黄冈市中心城区经济适用住房上市交易办法

第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府划拨供地并提供政策优惠，限定套型面积和销售价格、按合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。包括经市政府批准、列入经济适用房建设计划、享受经济适用房优惠政策的单位集资合作建房。

本市中心城区范围内经济适用住房的上市交易及相关管理适用本办法。

第三条 市住房和城乡建设部门负责市区经济适用住房上市交易管理工作。市发改、财政、自然资源和规划、税务等部门按照职责,共同做好相关工作。

第四条 购买经济适用住房满5年的，可以上市交易，也可以在缴纳土地收益（含土地出让金）等相关价款（以下简称差价款）后，取得完全产权。起算时间按经济适用住房签订合同时间为准。

第五条 申请取得完全产权或上市交易须具备下列条件：

（一）购买经济适用住房满5年，且取得不动产权证书（含房屋所有权证、土地使用权证）；

（二）申请人为经济适用住房登记的权利人，且经其他权利人一致书面同意；

（三）为购买该套经济适用住房而按揭贷款并设定抵押的，须经抵押权人书面同意；

（四）无法规、规章及合同约定的不得受理其取得完全产权或上市交易申请的情形。

第六条 申请取得完全产权或上市交易的，按照以下程序办理：

（一）申请人到市政务服务中心住建窗口领取并填写《黄冈市区经济适用住房取得完全产权或上市交易申请审批表》，并提供以下材料：

1.不动产权证书（含房屋所有权证、土地使用权证），以及权属证书上注明的所有产权人身份证明；

2.购买经济适用房备案合同或购房款发票（含契税票据）；

3.经济适用住房上市交易的，须提供权属证书上注明的所有产权人同意上市交易的书面意见；

4.经济适用住房已抵押的须提供抵押权人出具书面同意材料；

5.法律、法规规定的其他材料。

（二）受理后，市住房和城乡建设部门应当在10个工作日内对材料进行审核。申请上市交易的，根据具体情况决定是否行使优先回购权。经审核准予上市交易，且政府不行使优先回购权的，以及申请完全产权的，签署审批意见并出具差价款《缴款通知书》。决定优先回购的，按照本办法第九条第（一）款的规定执行；经审核不符合申请条件的，驳回其申请并书面说明理由。

（三）申请人在规定期限内将补交差价款缴入市财政部门指定银行账户，凭缴款凭证到税务部门窗口缴纳契税，税务部门开具契税完税证明。

申请人未在缴款期限内一次性足额缴纳土地收益等价款并提交缴纳凭证的，视为自动放弃本次申请。

（四）申请人缴纳规定的价款后，凭市住房和城乡建设部门出具的《准予经济适用住房取得完全产权或上市交易确认书》、交易合同（取得完全产权不需提供）、税务部门出具的契税完税证明及其他必要材料，向市自然资源和规划部门申请办理划拨土地转出让土地手续（核定出让金、签订土地出让合同）后，再向不动产登记机构申请办理房屋有限产权转为完全产权变更登记或办理转移登记手续。

第七条 2007年11月19日前（含当日）购买的经济适用住房进行交易的，按照原有政策规定执行。

2007年11月19日后购买的经济适用住房取得完全产权或上市交易的，补交价款的标准为届时该套住房市场价格与原购买价格之间差价的40%，具体计算公式为：补交价款＝（届时的该套住房市场价格—该套住房原购买价格）×40%。

经济适用住房市场价格由市住房和城乡建设部门通过政府购买服务方式委托具有相应资质的评估机构评估确定，并定期向社会公布。

申请取得完全产权的，其市场价格按照申请时该套住房的市场评估价格计算；申请上市交易的，其市场价格按照申请人申报的交易价格计算，但申报的交易价格低于申请时该套住房的市场评估价格且政府不予优先回购的，按照市场评估价格计算。

