国有土地使用权纠纷司法解释适用指南

一、司法解释适用

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适

用法律问题的解释

(2005年6月18日)

一、土地使用权出让合同纠纷

第一条 土地使用权出让合同的定义

为使广大司法工作人员、律师和其他公民更为方便地适用最高人民法院的重要司法解释，根据读者的建议和市场的需要，本套丛书对婚姻、担保等十余个重要司法解释文件进行分册编写。本书是丛书之一，主要内容为国有土地使用权纠纷，书中以重要司法解释的条文为序，逐条概括[条文主旨]，方便读者快速了解司法解释条文基本内容；并以[适用指南]形式对应用该司法解释条文过程中需注意的问题给与诠释；将与该司法解释重点条文关联紧密的法律、法规、其他司法解释作为[关联精选]内容，穿插在该条文后；同时标注其他相关法条参见，方便读者查找。

2005年6月18日，最高人民法院公布了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)，并于同年8月1日起施行。这是最高人民法院为配合国务院部署开展的土地市场治理整顿工作，保障人民法院及时正确审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践而制定出台的一部重要司法解释。

土地作为与人类社会生活须臾不可分离的生产资料，随着人类社会的进步发展，特别是在人口众多的我国，土地资源日益紧缺，土地资源的不可再生性进一步加剧了人多地少的不均衡现状，同时严重影响到土地交易市场的供需关系。按照房地产开发建设的过程，我国的房地产市场的结构分为三级：一级市场是土地使用权出让；二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营；三级市场是投入使用后的房地产交易。只有在通过一级市场以出让方式取得土地使用权后，才可进入房地产开发经营的二级市场，这就决定了土地使用权的取得成为房地产开发的前提条件。由于我国在土地使用权方面的法律制度还不完备，房地产市场管理机制的不完善，许多土地交易行为很不规范，引发了大量的纠纷。为保障人民法院及时解决纠纷，维护房地产市场秩序，最高人民法院曾于1995年12月27日制定公布了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，对因房地产市场的土地使用权出让、转让、合作开发、商品房买卖等行为引发纠纷的处理作出了规定。针对《城市房地产管理法》实施后出现的新问题、新情况，最高人民法院又从2001年开始着手起草制定相关司法解释，并于2003年4月28日公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，2004年10月26日公布了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》。随后，又通过人民法院报、中国法院网向社会各界征询《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(稿)》的意见，并多次征求全国人大法工委、国务院法制办、国土资源部、建设部等相关部门的意见，反复讨论修改，最后报请最高人民法院审判委员会第1334次会议讨论通过。

这部《解释》主要针对的是土地使用权出让、转让及合作开发过程中出现的问题，如开发区管理委员会出让土地、以协议方式出让土地使用权出让金低于法定最低价、擅自改变土地用途、无证转让土地、一地数转、未经批准转让划拨土地使用权、不具备房地产开发经营资质进行房地产开发等。对由此引发的纠纷，我们依据法律规定，结合审判实践，对违法行为区别情况，在《解释》中作出了宽严相济的处理规定，既严格执法，又采取适当的补救措施，避免了无效行为的大量出现，稳定了土地市场交易关系。该《解释》与《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》共同构成了一个有关房地产开发、销售方面的法律解释体系，为人民法院审理房地产一级、二级、三级市场纠纷案件适用法律提供了有力的法律武器。

房地产三级市场均是以土地和房屋不动产为开发经营对象，涉及物权法和债权法中最难以解决和处理的不动产和买卖两大难题，这一直是立法机关、学术界及实务界亟需解决的问题。《解释》在起草制定过程中同样也就面临着这些各种各样的观点和建议。为便于法官和社会各界更准确地理解、掌握《解释》的内容，最高人民法院民一庭组织负责起草和参加讨论的法官撰写了本书，从理论和实务的角度对《解释》的规定逐条进行了详细说明。同时，本书还收录了最高人民法院近年来审结的典型案例及相关法律、行政法规、司法解释、部门规章以供读者参考。此书集学术性、实务性、指导性为一体，不仅可以指导各级人民法院的司法审判工作，而且也适合从事相关工作的社会各界人士借鉴。由于《解释》涉及许多物权法、债权法领域中长期争论的法学理论问题，书中某些观点还可进一步研讨。

《劳动合同法律适用与纠纷防范指南》结合《劳动合同法》实施以来的法律实践，在阐述劳动合同与劳动法律基本知识的基础上，对一个个具体，生动的案例进行法理分析，全方位、多角度地分析了劳动合同纠纷的形成原因与解决过程，阐释了劳动合同订立，履行、变更、解除与终止中的具体法律适用，全面提出了防范纠纷与控制风险的系列策略和专业技巧。

内容介绍

《司法解释理解与适用配套丛书:买卖合同司法解释适用解答》对买卖合同纠纷案件审判实务中遭遇的争议和疑难问题进行了系统梳理，结合最高人民法院相关司法解释规定的内容，就疑难问题如何解决、司法解释如何适用进行分析与解答。全书将400余个买卖合同纠纷疑难问题分为八部分，即买卖合同的成立及效力、标的物交付和所有权转移、标的物风险负担、标的物检验、违约责任、所有权保留、特种买卖、其他问题。读者可根据自己问题所属类别查找相关解答，对预防、化解买卖合同纠纷起到参考作用。

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