一、招标人

物业服务活动涉及小区全体业主的合法权利益，房地产开发企业必须依照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》执行；鼓励、提倡业主参照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，通过招投标方式选聘物业服务企业。以招投标优式选聘物业服务企业的，房地产开发企业、业主为招标人。业主选聘物业服务企业的，经召开业主大会予以确认，同时应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会根据业主大会决议，具体负责招投标各项工作。未成立业主委员会的，由物业所在居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导下代行业主委员会职责。 

二、招标方式

招标分为公开招标和邀请招标，公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒体发布招标公告。邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。招标人采用邀请招标方式的，应当向三个及以上具备承担招标项目能力、资信良好的法人或者其他组织发出投标邀请书。 

根据业主委员会实际，建议、提倡业主委员会委托招标（招标代理机构进行招标活动），未成立业主委员会的，由物业所在居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导下实施招标。 

三、招标文件或投标邀请书

建设单位或业主委员会委托招标代理机构招标的，招标代理机构在编制招标文件或投标邀请书中须要求投标人提供以下材料： 

（一）合法有效的企业营业执照、税务登记证、组织机构代码证或三证合一证件；

（二）新成立或外来未满一年的企业提供经县市住建局同意恩施州住建局登记的证明，其余企业提供恩施州住建局公示的物业服务信用评价等级证明；  

（三）企业信用承诺书（承诺企业近三年内，在经营活动中没有重大违法违规记录，无重大上访重大矛盾纠纷和未发现围标串标、弄虚作假行为）。 

四、物业服务招标投标的范围

（一）住宅及同一物业管理区域内非住宅物业实施前期物业服务的，建设单位或业主委员会应当通过招标投标的方式选聘相应的物业服务企业。

（二）物业的建设单位或业主委员会应当通过招标方式选聘物业服务企业，投标人少于3个或者建筑规模小于3万平方米的，经物业所在地县市住建局批准，可以采用自主发包方式选聘相应的物业服务企业。

五、前期物业服务招标投标完成时限

（一）建设单位依照法律、法规规定的程序通过招标投标的方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。

（二）建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理的招标投标工作：

1.现售商品房在销售30日前;

2.预售商品房在取得商品房预售许可证前（申请预售许可证前30日）;

3.非出售的新建物业在交付使用90日前。

     凡未按要求进行前期物业管理招标的项目，不予办理预售许可手续。

六、评分必须考虑因素

1.根据我州公布的物业服务企业信用等级设定分值进行量化评分，在我州有在管项目但未参加信用等级评定的物业服务企业信用不得分。  

2.根据经营业绩进行量化评分。主要考虑管理面积和物业类型,管理面积以实际签订合同为准。

3.根据行业协会等机构培训合格的项目经理进行量化评分。对取得项目经理证书，且为大专及以上学历的，担任过三年以上（含三年）超过招标规模项目的小区项目经理的、担任过五年以上（含五年）超过招标规模项目的小区项目经理（提供任职证明）等情况可以适当加分。

4.根据企业信誉加分。省、州、县市物业管理主管部门、州行业协会颁发的优秀物业企业可适当加分。 

七、流标

经过两次招标流标后，招标人可向县市住房和城乡建设局申请自主发包方式，填写自主发包登记表报送县市住房和城乡建设局登记。 

八、核验和备案

住建部门通过对招投标活动过程、出具相关证明文件、服务合同登记等方式监督物业服务市场招投标活动。

1.物业招标文件（投标邀请书）交县市住房和城乡建设局核验。核验中若发现招标文件（投标邀请书）中有违反相关法律法规和规章的条款，将责令招标人重拟招标文件（投标邀请书），直至符合相关法律法规及规章，否则招标流程不得进入下一步。 

2.房地产开发企业与物业服务企业签订的前期物业合同，由房地产开发企业在合同签订后15日内到辖区住房和城乡建设局登记；业主委员会或居民委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，由物业服务企业在合同签订后15日内到辖区住房和城乡建设局登记。登记时，行业主管部门在物业服务合同中发现有违反相关法律和行政法规规定的无效情形的，行业主管部门将责令相关主体重新签订有效合同或通知招标人向下一顺位的中标候选人发出中标通知书，与之签订合法有效的合同，否则县市住建局将不予登记。 

