广州住房公积金个人购房贷款实施办法

广州住房公积金个人购房贷款实施办法

(穗公积金中心规字〔2021〕1号)

第一章 总 则

第一条 为规范住房公积金贷款管理，防范资金风险，落实租购并举，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《住房公积金管理条例》（中华人民共和国国务院令第350号）及《贷款通则》（中国人民银行令〔1996〕第2号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 广州住房公积金个人购房贷款（以下简称“住房公积金贷款”），是指广州住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）委托商业银行向符合贷款条件的住房公积金缴存职工发放的，用于在本市行政区域内购买自住住房的贷款。

第三条 住房公积金贷款的办理遵循自愿、公平、诚实、信用、依法合规的原则。

第四条 公积金中心负责全市住房公积金贷款的审批和管理。

经市住房公积金管理委员会同意，公积金中心应当委托商业银行（以下简称“受托银行”）办理住房公积金贷款、结算等金融业务。

第二章 贷款对象和贷款条件

第五条 贷款对象是指按规定在本市或国内其他城市公积金中心缴存住房公积金的职工。

第六条 缴存职工申请住房公积金贷款，应当同时具备以下条件：

（一）大陆居民具有中华人民共和国户籍及有效居民身份证；台港澳同胞具有来往内地通行证或台港澳居民居住证；享有中国永久居留权的外国人具有护照和外国人永久居留身份证；

（二）申请贷款时，本市户籍职工连续足额缴存住房公积金1年以上（含），非本市户籍职工连续足额缴存住房公积金2年以上（含）；异地缴存时间以及退役军人在军队缴存时间可以和本市缴存时间合并计算;

（三）具备房屋所在地不动产登记部门所确认的购房合同，并能办理抵押、保证担保手续；

（四）按规定支付购房首期房款；

（五）具有完全民事行为能力，信用良好，拥有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；

（六）缴存的住房公积金优先用于偿还住房公积金贷款。

第七条 符合本市人才购房政策且持广州市、区人才绿卡或人才绿卡副证的缴存职工申请住房公积金贷款的，享有本市户籍缴存职工待遇。

第八条 公积金中心对由政府安置或自主择业的军队转业干部优先提供住房公积金贷款。

第九条 有以下情况之一的，不予贷款：

（一）所购住房建筑结构为砖木结构、混合结构的；

（二）所购房屋用途为别墅或非居住用房的；

（三）所购住房为独立成栋住宅的；

（四）仅购买住房部分产权份额的（共有产权住房除外）；

（五）家庭购买第三套及以上住房的；

（六）申请人有未结清的住房公积金贷款记录的；

（七）申请人已使用两次住房公积金贷款的；

（八）申请人有以下情形之一的：

1.单笔贷款近5年累计逾期6期（含）以上；

2.单张贷记卡近2年累计逾期6期（含）以上；

3.贷记卡状态为呆账、冻结或止付；

4.贷款被划分为次级、可疑或损失类；

5.被纳入失信被执行人名单的。

第十条 对以欺骗手段或提供虚假资料申请提取本人住房公积金账户余额或申请住房公积金贷款的缴存职工，自申请之日起5年内不得贷款；对以欺骗手段或提供虚假资料提取了本人住房公积金账户余额或骗取了住房公积金贷款的缴存职工，其全额退款5年后方可再申请住房公积金贷款。

第三章 贷款的额度、期限和利率

第十一条 个人住房公积金可贷额度应同时符合下列要求：

（一）不高于公积金缴存账户余额×8 月缴存额×到退休年龄月数；

（二）不高于我市住房公积金贷款最高额度。该最高额度由市住房公积金管理委员会根据我市社会经济发展情况确定后发布执行；

（三）不高于购房总价款×（1－最低首付比例）。所购住房为一手房的，购房总价款以房屋买卖网签合同价款为准；所购住房为存量房（二手房）的，共有产权住房的购房总价款以房屋买卖合同约定的总价款为准，其它住房的购房总价款以房屋买卖网签合同价款与房屋核查（评估）价中的较低者为准。最低首付比例按如下规定执行，如国家、省、市有关政策调整的，以最新政策为准：

