关于加强物业管理工作的通知

文件原文

各设区市住房和城乡建设局、住房保障和房产管理局：

为规范物业管理行为，提高物业服务水平，改善人民群众的生活和工作环境，维护社区和谐稳定，促进全省物业管理工作健康发展，现就加强我省物业管理提出如下实施意见：

一、提高认识，积极培育物业管理市场

随着经济社会事业的快速发展和城镇化的加速推进，专业化物业管理在全省得到迅速发展。城中村改造、棚户区改建和旧小区改善的实施，进一步拓宽了我省的物业管理市场。加强物业管理工作，对于保障房屋和设施设备的正常使用，改善人民群众的居住环境，提高生活质量，提升幸福指数，促进社会文明，维护社会稳定等方面具有十分重要的意义。各市要从落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要性，积极创新行政监管手段和管理机制，坚持服务与监管并重，调动各方力量，合力推进全省物业管理的健康发展。

二、加强监督管理，维护物业管理市场秩序

（一）加强重要环节的监督管理。针对业主大会的成立和物业服务企业承接、退出项目的程序，切实加强对前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理用房落实、业主大会成立、物业服务企业退出管理项目等“五个”关键环节的行政监管，维护物业管理各方当事人的合法权益。

1、把好物业管理招投标关，建立公平的物业管理市场。物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。要加强对投标企业资质条件的审查，投标企业必须具有管理招标项目相应的资质，不具有相应资质条件的不得参与招投标。住宅物业应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，新建15万平方米以上的住宅物业必须实行公开招投标。要积极引导招标人和投标企业按照政府指导价格合理确定服务事项、服务质量和收费标准。要切实加强评标专家的培训和评选工作，提高评审工作的公正性和合理性，不断提高评标质量。要不断完善市场竞争规则，解决招投标工作中出现的新情况、新问题，推进物业管理市场化进程。

2、严把物业承接查验关，维护业主的合法权益。指导物业服务企业和建设单位遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主公有财产的原则，制定物业承接查验方案；督促物业服务企业与开发建设单位，按照国家和省市的有关规定以及物业买卖合同、前期物业服务合同的约定，逐项对房屋共用部位、共用设施设备进行查验、交接；及时发现和纠正物业承接查验中的问题，积极调解物业承接查验纠纷；对不依法履行物业承接查验义务的，要责令限期改正，并予以通报。通过物业承接查验工作，确保物业服务企业承接的物业权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全，切实维护业主的合法权益。

3、严把物业管理用房落实关，为实施物业管理创造条件。要依据物业管理条例的规定，结合当地实际制定物业管理用房的配置标准。新建项目落实物业管理用房，要从源头抓起，规划、设计和物业管理部门要各负其责，抓好落实。建设单位要按照规定配置必要的物业管理用房，确保新建项目的物业管理用房得到全部落实。没有物业管理用房的旧住宅区，业主委员会可向规划部门申请配建，规划部门要予以支持。物业管理部门要指导业主委员会做好物业管理用房的权属登记工作。

4、把好业主大会成立关，促进物业管理健康发展。业主大会和业主委员会是物业管理市场主体的甲方，依法成立业主大会是推行物业管理，促进物业管理健康发展的基础。各市要指导区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府密切关注新建住宅小区的交付进度，对物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%的，应当及时督促建设单位报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。对符合成立业主大会条件的，要根据有关规定指导成立首次业主大会。对建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关资料的，要责令建设单位限期改正。同时，要切实做好业主大会设立后的监督指导工作。

5、严把物业企业退出关，切实做好物业服务的衔接工作。各市、县要建立物业服务退出预先报告制度。物业服务企业在退出项目三个月前要将退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会和辖区物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），同时在物业管理区域内向业主公告，并就退出事项与业主委员会协商。业主解聘物业服务企业的，应当严格按照有关规定和约定进行。区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府要对物业服务企业退出物业服务项目进行严格监督。并及时深入项目调查了解情况，协调解决退出过程中出现的矛盾和纠纷，引导业主慎用“解聘权”，并指导做好暂无新企业接管的服务预案，维护业主正常生活秩序。对违规退出的企业要依法予以处罚，情节严重的吊销资质证书。

