广水市商品房预售资金管理暂行办法

第一条 为加强商品房预售资金的监督管理，保证商品房预售资金用于项目建设，维护预售商品房交易双方当事人的合法权益，防范交易风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规的规定，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条 本市行政区域内批准预售的房地产开发项目，其商品房预售资金存入、支出、使用及监督管理适用本办法。

第三条 本市商品房预售资金的监督管理遵循政府指导、房管牵头、银行配合、多方监督、专款专用的原则。

第四条 市房产管理部门负责组织、协调全市商品房预售资金监管政策的具体实施。市人民银行负责指导和监督商业银行开设商品房预售资金监管专用账户，商业银行应当按照本办法和《商品房预售资金监管协议》履行职责。

第五条 本办法所称商品房预售资金，是指预售商品房在办理房屋所有权初始登记前，房地产开发企业按照合同约定向购房人收取的购房款，包括定金、首付款、预付款、预售商品房抵押贷款以及其它形式的全部购房款。

第六条 商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户（以下简称“专用账户”），并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。

第七条 房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当在预售方案中明确预售资金监管的以下事项：

（一）预售项目建设总费用；

（二）预售项目用款计划；

（三）选定监管银行，并提交与市房管局、银行签订的《商品房预售资金监管协议书》（以下简称《协议书》）；

（四）专用账户名称、账号；

（五）涉及其他情况。

第八条 预售项目建设总费用应根据项目所需的建筑安装、材料设备、配套建设和相关的税、费等费用确定。

第九条 房地产开发企业应当根据预售项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、主体结构封顶、竣工验收、完成初始登记四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。

第十条 房地产开发企业应当确定预售项目的监管银行，开设该项目预售资金专用账户，并与市房管局和监管银行三方签订《协议书》。每一期内的预售项目，只能委托一家监管银行，项目预售过程中，监管银行原则上不得变更。

第十一条 市房产管理部门、市工商行政管理部门、市人民银行共同拟定《协议书》范本。《协议书》应当载明商品房预售资金的收取范围、使用范围、使用程序、重点监管范围、解除监管条件，以及协议各方的权利、义务和违约责任等内容。

第十二条 市房产管理部门在审核预售许可时，根据房地产开发企业申报的预售项目建设总费用及该企业的社会诚信度，参照全市建设项目综合造价情况以及该项目的交付使用条件等，核定需重点监管的项目建设费用资金额度（以下简称“重点监管额度”），“重点监管额度”最低不低于预售项目建设总费用的 20%。

第十三条 商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入“专用账户”。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。购房人申请抵押贷款的，房地产开发企业应当提供“专用账户”作为抵押贷款到账账户。

第十四条 监管银行发现商品房预售资金未进入“专用账户”的，应当及时告知市房产管理部门。市房产管理部门应当对商品房预售资金进入“专用账户”情况进行监督，并对工程进度进行实地核查。

第十五条 进入“专用账户”的预售资金数额超过“重点监管额度”后，房地产开发企业可以向监管银行申请将超出部分转出，优先用于预售项目工程建设。

第十六条 房地产开发企业因该预售项目建设确需使用重点监管范围内的商品房预售资金时，应当提交经预售项目工程监理单位签字确认的工程量证明材料，向市房产管理部门和监管银行提出用款申请，经审核符合本办法第九条规定和《协议书》约定的预售资金使用范围和条件的，由市房产管理部门签字同意后，监管银行在 2个工作日内向房地产开发企业拨付资金。

重点监管范围内的商品房预售资金余额在预售项目竣工验收前不得低于该项目建设总费用的 10%。

第十七条 预售项目完成初始登记后，房地产开发企业可持市房产管理部门出具的相关证明文件，向监管银行申请解除资金监管。监管银行应依据《协议书》在 3个工作日内解除对商品房预售资金的监管。

