关于印发《关于加强出售国有住房资产管理的暂行规定》的通知

国务院各部委、各直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市国有资产管理局（办公室、处）、建设厅（建委），财政厅（局）：

为了深化城镇住房制度改革，加强国有住房出售过程中国有资产管理工作和出售收入收缴管理工作，规范国有住房出售行为，防止低价出售国有住房，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）中“有关房改工作的配套文件，要尽快制定，抓紧下发。国务际各有关部门要各司其职、各尽其责，相互配合，保证城镇住房制度改革的顺利实施”的要求，我们制定了《关于加强出售国有住房资产管理的暂行规定》，现印发给你们，请遵照执行。

关于加强出售国有住房资产管理的暂行规定

国家国有资产管理局

建设部

财政部

1995年5月31日

关于加强出售国有住房资产管理的暂行规定

第一条　为贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的要求，切实推进城镇住房制度改革顺利进行，认真做好出售国有住房的国有资产管理工作和出售收入收缴管理工作，特制定本暂行规定。

第二条　国有住房是指国家党政机关、军队、团体、企事业单位由国家拨款、组织收入或者国家以各种形式对企业投资和投资收益购建的，以及接受馈赠、罚没和依据国家法律、行政法规确认产权为国家所有的住房。

第三条　在国有住房出售过程中，有关具体界定政策如下：

（一）国家行政单位由国家拨款和按国家政策规定组织收入等形式购建的住房；

（二）全额预算管理、差额预算管理和自收自支预算管理的事业单位，由国家拨款、贷款、组织收入、接受馈赠等形成的住房；

（三）企业由国家直接投资、利用贷款、接受馈赠和税后利润及其它国有权益等形成的住房；

（四）其它按照国家有关政策、法规界定房屋产权属国家所有的住房。

第四条　出售国有住房的单位，必须严格遵守国家城镇住房制度改革的有关政策，法规的规定，以防止国有资产流失。

第五条　按照国家城镇住房制度改革的有关政策、法规的规定，出售国有住房的单位，需经国有资产管理部门审核同意后，方能组织出售。

第六条　国有住房的出售坚持“先评估、后出售”的原则，国有住房出售价格的评估，应依据《城市房地产管理法》和《国有资产评估管理办法》（国务院91号令）的有关规定，必须由合法评估机构进行评估，并依法执行，不受行政干预。

第七条　各级国有资产管理部门应积极参加国有住房出售价格的核定工作，在评估价格的基础上核定合理的出售价格，并由省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，不允许低价出售国有住房。

第八条　按标准价出售国有住房的单位，须经国有资产管理部门确认单位和个人的产权比例。产权比例按国有住房出售当年标准价占成本价的比重确定。

第九条　国有住房的出售，都要由房地产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，签订统一制度的房地产买卖契约，领取统一制定的产权证书。

第十条　出售国有住房的单位或个人向房地产行政主管部门办理交易过户手续和产权转移登记手续时，须提交国有资产管理部门批准的国有住房产权变动或核定的产权比例文件和财政征收机关开具的国有住房出售收入专用票据等，作为办理立契过户和房屋产权登记的必备要件。

第十一条　出售国有住房的单位可依据国有资产管理部门批准的国有住房产权变动或核定的产权比例文件，以及财政部门有关规定调整单位财务帐目。

第十二条　各级国有资产管理部门、财政、房地产、金融等有关部门应密切配合，做好出售国有住房国有资产管理和出售收入征收管理工作。

上交财政的国有住房收入应专项用于住房建设等，具体办法由财政部会同建设部等部门另行制定。

第十三条　在本暂行规定颁布之前已出售的国有住房，均应按本暂行规定予以规范。

第十四条　对不按国家政策、法规规定，低价出售国有住房，造成国有资产流失的单位和个人，国有资产管理部门有权予以制止，并提请本级人民政府或会同有关部门追究其责任，作出经济、行政的处分；对触犯刑律的责任人，要依法追究刑事责任。