第八条 购买经济适用住房不满5年，因离婚、继承等原因确需转移不动产权的，由继承人或权利人持相关资料向市住房和城乡建设部门申请，经审核符合经济适用住房申请条件的，可以办理该套住房不动产转移登记，房屋性质仍为经济适用住房，限制上市交易期限从原购买合同签订之日起计算；继承人或权利人不符合经济适用房申请条件的，按照国家、省有关规定执行。

因人民法院或仲裁机构生效法律文书等须发生房屋所有权转移的，应按本办法规定缴纳差价款并按税法相关规定缴纳契税后，再办理转移手续，但不受前款5年期限限制。

第九条 经济适用住房回购或收回，按以下方式处理：

（一）准予上市交易的经济适用住房，在同等条件下，政府可优先回购。决定予以优先回购的，市住房和城乡建设部门通知权利人签订回购合同，按照回购时市场价格扣除其应缴纳差价款后向权利人支付回购款，收回该套住房产权。

（二）购买经济适用住房不满5年，购房人因迁离本市等特殊原因确需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧、物价水平等因素进行回购。折旧率按每年1.5%确定（折旧年限以交付使用之日起计算，不足整年的，按1年计算），回购价格=经济适用住房原购买价格×（1-已交付使用年限×1.5% 购买年度至回购年度城区居民消费价格指数涨幅之和）。

（三）购房人弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，违规购买经济适用住房的，除由市住房保障部门责令限期收回，其不诚信行为将记入个人诚信档案，5年内不得再次申请保障性住房。收回价格=经济适用住房原购买价格×（1-已交付使用年限×1.5%）。

回购或收回的经济适用住房继续向符合条件困难家庭配售或配租。

第十条 补缴差价款应优先用于补缴土地出让金，补缴的土地出让金由市自然资源和规划部门按分摊土地面积评估价格的10%确定，剩余部分再上缴市财政保障房资金专户，统筹用于市区保障性住房建设、回购和运营管理。

第十一条 经济适用住房上市交易后，原申购家庭不得再购买或租赁各类保障性住房。已缴纳的住宅共用部位、共用设施设备维修资金结余部分不予退还，随房屋产权同时转移至新的房屋所有人。

第十二条 经济适用住房取得完全产权或完成回购之前，不动产登记机构应当暂停为其办理所购其他住房的权属登记手续，并及时通报市住房和城乡建设部门；任何中介机构不得代理买卖、出租该经济适用住房。

第十三条 本办法自印发之日起施行，有效期五年。具体由市住房和城乡建设部门负责解释。 2100433B

第一条为进一步规范福州市城区经济适用住房上市交易管理，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、建设部等七部委印发《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）、财政部等三部委印发《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字〔1999〕113号）以及《福州市经济适用住房管理办法》（榕政综〔2008〕181号）等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区范围内取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》的经济适用住房上市交易。

取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》时间以《房屋所有权证》或《不动产权证书》上注记的登记时间或填发时间为准。

第三条经济适用住房所有权人在按照下列规定缴交土地收益价款后，可以申请直接上市交易或者办理完全产权变更登记。

（一）2007年6月7日以前取得《房屋所有权证》的经济适用住房，取证时间在5年以上（含5年）的购房人可以申请上市交易或者办理完全产权变更登记。土地收益价款按申请缴款时经济适用住房所在地土地级别相对应的住宅基准楼面地价的10%缴交(住房建筑面积×基准楼面地价×10%)。

（二）2007年6月7日（含）以后取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》的经济适用住房，取证时间在10年以上（含10年）的，购房人可以申请上市交易或者办理完全产权变更登记。土地收益价款按经济适用住房所在地段的住宅基准楼面地价的50%缴交(住房建筑面积×基准楼面地价×50%)。具体由国土部门在受理经济适用住房购房人的相关申请后，按申请时楼面地价予以核定。

第四条部队、机关企事业单位经有权机关批准以单位名义建设后分配并取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》的经济适用住房，其上市交易应当征得建设单位的书面同意。