第十八条 市房产管理部门应公示已批准预售项目的建设方案，购房人可以通过市房产管理部门网站查询相关信息。

第十九条 有下列情况之一的，市房产管理部门应书面通知监管银行暂停拨付“专用账户”内的商品房预售资金。

（一）房地产开发企业存在违法、违规行为导致工程停工的；

（二）预售项目存在严重质量问题的；

（三）预售项目不能按期交付使用的；

（四）违反商品房预售资金监管行为的；

（五）市房产管理部门调查认定，应当暂停拨付的其他情形。

第二十条 房地产开发企业有下列行为之一的，市房产管理部门应当依据《城市商品房预售管理办法》的规定给予行政处罚。

（一）违反本办法规定直接收存商品房预售资金的；

（二）未依照本办法规定及时将按揭贷款转入“专用账户”的；

（三）未依照本办法使用商品房预售资金的；

（四）以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的 ；

（五）未按申请使用资金的程序和内容实施，弄虚作假的。

第二十一条 设计、施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的，由市住房和城乡规划建设行政部门给予行政处罚。

第二十二条 监管银行未履行《协议书》约定的监管义务，违反本办法擅自拨付商品房预售资金的，取消其监管资格，并承担相应的责任。

第二十三条 市房产管理部门和监管银行工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，视其情节轻重依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条 自 2012年 6月 1日起申请商品房预售许可的项目，依照本办法执行。执行过程中上级有新规定的，从其规定。

第二十五条 本办法由市房产管理局负责解释。

成都市住房委员会关于印发《成都市住房资金管理暂行办法》的通知

成房委资〔2004〕12号

《成都市住房资金管理暂行办法》经多方征求意见，于2004年11月12日市房委会审议通过，现予以印发，请遵照施行。

附件：成都市住房资金管理暂行办法

成都市住房委员会

2004年12月14日

第二条 本县行政区域内新建商品房预售资金的收存、使用和监督管理工作，适用本办法。

第三条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发建设的商品房在办理预售许可证后至房屋所有权初始登记完成前进行销售，由购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款，包括定金、保证金、首付款、预付款、预售商品房抵押（按揭）贷款等款项。

第四条 县房管局是本县新建商品房预售资金监管主管部门，负责本办法的组织实施。

县住建、规划、工商、人行、银监、住房公积金管理等有关部门和单位（以下简称相关监管部门）应当依照法定职责和本办法规定，协同做好商品房预售资金的监管工作。

第五条 县房管局应当建立商品房预售资金分级监管制度，对商品房预售资金的收取和使用实行全过程监管，分为一般监管和重点监管。重点监管资金是指本监管项目达到竣工交付条件所需的工程建设费用，用于购买必需的建筑材料、设备及支付建设施工进度款。不得用于支付在办理商品房预售许可证之前应支付而未支付的各项费用，一般监管资金是指超过重点监管资金以外的资金。

重点监管资金标准暂定为全部预售资金的25%，其余预售资金作为一般监管范围。对于开发房地产项目有风险的企业，县房管局可评估其风险程度相应提高重点监管资金的比例。

重点监管资金标准的调整由县房管局组织相关专业机构结合商品房项目所在区域、用途、工程造价、工程进度以及房地产开发企业资质、经营业绩和诚信记录等因素综合测定，报县人民政府批准后公布实施。

第二章 预售资金监管协议

第六条 房地产开发企业在办理商品房项目的预售许可证前，应当选择该商品房项目所在地的商业银行（以下简称合作银行）开立该商品房项目预售资金专用账户（以下简称监管账户）,并与县房管局、合作银行签订《英山县商品房预售资金监管协议书》（以下简称三方协议）。

