关于合肥市农村土地承包经营权流转规范化管理和服务的实施意见（试行）

一、建立流转机制

（一）明确流转原则。农村土地承包经营权流转必须在坚持农村家庭承包经营制度和稳定农村土地承包经营关系的基础上，遵循平等协商和依法、自愿、有偿的原则进行，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。土地承包经营权流转收益归原承包方所有，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地的经营权，也不得以任何形式截留、扣缴流转收益。县区人民政府农业行政主管部门和乡镇人民政府负责指导本区域土地承包经营权流转工作。

（二）建立流转服务机构。各县区以农业行政主管部门为依托，建立农村土地承包经营权流转服务中心，中心主任由县区农业行政主管部门分管负责人兼任；各乡镇以农经站为依托，建立农村土地承包经营权流转服务中心，中心主任由乡镇分管负责人兼任；各村设立土地承包经营权流转服务站，村民委员会主任为服务站负责人，委派一名村干部作为土地承包经营权流转信息报送员，引导有土地承包经营权流转意向的农户进行有序流转。建立健全县区、乡镇、村三级土地承包经营权流转信息平台，有条件的县区可先行建立县区、乡镇信息网络，并与市农委相应网站联网，发布土地承包经营权流转信息。

县区、乡镇农村土地承包经营权流转服务中心可设置信息联络、项目资质审查、收益评估、合同签订和鉴证等功能窗口。

信息联络窗口，主要负责引导农村土地承包经营权流转双方和村流转信息报送员向服务中心提出申请，搜集汇总、整理登记、挂牌发布、归档流转信息，联络流转双方洽谈流转有关事宜。

项目资质审查窗口，主要负责审查流转主体的法人资格、信誉度、资金实力、经营管理能力、履约能力，以及所实施的项目是否符合有关法律法规、产业政策要求和提示项目经营风险等。

收益评估窗口，主要负责当流转双方对流转价格有分歧时，受托进行转出方土地的收益评估，提供流转土地预期收益和流转价格参考依据，根据市场和时间变化，提供一定比例和年限递增的建议等。

合同签订和鉴证窗口，主要负责提供和指导流转双方签订规范的流转合同，并按规定予以备案。流转双方有鉴证要求的，及时提供相关服务。

（三）培育流转中介组织。鼓励有经营资格、有经济实力、有资信度的以土地合作社为主的中介组织，参与农村土地承包经营权流转服务，建立以市场为导向，自负盈亏、自主服务的运行模式。各县区农业行政主管部门要对中介资质实施备案管理与严格监管。

（四）建立价格评估机制。为保护流转双方的权益，各乡镇土地承包经营权流转服务中心可接受委托，对流转土地位置、农业生产基础条件、土地收益、人均收入、供求关系等因素进行评估，并提供底价指导。土地承包经营权流转最终价格由承包方与受让方协商确定，并根据市场变化，约定按一定比例和年限递增，提倡以实物折价确定流转价格。

（五）健全纠纷调处体系。健全县区、乡镇、村三级农村土地承包纠纷调处体系。各县区、乡镇要成立农村土地承包纠纷仲裁机构，具体负责本区域农村土地承包和经营权流转纠纷的仲裁。仲裁机构设在县区农业行政主管部门和乡镇政府。村民委员会负责土地承包经营权流转纠纷调解服务等基础工作。

土地承包经营权流转发生纠纷的，双方当事人可自行协商解决，也可请求村民委员会或乡镇土地承包流转服务中心进行调解；当事人不愿协商、调解或协商调解不成的，可向县、乡两级土地承包纠纷仲裁机构申请仲裁，也可直接向人民法院起诉。已由人民法院判决的，不再进行仲裁。