第五条符合本办法第二条规定条件的经济适用住房上市交易或者申请变更完全产权登记按以下程序办理：

（一）不动产所有权人持《房屋所有权证》或《不动产权证书》至不动产所在地的区级国土部门申请办理土地收益价款的缴款手续，国土部门按规定测算应缴纳的金额、出具书面核定金额标准，申请人需在取得书面核定标准后90日内向市不动产登记和交易中心缴交相应的款项，市不动产登记和交易中心代收上述款项后开具缴款凭证。

（二）申请人需在土地收益价款缴款凭证开具之日起90日内，持该凭证及相关交易材料向市不动产登记和交易中心申请办理房屋上市交易手续或者办理完全产权变更登记手续。

申请人逾期未缴交土地收益价款或缴交土地收益价款后逾期未申请办理上市交易或者完全产权变更登记手续的，需向国土部门重新申请核定应缴纳的土地收益价款。重新核定的缴款金额测算基数或标准发生变化的，申请人应根据重新核定的缴款金额缴纳或补缴款项，并由市不动产登记和交易中心开具缴纳或补缴价款凭证；重新核定的缴款金额测算基数或标准未发生变化的，由国土部门出具确认函。

第六条市不动产登记和交易中心应建立已上市交易和已变更为完全产权的经济适用住房统计制度，每季度向市住房保障和房产管理局报备相关统计数据。

第七条长乐区范围内的经济适用住房上市交易，可参照本办法施行。

第八条本办法自公布之日起施行。原《福州市城区经济适用住房上市交易办法》（榕政综〔2010〕141号）同时废止。

《荆州市城区已购经济适用住房上市交易管理办法》（以下简称《办法》）已经市政府常务会审议同意发文并于2015年3月23日正式施行。该《办法》的出台实施意味着我市符合条件的经济适用住房将可以上市交易，对规范经济适用住房上市交易意义重大。近日，市政府法制办联合市房产管理局对《办法》作如下解读。

一、《办法》出台的背景是什么

根据住建部相关文件精神，我市2011年出台了《荆州市城区经济适用住房管理办法》（市政府令第86号），对已购经济适用住房的建设管理、申购条件、价格和销售管理等方面作了具体规定，并对上市交易和售后管理作了原则规定。因我市部分经济适用住房已达到上市年限，且实际中存在上市交易的需求，因此，《办法》的出台旨在明确经济适用住房上市交易的条件、程序及补缴土地出让价款等内容，进一步规范经济适用住房上市交易行为。

二、制定《办法》的依据有哪些

《办法》的主要法律依据：《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部令第69号）、《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）、《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保〔2010〕59号）及其他相关政策规定。

三、已购经济适用住房的范围有哪些？我市城区经济适用住房的建设情况如何？

按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部令第69号）规定，《办法》将已购经济适用住房的概念界定为：权利人已拥有房屋产权权属，由政府提供优惠政策，面向符合条件的低收入困难家庭销售，限定套型面积和销售价格，具有保障性质的政策性住房。包括经市政府批准，列入经济适用住房建设投资计划，享受经济适用住房优惠政策的单位集资合作建房和安居工程住房。

根据市住房保障管理机构提供的数据，目前我市城区经济适用房的基本情况为：1995年至2012年，规划建设经济适用住房项目16个，已建成并销售经济适用住房4877套（含企业定向销售）。其中2007年11月19日以前建成项目5个，经济适用住房2341套；2007年11月19日及以后建成经济适用住房2536套。至2015年，达到5年限售期限的经济适用住房共计3599套。

四、经济适用住房上市交易需要达到哪些条件？具体存在哪些交易情形

经济适用住房上市交易必须同时满足两个条件：一是购买经济适用住房满5年；二是必须取得完全产权。在实际操作中，存在原购房人购买经济适用住房不满5年，但因离婚或者死亡等原因需处置经济适用住房，或者因法院判决需抵押经济适用住房等特殊情形，因此，在“上市交易”概念界定上，不局限于买卖行为。《办法》所称经济适用住房上市交易，包括通过出售、继承、赠与等方式处分房屋产权的行为。