1.购房人家庭无住房贷款（含商业性住房贷款和住房公积金贷款，下同）记录且在本市无住房的，首付款比例不低于30%；

2.购房人家庭有已结清住房贷款记录且在本市无住房的，购买普通商品住房购房首付款比例不低于40%，购买非普通商品住房首付款比例不低于70%；

3.购房人家庭无住房贷款记录或者有已结清的住房贷款记录，且在本市拥有1套住房的，购买普通商品住房购房首付款比例不低于50%；

4.购房人家庭在本市拥有1套住房且对应的住房贷款未还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于70%；

5.购房人家庭在本市拥有1套住房，购买非普通商品住房首付款比例不低于70%；

6.购房人家庭有1笔未结清住房贷款记录的，购房首付款比例不低于70%；

7.普通住房的认定标准依据国家、省、市有关规定执行；

8.购买共有产权住房的，首付比例参照购买商品住房有关规定执行。

（四）根据贷款额度计算得出的每月住房公积金贷款还贷额不超过申请人家庭收入的50%。缴存职工收入按以下标准认定：住房公积金缴存基数未达本市当时缴存基数上限的，其个人收入以缴存基数为准；缴存基数达上限的，其个人收入以其缴存基数和工资两者之间的较高值为准，工资以缴存职工在公积金中心登记的数额为准。

第十二条 公积金中心和受托银行通过人民银行征信系统《个人信用报告》、不动产登记机关出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》、住房公积金贷款记录及面测、面谈等形式的尽责调查认定住房套数。上述信息如可通过信息共享获取的，无需申请人提交。购房人不属于同一个家庭的，住房套数按购房人各自所在家庭名下住房套数多的一方的套数计算。

第十三条 住房公积金贷款期限应同时符合下列要求：

（一）贷款期限不超过30年；

（二）二手房贷款期限与楼龄之和不超过50年。公积金中心通过房地产主管部门确认的房屋信息以及具有房地产评估资质机构出具的房屋核查（评估）报告综合判断住房楼龄；

（三）贷款期限最长可以计算到借款人法定退休年龄后5年，且不得超过65岁；

（四）两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的，以贷款期限最长的计算。

第十四条 住房公积金贷款利率按照国家有关规定执行。贷款期限内如遇利率调整，于利率调整的次年1月1日起按新的利率标准执行，不再另行通知。

第十五条 借款人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需房款时，可同时向受托银行申请商业住房贷款。

第四章 贷款程序

第十六条 住房公积金贷款按以下程序办理：

（一）公积金中心收取缴存职工申请贷款材料后，对有关情况进行审核。材料齐全的予以受理；如材料不齐全的，通知缴存职工补充。公积金中心受理缴存职工贷款申请后，15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知缴存职工；

（二）经公积金中心审核同意的贷款，由公积金中心、借款人等各方共同签订书面借款合同；

（三）借款人办理完成担保手续后，公积金中心委托受托银行向借款人发放住房公积金贷款。

第五章 贷款担保

第十七条 借款人申请住房公积金贷款时，应选择使用抵押、保证方式之一为贷款提供担保。

第十八条 采用抵押担保方式的，须以所购住房作为抵押物，在申请放款前办理完成不动产抵押登记手续。

第十九条 所购住房为预售房的，可由该开发项目的房地产开发企业提供阶段性担保，直至该住房办理完成不动产抵押登记。保证人应当与公积金中心签订书面合同。

第六章 贷款偿还

第二十条 公积金中心负责核算住房公积金贷款本息。

受托银行负责按照公积金中心的指令进行放款或扣款，并出具相关的凭证。

第二十一条 借款人应当按照借款合同约定的还款计划、还款方式偿还住房公积金贷款本息。

违反前款规定的，公积金中心可按照借款合同约定收取罚息。

第二十二条 借款人提前归还住房公积金贷款的，应征得公积金中心同意，并按有关规定办理提前还款手续。

第七章 贷款监督

第二十三条 借款人不符合住房公积金贷款条件或以欺骗手段违规获得住房公积金贷款的，公积金中心调查核实后，有权按照借款合同约定依法解除借款合同，追回已发放的住房公积金贷款，构成犯罪的，由公积金中心依法移送司法机关追究刑事责任。

