淮安市住宅电梯安全条例

立法历程

2020年4月29日，淮安市司法局发布公告，将《淮安市住宅电梯安全条例（草案）》（征求意见稿）予以公布，公开征求意见。

2020年6月2日，淮安市司法局公开征求意见结果反馈，在征求意见期间，共收到5条意见建议。经研究，采纳了其中1条意见，其余4条意见未予采纳。采纳的意见为市铁塔公司提出的，将征求意见稿第十条第四项修改为“在建设项目竣工验收时，遵循“统筹共建、开放共享”原则，实现电梯井道、轿厢内各电信运营商移动通信信号全覆盖，并取得通信主管部门信号测试报告”，结合该意见，对相关条文作了修改。

2020年6月17日，市长陈之常主持召开市政府八届第59次常务会议，听取了《淮安市住宅电梯安全条例（草案）》制订情况汇报。

2020年6月23日上午，市八届人大常委会第三十四次会议举行第一次全体会议，听取市政府关于《准安市住宅电梯安全条例(草案）》起草情况的说明。

2020年6月24日，淮安市人大常委会办公室发布公告，指出2020年6月23日—24日，市八届人大常委会第三十四次会议初次审议了市政府提请审议的《淮安市住宅电梯安全条例（草案）》。为了广泛征求各界意见，更好地提高法规质量，将该法规草案全文公布，公开征求意见建议。

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

《淮安市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）已由淮安市第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议于2019年10月25日通过，提请本次省人大常委会会议审议批准。现就相关情况作如下说明：

一、立法的必要性和依据

住宅物业管理事关广大业主的幸福安居、社区的和谐稳定。淮安市住宅物业管理从1993年全面实施住房制度改革起步，二十多年以来，在维护人居环境、吸纳社会就业、参与社区建设等方面发挥了积极作用。但是在业主大会成立、业主委员会选举、物业服务质量与收费、公共收益分配、工程质量保修、维修资金使用等方面还存在诸多突出问题，矛盾纠纷日益多发，社会关注度很高。为解决淮安市广大业主日益增长的美好生活需要和物业管理发展不平衡不充分之间的矛盾，迫切需要通过地方立法为规范住宅物业管理及其监督管理活动提供法治保障。

《条例》制定的依据主要有：《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《江苏省物业管理条例》等法律法规和政策，借鉴了《南京市物业管理条例》《苏州市住宅区物业管理条例》《常州市住宅物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》等地方性法规。

二、《条例》制定过程

《条例》被列为淮安市人大常委会2019年立法项目后，淮安市人大常委会和市政府高度重视，切实做好立法各项工作。

一是认真组织起草。《条例》2017年就列入了淮安市人大常委会的立法调研项目，两年来，淮安市政府安排市住建局围绕开展立法的必要性、紧迫性和可行性广泛调研，积极学习外地立法经验，并同步开展《条例》草案初稿的起草工作。开展正式立法后，市住建局及时成立起草工作班子，制定了工作方案，积极推进起草工作。淮安市人大常委会环资城建委提前介入草案起草工作，积极了解草案起草中的重大问题，确保地方立法中人大主导作用的发挥。

二是广泛征求各界意见。《条例》（草案）一审后，市人大常委会法工委认真梳理研究常委会组成人员的审议意见；及时将条例草案通过淮安日报、市人大常委会和市政府网站等媒体公开发布，向全市征求意见；8月上中旬分别到全市每个县区召开由业主、业主委员会、物业服务企业、开发建设企业代表，相关行政主管部门、乡镇街道和居委会负责人，以及人大代表、政协委员等多方面人员参加的征求意见座谈会，还到淮安市法院、检察院、司法局等单位召开了5个专题座谈会，听取法官、检察官、律师等专业人员意见。形成阶段性修改成果后，都及时征求相关单位的意见。

三是深入推进研讨完善。多次组织召开由业主、业主委员会、物业服务企业、开发建设企业代表，相关行政主管部门、乡镇街道和居委会负责人，以及部分立法咨询顾问、有关法学专家和熟悉物业管理工作的各方面业务骨干参加的研讨会，对《条例》（草案）进行广泛深入的讨论，进行了10多天的集中修改，审慎提出多项修改意见建议，推进《条例》修改建议更富有针对性和可操作性。10月13日至14日，专题与省人大常委会法工委有关处室进行对接，对《条例》（草案）进行进一步的修改完善。10月18日，市人大法制委进行了统一审议，之后提请淮安市人大常委会二审并表决通过。

