公有住宅售后维修养护管理暂行办法

随着住房制度改革的积极推进，公有住房向个人出售比例逐年加大，售后维修养护关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知

一、各地要高度重视公房售后维修养护管理工作，将其作为房改和房地产管理工作的重要内容来抓，总结近几年来公房售后维修养护管理工作经验教训，特别是由于“重售轻管”产生的一系列问题，研究制定相应的管理配套政策，及时制定公房售后维修养护管理办法。

二、各级房地产管理部门是公房售后维修养管理的主管部门，要以住房制度改革的为契机，转变政府职能，改变过去直管公房的政府直接管理方式，面向社会、面向行业，切实做好公房售后维修养护管理的调查研究、组织领导、政策制定及实施工作。

三、公房出售后，应推行社会化、专业化的管理模式，实行业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合，按照建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的原则规定实施管理。

四、售房单位在出售公有住房时，应制定对所有购房人具有约束力的有关房屋使用、修缮、管理等方面共同行为守则的业主公约或房屋使用公约。购房人在签订房屋买卖合同时，同时签订业主公约或房屋使用公约。

五、一个住宅组团或住宅小区公有住房出售达到一定比例后，房地产行政主管部门要适时组织指导成立业主管理委员会（以下简称业主委员会）。业主委员会由相关的房地产产权人选举的代表组成，代表和维护房地产产权人和使用人的合法权益。

六、公有住房出售后，业主委员会成立前，住宅的维修养护管理由售房单位或售房单位委托的管理单位承担；业主委员会成立后，住宅的管理，由业主委员会选聘的物业管理企业，按照双方签订的物业管理合同进行管理。

七、公有住房出售时，要严格界定住宅的自用部位和自用设备及共用部位和共用设施设备的维修养护责任。住宅自用部位和自用设备的维修养护责任，由住宅所有人承担，住宅所有人可以自行维修养护，也可以委托物业管理企业维修养护。

八、住宅共用部位和共用设施设备的维修养护，由当地人民政府制定具体办法。要建立公房售后住宅共用部位和共同设施设备的维修养护专项基金。该项基金的来源：1．由售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上，多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%；2．由业主一次性或分次筹集。维修养护基金应当专户存入银行，专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护，不得挪作他用。维修养护专项基金不敷使用时，经业主委员会研究决定，向业主筹集。

九、公房出售后的装饰装修管理，要严格按照建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》执行。

十、公房出售后，原承担公房管理的单位或部门要尽快适应形势，提高认识，转变观念，加快经营机制转变。转制后的物业管理企业要不断加强企业自身建设，改善服务态度，增强服务意识，以优质的服务、合理的收费，树立良好的企业形象。

【发布单位】82305

【发布文号】昆政复[1993]63号

【发布日期】1993-09-21

【生效日期】1993-10-01

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

昆明市公有住房售后维修管理暂行办法

（1993年9月21日昆政复（1993）63号）

第一条本办法适用于昆明市房改实施方案范围内出售给个人的公有住宅。

第二条出售后的公有住宅，由昆明市房地产管理局依照国务院和省市发布的有关法规实施行业管理，并对具体管理部门进行业务指导和监督。

第三条各级房产管理部门和售房单位，应加强公有住宅的售后管理和维修工作，并成立房管组织，做好售后房屋维修管理的有关协调服务工作。维修管理责任的划分：自用部位和自用设备的维修养护，由购房者负责，共用部位和共用设施、设备的养护维修，由售房单位负责。

第四条本办法所称的住宅自用部位和自用设备是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表和自用阳台。

住宅的共用部位是指承重结构部位，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体及基础等和楼梯间，走廊通道、门厅等。

住宅共用设施设备是指共用上下水道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、室外电讯线路、供电照明、电视机共用天线、煤气干线、消防设施及电梯等。

第五条房屋自用部分维修费用由购房者自行负责；住宅共用部位、共用设备以及公共设施，由购房者和产权单位负责。凡属人为损坏的，由损坏人负责修复或赔偿。

第六条住宅小区内建筑物以外的公共设施的管理和维修，由原单位负责。

第七条购房者不得擅自改变住宅使用性质，由于特殊情况需要改作生产、营业及其它用途的，须持街道办事处、群众房管组织的证明及有关文件，经原出售单位审核，报昆明市房改办批准。

第八条凡改变原房屋设计结构的大修、改造工程应报原出售单位审批。竣工验收合格后，方可办理房屋现状变更登记。

第九条售出的房屋，购房者和售房单位可自行维修或者委托房地产经营管理单位和其它维修队伍维修。

第十条根据情况，售房单位与房管部门、居民委员会可协商选举产生群众性的房管组织。同栋住房可选出房管小组，住宅小区可选出房管委员会或并入小区管委会，负责本小区房屋设施的维修管理工作。群众性房管组织的主要职责是：对居民进行保护房屋的教育，检查、监督房屋维修和管理费用的开支，协助有关部门调解居民间的房屋纠纷，参与对共用部位、共用设施设备的维修、更新工作等。

第十一条群众性房管组织可收取一定比例的住房管理费作为房管组织人员经费、办公费等。收费标准按物价部门批准的规定执行。

第十二条房屋共用部位及共用设施设备维修费用来源；购房者在购房时应按房价款10%的比例，缴纳共用部分和共用设备的维修储备金。

售房单位应从售房款中提取10%的比例作为共用部分和共作设备的维修储备金，但不得因此提高房价。以上费用专户存入银行，专项用于房屋维修。如不够，则按产权比例分摊。

第十三条房屋管理单位要定期进行房屋安全查勘和质量检查。各级政府房管部门负责监督、检查、指导、开展房屋管理方面的修缮咨询业务，并积极发展国有、集体和个体的维修、装饰及各种服务性经营组织。

第十四条本办法自1993年10月1日起实行，并由昆明市住房制度改革领导小组办公室负责解释。