购房置业住房按揭业主维权完全手册

书评

随着经济和社会生活的不断变迁，当代城市居民对于财产的概念已经从静态的占有逐渐迈向动态的投资，人们在日常生活中不断接触类似“投资理财”这样的字眼。在房地产投资、证券保险投资、金融消费信贷、创业投资等等这些不同的领域中，有一个突出的共同点：就是要求规范性和标准化操作。城市经济生活给人们带来占有、利润与享受的同时，也潜伏着不同系数的风险，只有借助规范的操作和有序的规则才能抵御“黑箱操作”以及各种侵害投资者、消费者利益的事件发生。

一、商品房交易中的法律问题全接触

（一）社会聚焦

（二）术语释义

（三）答疑解惑

（四）以案说法

（五）重点法条查询目录与参考法律文本

二、警惕商品房买卖合同中的陷阱

（一）社会聚焦

（二）术语释义

（三）答疑解惑

（四）以案说法

（五）重点法条查询目录与参考法律文本

三、您了解经济适用住房的产权和购买条件吗

（一）社会聚焦

（二）术语释义

（三）答疑解惑

（四）以案说法

（五）重点法条查询目录与参考法律文本

四、房改政策详解——购买公房、公房上市与集资配合作住宅

（一）社会聚焦

（二）术语释义

（三）答疑解惑

（四）以案说法

（五）重点法条查询目录与参考法律文本

五、二手房买卖——给您提个醒！

（一）社会聚焦

（二）术语释义

（三）答疑解惑

（四）以案说法

（五）重点法条查询目录与参考法律文本

六、住房贷款点点通

（一）社会聚焦

（二）术语释义

（三）答疑解惑

（四）以案说法

（五）重点法条查询目录与参考法律文本

七、“管家”与服务——谈谈物业公司与物业管理

（一）社会聚焦

（二）术语释义

（三）答疑解惑

（四）以案说法

（五）重点法条查询目录与参考法律文本

八、代结事语：维护一片诚信，倡导理性维权2100433B

住房制度改革以来，受益者何止千家万户，然而这其中也有着种种不尽如人意之处。在购房时乃至入住房，相当多的购房人都遭遇了意想不到的麻烦，种种烦恼也由此而生……本书作者在此提供了与购房置业相关的全套法律知识，为购房人合理合法、有务有节地维护自己的合法权益提出了积极有效的建议。本书的内容包括商品房交易中的法律问题全接触、警惕商品房买卖合同中的陷阱、您了解经济适用住房的产权和购买条件吗、房改政策详解——购买公房、公房上市与集资合作住宅、二手房买卖-给您提个醒！、住房贷款点点通、“管家”与服务——谈谈物业公司与物业管理、代结束语：维护一片诚信，倡导理性维权。

购房过程中的广告欺诈、合同陷阱、认购设套、物业宾主不分……购房人一不小心就会掉到陷阱之中。为了让购房者能够具备必需的专业购房知识，在购房过程中少走弯路，编著者参考专家的意见，精心编撰了这本《购房手册》，希望能够对大家的购房有所帮助。

第一章 前期准备

一、看清购房陷阱

二、避过信息陷阱

三、做好购房预算

四、投资置业必须注意的事项

五、买房投资怎样才能稳赚不赔

六、新住宅设计标准与趋势

七、商品房销售与预售的区别

八、购房常见法律问题分析

九、什么是住房公积金贷款和住房商业贷款

十、什么是期房、现房和尾房

第二章 看房、选房应明确考察内容

一、地理位置要好

二、交通方便

三、环境布局合理

四、配套设施全

五、绿化到位

六、土地使用年限要长

七、户型好

八、面积适中

九、公摊面积要小

十、价格合理

十一、通风顺畅

十二、日照充足

十三、隔声性能强

十四、私密性好

十五、结构牢固

十六、节能

十七、设备齐全、精良

十八、抗震、防火

十九、物业管理要好

第三章 规避购房风险

一、警惕房地产广告陷阱

二、展会看房的陷阱

三、“绿”色蛊惑

四、样板间的“猫腻”

五、起价、均价、最高限价有何不同

六、学会辨识售楼小姐的话

七、谨防售楼小姐的温柔“陷阱”

八、楼盘联谊会中的玄机

九、弄清毛坯房、简装房和精装房的概念

十、选购精装房的注意事项

十一、购买商铺的陷阱

十二、楼层选择的注意事项

十三、买水景住宅需留意哪些方面

十四、买二手房别迷信“全包价”

十五、察看“五证二书”