五、经济适用住房上市交易的程序是如何规定的

按照住建部文件规定，经济适用住房上市交易时，住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。《办法》对经济适用住房上市交易程序予以规范，规定上市交易分五个程序办理：一是提出申请，由权利人向城镇住房保障管理机构提出经济适用住房上市交易提出，并提交相关证明资料。二是受理审核，由住房保障机构在规定时间内对房屋上市交易资格进行审核。三是交纳价款，权利人凭住房保障机构的审核同意意见，到国土部门交纳土地收益等价款，领取交纳凭证。四是确认上市，住房保障机构核实交纳凭证，出具准予上市交易确认函。五是转移登记，权利人和受让人凭上市交易确认函、房屋性质变更登记等相关资料，到不动产登记机构办理房屋所有权、土地使用权性质变更及转移登记手续。

六、缴纳土地出让收益的差价及比例标准如何确定

一是时间衔接问题。按照2007年住建部的文件规定，2007年11月19日以后建成的经济适用住房上市交易价款的计算方式，应“按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款”。因此，我市经济适用住房上市交易实行新老政策衔接，以2007年11月19日为时间节点。即2007年11月19日（含）前销售的经济适用住房，其上市交易仍按我市原有政策规定执行；2007年11月19日后销售的经济适用住房，其上市交易按照税务部门核定的计税价格与经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。

二是价格确定问题。在实际操作中，存在买卖双方故意降低成交价格以少交土地收益等情况，因此，考虑到我市税收征管系统运行良好，在落实“届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款”时，《办法》规定“同地段普通商品住房”价格以地税部门核定的计税价格为准。

三是比例确定问题。住建部文件将补缴土地收益的“一定比例”的确定权赋予给了地方政府。《办法》出台前，市政府法制办会同市房产管理部门进行了充分调研，对省内外地市的具体缴费比例进行了对比，并征求了相对人代表意见。考虑到经济适用住房属于住房困难家庭的过渡性住房，为确保比例确定的公平性和合理性，《办法》最终明确规定：2007年11月19日后销售的经济适用住房，按照税务部门核定的计税价格与经济适用住房差价的70%交纳土地收益等价款。

七、几种特殊情形的房屋性质定位

因继承、赠与等特殊原因转让经济适用住房时，房屋性质主要以受让人是否符合经济适用住房购买条件进行分类，表现为为“内循环”和“外循环”两种：一是受让方家庭符合经济适用住房购房条件的，办理房屋所有权转移登记手续时，暂不交纳土地收益等价款，房屋性质仍为经济适用住房；二是受让方家庭不符合经济适用住房政策条件的，必须按规定程序缴纳出让收益等价款 。

经市政府第13次常务会议讨论通过，现予发布施行。

第一条　为规范已购公有住房和经济适用住房上市交易行为，推动住房商品化、社会化进程，根据国家和省有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本办法所称已购公有住房和经济适用住房上市交易，是指城镇居民按房改政策已购买的公有住房和按政府指导价购买的经济适用住房依照本办法转让、出租、抵押。

本办法所称经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。

第三条　凡在本市行政区域内，已购公有住房和经济适用住房上市交易的，均适用本办法。

第四条　市、县人民政府房产管理部门主管本行政区域内已购公有住房和经济适用住房上市交易管理工作。

区房产管理部门负责市房产管理部门委托的已购公有住房和经济适用住房上市交易管理工作。

第五条　符合下列条件之一的已购公有住房和经济适用住房可以上市交易：

（一）职工以标准价购买的公有住房住满五年的；

（二）职工以成本价购买的公有住房；

（三）职工1993年按政府有关政策规定购买的公有住房、以标准价购买的公有住房未满五年的，已按《淄博市职工购房由部分产权向全部产权过渡办法》过渡为成本价的；

（四）按政府指导价购买的经济适用住房。

第六条　符合本办法第五条规定的房屋所有权人，应当持房屋所有权证，到土地管理部门办理国有土地使用手续，土地管理部门应当在15日内颁发国有土地使用证，如遇特殊情况可延长至30日。