第二十四条 因公积金中心、担保机构、受托银行玩忽职守而导致住房公积金贷款损失的，依照国家法律法规及省市有关规定追究责任人的法律责任。

本办法自2021年6月9日起实施，有效期为5年。本办法与国家、省、市住房公积金贷款政策不一致的，公积金中心将贯彻落实国家、省、市住房公积金贷款政策。《广州住房公积金管理中心关于印发<广州住房公积金个人购房贷款实施办法>的通知》（穗公积金中心规字〔2018〕2号）同时废止。

一、制定背景

近年来国家、省、市出台了一系列有关住房公积金贷款政策，原《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》（以下简称“原《实施办法》”）的部分规定已不适应新形势和新要求。为防范贷款风险，提高我市住房公积金公共服务水平，同时便于缴存职工全面掌握和了解我市住房公积金贷款政策，我中心立足“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位，结合有关单位和公众意见，对现行住房公积金贷款主要规定进行整合和修订，形成《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》，（以下简称“新《实施办法》”）。

二、新《实施办法》主要修订内容

（一）整合住房公积金贷款有关文件的原有规定内容

为便于缴存职工全面掌握和了解我市住房公积金贷款政策，新《实施办法》将分散在其他文件中的主要住房公积金贷款政策进行整合。整合的主要内容如下：

1.异地缴存时间以及退役军人在军队缴存时间可以和本市缴存时间合并计算。（第六条第(二)款）

2.不予贷款情形，包括：家庭购买第三套及以上住房、申请人有尚未结清的住房公积金贷款、申请人信用记录不符合要求。（第九条）

3.有关贷款额度的规定和收入认定标准。（第十一条）

4.住房套数认定标准。（第十二条）

5.贷款期限有关规定、楼龄判断方法。（第十三条）

（二）新《实施办法》与广州现行住房公积金贷款政策相比的主要变化

1.支持人才引进，在符合我市人才购房政策前提下，增加持人才绿卡副证或区人才绿卡的缴存职工申请住房公积金贷款的，享有本市户籍缴存职工待遇。（第七条）

2.增加对转业军人优先提供住房公积金贷款的规定。（第八条）

3.增加不予贷款情形，防范贷款风险。包括：房屋用途为别墅、房屋为独立成栋住宅、仅购买住房部分产权份额（共有产权住房除外）。（第九条）

4.二手房贷款最长期限参照其他公积金中心和商业银行规定，由20年调整至30年，楼龄加贷款年限由不超过40年调整至50年。（第十三条第（一）（二）款）

三、相关问题解答

（一）在国内其他城市公积金中心缴存住房公积金，在广州购房并申请住房公积金贷款，需要额外提供什么材料？

答：根据《住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》（建金〔2015〕135号）有关规定，除一般的贷款资料外，还需要提供缴存城市公积金中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。如缴存职工在广东省内其他城市缴存，广州公积金中心可通过信息共享获取上述证明的，不需要缴存职工提交。

（二）曾经在异地或军队缴存公积金，申请住房公积金贷款时在广州缴存，如需合并计算缴存时间，是否需要将异地或军队的公积金账户缴存余额转移至本市？要额外提供哪些材料？

答：不需要转移余额。除一般的贷款资料外，还需要提供缴存职工在异地或军队缴存公积金的明细。

（三）多人共同购房，其中一人申请住房公积金贷款，是否属于第九条第（四）款“仅购买住房部分产权份额的（共有产权住房除外）”规定的不予贷款情形？

答：不属于。

（四）第九条第（五）款“家庭购买第三套及以上住房的”中的“第三套及以上住房”怎么认定？

答：按照“认房又认贷”的原则，以购房人家庭成员在全国各地不动产登记部门的房屋登记记录和公积金中心、银行贷款记录为准。

（五）第九条第（六）款“申请人有未结清的住房公积金贷款记录的”认定范围是本市还是全国？

答：全国。

（六）第九条第（七）款“申请人已使用两次住房公积金贷款”认定范围是本市还是全国？

答：全国。

（七）申请住房公积金贷款时，最低首付比例是多少？

答：最低首付比例按照国家、省、市的有关规定执行。当前有关规定如下：

(八)普通住房认定标准是什么？

答：普通住房的认定标准依据国家、省、市有关规定执行。根据《广东省建设厅关于确定我省普通住房标准的通知》（粤建房字〔2005〕58号），我省享受优惠政策的普通住房标准应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