第四章 签订购房合同

一、购房“定金”不能随便交

二、避免二手房交易的定金纠纷

三、定金的最高限额是多少

四、签一份防陷阱的买房合同

五、什么是延期交款和延期交楼的单方解除合同权

六、买受人的合同解除权

七、什么情况下可以变更合同

八、彻底认清抵押房

九、抵押房产的转让

十、补充协议的效力

十一、签订购房补充协议的注意事项

十二、购房合同的生效条件

十三、购房应缴的税费有哪些

十四、谁应该持有合同正本

第五章 办理贷款

一、贷款常识

二、警惕“假按揭”

三、什么是转按揭

四、如何申请二手房贷款

五、什么是房贷险

六、房产保险的品种有哪些

七、为什么要办理房产公证

八、房产保险的受益人是谁

九、提前还贷的步骤是什么

十、提前还贷的方式有哪些

十一、提前还贷的注意事项

十二、提前还贷如何退保最省钱

十三、本金还款和本息还款有何不同

第六章 房屋的验收

一、如何判定开发商延期交房

二、怎样才算“不可抗力”交房

三、逾期交房怎么处理

四、在什么情况下可以退房

五、验收人住的步骤

六、房屋面积的测定

七、计算建筑面积的注意事项

八、如何应对期房的“面积误差”

九、验收毛坯房的注意事项

十、验房不合格怎么办

十一、商品房质量问题的法律责任

十二、逾期交房，贷款利息怎么办

第七章 权属证书的办理

一、《房地产证》与《房屋所有权证》或《房产证》有什么区别

二、《房产证》究竟有多重要

三、无法办理《房产证》的原因及解决方案

四、办理《房产证》所需的费用

五、办理《房产证》的时效

六、如何减少产权纠纷

第八章 房屋装修

一、家庭装饰六字经

二、做好装修前的整体规划

三、如何做好家装预算

四、选择恰当的装修公司

五、签订正式的装修合同

六、家庭装饰装修的漏洞

七、如何防止家装工期拖延

八、涂料市场的“绿色陷阱”

九、木地板质量令人担忧

第九章 物业管理

一、如何选择物业管理公司

二、签订物业管理合同的注意事项

三、如何签订物业管理公约

附录

附录一 《物业管理服务合同》(附业主公约)

附录二 《物业管理条例》

附录三 缀高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(节选)

参考文献2100433B

怎样挑一套好房子？

（1）豪华阔绰与经济实用不可兼得。

购房者往往希望以“价廉”的花费，取得“特美”的房子。如果购房者没有能力改变开发商逐本求利的动机，那么这个愿望是不切实际的。因为商品房每登一个“更美”的台阶，都是以增加投资为代价的。在房子的档次和面积上，要想追求豪华、宽敞，就不能过多地考虑“经济”的要求，若想以尽可能少的花费取得房子，只能在实用方面多做文章，对于大多数购房者来说还是从经济实用的角度出发挑选房子为好，在限定总体花费的基础上，挑选一个户型，面积及内部各功能分配比较理想的房子。

（2）防止面积欺诈

商品房销售一般以单位面积价格来计算一套住宅、一栋楼的总价，这时面积就成了影响总价的至关重要的因素，对一套已经存在，大小已经固定的住宅来说，面积数涨大，总价就会增加，开发商则可以从中获利，于是就有了个别开发商在面积数上做手脚，常出现问题的有：（1）利用购房者无法确切测量、无法确切知道整栋楼建筑面积的弱点，增加每套住宅应分摊的公用面积，将不应计入每套销售面积的发摊部分计入销售面积，（2）以建筑面积计价，承诺一个较高的使用系数但又不把使用系数写入合同，房屋交付时，使用系数大折折扣，使购房者损失实际可利用的面积，（3）以使用面积计价时，混淆建筑面积与作用面积的概念，扩大使用面积的范围，（4）小幅度夸大使用面积和建筑面积，在有关部门实地测量后，因差额较小，不再重新结算差价。

（3）严把质量关

尽管政府、开发商及施工单位都有对建筑质量监督检查的制度和办法，购房者仍然不能对此掉以轻心，挑选房子时，一定要看可以拿到的有关质量的法律文件、现场、现房要多去几次，最好带上专业人士仔细看一看，充分利用各种社会关系，了解开发商、施工单位的背景。除以上方法外，在房地产市场处于买方市场的状态下，先租后买不失为一个检验永恒质量的好办法，利用半年到一年的时间先租用，如确实未发现大的问题和隐患再付款购房，这种办法同时也检验了物业管理公司的服务水平，购房者在心理会更踏实。