三、《条例》的主要内容

《条例》紧扣淮安实际，坚持问题导向，着力固化提升我市住宅物业管理的有效经验和做法，围绕当前住宅物业管理中的重点问题进行制度和措施设计，共八章95条，主要有以下内容：

第一章总则，主要规定了立法目的、适用范围、政府及部门职责、考核奖励等内容。

第二章住宅物业管理区域与共有物业，分为二节。第一节住宅物业管理区域，主要规定了住宅物业管理区域的划分和调整要求、备案制度，为开展物业管理打好基础。第二节共有物业主要规定了共有物业的内容、登记和公告，物业服务用房的配置标准、移交等事项。

第三章管理组织形式，分为三节。第一节业主和业主大会，主要有业主界定、业主权利和义务、首次业主大会申请筹备、业主大会职责、业主大会会议制度等方面的内容。第二节业主委员会主要规定业主委员会委员资格、产生、职务终止、罢免、递补、改选，业主委员会备案、职责、换届程序，以及业主委员会资料移交等事项。第三节主要对物业管理委员会成立条件、人员组成、会议召开等进行了明确。

第四章物业管理服务，分前期物业管理、物业服务合同、物业服务收费与公共收益三节。其中，第一节主要就临时管理规约制定、交付条件，以及物业共用部分共用设施设备承接查验、查验资料移交、承接查验备案与公告等事项做出规定。第二节主要就物业服务合同签订、备案与公示、合同延续，前期物业服务企业调整、应急物业服务、物业服务企业禁止行为、物业服务企业交接确认等事项做出规定。第三节主要就物业服务收费、公共收益及审议公告等事项做出规定。

第五章物业使用与维护，分物业使用、物业维护和老旧小区三节。其中，第一节主要规定了装饰装修、车位车库、共用设施经营、住宅物业管理区域内禁止行为等事项。第二节主要规定了物业保修金、保修和维修责任、住宅专项维修资金交存、应急维修等事项。第三节主要是老旧小区物业管理的有关内容。

第六章监督管理提出了技术保障要求，推进监督管理“进小区”，明确了街道乡镇、行政主管部门和行业协会职责，以及协调会办制度和人民调解等事项。

第七章法律责任，规定了违反本条例相关规定应当承担的法律责任，加强对违法行为的刚性约束。

第八章附则规定了条例中的面积和业主人数、业主户数计算方式及施行时间。

以上说明连同《条例》，请予审议。

（2019年10月25日淮安市第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过 2019年11月29日江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准）

淮安市住宅物业管理条例第一章　总则

第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好居住环境，促进和谐文明社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动，适用本条例。

本条例所称住宅物业管理，是指住宅物业管理区域内的住宅物业、非住宅物业的业主，通过选聘物业服务企业或者自行对住宅物业管理区域内的建（构）筑物及配套的设施设备和场地进行维修、养护、管理以及维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市、县（区）人民政府应当加强对住宅物业管理工作的组织领导，将住宅物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系；制定扶持政策，引导物业服务企业为老旧小区、保障性住房等提供物业服务。

市、县（区）人民政府应当建立联席会议制度，协调处理住宅物业管理工作中的突出矛盾和问题。

街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内住宅物业管理工作的指导、协调和监督。社区居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民政府）做好住宅物业管理相关工作。

第四条 市、县（区）物业管理行政主管部门负责本行政区域内住宅物业管理活动的统一监督管理。有关行政主管部门按照各自职责，做好住宅物业管理相关工作。

第五条 市、县（区）人民政府及其相关部门、街道办事处（乡镇人民政府）等可以通过购买服务等方式，引导法律、会计、工程监理、评估、咨询等第三方机构参与住宅物业管理相关活动。