第十五条　本暂行规定适用于各类占有、使用国有住房的国家机关、企事业单位、党派和社会团体、以及集体所有制单位。

第十六条　各省、自治区、直辖市和计划单列市国有资产管理部门可会同有关部门依据本暂行规定制定实施细则。

第十七条　本暂行规定由国家国有资产管理局负责解释。

第十八条　本暂行规定自发布之日起施行。

廉租住房的出售价格实行政府定价，由发改部门会同建设部门按照成本价或略低于成本价的原则制定出售价格。对已建成或在建的廉租住房，要按照项目分别确定价格，其出售价格原则上不能低于建设或收购该廉租住房成本价的80%。成本组成参照《省人民政府关于加强经济适用住房建设管理的意见》（黔府发〔2005〕10号）的相关规定执行。

【文件来源】

江苏省政府关于加强国有土地资产管理的意见

（苏政发〔2001〕141号2001年10月24日）

各市、县人民政府，省各委、办、厅、局，省各直属单位：

为加强国有土地资产管理，深化土地使用制度改革，增强政府对土地的调控，促进经济和社会发展，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）精神，结合我省实际，现提出如下意见：

一、从严控制建设用地供应总量

加强土地利用规划和计划管理。土地利用总体规划和城市规划经法定程序批准后必须严格执行，土地利用总体规划确定的规划期建设用地总量不得突破。各市、县要根据土地利用总体规划、城市规划和上级下达的农用地转用计划，从土地市场供求的实际出发，遵循节约用地、走内涵发展道路的原则，编制年度建设用地供应计划，从严控制新增建设用地，努力盘活存量土地，以供给引导制约需求。个别地区确因建设需要，需突破上级下达的农用地年度转用计划的，经批准后可在年度、地区之间调剂。各级国土行政管理部门在依法供地时，必须遵循节约用地的原则，严格按照建设用地定额标准批准用地，促进土地资源的合理利用。

鼓励盘活存量建设用地。城市建设用地在符合城市规划的前提下，凡能使用闲置土地的，必须首先使用闲置土地。采取有效措施，加大闲置土地的处置力度。对依法应无偿收回的闲置土地要坚决收回，重新调整安排利用。对闲置土地较多时间较长的市县，核减下一年度农用地转用计划，必要时暂停该地区一般项目的用地审批。对已确定的供地因不可抗力等原因致使土地使用者无法继续开发的，有条件的地方可以试行有偿收回土地。为鼓励盘活存量建设用地，提高土地集约利用水平，今后凡利用存量建设用地的，优先办理用地手续，对已按规定缴纳过农业重点开发建设资金、基础设施配套费的，不再重复征收；原土地使用者已按规定缴纳过的水电增容费等相应折抵免交。

坚持土地集中统一管理。严格控制建设用地的供应渠道，实行集中统一供地。各地经批准设立的工业园、科技园、开发区等各类园区的土地必须纳入所在城市用地统一管理、统一供应。对已列入城市建设用地范围的村镇建设和乡镇企业用地，也要按照城镇规划要求，统一规划，统一开发。

积极推行土地收购储备制度。市、县人民政府应按照土地管理有关法律法规和政策规定，实施统一征地和收购储备制度。各市县成立土地收购储备中心，具体实施土地收购储备工作。建立政府土地收购储备专项资金，除在实施土地收购储备初期由各级财政给予必要的资金支持外，各级财政每年都要从年度储备土地出让净收入等土地收益中划出不少于20%的资金充实土地收购储备专项资金。土地收购储备资金实行封闭运作，财政专户储存，单独核算，主要用于政府征用和收购土地。各有关金融机构在土地收购储备中心以地贷款时，要依照金融管理规定提供信贷服务。土地收购储备管理办法由省国土资源厅会同省有关部门研究提出，报省政府批准后下达执行。

二、严格实行国有土地有偿使用制度

按照土地管理法律法规规定，严格控制征用土地适用范围。除国家机关、军事设施、城市基础设施、公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地可以由各级人民政府组织征用外，经营性项目用地一般不实行征用办法。要积极探索集体土地作价入股、租赁使用办法，或按照市场要求确定补偿标准，确保集体经济组织和农民的土地权益不受侵犯。