一个预售项目只能设立一个监管账户，原则上监管账户应设在该预售项目有开发贷款或项目抵押的商业银行。一个预售项目是指对应的一个商品房预售许可证中指定预售的所有房屋。

合作银行应当按照三方协议约定和本办法规定做好商品房预售资金的监管工作，落实好责任分工，确保监管到位并定期将监管账户的收支情况等相关信息汇总后报县房管局。

第七条 房地产开发企业签订三方协议时，应当向县房管局提供以下资料：

（一）施工合同及建筑材料、设备购销合同等；

（二）工程进度、工程款支付情况表和资金使用计划；

（三）商品房物价备案证明文件。

（四）其他相关材料

上述资料、资金、数据发生变更的，房地产开发企业应及时向县房管局提供变更后的有关资料。

房地产开发企业使用一般监管资金时，须向监管部门提交申请。

第八条 三方协议示范文本由县房管局、县工商局会同合作银行拟定。

三方协议属于行政合同范畴，应当遵守本办法规定，应当载明商品房预售资金的收取范围、使用范围、使用程序、重点和一般监管范围、解除监管条件，以及协议各方的权利义务和违约责任、争议解决方式等内容。

第三章 预售资金缴存管理

第九条 在核发商品房预售许可证时，应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证、施工许可证；

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

投入开发建设的资金和开发建设总投资，由县房管局委托代理机构遴选的第三方评估机构进行投资认定。

在预售许可证相关资料上载明商品房预售资金监管范围、监管账户等信息。

第十条 房地产开发企业在预售商品房时，应当在售楼部醒目位置公示预售资金监管账户等信息；在商品房买卖合同中注明监管账户等信息，约定并协助购房人将房价款直接存入该商品房项目监管账户，不得直接或另设账户收取任何性质的房价款。

第十一条 购房人应当按照商品房买卖合同约定的交款方式和时限，凭新建商品房预售资金缴款通知书，将房价款直接存入商品房买卖合同中载明的监管账户。

合作银行核实缴款信息后，按照缴款通知书收取预售资金并向购房人出具缴款凭证。房地产开发企业应当根据合作银行出具的缴款凭证为购房人换取相关票据。

购房人申请商品房（按揭）贷款的，按揭银行或住房公积金管理中心应当按照借款合同约定的时间和额度将贷款金额直接划转至监管账户。

第四章 预售资金使用管理

第十二条 商品房预售资金必须用于该商品房项目的工程建设。具体使用范围包括购置本商品房项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设施工进度款、农民工工资、法定税费和其他相关费用。

第十三条 房地产开发企业使用一般监管范围内的商品房预售资金，应当编制用款计划，报县房管局和合作银行备案。合作银行根据本办法规定和三方协议办理商品房预售资金拨付手续。

用款计划应当附有工程监理等单位出具的施工进度证明，以及上次用款计划执行情况的说明。

第十四条 房地产开发企业因本商品房项目建设确需使用重点监管范围内的商品房预售资金时，应当按照三方协议设定的资金使用节点在限定额度范围内，向县房管局提供用款事项的相应证明材料。

重点监管范围内的商品房预售资金按照结构封顶、竣工验收、完成初始登记三个环节设置资金使用节点，各节点支取后重点监管范围内的商品房预售资金余额分别不得低于核定的全部预售资金总额的20%、15%、8%。

第十五条 县房管局受理用款申请后，应当按照三方协的约定和本办法规定，在3个工作日内进行审核。符合条件的，及时出具同意拨付证明。合作银行应当依据县房管局出具的同意拨付证明，在3个工作日内办理监管资金拨付手续。

第十六条 房地产开发企业有下列情形之一的，县房管局应出具不予拨付通知书，并说明理由。

（一）申请资金超过用款额度或上次未按要求使用的；

（二）实际用途、用款单位与合同约定不符的；

（三）未按规定将预售资金全部存入监管账户的；

（四）不按规定使用预售资金的其他情形。

第十七条 房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同的，房地产开发企业可以向县房管局提供解除退款部分的监管申请，县房管局核实后以书面方式通知合作银行解除该部分房价款的监管。