购房十二招有哪些？

第一招，不看白天看晚上，了解入夜后房屋附近噪声、照明、安全等。

第二招，不看睛天看雨天。再好的伪装也敌不过几天下雨，此时漏水、渗水一览无余。

第三招，不看建材看格局。不要被漂亮的建材所迷惑，房屋机能是否有效发挥，有赖于格局是否设计周全。

第四招，不看墙面看墙角。看墙角是否平整、龟裂、有无渗水。

第五招，不看装璜看做工。尤其是每个接角，窗沿、墙角、天花板等等做工是否细致，要仔细观察，这些都是讨价还价的筹码。

第六招，不看窗帘看窗外，一定要拦开窗帘看一下通风、采光、排气管等是否好。

第七招，不看电梯看楼梯，即安全梯。如果发生灾难，是唯一逃生之路。

第八招，不看电器看插座，设计精心的房屋，才能充分享受现代化家电的便利性。

第九招，不看空肯看空屋，空屋才是真面目。

第十招，不问屋主问警卫，任何房屋在屋主眼里都是最好的，而管理员或警卫却了解房屋、环境和邻居的情况。

第十一招，不看地上看天上，注意看天花板和角落有无漏水。 　第十二招，不看客厅看厨厕，客厅是外观，而厨厕是内部器官，家中的水电煤系统都在这里，是容易漏水、出问题的地方。

10.如何在房地产交易会上购房？

购买商品房有许多渠道可以利用。开发商方面一般采取媒体广告发布、派送宣传单、业务员上门推销和参加房地产展示交易会等方式，向购房人推销自己的物业。

就展示交易会这种方式而言，一般情况下，每一个城市每年都要举办若干次房地产展示会，在市场兴旺的时候，这样的展会比平时会更频繁、密集一些。由于这种方式集相当规模数量的物业项目于一处，对于购房人来讲有充分的选择、比较余地、了解信息更加直接，因此这种方式更便于让购房者接受。不过，参观房地产展会的购房者要对这种场合中选购物业的规律有所了解，这样才会在展会上有所收获。

当你有购房打算参加某一个房地产交易展会时，首先要了解展会的主办单位，承办单位属于什么样的机构？展示会参加单位和项目的规模数量有多少？如果举办者属于行业主管部门，并且参展商阵容庞大，这样的展会可信度高，展会服务项目周全，展会上可获取的信息量大，参加展会就有一定的价值。

另外，参加房地产交易会，有购房意向的人要懂得选择重点了解信息，同时兼顾其它同类型物业情况。大型的房地产展示会，一般每次参展项目都有上百个之多，这样多功能项目对于没有经验的参观者来说，实在是一件令人头痛的事情，但如果你确实是有意向购房的人，你肯定是有备而来，事先就想好了准备了解某一类房源信息，因此在进入展馆之前，最好是先查看一下设在展厅门口的席位分布图，并记录下来自己预先想要找的基础上所在位置，这样进入展馆之后，你就可以避开嘈杂的人群，直接到自己有意向选择的基础上展位前，交谈查问。此后，你可以再去寻找与自己所先购物业档次、位置相当的基础上展位，向其询问价位、社区环境等购房因素各具有什么特点，之后进行分析比较，最终再确定选取何处的物业，这样做的好处在于参观者可以节省时间，不必把时间和精力花到与自己购房无关的基础上展位上去，从而更仔细、全面了解自己所选择的基础上。

其次，在参观展会之前要事先想好需要从展示会上了解什么信息，问哪些问题，交易会举办期间，一是到会人员较多，销售人员不会像平时那样有充足的时间只接待你一个人的询问。另外由于展会难得有那么多的发展商同时有一处聚集，这样同场的机会就很宝贵，只有事先想好了想要了解的问题，才不至于丢三落四，以致等到参展结束才想起有好多需了解的情况还没有询问。特别是展会上有各主管业务部门的工作人员和专家在现场接受咨询，许多购房时遇到的 有关政策、法规问题，在这里都可以得到最权威的解释。因此事先多准备一些问题，会后肯定不会感觉到后悔。

再有，参加展会了解信息是第一目的，不要急于在展会上掏钱购房，市场上可供选择的住房非常之多，购房者有充分的选择余地，因此要利用展会对每一个可能选择的房产项目，诸如开发商情况，可否提供贷款、房屋价位、坐落朝向、社区环境及物业管理等等详细的情况进行全面的对比、衡量。展会上，一般参展商都备有精致的售楼书和销售从员的名片，在了解楼盘的详细情况后，将这些资料带回去，等你选购的主意敲定了，你就随时可以与销售从员取得联系，洽谈签约。 　当然，参加展示会，买房的人不能忘记的还有就是：询问、了解自己的有意向购房的各种开发、销售证明文件。什么样的房能买，什么样的房买后不保险、产权、质量等无法保障，这是任何一个购房者头脑中时时都要绷紧的一根弦。2100433B