甘肃省国家建设项目审计办法

第一条 为了规范和加强国家建设项目的审计监督，保障审计质量，提高投资效益，根据《中华人民共和国审计法》等法律、法规和国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条 在本省区域内进行的国家建设项目以及有关建设、勘察、设计、施工、监理、采购、供货等单位与国家建设项目直接有关的财务收支，应当依法接受审计监督。

审计机关对前款所列财务收支的真实、合法和效益，依法进行审计监督。

第三条 本办法所称国家建设项目，是指本省使用国家财政性资金、政府设立的专项建设资金、国家统一借贷的建设资金、以国有资产投资或者融资为主（即占控股或者主导地位）的固定资产投资项目。

第四条 省人民政府确定的重点建设项目和省属、国家建设项目本省投资超过50%（包括控股或实质拥有控股权）的重点建设项目，由省审计机关组织审计。

只有一个投资主体的重点建设项目，由管辖该投资主体的人民政府审计机关负责审计，有两个以上投资主体的重点建设项目，由管辖其中投资比例大或者实质上拥有控股权的投资主体的人民政府审计机关负责审计，对审计管辖范围不明确或有争议的，由省人民政府审计机关组织审计。

第五条 上级审计机关可以将其管辖范围内的重点建设项目授权下级审计机关审计，也可以直接审计下级审计机关管辖范围内的项目，但对同一审计事项不得重复审计。

第六条 部门和单位内部审计机构应加强对国家建设项目审计监督。审计机关应加强对部门和单位内部审计机构及社会中介机构对国家建设项目审计质量的监督管理。审计机关实施审计时可以利用经核实确认后的内部审计机构或者社会中介组织的审计结果。