举例：小王购买的住房建筑面积为150平方米，套内面积为130平方米，则其购买的住房为非普通住房。

（九）购买二手房时如何依据第十一条第（三）款计算住房公积金贷款可贷额度和应支付的首付款？

答：举例说明：假设小李未婚且单独购房，申请住房公积金贷款时，名下无房且无贷款记录，依据当前政策最低首付款比例为30%。其购买二手房时，房屋买卖网签合同成交价为200万元，核查（评估）价为190万元。根据第十一条第（三）款，其住房公积金可贷额度不高于：190×（1－30%）=133万元，需支付的首付款不低于：200-133=67万元。最终可贷额度结合第十一条其他规定经审核后确定。

（十）申请住房公积金贷款时，可以合并计算配偶或者共同购房人的收入吗？

答：申请人的配偶、共同购房人、共同购房人的配偶如在申请人申请住房公积金贷款时在我市正常缴存住房公积金的，在计算家庭总收入时，可以合并计算其个人收入。缴存职工收入按以下标准认定：住房公积金缴存基数未达本市当时缴存基数上限的，其个人收入以缴存基数为准；缴存基数达上限的，其个人收入以其缴存基数和工资两者之间的较高值为准，工资以缴存职工在公积金中心登记的数额为准。

（十一）多人共同购房的，如何计算住房套数？

答：如购房人单独购房或者同一个家庭的成员共同购房，则住房套数为家庭中所有成员（购房人本人、配偶、未成年子女）各自名下的住房套数之和；如果购房人不属于同一个家庭的，住房套数按购房人各自所在家庭名下住房套数多的一方的套数计算。

案例1：A与配偶名下各有一套住房，其未成年子女名下无住房。现A与配偶共同买房，A个人申请住房公积金贷款，则家庭住房套数为A、配偶、未成年子女各自名下住房套数之和，即两套。当前住房公积金贷款申请属于购买家庭第三套住房，不符合贷款条件。

案例2：B与其朋友C名下各有一套住房，两人的配偶和未成年子女均名下无房。现B、C共同买房，B个人申请住房公积金贷款。则计算家庭住房套数时，B家庭和C家庭住房套数均为一套。当前住房公积金贷款申请属于购买第二套住房。

案例3：D家庭名下无房，其朋友E家庭名下有2套住房。现D、E共同买房，D个人申请住房公积金贷款。则当前住房公积金贷款申请属于购买第三套住房，不符合贷款条件。

（十二）如何判断所购住房的楼龄？

答：公积金中心通过房地产主管部门确认的房屋信息以及具有房地产评估资质机构出具的房屋核查（评估）报告综合判断住房楼龄。其中“房地产主管部门确认的房屋信息”包括但不限于房屋买卖网签合同、房产证、公积金中心通过信息共享从房地产主管部门获取的信息等。

案例：小张2021年购买二手房并申请住房公积金贷款，公积金中心获取的信息如下：网签合同显示建筑时间为1990年，房产证测绘时间显示1998年，核查（评估）报告显示楼龄21年，则公积金中心依据上述时间中最早的1990年认定该套房屋楼龄为31年。

（十三）购买一手房申请住房公积金贷款时，是否需要提供评估报告？

答：购买一手房（包括一手期房、一手现房）申请住房公积金贷款时，不需要提供评估报告。

（十四）退休年龄如何认定？

答：退休年龄依据国家有关规定认定。一般情况下，退休年龄按照男性60岁，女性55岁计算。高级专家、机关事业单位县处级女干部、具有高级职称的女性专业技术人员等人员的退休年龄以国家相关文件规定为准。 2100433B

穗公积金中心规字〔2021〕1号

广州住房公积金管理中心关于印发广州住房公积金个人购房贷款实施办法的通知

各住房公积金缴存职工，各住房公积金贷款业务受托机构：

《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》已经广州市住房公积金管理委员会审议通过，现予以印发，请遵照执行。

广州住房公积金管理中心

2021年6月8日