有关部门依法对监管账户实行冻结或者扣划的，合作银行有义务证明监管账户资金的性质，并及时书面告知县房管局。

第十八条 解除商品房项目预售资金监管，按照下列程序办理：

（一）房地产开发企业向县房管局提交解除监管账户申请以及工程竣工验收备案证明材料、房屋已办理初始登记、开发项目已经完成物业承接验收等相关手续；

（二）县房管局应当在5个工作日内进行核实，经核实情况属实的，出具书面解除监管通知；

（三）合作银行凭解除监管通知按规定解除监管。

第五章 法律责任

第十九条 开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由县房管局责任限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第二十条 房地产开发企业有下列行为之一的，由县房管局责任限改正，并可按照三方协商的约定暂停期监管资金拨付，逾期不改的，按有关规定处理，同时记入开发企业信用档案，向社会公示：

（一）未按照规定将房价款存入监管账户的；

（二）以收取其他款项为名变相逃避监管的；

第二十一条 合作银行未按照规定或者三方协议约定及时入账、拨付监管资金或者挪用监管资金的，由其上级主管部门责令改正、追回款项。县房管局可按照三方协议约定与该合作银行取消合作关系，并追究其法律责任。

第二十二条 相关监管部门出具虚假证明或不实材料，造成不良后果或损失的，依法承担相应的责任。

第二十三条 县房管局及相关监管部门的工作人员在商品房预售资金监管工作中有徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权、索贿受贿等行为的，依法追究相应的责任。

第六章 附 则

第二十四条 县房管局根据本办法的规定，可制定具体实施细则。

第二十五条 本办法自印发之日起施行，施行之前已批准预售的商品房项目不适用本办法。国家法律、法规和规章有明确规定的，从其规定。

第一章 总 则

第一条 为规范我县商品房预售资金的监督管理，确保商品房预售资金用于相关工程建设，维护商品房交易当事人的合法权益，防范房地产交易风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规的规定，结合我县实际情况，制定本办法。

第二条 本县行政区域内申请预售许可的商品房、经济适用住房项目，其预售资金的收存、支出、使用和监督管理，适用本办法。

第三条 本办法所称的商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发的商品房在办理房地产初始登记前出售，由购房人按商品房预售合同约定支付的预购房款(包括定金、保证金、首付款和预售商品房抵押贷款等)。

商品房预售资金分重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金额度为监管项目建安造价。预售资金与重点监管资金额度的差额部分为一般监管资金。

第四条 本县商品房预售资金监管，遵循专款专户、专款专存、专款专用的原则。

商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证之日起，至该项目完成房屋所有权初始登记并达到购房人可单方办理转移登记之日止。

第五条 县房地产管理局为商品房预售资金监管的主管部门，负责本办法的贯彻实施和日常监督管理工作。

第二章 预售资金监管协议

第六条 预售人在申请商品房预售许可证前，应该选择本县商业银行机构申请开立经人民银行审查批准的商品房预售资金专用账户(下称“监管账户”)，并同设立监管账户的银行机构(下称“监管银行”)和县房地产管理局签订《郧西县商品房预售资金监管协议书》(一式三份)，明确三方的权利、责任和义务。

一个项目只能设立一个预售资金专用账户。

第七条 商品房预售资金监管协议主要包括以下内容：

(一)当事人的名称、地址；

(二)监管项目的名称、坐落；

(三)监管账户名称、账号；

(四)监管项目范围；

(五)监管项目预售资金的重点监管资金额度；

(六)重点监管资金使用计划；

(七)违约责任；

(八)争议解决方式。

第八条 房地产开发企业签订《郧西县商品房预售资金监管协议书》时，应当向县房地产管理局提供以下资料：

(一)国有土地使用证；

(二)项目规划许可证、红线图；

(三)施工许可证；

(四)项目工程重点监管资金使用计划；

(五)其它资料。

第九条 县房地产管理局根据湖北省(或郧西县)建设工程造价管理站公布的十堰市(或郧西县)住宅工程造价指标，按照项目规划许可证、红线图批准的建筑面积，确定监管项目建安造价。