第七条 审计机关根据年度审计项目计划，对国家建设项目总概算或概算执行情况、年度预算执行情况、年度决算、竣工决算进行审计。

国家建设项目未经竣工决算审计的，计划，财政、建设及项目主管部门不得办理竣工验收手续。

建设单位应当在建设项目基本完工、竣工决算报表编制完成后，及时告知审计机关安排审计。审计机关应当在1个月内下达审计通知书。

第八条 对国家建设项目准备阶段资金运用情况审计的主要内容：

（一）建设程序的执行情况；

（二）项目资本金、资金来源渠道及到位情况；

（三）建设用地征用情况，征地拆迁费用支出和管理情况；

（四）供水、供电、道路、通讯和场地平整等前期费用支出情况；

（五）法律、法规、规章规定需要审计的其他情况。

第九条 对国家建设项目概算（预算）执行情况审计的主要内容：

（一）建设项目设计总概算（预算）审批、执行情况，调整概算的审批、执行情况；

（二）建设项目的勘察、设计、施工、监理、采购等方面招标投标的合理性和有效性情况；

（三）建设项目合同签定、履行情况；

（四）建设项目资金来源、到位和使用情况；

（五）建设成本及财务收支核算情况；

（六）工程结算情况；

（七）建设项目所需设备、材料的采购及管理情况；

（八）建设项目各种税费的计提和缴纳情况；

（九）有关内部控制制度建立和落实情况；

（十）法律、法规、规章规定需要审计的其他事项。

第十条 对国家建设项目竣工决算审计的主要内容：

（一）本办法第八条、第九条规定的有关内容；

（二）竣工工程决算表、竣工财务决算表、交付使用资产明细表的真实、合法情况；

（三）建设项目的建筑安装工程核算、设备投资核算、待摊投资的列支内容和分摊、其他投资列支的真实、合法情况；

（四）交付使用资产的真实、合法情况，各项结余资产的情况；

（五）建设期收入的来源、分配、上缴和留成使用情况，投资包干节余的分配情况；

（七）尾工工程项目和资金预留情况；

（八）对建设项目效益进行评审；

（九）法律、法规、规章规定需要审计的其他事项。

第十一条 审计机关在审计中发现下列与项目财务收支有关的情况，应当通报有关主管部门予以调查，必要时应当协调调查：

（一）违反规划、土地、拆迁、招标投标、环境保护等建设项目管理法律、法规的；

（二）建设资金筹集涉及非法集资、摊派或收费行为的；

（三）勘察、设计、建设、施工、监理等单位不具备相应资质的；

（四）未有效实施工程质量管理的；

（五）其他应当由有关主管部门处理的违法、违纪行为。

审计机关在审计中因前款各项情况而需要有关主管部门协调调查的，有关主管部门应当协助审计机关查清与国家建设项目财务收支有关的事实。

第十二条 被审计单位接到审计机关出具的审计取证10日内，应认真核对，签署意见，超过期限，未签署意见的视同认可。

第十三条 审计机关对被审计单位在建设项目中违反有关法律法规规章的行为，按照国家有关规定予以处理、处罚；属于其他部门职权范围内的，应当及时移送有关部门依法处理，并将处理结果书面告知审计机关。

第十四条 审计人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，未构成犯罪的，给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十五条 本办法自公布之日起施行。

经2003年7月18日省人民政府第17次常务会议讨论通过，现予公布，自公布之日起施行。

2003年7月24日

杭州市国家建设项目审计办法

（2003年8月29日杭州市人民政府令第193号公布，根据2017年8月23日杭州市人民政府令第300号《杭州市人民政府关于修改〈杭州市国家建设项目审计办法〉部分条款的决定》修改）

第一条 为加强对国家建设项目的审计监督，提高投资效益，规范建设行为，根据《中华人民共和国审计法》、《中华人民共和国审计法实施条例》和《浙江省国家建设项目审计办法》等有关法律、法规、规章规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市行政区域内的国家建设项目的建设单位以及勘察、设计、施工、监理、采购、供货等单位与国家建设项目直接有关的财务收支，应当依照本办法接受审计机关的审计监督。

第三条 本办法所称国家建设项目包括:

（一）以财政资金、政府设立的专项资金、政府统一借贷的资金、国债资金、政府专项补助资金等为主要资金来源的项目，或者以政府及其部门为投资主体的项目;

（二）政府在土地、市政配套、融资等方面依法给予优惠政策的公共、公益性项目;

（三）以本款第（一）项、第（二）项所列的筹资和建设方式以外的形式进行投资、建设，产权归国家所有的重点基础设施和社会公共工程项目;

（四）国有企事业单位、国有控股企业投资的建设项目和技术改造项目;

（五）接受、使用社会捐赠，包括接受外商或者私人捐赠并委托政府部门实施管理的公益性项目;

（六）政府和上级审计机关交办的其他项目。

第四条市、区、县（市）审计机关是国家建设项目审计监督的主管机关，依照管辖范围对国家建设项目实施审计监督。

计划、财政、建设、交通、水利、土地、房产、环境保护、税务、监察等部门，应当在各自职责范围内协助审计机关对国家建设项目实施审计监督。

建设单位及其主管部门的内部审计机构，应当加强对本单位、本系统国家建设项目的内部审计监督，其审计业务质量依法接受审计机关的检查和评估。

第五条审计机关根据国家建设项目投资主体的财政、财务隶属关系或者建设项目监督管理关系，确定审计管辖范围。

市重点国家建设项目由市审计机关审计管辖。

上级审计机关可以将其管辖范围内的国家建设项目授权下级审计机关审计，也可以直接审计下级审计机关管辖范围内的重大建设项目。

审计机关对同一审计事项不得重复审计，但本办法第十二条第二款规定的情形除外。法律法规另有规定的，从其规定。

第六条审计机关对国家建设项目实施审计监督，应当依照法律、法规、规章和本办法规定的职权和程序进行。

第七条 国家建设项目审计实行计划管理。审计机关应当会同计划、财政等有关部门根据法律、法规、规章的规定和本级人民政府、上级审计机关的要求，确定年度审计工作重点，编制年度审计项目计划。