农村土地承包和经营权流转纠纷仲裁按下列程序进行：

1．受理当事人书面申请；

2．审查立案；

3．案情调查；

4．听取当事双方陈述；

5．仲裁委员会成员进行合议；

6．仲裁裁决；

7．下达仲裁通知书。

二、明确流转方式

承包方依法取得的农村土地承包经营权，可以采取出租、转包、互换、转让、入股或其他符合法律法规和国家政策规定的方式流转。

（一）出租。承包方自愿将自己承包期内的土地，以一定期限全部或部分流转给本集体经济组织以外的业主从事农业生产经营。出租后，原土地承包关系不变。

（二）转包。承包方自愿将自己承包期内的土地，以一定期限全部或部分流转给本集体经济组织内部的其他业主从事农业生产经营。转包后，原土地承包关系不变。

（三）互换。因土地集中连片规模化经营等需要，在同一集体经济组织内部的承包户之间，自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换的土地原享有的承包权利和承担的义务也应互换。互换时，当事人应当签订流转合同，报发包方和乡镇土地承包管理机构备案，同时办理农村土地承包合同和经营权证变更等手续。互换期在一年之内的，可不办理农村土地承包合同和经营权证变更等手续。

（四）转让。经发包方同意，承包方自愿将土地承包经营权全部或部分转让给其他从事农业生产经营的业主，由该业主同发包方确立新的土地承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。采取转让方式流转农村土地承包经营权的，承包方应当向发包方和乡镇土地承包管理机构提出申请，经审核同意后方可转让，并及时办理农村土地承包合同和经营权证变更等手续。转让后原承包期内的土地承包经营权自动灭失。

（五）入股。承包方之间自愿将农村土地承包经营权作价入股成立农村土地合作社，发展农业产业化经营和农产品加工流通。农村土地合作社章程应报请发包方和乡镇土地承包管理机构审核，签订的入股合同应当在发包方和乡镇土地承包管理机构备案。合作社解散时，入股土地应当退回原承包方。

（六）再流转。通过转让、互换方式取得的土地承包经营权，经依法登记变更后，在取得原发包方同意的基础上，可采取出租、转包、互换、转让、入股或其他符合法律法规和国家政策规定的方式依法再次流转。

为提高土地规模经营效益，可以集中流转承包土地，集中开发，连片种植养殖，兴建产业基地。

三、维护流转权益

（一）土地承包经营权流转的主体是承包方，承包方有权依法自主决定所承包土地的经营权是否流转，以及流转的对象和方式等。

（二）土地承包经营权流转收益归承包方所有。流转的转包费、转让费、租金、入股分红收益等，由当事人双方协商确定。

（三）承包方自愿委托发包方或中介组织流转承包土地经营权的，应当由承包方出具农村土地承包经营权流转委托书。委托书应载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或签章。

通过村（组）民代表会议形式决定农村土地承包经营权流转行为的，愿意流转的农户，应在村（组）民代表会议记录上签署意见，明确表示同意委托发包方流转其承包土地的经营权，该行为视为承包人书面委托行为。没有承包人的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转承包人的承包土地经营权。

（四）农村土地承包经营权流转的受让方，可以是法律法规允许的有农业生产经营能力的组织和个人。同等条件下，本集体组织成员享有优先权。

（五）受让方可根据市场需求合理调整农业产业结构，自主经营，享受因生产经营带来的政治荣誉和相关的经济待遇。

（六）流转土地上原有农业生产设施的经营权随土地承包经营权一同流转，其价值由流转双方根据设施的面积、构造、使用效益等协商确定；土地承包经营权流转中涉及土地等级差别需要补偿的，由流转双方根据土地的原经营性质、流转后的用途和土地级差等协商确定；流转期满，流转土地上农业生产设施和土地等级与流转前发生变化的，可由流转双方协商补偿。上述价值和补偿也可委托流转服务中心评估认定，约定为现金或实物补偿。 四、规范流转程序