（二）加强对物业服务质量的监督管理。各市要加强对业主委员会成员的业务指导，引导业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业，订立物业管理事项具体、物业服务质量标准明确的物业服务合同。同时，建立物业服务质量月巡查、月报告制度，围绕物业管理易发纠纷的事项，加大检查力度，对发现的问题要责成物业服务企业及时纠正。建立违规行为曝光制度，引入第三方监督，通过发挥区县物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会、社会监督员的监督作用，对服务、管理不到位的情况及时予以规范，对拒不进行整改的物业服务企业，要予以曝光，并由行政主管部门责令限期整改，最大限度的发挥行政监管作用。确保物业服务企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。引导物业服务企业树立符合行业特点的经营服务和管理理念，增强社会责任感，促进其自身素质的提升。

（三）切实加强共用设施设备维护的监督管理。要切实抓好供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，并依法向最终用户收取有关费用。各市、县房地产行政主管部门要依法做好物业管理区域内房屋和附属建筑物的权属登记工作。业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。同时，要切实做好车位的管理。

三、创新管理模式，合力维护社区和谐稳定

（一）发挥街道办事处和乡镇人民政府在物业管理活动中的作用。将物业管理纳入社区管理是维护社区和谐稳定的重要保障。要按照《条例》的要求，积极在街道办事处（乡镇人民政府）建立健全物业管理的组织机构，并根据其工作量配置相应人员，确保物业管理的组织保障。要履行本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主和业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系等监管职责，把矛盾化解在萌芽状态，控制在社区，促进物业管理和谐健康发展。

（二）发挥社区组织对业主的教育引导作用。居民委员会、社区工作站等社区基层组织和业主委员会要采取多种形式，积极引导业主自觉遵守管理规约，配合物业管理工作，支持物业服务企业维护公共利益，提高业主的大局意识、履约意识和按时交费的自觉性，共同维护小区正常生活秩序。

（三）大力扶持保障性住房的物业管理。按照“政府引导扶持、市场规范运作、属地化管理”的原则，研究制定利用住房公积金增值收益或财政资金补贴等方式扶持保障性住房物业管理的政策，建立长效管理机制，从根本上改善广大中低收入群众生活居住环境。

四、大力做好宣传工作，营造良好的发展环境

（一）发挥物业服务企业的宣传优势。物业服务企业要结合行政主管部门制定的宣传主题和物业项目的热点问题，充分利用社区宣传栏、电子显示屏等设施，张贴、播放物业管理政策法规，并通过举办各种形式的社区活动，大力宣传物业管理，提高业主对物业管理的认识，增强业主的契约意识和消费意识。

（二）扩大主题宣传的影响力。各市、县房地产行政主管部门要围绕不同时期广大业主所关心的热点、难点问题，积极与新闻媒体合作，进行专题宣传，扩大宣传的频度和覆盖面，进一步理清物业管理区域内物业服务企业、开发建设单位、专业经营服务单位等各方主体以及各有关行政管理部门在物业管理活动中的法定职责。同时，要加强网站建设，及时发布物业管理法律法规以及物业服务企业信息，全面营造有利于行业发展的良好氛围。

二○一二年五月七日 2100433B

文件名称：湖南省人民政府办公厅关于加强城市住宅区物业管理工作的通知

文件号：湘政办发〔2000〕6号

发布部门：湖南省人民政府办公厅

发布日期：2000年03月01日

近年来，我省城市新建住宅小区逐步推行物业管理新体制，旧住宅区物业管理也取得了一些进展，物业管理水平有所提高。但从总体上看，我省城市住宅区物业管理工作发展不平衡，存在政策不配套、管理不规范等问题。为了加强城市住宅区物业管理工作，推进住房制度改革，经省人民政府同意，现就有关问题通知如下：