审计机关编制的年度审计项目计划，应当明确审计项目总量和审计组织方式。

第八条审计机关应当将纳入年度审计项目计划的国家建设项目及时告知计划、财政、建设、交通等有关部门和建设单位。

第九条国家建设项目管理部门应当将年度建设项目计划抄送审计机关;项目建设主管部门和建设单位应当按季将项目实施情况抄送审计机关。

第十条 纳入年度审计项目计划的国家建设项目，审计机关应当采取审计机关审计或者审计机关组织社会中介机构审计的方式实施。

审计机关根据审计工作需要，可以聘请具有与审计事项相关专业知识的人员参与审计。

审计机关组织社会中介机构审计或者聘请具有与审计事项相关专业知识的人员参与审计，应当明确有关人员的权利义务，并进行指导、监督和管理。

审计机关应当对上述审计结果的真实性、合法性负责。

第十一条 审计机关组织社会中介机构和聘请专业人员进行国家建设项目审计所需经费，按照下列途径解决:

（一）列入同级财政预算，安排专项经费;

（二）在审计核减额中安排解决。

第十二条 未纳入年度审计项目计划的国家建设项目，由建设单位或者其主管部门依照本办法组织内部审计机构或者委托社会中介机构进行审计，其审计报告应当报送审计机关。

对建设单位或者其主管部门的内部审计机构、社会中介机构审计中反映有违法和重大违纪违规事项的国家建设项目，审计机关可以重新立项进行审计。

第十三条 受委托对国家建设项目实施审计的社会中介机构，应当具有与审计项目相应的法定资质和健全的内部管理制度以及良好的社会信誉。

第十四条 纳入年度审计项目计划的国家建设项目，建设单位应当在项目初步验收结束后3个月内向审计机关报送工程决算的有关资料。

第十五条 审计机关应当自接到建设单位要求审计的通知之日起1个月内，依照年度审计项目计划确定的审计组织方式，编制审计实施方案，确定审计方式，组成审计组，并在实施审计前3日，向被审计单位送达审计通知书。

审计方式包括跟踪审计、分阶段审计、不定期审计或者审计调查。

审计机关组织社会中介机构实施审计的，其审计实施方案由委托的审计机关制定。

第十六条 审计机关依照本办法第三条规定的国家建设项目范围实施审计，主要内容包括:

（一）建设程序、建设资金筹集、征地拆迁等前期工作的真实性、合理性和合法性;

（二）资金到位、管理与使用情况的真实性和合法性;

（三）招投标程序及其结果的合法性，以及工程承包、发包的合法性和有效性;

（四）与国家建设项目有关合同的订立、效力、履行、变更和转让、终止的真实性和合法性;

（五）概算审批、执行、调整的真实性和合法性;

（六）建设成本的真实性和合法性;

（七）工程价款结算与实际完成投资的真实性、合法性及工程造价控制的有效性;

（八）项目交付使用资产的真实性、合法性;

（九）项目未完工程投资的真实性、合法性;

（十）与项目有关的收费、税费计缴及其他财务收支事项的真实性、合法性;

（十一）建设项目绩效评价的真实性;

（十二）法律、法规、规章规定的需要审计监督的其他事项。

第十七条 被审计单位在收到审计通知书后应当予以积极配合，向审计机关提供审计工作所需要的办公场所等工作条件，按照规定的期限和要求提供与审计项目相关的审计资料，并对其真实性、完整性作出承诺，不得拒绝、阻碍审计人员依法履行职务。

第十八条 审计机关组织实施审计应当在3个月内完成;大型项目或者有其他特殊情况的可适当延长审计期限，但最长不得超过4个月，并及时将延长理由等情况告知被审计单位。

第十九条 审计机关实施审计后，应当出具审计报告，并书面征求被审计单位的意见;被审计单位应当自收到审计报告之日起10日内提出书面意见，逾期未提出的，视为无异议，并由审计人员予以注明。

被审计单位对审计报告提出异议的，审计机关应当作进一步的研究、核实，对审计报告进行修改或者作出不予采纳的说明。

第二十条 审计机关对被审计单位提出改进建议的，应当出具审计意见书;对违反国家规定的财政、财务收支行为，依法需要作出处理、处罚的，应当制作审计决定书。

第二十一条 审计机关作出的审计意见书、审计决定书，具有法律约束力，有关单位应当遵照执行。

第二十二条 审计机关应当自审计意见和审计决定送达之日起90日内，了解被审计单位对审计意见的采纳情况，监督检查审计决定的执行情况。被审计单位未在规定期限内执行审计决定的，审计机关应当责令其执行或者提请有关主管部门协助执行;仍不执行的，申请人民法院强制执行。