九、进一步明确相关程序

（一）同一物业管理区域内，只能选聘一家物业服务企业实施物业管理服务。

（二）前期物业管理期间，业主大会尚未组建，物业管理区域内因特殊原因确需变更物业服务企业的，建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准、原收费标准不变的前提下，制定选聘方案并向全体业主公示后，按照规定另聘物业服务企业并报县市住建部门登记。（业主购买住宅物业后，建设单位更换前期物业服务企业的，应当征得半数以上业主同意）。

（三）招标人应当在发布招标公告或者发出招标邀请书的10日前，向县市住建局提出物业服务招标申请并提交以下材料报县市住建局核验：

1.物业项目开发建设的政府批文或房地产权属证明材料；

2.招标公告或者招标邀请书；

3.招标文件；

4.县市住建设局对提交的材料有异议的，应当在受理之日内向招标人提出。

（四）建设单位采取邀请方式招标的，应当邀请3家以上物业服务企业参加投标。

（五）物业服务招投标过程应在街道办事处的监督下进行。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数,其中物业管理方面的专家不少于成员总数的三分之二。

（六）招投标结束后招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

（七）招标人应当自确定中标人之日起15日内，到县市住建局备案。

（八）招标人未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，按《物业管理条例》相关规定给予处罚。 2100433B

商务部关于规范发展沐浴业的指导意见

商商贸发[2010]242号

沐浴业既是历史久远的传统服务业，又是不断创新发展的新兴服务业，与人民生活密切相关。近年来我国沐浴行业规模迅速扩大，规范发展沐浴业不仅是满足人民群众多元消费需求、提高人民生活品质的现实需要，也是改善民生、拉动经济、扩大就业的有效举措。为适应新形势下保增长、扩内需、调结构的要求，现就规范发展沐浴业提出以下意见：

一、提高认识，加快规范发展沐浴业

随着城乡居民生活水平的逐步提高，沐浴市场多层次、个性化、特色化需求日益增加，沐浴企业规模化、经营连锁化、服务多样化趋势明显，服务功能逐步由单一的清洁功能向集洗浴、足疗、保健、餐饮、住宿、影视、茶艺等于一体的多功能综合化方向发展。在取得成绩的同时，必须看到沐浴业在发展过程中也存在一些问题，包括行业发展缺乏统筹规划、行业法规标准不够健全，高中低档业态比例不够合理、服务规范化水平亟待提升，行业自律有待加强等，迫切需要认真规范、加快完善。

各级商务主管部门要进一步提高认识，把规范发展沐浴业作为满足居民生活需要、促进服务业发展、完善城市服务功能、增加社会就业的一项重要任务来抓，切实纳入商务工作重要议事日程，加强领导，落实责任，稳步推进沐浴业持续健康发展。要在扎实做好各项基础工作的同时，加强舆论宣传引导，发挥各类媒体作用，利用多种渠道引导更新观念，消除行业偏见。

二、科学规划，优化沐浴业结构

要根据当地经济发展要求和人民群众的需求，结合“十二五”规划的制定，将沐浴业发展纳入城市及服务业发展总体规划统筹考虑，及时发布本地沐浴业市场信息及沐浴行业发展报告，引导沐浴业结构不断调整优化。以市场需求为导向，优化各类沐浴场所布局，重点发展面向普通群众的中低档沐浴场所，控制大型高档浴场盲目发展，引导沐浴业持续健康发展。