全面推行土地有偿使用。新增建设用地除法律规定可以划拨供地外，其他建设用地必须实行有偿使用。省国土资源厅应尽快制定全省划拨供地目录，明确划拨供地范围，报省政府批准后下达执行。今后，随着经济发展的需要，相应调整划拨供地目录。对现有不符合划拨用地范围的存量建设用地，在2002年底之前必须通过出让等方式实行有偿使用，暂不具备条件采取出让方式实行有偿使用的原划拨土地，实行租赁使用。各地要根据这一要求，有计划、有步骤地推进这项工作。土地使用权有偿出让收入和租赁收入按规定纳入各级财政管理。

大力推行土地招标、拍卖和公开挂牌出让。各地要将土地供给信息通过土地市场向社会公布。商业、旅游、娱乐和房地产开发等经营性用地以及其他项目有偿用地，在公布供地计划后有两个以上意向用地者的，都必须由当地政府组织招标、拍卖。招标、拍卖底价在土地评估基础上确定。确需协议供地的，供地价格必须在地价评估基础上，按照不低于省政府确定的协议出让土地最低价的规定，集体审核确定，协议结果向社会公布，接受监督。

加强对经济适用住房、廉租房建设用地的管理，逐步改革经济适用住房用地政策。对经济适用房建设用地，在继续实行统筹安排、定点建设和执行规定优惠政策的前提下，要积极探索新的机制，改划拨供地和减免有关规费的“暗补”为给低收入售房、承租对象“明补”，实行收补两条线，政府以公开挂牌交易方式出让供地，按规定向开发企业足额收取土地出让金和各项规费，然后将部分收益作为补贴直接发放给符合经济适用房政策性补助的购、租房户。具体操作办法由各市人民政府制定。

三、加强土地市场建设与管理

建立健全土地有形市场体系。各市县要抓紧建立土地有形市场，作为土地使用权公开出让、转让的专门场所，并设立土地交易服务机构，提供交易服务。土地交易服务机构按事业单位设置、管理，隶属于同级国土管理部门，并接受物价、财政和上级国土部门的监督。各地要切实解决土地有形市场建设的场地、人员编制和经费等问题。

实行土地公开交易制度。政府出让经营性项目用地和其他具有竞投性的项目用地（包括政府征用、收回、收购的土地使用权出让等），原划拨土地使用权转让、租赁以及土地的联营合作等交易，实现抵押权涉及的划拨土地使用权转让，法院判决需拍卖变现用于偿还债务的划拨土地使用权转让等，必须在有形土地市场公开进行。其中涉及地上建筑物、构筑物的，按《城市房地产管理法》规定办理。

规范土地市场行为。市、县土地行政主管部门要切实履行职责，加强对国有土地使用权转让、出租、抵押管理。任何单位或个人未经批准不得擅自将划拨土地使用权转让、出租，不得擅自改变土地批准用途，特别是用于商业性房地产开发；以出让和租赁方式取得的国有土地使用权转让，必须符合法律规定和出让、租赁合同约定的条件。土地使用权抵押应当依法办理抵押登记。设定房地产抵押权的土地是以划拨方式取得的，依法拍卖房地产后，要从其土地拍卖价款中按规定缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。

加强地籍调查和土地登记工作。任何使用土地的单位和个人都必须依法进行土地登记，凭合法的土地证书在土地市场中进行土地交易。市、县土地行政主管部门应建立正常的土地证书查验制度，对批准用地后的土地登记情况进行检查，对尚未进行土地登记，擅自改变原批准用途、容积率的，要限期补办相关手续，补交有关土地规费及收益。各级国土、工商、财政、物价、建设、房产、地税等有关部门要加强配合，协同管理，共同把关，防止国有土地收益流失，

四、规范企业改革中国有土地资产处置

国有企业改革中涉及的划拨土地使用权应当进行地价评估，严格按照规定的程序和要求进行处置，办理变更土地登记。采用授权经营、作价出资（入股）方式处置国有划拨土地使用权的，必须报省级以上土地行政主管部门审批。以授权经营、作价出资（入股）方式获得的国有土地使用权改变用途或转让（在原授权经营集团公司直属企业、控股企业和参股企业之间转让的除外）的，应报经土地行政主管部门批准，签订国有土地使用权出让补充合同，补交土地出让金，并相应调整原授权经营、作价出资（入股）的土地资产额。出让金标准按当时的基准地价和市场情况重新评估确定。