（一）协商。承包方与受让方应就流转方式、期限和具体条件等进行自愿平等协商，达成流转意向。发包方受承包方书面委托，可代表承包方统一与受让方进行协商。

（二）审查。流转双方协商达成初步意向后，报所在地农村土地承包管理机构对受让方情况进行审查（同村同组承包户相互间转包、租赁、互换土地或实行土地股份合作的不审查）。流转面积500亩以下的由乡镇政府组织审查；500-1000亩的由县区政府会同乡镇组织审查；流转面积超过1000亩的，建立规模经营主体流转情况档案，经所在乡镇初审、县区预审后，报市农业行政主管部门审查。

对受让方审查的内容应包括：

1．资质审查：法人资格、注册地址、信誉度、资金实力、技术水平、经营管理能力和履约能力等；

2．项目审查：实施项目是否符合国家的法律法规、产业政策、总体规划要求，项目的预期效益及经营风险等。有条件的地方可探索建立农村土地承包经营权流转保证金和土地复耕保证金制度。

（三）订立合同。经审查后，在乡镇土地承包流转服务中心监督下，双方签订土地承包经营权流转合同。发包方或中介组织受承包方书面委托，可代表承包方与受让方订立合同。

除代耕外，土地承包经营权流转双方都应签订由市农业行政主管部门统一印制的规范化书面合同（式样见附件1）。

农村土地承包经营权流转合同一般应包括以下内容：

1．双方当事人的姓名、住所；

2．流转土地的座落、四至、面积、质量等级；

3．流转的期限和起止日期；

4．流转方式；

5．流转土地的用途；

6．双方当事人的权利和义务；

7．流转价款及支付方式；

8．流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；

9．违约责任。

（四）备案：流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡镇土地承包流转服务中心各备案一份。流转双方有意进行流转合同鉴证的，可以向乡镇农村土地承包流转服务中心或公证机关申请合同鉴证。不得强制要求流转双方进行流转合同鉴证。

同一受让方流转土地规模达到500亩及以上的，由乡镇土地承包流转服务中心将合同签订情况向县区土地承包流转服务中心申报备案；规模达到1000亩及以上的，由县区土地承包流转服务中心向市农业行政主管部门申报备案。

（五）归档：乡镇土地承包经营权流转服务中心和村土地承包经营权流转服务站应及时将农村土地承包经营权流转信息、签订的流转合同及其他规范性流转书面材料等及时整理归档。

自2009年起，对流转土地连续3年以上且面积达到1000亩及以上的单个规模经营主体，实行建档申报制度，每年集中审核一次。具体办法另行制定。

五、加强流转管理和服务

（一）转让许可。承包方转让土地，发包方同意转让的应及时向乡镇土地承包管理机构报告，并配合办理有关变更手续；发包方不同意转让的，应当于7日内向当事人书面说明理由。

（二）变更登记。土地承包经营权采取互换、转让方式流转的，当事人应申请变更登记。未经变更登记的，不得对抗善意第三人。

变更登记应当按照下列规定办理：

1．向县区农业行政主管部门提交申请书、流转合同及复印件、农村土地承包经营权证等证书及其复印件；

2．县区农业行政主管部门应当自收到申请材料之日起10日内完成审核并登记；

3．由县区农业行政主管部门向申请当事人出具登记证明。

（三）流转信息管理。县区农村土地承包经营权流转服务中心负责指导乡镇农村土地承包经营权流转信息规范管理工作。

1．信息收集。有流转意向的农户，可将流转信息告知村土地承包经营权流转信息员或服务站，也可以采取委托流转的方式，填写《农村土地承包经营权流转委托书》（式样见附件2），注明流转经营权土地的地点、亩数、土地类型、流转期限、流转意向价格及付款方式等。流转受让方也可将需求信息以委托书的形式告知乡、村土地承包经营权流转服务机构或其他中介组织。

2．登记发布。村土地承包经营权流转服务站负责将流转信息及时登记、汇总、整理上报乡镇农村土地承包经营权流转服务中心。乡镇服务中心将信息筛选分类后挂牌发布，同时上报县区农业行政主管部门，在农业信息网上定期发布流转信息。