一、统一思想，提高认识，加强对城市住宅区物业管理工作的领导。城市住宅区物业管理工作是城市管理的重要环节，是住房管理体制的一项重大改革。加强物业管理工作，有利于深化城镇住房制度改革，启动住房消费，拉动内需，发展第三产业，促进经济发展。同时，对于改善居民居住环境，提高城市整体管理水平，建设社会主义精神文明和物质文明也具有重要意义。各级各有关部门要统一思想，提高认识，把城市住宅区物业管理工作纳入政府的议事日程，抓紧抓好。各级房地产行政管理部门要设立相应的职能机构，配备得力的人员，努力加强城市住宅区物业管理工作。财政、税务、物价、工商、规划、城建、电力、邮电、公安等部门要发挥各自的职能作用，支持房地产管理部门搞好物业管理工作。各新闻单位要积极做好宣传工作。

二、加快建立完善社会化、专业化、市场化的城市住宅区物业管理体制。城市住宅区物业管理要贯彻业主自治的原则，遵循价值规律，建立业主与物业管理企业双向选择，平等协商，根据服务内容和质量确定费用，通过签订合同明确双方权利、义务的运作机制。

各地各单位在公有住房出售后，原则上不再负责物业管理。对现有单位生活区、街道院落、居住小区，要抓紧进行配套设施、物业管理设施的整治完善，进行规范化管理。新建居住小区和旧城改造项目，必须完善基础配套设施和物业管理设施，物业推向市场，实行社会化管理。

要通过政策引导和经济杠杆的作用，鼓励物业管理企业通过兼并、收购、联合、改造、改组等方式进行企业重组，扶持一批规模大、机制新、效益好、信誉高、实力强的物业管理企业，并将企业资质等级与管理规模、服务水准和收费挂钩，鼓励企业开拓市场，形成规模优势。

各地要推行物业管理招投标制度。尽快改变“谁开发，谁管理”的垄断经营局面。开发企业下设的物业管理机构应与开发企业脱钩，面向社会，独立经营，自负盈亏。

三、建立城市住宅共用部位共用设施设备维修基金。

（一）建立城市住宅共用部位共用设施设备维修基金，维修基金主要从以下渠道筹集：

1、商品住房（包括安居房、经济适用住房）销售时，购房者按购房款2－－3%的比例缴交；

2、公有住房出售时，售房单位按多层住宅不低于售价的20%、高层住宅不低于售价的30%的比例从售房款中提取；

3、当地人民政府规定从其他渠道筹集的资金。

维修基金归业主所有，由市、县房地局在银行专户存储（省直在长单位维修原办法不变），定向使用，不足时，由业主委员会续筹。当前，要特别做好房改售房时提留的维修基金归集到位工作，对历年来房改售房款提留的维修基金要进行清理。已经挪作他用的要限期清还。对投资已分摊进住房销售成本的小区配套设施，属业主的合法权益不得无偿占用，其收益可用来补充物业管理费用的不足。

维修基金的筹集、使用、管理按国家和本通知有关规定执行。具体办法由省建委会同省财政厅另行制定下发。

（二）业主可以用住房公积金中住房大修费用作为共用部位共用设施设备维修基金的支出。

（三）有条件的单位，可对房屋的共用部位共用设施设备的维修给予资助。

（四）新办物业管理企业，可享受第三产业相关扶持政策。

四、明确职责，规范行为，保证城市住宅区物业管理工作健康发展。各级房地产行政主管部门要覆行职责，切实加强对城市住宅区物业管理工作的指导。业主委员会要依照《业主委员会章程》行使职权，引导全体业主遵守“业主公约”和各项规章制度。物业管理企业要自觉接受业主的监督，强化管理，建立健全规章制度，规范物业管理收费标准，定期公布收支情况，并接受业主和业主委员会的咨询和监督。不得乱收费、乱集资、乱摊派、乱罚款。

在已实施物业管理的地方，有关部门和单位要进一步加强治安、消防、计划生育、社区服务等工作，同时加强对住宅小区户外公用部位水、电、路、绿化、卫生、消防安全等项目的建设、维修和管理，为城市居民创造一个良好的居住环境。

2013年8月29日，六安市人民政府印发《关于加强六安城区物业管理工作的意见》。