鼓励业主委员会、建设单位、物业服务企业等委托第三方机构开展项目承接查验、物业服务费用测算、物业服务质量评估等活动。

第三方机构应当依照法律、法规和合同的约定提供专业服务，出具的报告应当真实、客观、全面。

第六条 市、县（区）人民政府应当建立和完善住宅物业管理工作奖惩机制，定期进行监督检查，并将住宅物业管理工作纳入年度工作目标责任考核。

淮安市住宅物业管理条例第二章　住宅物业管理区域与共有物业

第一节　住宅物业管理区域

第七条 住宅物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

城乡规划主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地县（区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）对住宅物业管理区域划分的意见。

建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定住宅物业管理区域。分期开发、两个以上建设单位开发或者具有住宅和非住宅等不同物业类型的物业，配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个住宅物业管理区域；能够分割、独立使用的，可以划定为不同的住宅物业管理区域。

已投入使用但尚未划定住宅物业管理区域的，由县（区）物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）提出住宅物业管理区域划分方案，在征求相关业主意见后予以确定。

第八条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的住宅物业管理区域向物业所在地县（区）物业管理行政主管部门备案，并将已备案的住宅物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

已划定住宅物业管理区域并实施物业管理但尚未备案的，由物业服务企业向物业所在地县（区）物业管理行政主管部门备案。

第九条 住宅物业管理区域划定后不得擅自调整。

住宅物业管理区域需要分立、合并的，应当依照相关法律、法规的规定办理。

住宅物业管理区域调整后，应当重新办理住宅物业管理区域备案。

第二节　共有物业

第十条 住宅物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场所属于业主共有：

（一）物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备使用的房屋；

（二）共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间；

（三）住宅物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地；

（四）建设单位以商品房买卖合同或者其他书面形式承诺归业主共有的房屋和设施设备；

（五）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等；

（六）法律、法规规定的其他共有部分。

第十一条 城乡规划主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。物业所在地县（区）物业管理行政主管部门在住宅物业交付使用前，应当对物业服务用房进行核实。

建设单位应当在住宅物业管理区域内按照下列标准配置必要的物业服务用房：

（一）建筑面积不低于本住宅物业管理区域内地上地下各类物业总建筑面积的千分之四，低于一百平方米的，按照一百平方米配置；

（二）相对集中安排在住宅物业管理区域中心或者出入口附近，配置在地面以上、二层以下，配置在住宅楼内的，应当有独立通道；

（三）办公区配置公共卫生间，并配置独立计量水、电表等设施，预设通讯、有线电视、网络宽带等端口；

（四）适度装修。

分期开发建设的，在物业服务用房尚未交付前，建设单位应当无偿提供符合标准的临时物业服务用房。

第十二条 物业服务用房竣工验收后，建设单位应当自承接查验协议签订之日起十日内无偿移交，并接受物业所在地县（区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）监督。

建设单位在办理商品房预售许可、现房销售备案时，应当注明物业服务用房的位置和建筑面积，不得将物业服务用房计入公摊面积。

业主委员会办公、议事用房在物业服务用房中安排，具体位置由业主委员会与物业服务企业协商确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

未经业主大会同意，物业服务企业、业主委员会不得改变物业服务用房的用途。物业服务用房不得买卖和抵押。

第十三条 建设单位在办理房屋所有权首次登记时应当将住宅物业管理区域内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权，一并申请登记为业主共有，不动产登记机构应当在不动产登记簿上予以记载。

第十四条 新建物业出售时，建设单位应当向物业买受人明示下列内容：

（一）住宅物业管理区域的四至范围说明及附图；

（二）公共场所、共有绿地的面积和位置；

（三）地下室、底层架空层、天台的面积及权属；

（四）物业服务用房的面积和位置；

（五）其他需要明示的场所和设施设备。

物业服务企业应当将前款所列内容在住宅物业管理区域内向全体业主长期公告。

淮安市住宅物业管理条例第三章　管理组织形式

第一节　业主和业主大会

第十五条 房屋的所有权人为业主。

尚未依法办理不动产登记的下列主体，在物业管理活动中应当认定为业主：

（一）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人；

（二）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；

（三）因合法建造取得房屋所有权的人。

尚未依法办理不动产登记，基于买卖、赠与、征收补偿协议等已经合法占有房屋专有部分的人，可以认定为业主。

已经达到交付使用条件，尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位享有业主权利、履行业主义务。

第十六条 业主在住宅物业管理中，享有下列权利：

（一）接受物业服务企业按照物业服务合同约定提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会、物业管理委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部分、共用设施设备、相关场地使用及收益情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部分、共用设施设备住宅专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第十七条 业主在住宅物业管理中，履行下列义务：