第七条　已购公有住房和经济适用住房有下列情况之一的，不得上市交易：

（一）未取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的；

（二）已列入拆迁公告范围且户籍已被冻结的；

（三）擅自改变房屋使用性质的；

（四）对住房制度改革中违法、违纪行为未进行处理的；

（五）国家、省、市规定其他不得上市交易的。

第八条　已购公有住房和经济适用住房上市交易，当事人应当向房产管理部门提出申请，并提交下列材料：

（一）职工已购公有住房或经济适用住房上市交易申请表；

（二）《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；

（三）已购公有住房或经济适用住房上市交易合同；

（四）身份证或者其他有效身份证件；

（五）同住成年人同意上市交易的书面意见。

已购公有住房上市转让时，由房产交易管理部门书面通知原产权单位。原产权单位在接到通知之日起15日内出具是否按市场价格购买的书面意见，在规定的时间内未出具书面意见的，视为放弃优先购买权。

第九条　房产管理部门对已购公有住房或经济适用住房上市交易申请进行审核，并自收到申请之日起15日内作出是否准予上市交易的书面答复。

第十条　经房产管理部门审核，准予上市交易的，当事人应当向房产管理部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向土地管理部门办理土地使用权变更手续。

第十一条　已购公有住房和经济适用住房上市交易应当按下列规定免征或缴纳有关税费：

（一）购买并居住超过一年的已购公有住房和经济适用住房，销售时免征营业税、城市维护建设税和教育费附加；购买后居住不足一年的，销售时按销售价减去购入原价后的差额计征营业税、城市维护建设税和教育费附加。已购公有住房和经济适用住房转让时，暂免征收土地增值税，契税暂减半征收；

（二）已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10%缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。土地出让金按规定全额上交同级财政；相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房原产权属行政机关的全额上交同级财政；属事业单位的50%上交同级财政，50%返还事业单位；属企业的，全额返还企业；

（三）已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其交易服务费按成交价的0．4%收取，由买卖双方分担；赠予他人的，其交易服务费按评估价的0．4%收取，由受赠予人负担；出租或抵押的，其交易服务费标准按租金收入或抵押房产评估价的0．3%收取，由出租人或抵押人负担。

第十二条　上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按已购住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，上交同级财政，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和单位住房基金管理，专项用于住房补贴。

第十三条　已购公有住房和经济适用住房超过住房面积标准部分，已按市场价购买的，上市出售时该超标部分免缴国有土地出让金或相当于土地出让金的价款。

第十四条　已购公有住房和经济适用住房上市交易，当事人应如实申报成交价格，不得隐报瞒报。如实申报成交价格的，按成交价格征收有关税费；当事人申报的合同成交价格明显低于市场价格的，应到具有房、地产评估资质的房、地产评估机构进行评估，并按评估价格征收有关税费。

第十五条　以房改成本价购买或已过渡为成本价的公有住房和经济适用住房上市交易后，其收益在依法缴纳各项税费后全部归职工个人所有。

第十六条　以房改标准价购买的公有住房上市交易后，其收益扣除各种应交税费后与购房时的标准价（不扣除购房时的各种折扣）之差，即增值部分，按产权比例分成。

以标准价购买的公有住房，若购房时超标部分已按市场价购买，超标部分的增值全部归购房职工个人所有。

第十七条　已购公有住房上市转让后，原提取的住房维修基金转移到新房主名下，其利息长期用于该住房公用部位的维修。本办法实施后，单位出售公有住房时，统一按实际售房款的25%提取住房维修基金。

第十八条　已购公有住房和经济适用住房上市交易后，原产权人及其配偶不得购买经济适用房、安居房等享受政府优惠政策的住房，不得参加集资、合作建房。

第十九条　违反本办法规定的，由房产、土地等行政管理部门依法予以处罚。

第二十条　房产、土地等行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，依法给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十一条　本办法自发布之日起施行。