第二十三条 审计机关应当每年向同级人民政府报告国家建设项目审计结果，并依照法律、法规、规章规定，向政府有关部门通报或者向社会公布国家建设项目审计结果。

第二十四条 审计核减资金，按照下列规定处理:

（一）财政资金直接投资部分，其核减额全额上缴财政专户;尚未拨款的，停止拨款。

（二）非财政资金直接投资部分，按核减额度的5%-10%上缴财政专户;对建设单位在国家建设项目中已确认支付的工程价款，其核减额全额上缴财政专户。

第二十五条 审计机关在审计国家建设项目中发现下列情况的，应当通报有关主管部门予以调查:

（一）违反规划、土地、征迁、招标投标、环境保护等建设项目管理法律、法规的;

（二）勘察、设计、建设、施工、监理等单位不具备相应资格的;

（三）未有效实施工程质量管理的;

（四）其他应当由有关主管部门处理的违法、违纪行为。

第二十六条 对列入年度审计项目计划的国家建设项目（不包括抽查复审的项目），建设单位未经审计而擅自办理决算的，审计机关可以通报或者公布有关情况，并依法对有关单位和有关责任人给予相应处理。

第二十七条 被审计单位不配合审计，拒绝或者拖延提供与审计事项有关的资料，或者拒绝、阻碍检查的，审计机关应当依照《中华人民共和国审计法》第四十一条规定予以处理，并在审计结果报告中予以重点披露。

第二十八条 审计机关审计人员有下列行为之一的，应当给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任:

（一）明知与被审计单位或者审计事项有利害关系而不主动申请回避的;

（二）泄露国家秘密或者被审计单位商业秘密的;

（三）索贿、受贿或者接受可能影响公正执行职务的不当利益的;

（四）隐瞒被审计单位财经方面违法违纪行为的;

（五）有其他徇私舞弊、玩忽职守行为的。

第二十九条 社会中介机构在实施国家建设项目审计中违反《浙江省社会中介机构管理办法》有关规定的，审计机关应当暂停其审计任务，并提请有关部门依法处理。

第三十条 审计机关聘请的专业人员在从事国家建设项目审计工作中有本办法第二十八条行为的，审计机关应当予以解聘，并依法予以处理;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条 各级人民政府对国家建设项目审计过程中有突出贡献的部门、机构和人员，可依照有关规定进行表彰和奖励。

第三十二条 被审计单位认为审计机关作出的具体行政行为侵犯其合法权益的，可依法向上一级审计机关或者本级人民政府申请行政复议，对行政复议决定不服的，可以依法提起行政诉讼。

第三十三条 本办法自2003年10月1日起施行。

《重庆市国家建设项目审计办法》已经2005年7月7日市人民政府第56次常务会议通过，现予公布，自2005年9月1日起施行。

市 长

二○○五年七月二十六日

甘肃省物业管理办法

（2006年3月29日甘肃省人民政府令第26号公布，2010年9月9日甘肃省人民政府令第68号第一次修正，

2018年10月17日甘肃省人民政府令第146号第二次修正）

第一条根据国务院《物业管理条例》和有关法律、法规规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条本省行政区域内的物业管理活动适用本办法。

新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。

配套设施不全的原有住宅区，由所在城市人民政府有关部门和公有住房出售单位筹措资金，组织整治，创造条件，逐步实行物业管理。

配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。

第三条省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的统一监督管理，县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

其他有关行政主管部门在各自的职责范围内，做好相关的监督管理工作。

第四条县级以上人民政府应当扶持物业管理行业发展,物业服务企业按照国家有关规定享受优惠政策。

第五条物业服务企业应当具有独立的法人资格，在领取营业执照后依法从事物业服务活动，接受行政主管部门的监督和指导。

第六条划分物业管理区域，应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循方便生活和工作，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则。