3．信息月报制。从2009年起，建立全市农村土地承包经营权流转进度、规模经营等情况按月统计上报制度。各县区农业行政主管部门要确定专门的信息报送员，如实准确地填报农村土地承包经营权流转、规模经营等相关信息，市农业行政主管部门定期在内部资料和相关媒体上发布。

（四）流转档案管理。各级农村土地承包经营权流转服务机构要建立农村土地承包经营权流转档案和台帐，并实行大户登记备案制度。建立农村土地承包经营权流转档案管理和报表体系，及时汇集本区域流转情况，报上级农业行政主管部门汇总、备案。

（五）鼓励规模经营。进一步加大土地整理、农业综合开发、标准农田建设和特色农业产业基地建设的力度，并将其与农村土地承包经营权流转和规模经营紧密结合起来，对已形成规模经营的地方，有关部门要优先立项。农业、农机、科研等部门要与规模经营主体建立定期联系制度，优先为他们提供适用农机具、优良品种和技术培训、信息咨询等服务。农资部门要千方百计满足规模经营大户对农资的需求，优先供应，保证质量。

六、严格违规处理

（一）有下列行为之一的，受损害方有权请求人民法院或者农村土地承包纠纷仲裁机构依法认定流转合同无效，变更或者撤销流转合同：

1．发包方违反民主议定原则越权流转的；

2．依法应当经发包方同意而未经其同意擅自流转的；

3．一方以欺诈、胁迫等手段订立农村土地承包经营权流转合同，损害对方利益的；

4．恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；

5．违反法律法规有关不得收回、调整承包地等强制性规定的；

6、没有取得合法土地承包经营权而与其他单位或个人签订流转合同的；

7、强迫承包方进行流转的；

8、擅自改变流转土地农业用途的。

（二）发包方有下列行为之一的，乡镇政府应当责令其限期改正，并承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等责任：

1．借流转之机收回、调整承包土地的；

2．强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转的；

3．假借少数服从多数名义强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权而进行土地承包经营权流转的；

4．以划分“口粮田”和“责任田”等为由违法收回承包地搞招标承包的；

5．侵占、截留、扣缴承包方土地流转收益的；

6．其他侵害农村土地承包经营权的行为。

（三）受让方有下列行为之一的，发包方应责成当事人限期改正：

1．受让方未按合同约定向承包方支付流转费用的；

2．土地承包经营权流转合同生效后，受让方一年内无实际农业生产经营活动，导致土地闲置或荒芜的；

3．违反合同约定，改变流转土地农业用途的。

（四）对处理不服的组织或个人，可向上级有关部门申请行政复议，对行政复议决定不服的，可依法向人民法院起诉。

七、强化组织领导

农村土地承包经营权流转工作涉及农民的切身利益，事关农村改革发展稳定大局。各级政府必须高度重视，把这项工作摆上重要议事日程，加强领导，成立组织，落实责任，结合实际制定具体政策措施。要切实加强农村土地承包经营权流转管理队伍建设，加大对各级农经管理干部的法律、法规和政策培训力度。要加强调查研究，注重典型示范，加大宣传力度，引导各级干部和农民群众消除政策疑虑，形成思想共识和内在推动力。

从2009年起，市财政每年列支专项资金用于农村土地承包经营权流转和土地纠纷仲裁工作，各县区、乡镇也要在预算中安排相应的配套资金，保证农村土地承包经营权流转和土地纠纷仲裁工作的需要。国土资源部门要加强对土地征占用的管理，监督农村土地合理使用。农业部门要加强农村土地承包经营权流转工作的服务和监管，防止以土地承包经营权流转为名，擅自改变土地的农业用途。要建立健全土地承包经营权流转工作制度和情况通报制度，不断完善流转机制，加强对流转情况的督查，并对推进农村土地承包经营权流转工作成绩突出的单位和个人进行表彰。