企业原使用的划拨土地。因企业改制或改变划拨土地用途，不再符合法定划拨供地条件的，应当依法实行有偿使用。国有企业需要转让划拨土地使用权的，必须到土地有形市场公开挂牌交易，以增加交易机会，降低交易成本；对有多个需求者的土地，应由土地行政主管部门组织招标、拍卖，以提高企业转让土地的收益。严禁企业与土地开发商私下交易。

妥善处理历史遗留问题。对在企业改革中未按规定进行土地资产处置的，各级政府要组织国土等有关部门进行一次全面的调查摸底，本着“尊重历史、面对现实”的原则进行处理，对主动申报、违法情节较轻的，按照有关规定完善土地资产处置手续；对于隐报瞒报，拒不配合调查，违法情节严重的，按非法转让、出租土地进行查处。

五、加强地价管理

各市、县人民政府要依法建立基准地价、标定地价更新和公布制度。基准地价未更新或地价水平已发生重大变化的市、县，应立即着手部署基准地价的更新调整工作。各地基准地价调整更新和标定地价的评估确定工作，省辖市市区须于2002年上半年完成，县（市）城镇须于2002年10月底前完成。2002年底前，全省城镇基准地价评估成果经省国土、物价部门审核，报省政府批准后公布，省辖市评定地价评估结果经市国土、物价部门审核，市政府批准后对外公布。

制定出台全省协议出让土地最低保护价。今年年底前，省国土资源厅要会同省物价局等有关部门，依据基准地价，充分考虑国家产业政策和土地市场情况，制定全省协议出让土地最低价，报省政府批准后下达执行。

加强全省地价动态监测。基准地价、标定地价、协议出让土地最低价每3～4年更新一次，其间也可根据土地市场变化情况适时进行调整。抓紧建立全省地价动态监测信息系统，对全省重要城市地价水平动态变化情况进行监测，定期公布城镇地价指数。

六、规范土地审批行政行为

加强国有土地资产管理、监督，确保国有土地资产保值增值，是一项重要工作。各级人民政府和国土行政管理部门要加强制度建设，规范行政行为，建立健全国有土地资产管理、监督机制，从制度上杜绝土地资产流失和腐败行为的发生。

坚持政企分开，政事分开。土地行政管理部门一律不得兴办房地产开发等企业。土地估价、土地勘测、土地交易代理等中介服务机构必须与行政机关及其所属事业单位脱钩。

积极推行政务公开和内部会审制度。各级政府及土地行政主管部门要将办事制度、标准、程序，期限和责任向社会公开。农用地转用、土地征用、建设用地审批以及土地资产处置、供地价格确定等，土地行政主管部门一律要实行内部会审，集体研究。

严格建设用地项目供地备案和土地资产处置备案制度，实行备案审查，依法监督建设用地审批和国有土地资产处置行为。抓紧建立建设用地信息发布，地价和土地登记资料可查询制度。

建立联合执法机制，促进土地资产管理秩序的根本好转。各级计划、国土、建设、规划、房产、财政、物价、监察等有关部门要各司其职，密切配合，形成合力，加强对国有土地资产管理的指导、服务与监督，加大对土地违法案件的查处打击力度。当前，要结合全省正在开展的土地批租专项治理活动，对非法倒卖土地，低价出让土地，擅自减免、挤占、挪用土地出让金的典型案件进行严肃查处，公开曝光。

省各有关部门和市、县人民政府要认真贯彻落实国发〔2001〕15号文件和本意见精神，统一思想，提高认识，高度重视土地资产管理工作，充实加强国有土地资产管理队伍，建立完善各项土地资产管理制度。上级政府要加强对下级政府土地资产管理的监督，下级政府每年年底都要将本行政区域内土地资产管理情况，向上级政府书面进行报告。

省国土资源厅要会同省有关部门做好本意见贯彻执行情况的监督检查工作，重点检查各地土地资产管理制度的建立和执行情况，发现问题的整改情况和重大土地违法案件的查处情况，定期向省政府作出汇报。