第七条有以下情形之一的，物业所在地县级房地产行政主管部门可以将其确定为1个物业管理区域，并由1个物业服务企业实施物业管理：

（一）属于独立封闭式小区的；

（二）处于同一街区或者位置相邻的；

（三）配套设施设备可以共享的；

（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的；

（五）其他可以整治成一个物业管理区域的。

根据前款第（二）、（三）、（五）项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于3万平方米。

物业管理区域划分后，县级房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。

第八条物业所在地县级房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明以下事项：

（一）物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；

（二）共用设施设备情况；

（三）建设单位、产权单位；

（四）业主总户数、居住人口、产权构成比例；

（五）物业服务企业名称、管理时间。

物业服务企业变更的，业主委员会应当及时向物业所在地县级房地产行政主管部门备案。

第九条物业管理区域内的全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会，业主大会、业主委员会按照国家有关规定开展活动。

业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

业主人数在100人以上（含本数）的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。

第十条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主大会决定本办法第十条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十二条一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。

符合前款规定的，建设单位应当书面报告县级房地产行政主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向县级房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。

第十三条首次业主大会筹备组应当在物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成。

县级房地产行政主管部门在首次业主大会筹备组成立15日内，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

第十四条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第十五条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第十六条业主大会召开时间按规定公布后，业主因故不能参加的，可书面委托代理人参加；业主代表因故不能参加的，其所代表的业主可以重新选举1名业主代表参加；未书面委托他人和另外推选业主代表参加的，视为弃权，但必须服从业主大会的决定。

第十七条业主委员会委员的组成应为5人以上的单数，具体人数由业主大会确定。业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定，对业主和使用人具有约束力。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业企业中任职。

第十八条业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会任期和换届由业主大会决定。

第十九条首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。

业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。

业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。

第二十条住宅物业管理区域内，业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当按照国家有关规定通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业管理。

投标人少于3个或者房屋建筑面积小于3万平方米（包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积），经物业所在地县级房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第二十一条建设单位或前期物业服务企业应当在业主大会选聘物业服务企业后，在业主委员会的监督下，办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应管事项的物业管理移交验收手续。

第二十二条商品房销（预）售前，建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本，制定临时管理规约与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。

第二十三条规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2‰—3‰的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。

第二十四条建设单位不得单独转让物业共用部分的所有权和使用权。

任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十五条物业管理区域内的机动车停车场（库），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意后，可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按前条规定使用。

第二十六条普通商品住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价和级别管理，物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由省物价、建设行政主管部门制定。

普通商品住宅小区以外的物业管理服务收费实行市场调节价。

物业管理费按月收取，经业主同意，也可按季收取。

第二十七条建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。

第二十八条物业服务费主要用于以下事项：

（一）管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；

（二）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业固定资产折旧；

（八）物业服务合同约定的其他事项。

第二十九条物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户，服务过程中产生的损耗由供应单位承担：

（一）业主专有部分以单个业主作为最终用户；

（二）业主共有部分以共有业主作为最终用户。

第三十条专有物业部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，所有人应当及时修缮。业主委员会或物业服务企业通知后，仍未进行修缮的，经业主委员会同意，由物业服务企业进行修缮。费用由所有人承担。

共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用由共用物业部分所有人承担。

物业出现必须维修养护的情形，业主或者物业服务企业未进行维护的，县级房地产行政主管部门应当督促实施。

第三十一条建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

县级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。

前期物业服务企业选聘后，建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况，管理服务的具体内容、标准和费用，双方权利和义务，合同期限，违约责任等。

第三十二条业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主的书面同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。

第三十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第三十四条供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：

（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；

（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；

（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；

（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备；

（五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备。

第三十五条房屋业主或使用人不得随意改变房屋的总体设计功能和公共设施使用功能。确需改变的，应当符合规划设计要求和结构安全标准，并征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意。

业主或者使用人不得有以下行为：

（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；

（三）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品；

（四）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。

第三十六条物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前60天告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。

业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。

业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不移交有关资料的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，处1万元以上10万元以下的罚款。

第三十七条业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十五条规定的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处1000元以上3万元以下罚款。造成他人损失的，应赔偿损失。

第三十八条物业服务企业、业主、使用人违反本办法的，按照国务院《物业管理条例》和有关法律、法规的规定予以处罚。

第三十九条房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和有关责任人员的责任；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条本办法中以下用语的含义：

共用部位，是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指住宅小区或单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四十一条本办法自2006年5月1日起施行。