农村土地流转管理和服务主要制度

农村土地流转工作程序图

农村土地流转信息收集发布制度

（一）村或村民小组设立农村土地承包经营权流转信息员（可由村会计兼任），定期搜集农村土地流转供需信息，记入《农村土地流转调查登记表》，每月28日前上报乡镇农村土地承包经营权流转服务中心。

（二）农村土地流转信息接受乡镇农村土地承包经营权流转服务中心的业务指导、资格审查、业务培训、信息发布等技术保障支持。

（三）乡镇农村土地承包经营权流转服务中心收到信息员和其他需求方上报的土地流转信息经审核后，应在两个工作日内完成信息的编辑、审核工作、并及时发布。

（四）乡镇农村土地承包经营权流转服务中心收到的土地流转信息要于每月30日前上报县经营部门，并在农村土地流转信息网站发布。

（五）对已签订土地流转合同完成流转的土地流转发布信息应于当日删除，并记入《农村土地流转信息登记表》。

（六）乡镇农村土地承包经营权流转服务中心，对提供的土地承包经营权流转信息负责，如因信息内容失真、不实，造成较大影响的，追究其负责人的责任。

农村土地流转用途审查制度

（一）农村土地流转要严格执行《中华人民共和国农村土地承包法》和省委办公厅鄂办文[2007]8号、省政府办公厅鄂办函[2009]51号文件。

（二）土地流转用途审查，主要审查转出方有无将转出的土地改变农业用途意图。需求方有无农业经营能力及改变农业用途的意向。

（三）农村土地流转后只能用于农业生产，改变农业用途的，不准发布土地流转信息，更不准签订土地流转合同。

（四）实行巡查制度。凡流转出的土地，乡镇农村土地流转服务中心要派人进行定期巡查，监督流转后的土地是否改变了农业土地用途。

（五）实行责任追究制度。土地流转改变农村用途的，视责任情况，追究相关责任人员的责任。

农村土地承包经营权流转登记备案制度

（一）有土地流转意向的承包方、受让方均可向乡、村土地流转服务机构提出申请并进行登记。

（二）发包方对承包方提出的转包、出租、股份合作方式流转承包土地的需求，应及时办理备案，指导督促流转双方签订流转合同，并报告乡镇财政所。

（三）承包方以转让、互换方式流转承包土地，应向发包方提出书面申请，发包方同意的签订流转合同，及时向乡镇财政所报告，并配合办理有关变更手续；发包方不同意的，应在七日内向承包方说明理由。

（四）乡镇财政所应建立农村土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地流转情况，以转包、出租、股份合作方式流转承包土地，及时办理相关登记、以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理相关承包合同和土地经营权变更手续。

（五）采取互换、转让方式流转土地经营权，当事人申请办理登记的，县农经局应予以受理，并按照《农村土地承包经营权证管理办法》办理。

（六）受让方将土地实行再流转的，应取得原承包户的同意，以转让、互换方式取得土地承包经营权，经依法登记获得土地承包经营权证的可以再流转。

农村土地承包经营权流转合同管理制度

（一）土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让、股份合作等方式流转，承包方与受让方应当在协商一致的基础上经乡镇财政所审查后方可签订书面流转合同（代耕不超过一年的除外）。

（二）流转合同签订前，应验证承包方的《土地承包经营权证》，了解受让方的经营状况、使用用途，审查双方委托代理人代理权限，审查双方提供资料的真实性和合法性。

（三）流转合同应内容齐全、填写规范，主要包括流转当事人的姓名、住所；流转土地面积、等级；流转方式、期限和起止时间；流转土地用途、价款及支付方式；流转到期后地上附着物及相关设施的处理及违约责任等。

（四）承包方委托发包方或中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或其书面委托的代理人签订。

（五）流转合同统一使用县农村经营管理局统一印制的合同书文本格式。签订土地流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡镇财政所各备案一份。