（一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决议、决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照相关规定交纳住宅专项维修资金；

（五）按照约定交纳物业服务费用；

（六）不得损害公共利益和他人合法权益；

（七）法律、法规规定的其他义务。

第十八条 一个住宅物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由该住宅物业管理区域内的全体业主组成。

住宅物业管理区域内业主户数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

业主大会自首次业主大会会议表决通过业主大会议事规则和管理规约之日起成立。

第十九条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会会议：

（一）住宅物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；

（二）住宅物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

第二十条 符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）报送下列材料:

（一）住宅物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

建设单位或者十人以上业主公开联名书面提出召开首次业主大会会议申请的，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时审核是否符合召开首次业主大会会议条件，并在十个工作日内予以答复。

街道办事处（乡镇人民政府）可以向不动产登记机构查阅、复制相关材料，或者要求建设单位、物业服务企业提供相关材料，不动产登记机构、建设单位或者物业服务企业应当予以协助。

第二十一条 符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

首次业主大会筹备组由业主以及街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、建设单位等委派人员共同组成；建设单位不委派人员参加的，不影响筹备组的成立。

筹备组成员人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员不少于筹备组成员的百分之六十，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任。

第二十二条 筹备组中的业主成员应当从具有完全民事行为能力、遵守临时管理规约、履行业主义务的业主中产生。

有下列情形之一的，不得担任筹备组成员：

（一）本人及其配偶、直系亲属在本住宅物业管理区域内提供前期物业服务的企业担任负责人的；

（二）索取或者非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的；

（三）不宜担任筹备组成员的其他情形。

筹备组成员被提名为业主委员会委员候选人的，应当退出筹备组。

第二十三条 筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。建设单位应当在选聘前期物业服务企业前按照规定标准将筹备费用交至街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户，用于业主大会的筹备。

筹备经费标准及使用管理办法由市物业管理行政主管部门制定。

第二十四条 首次业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；

（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在住宅物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。未能按时完成筹备工作的，经街道办事处（乡镇人民政府）同意，可以延长，延长期限不超过三十日。

第二十五条 业主大会行使下列职权：

（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；

（三）选聘、解聘物业服务企业，监督物业服务企业履行物业服务合同；

（四）决定筹集和使用住宅专项维修资金；

（五）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（六）听取和审查业主委员会的工作报告和财务报告；

（七）决定利用共用部分、共用设施设备进行经营以及所得收益的分配和使用；

（八）决定业主大会、业主委员会的工作经费；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会决定前款事项，应当依照法律、法规的规定表决。

第二十六条 业主大会会议应当有住宅物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，可以采用集体讨论或者通过纸质、手机信息、电子邮件等征求意见的方式召开。业主大会讨论的事项需要表决的，应当采用纸质实名投票表决；在满足实名投票的条件下，可以采用电子信息技术手段投票表决。

业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。业主大会的决定，对全体业主具有约束力。

第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。

有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）业主委员会认为需要召开业主大会会议就特定事项作出决定的；

（二）发生重大事故或者紧急事件，需要业主大会作出决定的；

（三）法律、法规、业主大会议事规则和管理规约规定的其他情形。

业主委员会不按照前款规定组织召开业主大会会议的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令限期组织召开；逾期不组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）可以组织业主召开。

除本条第三款第二项情形外，召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主，同时报告街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。

第二十八条 业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会职责。一个住宅物业管理区域的业主代表一般不少于三十人，一名业主代表所代表的业主户数一般不超过三十户。业主代表由业主小组推荐产生，业主小组可以按幢、单元、楼层或者结合实际情况组成。一个业主小组推选一名业主代表，代表本小组的业主出席业主代表大会会议，表达本小组业主的意愿。业主代表推选办法应当在业主大会议事规则中规定。

业主代表履行下列职责:

（一）在业主代表大会会议召开前，就会议议题征集本小组业主意见；

（二）主持业主小组会议，开展议事活动；

（三）向业主委员会反映本小组业主的意见和建议；

（四）建立本小组工作档案；

（五）业主大会议事规则规定的其他职责。

业主代表出席业主代表大会会议不得委托他人；业主代表因故不能参加业主代表大会会议的，其所代表的业主可以另行推选临时业主代表参加。

业主代表大会通过的决定与业主大会的决定具有同等效力，对全体业主具有约束力。

第二节　业主委员会

第二十九条 业主委员会由业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）选举产生。业主大会成立时应当同时选举业主委员会。业主委员会委员和候补委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员：

（一）损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费用或者住宅专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的；

（二）本人及其配偶、直系亲属在本住宅物业管理区域内提供物业服务的企业担任负责人的；

（三）正在被依法限制人身自由，或者正在被执行刑事处罚的；

（四）不宜担任业主委员会委员的其他情形。

业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会委员具体人数、任期以及是否实行差额选举、差额比例等，由业主大会议事规则确定。

业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，最多不超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

鼓励推荐本住宅物业管理区域内业主中的先进模范人物以及具有建设、管理、财经、法律等方面专业知识的业主作为业主委员会委员候选人。

第三十条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地县（区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）办理业主大会和业主委员会备案：

（一）备案申请书；

（二）业主大会成立和业主委员会选举的情况；

（三）业主大会议事规则、管理规约和业主大会决定的其他重大事项；

（四）业主大会会议记录；

（五）其他应当提供的材料。

备案材料齐全的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在十个工作日内出具业主大会、业主委员会备案证明；备案材料不齐全的，街道办事处（乡镇人民政府）应当自接受材料之日起五个工作日内一次性书面告知需要补正的材料。

备案内容发生重大变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内重新办理备案。

业主大会和业主委员会取得备案证明后，可以依法申请刻制印章、开立业主大会的银行账户。

第三十一条 业主委员会是业主大会的常设执行机构，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）执行业主大会决议、决定；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）组织编制物业共用部分、共用设施设备维修、改造、更新的年度计划和方案，提请业主大会审议；

（六）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

（七）监督管理业主公共收益及其使用；

（八）督促业主按照规定或者约定交纳物业服务费用等相关费用；

（九）监督管理规约的实施；

（十）协调处理物业管理活动中的矛盾纠纷；

（十一）及时公开业主大会议事规则、管理规约等规定应该公开的事项；

（十二）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

第三十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，经核实后其委员职务终止，由业主委员会予以公告：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是本住宅物业管理区域业主的；

（二）因疾病等原因丧失民事行为能力的；

（三）被依法限制人身自由，无法履行委员职责的；

（四）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（五）法律、法规以及业主大会议事规则、管理规约规定的其他情形。

业主委员会委员职务终止，应当自终止之日起七日内移交其使用保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物。

第三十三条 业主委员会委员不得有下列行为：

（一）擅自使用业主大会或者业主委员会印章，严重损害业主利益；

（二）未妥善保管业主大会或者业主委员会经费收支相关财务账簿凭证，严重损害业主利益；

（三）转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件资料，或者拒绝提供业主有权查询的文件、资料；

（四）以虚列支出、虚报账目等方式挪用或者侵占业主的住宅专项维修资金、公共收益等共有财产；

（五）索取或者非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（六）利用职务之便少交或者不交物业服务费用、停车费等相关物业费用，或者向物业服务企业销售商品、承揽业务，获取不正当利益；

（七）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动，严重损害业主利益；

（八）损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费用或者住宅专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正；

（九）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉人或者举报人；

（十）其他严重损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员有前款情形之一的，由业主大会按照议事规则罢免其委员职务，街道办事处（乡镇人民政府）应当予以指导、协助。罢免业主委员会委员时，应当允许其提出申辩并记录归档。

第三十四条 业主委员会出现缺员，可以从候补委员中递补。

业主委员会委员人数不足业主大会议事规则规定委员总数二分之一或者低于法定最低人数的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。

业主委员会拒不执行业主大会决定，或者未经业主大会同意，擅自与物业服务企业签订或者解除合同的，由物业所在地县（区）物业管理行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织业主召开业主大会临时会议，对业主委员会进行调整。