以上意见，请认真贯彻执行。

各市、州、县人民政府，省直机关各单位：

为了进一步加强我省土地资产管理，促进国有企业改革和发展，现就有关问题通知如下：

一、实行积极的土地政策，为国有企业改革和发展服务

1、各级各有关部门要进一步解放思想，转变观念，充分认识合理处置土地资产对促进国有企业改革的重大意义。要从有利于搞活整个国有经济，促进国有经济布局战略调整和国有企业的战略性改组出发，实行积极的土地政策，加强土地资产管理，显化盘活企业土地资产，服务国有企业改革和发展。

2、遵循“明晰产权、显化资产、区分类型、合理处置、规范管理、促进发展”的原则，盘活国有土地资产，集约利用土地，降低企业改革成本，最大限度地把土地使用制度改革和国有企业改革有机结合起来，发挥土地资产的基础性作用和综合效益，以“地改”促进“企改”。

二、运用灵活的土地配置方式，促进国有企业战略性调整和改组

3、土地行政主管部门要根据国有企业行业、类别，区分不同情况，支持企业分别采取出让、租赁、作价出资(入股)、授权经营和保留划拨方式对土地资产予以处置。对自然垄断行业、提供重要公共服务和产品的行业，以及国家和省支柱产业、高新技术产业中的重要骨干企业，可采取授权经营和国家作价出资(入股)方式处置。对涉及国家安全领域和对国家长期发展具有战略意义的高新技术开发领域的国有企业，承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，可采取保留划拨方式处置。国有企业兼并国有企业涉及的土地，不属于划拨供地范围的，经土地行政主管部门批准，也可在一定年限内维持划拨使用，但最长不超过5年。对一般竞争性行业企业的，坚持采取出让、租赁等有偿使用方式处置。国有企业破产的，应采取出让方式处置。但破产企业被其他企业整体接收或内部重组的，土地资产除安置职工以外的，仍可采取保留划拨方式处置。

4、行政事业单位改革转制为企业的，适用国有企业改革的土地资产处置方式和土地配置政策。其他企业(包括新设股份制企业、集体所有制企业、私营企业、乡镇企业、合伙企业等)使用国有土地的，参照国有企业改革处置原划拨土地使用权的规定办理。

三、发挥土地资产效益，优化资产结构，促进企业增资减债和结构调整

5、非上市国有企业经依法批准，将其原使用的划拨土地使用权与他方合作开发建设房屋分成、作价入股、合资经营、抵债、易房、易物、出售，可通过土地行政主管部门设立的土地交易场所转让变现;对有多个需求者的土地，可由土地行政主管部门组织招标、拍卖，提高土地资产转让变现收益;也可由土地行政主管部门收购储备或优先安排出租、出让。企业在缴纳土地有偿使用收入有关税费后的土地转让净收益，要专户储存，专项用于企业增资减债和结构调整。企业“地改”上缴财政的土地有偿使用收入，原则上应专项用于国有企业改革和发展。在符合城市规划、不改变土地用途的前提下，允许非上市国有企业在其原用地范围内自行提高土地利用率。

6、采用成熟高新技术进行产品升级换代和技术改造的国有企业，原划拨土地按出让方式处置的，土地出让金可作为应付帐款暂留企业，全额用于技术改造，并参照技改贷款方式进行管理。

7、土地资产采用授权经营、作价出资(入股)方式处置的，可按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金，并进一步明确其权益。以作价出资(入股)方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、出租或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价;以授权经营方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法作价出资(入股)、租赁、或在集团公司直属企业、控股企业之间转让，但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。

8、国有企业破产时，其原使用的划拨土地可由县级以上土地行政主管部门组织以招标、拍卖方式出让，变现资金设立专户，优先用于职工安置。已设立破产企业职工安置资金专户的城市，破产企业划拨土地出让收益可全部纳入专户，按规定用于破产企业职工安置。

9、经土地行政主管部门批准，国有企业可通过抵押、合资、合作等形式将土地用于贷款、融资、招商或引资;国有及国有控股企业参与股票配售的，可以将原使用的划拨土地作价后注入企业，作为国有资本，用于认购股票。