（六）流转当事人申请合同鉴证的，可以到乡镇财政所鉴证。

农村土地承包经营权流转纠纷调处制度

（一）建立农村土地流转纠纷调解仲裁网络。县级积极创造条件，设立土地流转纠纷仲裁委员会，乡镇以财政所为依托建立土地纠纷调处委员会，村级建立土地流转纠纷调处领导小组，使土地流转纠纷能够通过调解和仲裁途径得到有效解决。

（二）对来访来电来信的咨询和纠纷来访，首问人员应热情接待，符合受理条件的，应予受理并登入《农村土地承包流转纠纷登记薄》，不属于受理范围的，做好解释答复。

（三）实行领导负责制。乡镇由党委政府分管领导负责，财政、国土、林业、司法等部门主要负责人参加，村由村支书或村主任负责，村会计及部分群众代表参与。

（四）实行分级负责制。要按照“分级负责、属地管理”的原则做好调处工作，农户之间的土地流转纠纷，首先由双方协商解决，村内土地流转纠纷由各村调处小组负责调处，跨村或农户与乡镇企业、乡镇部门的土地流转纠纷由乡镇调处，不愿协商或调解不成的可以向县级土地纠纷仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

（五）调处土地流转纠纷，要依法、法规、按政策办事，坚持民主、公开、公平、公正的原则。

（六）土地流转纠纷调处达成协议的要签订书面调解协议书。调解协议书应写明：①双方当事人的基本情况；②纠纷概况；③双方当事人陈述概要和提供的证据；④调解过程中双方认定的事实和调解委员会核定的事实；⑤协议情况；⑥调解意见。由当事人和调解人签名，并加盖调解委员会印章，发给双方当事人，调解委员会留存一份备查。调处纠纷取证材料、书面调解协议等有关资料要整理归档，永久保存。

（七）每月5号前各乡镇农村土地承包流转中心将纠纷排查调处情况上报县经管局。

农村土地流转合同鉴证制度

（一）为减少合同争议和违法合同，保护当事人的合法权益，提高合同履约率，农村土地承包经营流转合同根据流转当事人的申请可以进行鉴证。

（二）合同鉴证由乡镇财政所指定的专门鉴证人员办理。鉴证不得收取任何费用。

（三）申请合同鉴证，双方当事人应当提出合同鉴证申请，并提供下列材料：

1、承包方提供《土地承包经营权证》；

2、乡镇农村土地承包经营权流转服务中心对需求方的审查材料；

3、签订合同的法定代表人的资格证明或者委托代理人的委托代理书；

4、二次流转时，承包方的同意证明材料；

5、其他有关证明材料。

（四）申请材料齐备，符合农村土地承包合同鉴证管辖范围的，予以受理。申请材料不齐的，当事人补齐后予以受理。

（五）合同鉴证应当审查下列主要内容：

1、合同主体是否合格；

2、合同内容是否符合政策、法律、法规；

3、合同当事人意图表示是否真实；

4、合同签字人是否具有合法身份和资格，代理人的代理行为是否合法有效；

5、合同主要条款是否齐全，文字表达是否准确，手续是否完备。

（六）有下列情况之一的，不予鉴证；

1、不真实、不合法的合同；

2、有足以影响合同效力的缺陷且当事人拒绝更正的；

3、当事人提供的申请材料不齐全，经告知补正而没有补正的；

4、不能即时鉴证，而当事人又不能等待的；

5、其他依法不能鉴证的。

（七）需要对当事人、合同标的物及其他有关情况进行调查的，应当先行调查，不得先鉴证后排查。经审查，符合鉴证条件的，应予鉴证。

（八）鉴证合同应当自受理鉴证之日起3个工作日内办理完毕。 2100433B

2011年3月31日，陕西省人民政府印发《关于促进农村土地承包经营权流转的指导意见》。