第三十五条 业主委员会在其任期届满三个月前，应当书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会。街道办事处（乡镇人民政府）应当指导、协助业主委员会成立换届工作小组，由换届工作小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届工作小组人员的构成参照首次业主大会筹备组的人员构成。

换届期间，业主委员会不得召开业主大会对下列事项作出决定：

（一）选聘、解聘物业服务企业；

（二）调整物业服务收费标准；

（三）除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项。

第三十六条 业主委员会应当自换届工作小组成立之日起十日内，将其保管的财务账簿凭证、业主名册、会议记录、文书档案等资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）保管。不按时移交的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期移交；拒不移交的，辖区内的公安机关应当协助移交。

物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当在新一届业主委员会备案后十日内，将其保管的前款所列资料、印章、财物移交新一届业主委员会。

第三节　物业管理委员会

第三十七条 住宅物业管理区域内具有下列情形之一的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）可以组织成立物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但因多种原因未成立，经物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的；

（三）业主委员会长期不能正常开展工作，需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）多次指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责期间，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）对能够成立业主大会的，应当及时指导筹备成立；能够选举业主委员会的，应当及时指导选举产生。

物业管理委员会在业主大会成立或者业主委员会选举产生后，应当公告解散，并向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）移交资料、印章、财物等。

第三十八条 物业管理委员会由业主以及街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所、社区居（村）民委员会、建设单位等委派人员组成。

物业管理委员会人数应当为九至十三人的单数。物业管理委员会中的业主成员应当不少于百分之六十，由街道办事处（乡镇人民政府）在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例规定的业主委员会委员条件。物业管理委员会主任一般由业主成员担任；由非业主成员担任的，应当在业主成员中明确一名副主任，承担日常事务。

物业管理委员会成员名单应当在住宅物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于十五日。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）或者县（区）物业管理行政主管部门协调处理。

物业管理委员会应当自成立之日起三十日内，向物业所在地县（区）物业管理行政主管部门备案。

第三十九条 物业管理委员会会议由主任召集和主持；主任因故不能召集和主持的，应当指定一名副主任召集和主持。

淮安市住宅物业管理条例第四章　物业管理服务

第一节　前期物业管理

第四十条 新建住宅物业管理区域实行前期物业管理。

建设单位负责选聘前期物业服务企业，并与其签订书面前期物业服务合同，督促物业服务企业按照规定或者约定履行物业服务义务。

第四十一条 市物业管理行政主管部门应当会同城市管理等相关行政主管部门制定住宅物业管理区域临时管理规约示范文本。建设单位在销售物业前，应当参照示范文本制定临时管理规约，并报物业所在地县（区）物业管理行政主管部门备案。物业管理行政主管部门应当将备案的临时管理规约抄送物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。

在销售物业时，建设单位应当将经备案的临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订商品房买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第四十二条 建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业，并将招标和中标有关资料报物业所在地县（区）物业管理行政主管部门备案。物业管理行政主管部门应当将中标备案材料抄送物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。

住宅建筑面积少于三万平方米或者投标人少于三人的，经物业所在地县（区）物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。

物业管理招投标办法由市物业管理行政主管部门制定。

第四十三条 物业服务企业承接物业前，建设单位与物业服务企业应当共同对物业共用部分、共用设施设备进行承接查验。

进行物业承接查验，建设单位和物业服务企业可以邀请物业所在地县（区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）参加。物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）接到邀请后，应当派员参加。

建设单位和物业服务企业在物业承接查验中，可以聘请第三方机构提供专业服务。

建设单位和物业服务企业在物业承接查验中不得恶意串通、弄虚作假，侵害业主利益。

物业承接查验的费用由建设单位承担，但另有约定的除外。

第四十四条 建设单位应当按照国家有关规定和商品房买卖合同的约定，交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

新建住宅物业管理区域应当具备以下条件：

（一）建设工程竣工验收合格，取得城乡规划、公安、消防、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经住房和城乡建设行政主管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信（宽带数据传输信息）、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成；供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量表具；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务、养老以及人民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成；

（四）道路、绿地、车位、车库、物业服务用房和垃圾分类设施等公共配套设施按照规划设计要求建成；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书；

