹资金或银行贷款、国际组织和外国政府援助资金或贷款、社会公益性资金和融资为主的基本建设项目、技术改造为主的基本建设项目、技术改造项目的招标投标、预决算和资金使用情况进行审计。