10、国有企业与外资进行合资、合作，以出让、租赁、国家作价出资(入股)方式取得土地使用权的，不再另行缴纳场地使用费。凡符合《划拨供地项目目录》的，经土地行政主管部门批准，可按划拨方式供地。以出让、租赁等有偿使用方式取得土地使用权的，不再另行缴纳城镇土地使用税。

四、完善土地市场，规范操作程序，形成国有土地资产营运监管新机制

11、尽快建立有形的土地交易市场，增强政府对土地一级市场的调控能力，引导国有企业土地产权进场交易，规范地产交易行为。

要逐步建立完善土地收购储备制度，企业“地改”任务重，且条件具备的地方，土地行政主管部门可根据需要建立土地收购储备中心，对企业改革中的闲置土地、低价转让土地、企业破产暂时不能处置变现的土地等进行作价收购储备，适时投放市场，调控土地供给。

12、国有企业改革涉及的土地使用权应委托经省以上土地行政主管部门认证的中介评估机构进行地价评估。评估结果由土地行政主管部门审查确认后，并入整体资产评估结果。改制为上市公司的，必须选择具有A级土地评估资质的机构进行地价评估。

13、加强国有土地资产营运监管，完善和协调不同处置方式之间的权责关系。企业应按批准时明确的权益营运土地资产。凡在企业改革中未能办理有关土地资产处置手续的，按本《通知》的规定补办。

土地行政主管部门应帮助国有企业改革和完善土地资产处置方式，明确土地权益，促进国有企业综合运用多种方式实现土地资产价值，并会同财政主管部门做好国有土地资产进入企业资产的财务处理及土地资产监管工作。

14、土地资产处置权按照资产隶属关系确定。企业或企业隶属单位拟订土地使用权处置方案，经土地所在地的市县土地行政主管部门初审后，按企业隶属关系报同级人民政府土地行政主管部门确认和审批;上市公司、省级人民政府或其授权部门批准设立的公司和企业集团，由省土地行政主管部门确认、审批;跨行政区改制、改组、改造的，由企业或企业隶属单位报上一级人民政府土地行政主管部门确认、审批。

需要将一定年限土地使用权授权给企业经营的，由企业拟订土地使用权授权经营方案，经省土地行政主管部门审核同意后，报省人民政府批准，发给国有土地使用权经营管理授权书，明确权责关系。

土地使用权处置方案经批准后，采取有偿使用方式处置的，企业应按规定与县级以上人民政府土地行政主管部门签订土地有偿使用合同，办理土地登记手续。采取保留划拨或授权经营方式处置的，企业持有关批准文件按规定办理土地登记手续。

五、加强领导，依法行政，切实做好国有企业改革中的土地资产管理工作

15、各级政府要切实加强领导，将国有企业改革中土地资产管理纳入重要议事日程。有关部门要密切配合，形成合力，支持企业“地改”。企业改革领导小组和国有资产管理委员会成员单位中没有土地行政主管部门的要予以增补。企业改革方案中应有土地资产处置的内容，各级政府和有关部门在审核企业改革方案时，应要求企业依法办理土地处置手续。

16、要坚持依法行政，严禁越权审批、违规操作，防止国有土地资产流失。要严格按照国家法律法规和有关政策的规定和要求，做好国有企业土地资产价格评估、处置、审批和资产营运管理工作，保证国有企业改革顺利进行。

17、各级土地行政主管部门要改进服务，提高办事效率。土地行政主管部门和土地中介服务机构要帮助企业或行业设计选择适宜的土地资产处置方案。认真搞好土地评估结果确认和处置方案的审批工作，在规定的时限内规范出具初审意见和土地估价结果及处置方案批复。加快土地调查、登记进度，允许有测绘力量的企业在权属调查完成后自行完成地籍测量。及时、准确办理企业土地登记，国有企业尚未进行初始土地登记的，允许在权属调查完成后先行改革，再根据土地使用权处置方案批复直接办理变更登记。要抓紧解决国有企业土地权属纠纷，对权属争议一时难以解决的，可将无争议土地剥离出来先行确权。要建立地籍资料公开查询、鉴证制度，及时为企业提供土地产权查询、鉴证服务。