（六）建筑物及其配套设施的标志标识完整、清晰；

（七）物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全；

（八）法律、法规规定的其他条件。

新建住宅物业管理区域内分期建设的，可以根据建设进度，对物业分期承接查验。建设单位和物业服务企业应当在交付最后一期物业时，办理住宅物业管理区域整体交接手续。

第四十五条 建设单位应当在现场查验物业二十日前，向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、综合管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）共用设施设备清单；

（五）业主名册；

（六）房屋勘测成果报告；

（七）物业管理所需要的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单，并书面承诺补交的具体期限，最长不超过二十日。

第四十六条 物业承接查验后，建设单位、物业服务企业应当签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决办法及时限、各方权利义务、违约责任等作出约定。

第四十七条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持有关材料到物业所在地县（区）物业管理行政主管部门备案。物业管理行政主管部门应当将承接查验备案相关资料抄送物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。

物业服务企业应当在承接查验备案后三十日内将下列情况在住宅物业管理区域内显著位置公告：

（一）承接查验时间、范围；

（二）查验的事项及结果；

（三）存在问题、解决办法及时限；

（四）需要公告的其他事项。

第四十八条 物业承接查验档案资料属于全体业主所有，物业服务企业应当建立档案，业主有权免费查询。前期物业服务合同期满或者终止的，物业服务企业应当自合同期满或者终止之日起十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案资料，或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业移交。物业所在地县（区）物业管理行政主管部门予以指导、协助。

建设单位、物业服务企业应当妥善保存档案资料，不得遗失、泄露业主信息资料，不得将业主信息资料用于与物业管理服务无关的活动。

第二节　物业服务合同

第四十九条 市物业管理行政主管部门应当会同市市场监督管理部门制定物业服务合同示范文本。

第五十条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者另行签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。

业主大会成立后，物业服务企业由业主大会选聘，并由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同。

第五十一条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地县（区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）备案。

物业服务企业应当将物业服务合同的主要内容在住宅物业管理区域内显著位置长期公布。

第五十二条 物业服务企业不得有下列行为：

（一）违反物业服务合同约定，减少物业服务内容、降低物业服务质量和标准；

（二）违反物业服务合同约定，将物业服务费用、汽车停放费、公共水电费等捆绑收费；

（三）擅自增加收费项目、提高收费标准，超期收取费用；

（四）擅自处分属于业主的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权；

（五）擅自拆除、损坏住宅物业管理区域内的建（构）筑物及其设施设备；

（六）擅自撤离或者拒不退出住宅物业管理区域；

（七）终止服务撤离时，拒不移交属于业主的档案资料、物品、资金等；

（八）法律、法规禁止的其他情形。

第五十三条 占已交付使用物业业主总人数百分之二十以上的业主，对建设单位选聘的前期物业服务企业的服务质量不满意，要求第三方机构评估的，建设单位应当委托第三方机构对物业服务企业履行前期物业服务合同的情况进行评估。第三方机构由建设单位、业主、物业服务企业协商选定；协商不成的，由物业所在地县（区）物业管理行政主管部门组织当事人随机抽取第三方机构。评估结果在一年内有效，并向全体业主公告，同时告知物业管理行政主管部门。

经评估，物业服务不符合履约标准的，建设单位可以按照合同约定更换物业服务企业，或者要求物业服务企业限期整改；逾期不整改的，建设单位应当向物业所在地县（区）物业管理行政主管部门报告，由物业管理行政主管部门向社会公开。

第五十四条 物业服务合同期满后，建设单位、业主大会未续聘或者未另聘物业服务企业，原物业服务企业继续提供服务的，原合同权利义务延续。原合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方和物业所在地县（区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在住宅物业管理区域内显著位置公告。

前期物业服务合同期限未满，但是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第五十五条 县（区）物业管理行政主管部门应当按照自愿、公平、择优的原则建立物业服务企业应急备选库。

物业服务企业擅自退出或者物业服务合同期满后，未有新物业服务企业承接项目的，由业主委员会或者物业管理委员会在物业服务企业应急备选库中选取应急物业服务企业，签订应急物业服务合同；未成立业主委员会或者物业管理委员会的，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）在物业服务企业应急备选库中选取应急物业服务企业，签订应急物业服务合同。