第十条 县房地产管理局在颁发《商品房预售许可证》时，应在商品房预售许可证上载明商品房预售资金监管银行和账户等信息。

房地产开发企业应建立商品房预售资金监管信息公示制度，将预售资金监管银行和监管账户等信息在其销售场所予以公示，接受社会监督，答复购房人的咨询。

第三章 预售资金管理使用

第十一条 房地产开发企业不得直接收存房价款。购房人应按商品房买卖合同约定的时间，凭商品房预售资金缴款通知书，将房价款直接存入商品房预售资金监管账户。

监管银行按缴款通知书收取预售资金并向购房人出具缴款凭证。购房人凭监管银行出具的缴款凭证，向房地产开发企业换领交款票据。

第十二条 房地产开发企业应当根据项目施工进度编制重点监管资金使用计划。重点监管资金使用计划应按照结构封顶、竣工验收、完成房屋所有权初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等三个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。其中：结构封顶节点用款额度不得超过已预售房屋应收存重点监管资金总额的65%；竣工验收节点用款额度不得超过已预售房屋应收存重点监管资金总额的90%；完成房屋所有权初始登记并达到购房人可单方办理转移登记条件节点时解除监管，并注销预售资金监管账户。

房地产开发企业可在完成相应节点前根据项目形象进度分期支取重点监管资金，一般不得超过该节点用款额度。

第十三条 开发企业申请使用重点监管资金，应填写《商品房预售重点监管资金拨付申请表》，根据相应节点向县房地产管理局提交施工、监理单位签字的工程形象进度记录表或《竣工备案证》、商品房权属证明书等相关证明材料。符合使用条件的，县房地产管理局5个工作日内书面通知监管银行办理拨付手续；不符合使用条件的，县房地产管理局5个工作日内书面告知开发企业并说明不予办理理由。

第十四条 进入监管账户的预售资金数额大于该项目已预售房屋应收存重点监管资金额度时，开发企业可直接向监管银行申请使用一般预售资金，优先用于该项目工程建设。

第十五条 监管银行应建立商品房预售资金收缴、支出台账。开发企业应在每月10日前将上月非重点监管资金使用情况、建设工程完成的形象进度和银行出具的预售资金收缴、支出对账单报县房地产管理局备案。

第十六条 房地产开发企业有以下行为，由县房地产管理局责令其限期整改，整改期间不得申请使用预售资金：

(一)未按规定使用商品房预售资金；

(二)未按规定将房价款存入商品房预售资金监管账户；

(三)房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工的；

(四)预售项目存在严重质量问题的；

(五)以收取其他款项为名变相逃避监管的。

情节严重或拒不改正的，由县房地产管理局关闭监管项目网上签约系统，并按照建设部《城市商品房预售管理办法》的有关规定予以处罚。

第十七条 任何单位和个人发现房地产开发企业违规使用商品房预售资金的，均有权向县房地产管理局举报投诉，县房地产管理局应当及时调查处理。

第四章 监管账户结算及注销

第十八条 房地产开发企业完成房屋所有权初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件后，应当持监管项目的商品房权属证明书等资料向县房地产管理局申请解除资金监管。符合条件的，房地产开发企业持县房地产管理局出具的相关证明文件向监管银行申请解除资金监管，监管银行3个工作日内与开发企业办理结算手续，注销其监管账户。

第五章 法律责任

第十九条 开发企业提供虚假申报材料开设监管账户，骗取预售资金，或擅自截留、挪用预售资金的，或不将预售房款直接存入所设定的商品房预售资金监管账户的，一经查实，县房地产管理局依照相关规定给予处罚。县房地产管理局、人民银行分别将其行为记入企业的信用档案和银行的征信系统。

第二十条 建设项目的施工单位、监理机构提供虚假的施工进度证明，造成开发企业因提前、超额支取商品房预售资金而影响工程未能按期竣工的，应承担相应的法律责任。

第二十一条 监管银行擅自、超前、超额拨付商品房预售资金、挪用监管资金的，导致工程无法竣工的，由其上级主管部门责令其改正、追回款项，并承担相应法律责任，不得再进行商品房预售资金监管。

第二十二条 县房地产管理局工作人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法予以处理。

第六章 附 则

第二十三条 本办法由县房地产管理局负责解释。

第二十四条 本办法自公布之日起施行，有效期两年。