三、积极发展大众浴池（室），满足低收入群体沐浴需求

要以服务民生为出发点，关注满足低收入群体的需要，积极发展大众浴池（室），切实改善大众浴池（室）的设施条件，保障广大群众便利、安全、卫生、实惠的沐浴需求。在坚持合理布局和存量转化前提下，积极鼓励各类资本参与大众化浴池（室）建设，通过现代连锁经营方式实现规模化发展和规范化经营。引导大众浴池（室）根据自身实际找准市场定位，增加各类服务项目，提高服务质量，开展多种经营，实现持续发展。各地商务主管部门要将大众浴池（室）纳入鼓励类服务业目录，积极争取财政、税务等方面的支持，并鼓励大众浴池（室）逐步向郊区及乡镇地区发展，解决农村和城乡结合部“洗澡难”问题。

四、培育沐浴品牌，推动行业规模化经营

各级商务主管部门要引导一批运作规范、品牌效应好、发展潜力大、竞争优势明显的沐浴企业加快发展，做大做强。鼓励支持品牌沐浴企业遵循市场规律，增强品牌意识，采用连锁经营等方式，突破区域和行业界限，加快规模化发展步伐。推动企业改善营销方式，加快技术创新，加强资本运作，降低运营成本，提高综合竞争优势，不断增强集团化经营能力。支持具备实力的品牌沐浴企业发挥自身优势，拓展发展空间，抓住当前有利机遇加快“走出去”步伐。

五、加快法规标准建设，规范提升沐浴服务质量

一是要逐步建立健全国家标准、行业标准、地方标准、企业标准相互衔接的沐浴业标准体系，规范提升沐浴服务质量，保障市场有序竞争和健康发展。加快制定《沐浴业态分类》、《温泉业经营技术规范》、《沐浴业职业经理人执业资格条件》、《沐浴企业服务质量技术要求》等标准。二是各地商务主管部门要加快制定出台与当地沐浴业发展相适应的地方性法规，制订完善地方标准，对各类沐浴企业人员素质、服务质量、卫生条件、安全设施、操作规范、资质管理、等级划分等进行规范。三是各地商务主管部门要进一步发挥行业组织作用，推动企业认真贯彻实施《沐浴业经营技术规范》、《足浴保健经营技术规范》等行业标准，切实让消费者对服务设施和服务质量满意。四是要逐步建立健全沐浴企业诚信评价体系，更好地规范沐浴企业经营行为和从业人员服务行为。

六、加强沐浴场所管理，不断提高安全卫生水平

各级商务主管部门要联合卫生等相关部门，深入贯彻落实《沐浴场所卫生规范》（卫监督发[2007]221号），加强沐浴企业安全、卫生监督管理，不断改善沐浴场所尤其是大众浴池（室）的安全和卫生条件。沐浴企业要建立健全卫生管理制度和从业人员健康管理制度，沐浴场所要配备必要的消毒设施，对洗浴设施和毛巾、拖鞋、服装等公共用品严格按标准进行消毒；要保证室内通风良好，室内空气质量和用水水质要符合国家相应卫生标准的要求，切实保证消费者的健康安全。

七、加强人才培养和行业自律，增强行业发展动力

各地商务主管部门要从促进行业持续发展出发，加快建设沐浴人才教育培训基地，组织编写统一规范的沐浴专业教材；要充分发挥沐浴行业协会作用，引导协会制订沐浴业培训计划，加大力度培训各类经营管理人才和服务技师，组织企业开展各类资质认定、技术推广、争先创优、经验交流活动。努力推动沐浴企业转变发展方式，强化内部管理和挖潜，积极采用节水新技术和新设备，扎实做好节能降耗工作，引导企业走节约型和低碳化发展道路。

八、加强行业统计工作，及时掌握行业发展情况

各级商务主管部门要高度重视、扎实深入地做好沐浴行业统计和信息交流工作。2009年全国已建立包括洗浴行业在内的《商贸服务典型企业统计报表制度》，并开通沐浴服务行业统计信息管理系统，要按统计管理要求建立沐浴统计报表制度和重点沐浴企业联系制度，并督促有关沐浴企业及时、准确地报送相关信息，在认真总结分析的基础上向上一级商务主管部门上报当地沐浴业年度发展报告。

商务部

二○一○年六月二十五日