应急物业服务合同的期限不得超过一年。街道办事处（乡镇人民政府）应当指导业主按照法定程序重新选聘物业服务企业，签订物业服务合同。

第五十六条 更换物业服务企业的，业主委员会应当在物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，会同有关物业服务企业及时对物业共用部分、共用设施设备的使用维护现状予以查验和确认。

第三节　物业服务收费与公共收益

第五十七条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、质价相符的原则确定，按照国家和省有关规定实行政府指导价和市场调节价。物业服务具体收费标准由物业服务合同约定。

实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同同级物业管理行政主管部门制定收费标准，并向社会公布；每三年对收费标准进行评估，根据评估结果调整收费标准。

第五十八条 物业服务企业可以根据物业服务合同的约定预收物业服务费用，预收物业服务费用的期限最长不超过一年。

建设单位在销售物业时，作出物业服务费用减免承诺或者约定减免的，应当向物业服务企业全额支付减免的物业服务费用。

已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。

第五十九条 物业服务企业的服务费用可以采取包干制或者酬金制等方式，具体方式由物业服务合同约定。

实行酬金制的，业主委员会预收的物业服务资金除支付物业服务企业的酬金外，其余部分用于物业服务合同约定的支出，由物业服务企业申请使用，据实列支，结余由业主享有，不足由业主承担。预收的物业服务资金应当建立专用账户，由业主委员会监督管理。

实行酬金制的物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请第三方机构对物业服务资金的收支情况进行审计。

第六十条 在前期物业管理期间，原物业服务合同终止后，建设单位续聘或者另行选聘物业服务企业的，双方签订的合同不得损害业主权益。增加收费项目、提高物业服务收费标准的，应当征得占已交付物业的专有部分建筑面积百分之五十以上且占已交付物业总人数百分之五十以上的业主同意。

第六十一条 住宅物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的资源、能源损耗和损失。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

属于共用部分、共用设施设备使用的水电等费用但未约定纳入物业服务成本、也未经合同约定交纳主体的，由业主委员会、物业服务企业按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊，专业经营单位应当予以协助。分摊情况应当在住宅物业管理区域内显著位置公布，业主或者实际使用人应当按实交纳分摊费用。业主、实际使用人或者业主委员会对公布的分摊情况提出异议的，物业服务企业应当答复。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部分的服务。

第六十二条 利用业主共有部分、共用设施设备经营所得的汽车停放费、广告费、场地使用费、房屋出租费等公共收益，由业主委员会或者物业服务企业等负责管理。公共收益应当单独建账、独立核算。

业主大会成立前，公共收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费用。

业主大会成立后，公共收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。

公共收益的收支情况应当至少每半年在住宅物业管理区域内显著位置向业主公示一次，公示时间不少于十五日。业主委员会或者十名以上业主对公共收益有异议的，可以要求查询有关财务账簿；经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上业主且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会或者业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定，委托第三方机构对公共收益收支情况进行审计。

对公共收益的审计结果应当在住宅物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于十五日。审计费用从公共收益中列支。

淮安市住宅物业管理条例第五章　物业使用与维护

第六十三条——第七十七条 （ 因篇幅限制，其内容详见江苏省人大网站）

淮安市住宅物业管理条例第六章　监督管理

第七十八条 ——第八十五条（ 因篇幅限制，其内容详见江苏省人大网站）

淮安市住宅物业管理条例第七章　法律责任

第八十六条 ——第九十三条（因篇幅限制，其内容详见江苏省人大网站）

淮安市住宅物业管理条例第八章　附则

第九十四条 本条例规定的面积和业主人数、业主户数，按照下列方式计算：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂时按照商品房买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；

（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；业主总人数，按照前项的统计总和计算；

（三）业主户数按照一个专有部分为一户计算。

第九十五条 本条例自2020年3月1日起施行。

淮安市第八届人民代表大会常务委员会公告（第16号）

《淮安市住宅物业管理条例》已由淮安市第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议于2019年10月25日通过，江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第十二次会议于2019年11月29日批准，现予公布，自2020年3月1日起施行。

淮安市人民代表大会常务委员会

2019年12月16日