购房面积纠纷及原因

(一)涉及房屋面积有关概念的纠纷。在房地产市场上，通常会出现设计面积、建筑面积、销售面积、使用面积、居住面积、公用面积、暂测面积、实测面积、合同约定建筑面积、产权登记建筑面积等概念。这些概念之间，既有密切联系，也存在较大区别。在订立合同时，应当对它们予以明确区分，切忌含糊其辞。但由于目前商品房买卖合同大都采用房产商提供的格式合同，一些房产商乘机在合同中对有关的概念不作明确表述，蓄意含混使用。如在合同中把各种不同的面积笼统、概括地表述为房屋面积；或者在不得不使用特定概念时，有意用彼概念替代此概念。而在合同履行阶段，房产商则又按照对自己最为有利的概念来履行义务，使购房者的利益受到损害。引起房屋面积概念纠纷的根本原因，是由于房屋面积管理政出多门、概念含糊、条文与现实脱节。曾有人统计，从国家到地方，目前各部门有关商品房面积的文件多达13份，涉及设计、建造到销售、发证以及售后服务等诸多环节，各职能部门大多从自己运用的角度出发制定相应政策法规。由于管理操作有交叉，从房屋建设到销售，各个不同阶段计算面积时采用不同文件作依据，因此难免会有矛盾和不协调之处。另外，房屋面积有关概念含糊不清的问题也比较突出，如在各部门制定的政策中，对公共部分的名称界定上分别使用了“公用”、“共用”、“共有”等不同称谓，这在发生纠纷时就很容易成为问题的焦点。

(二)公用面积分摊引起的纠纷。住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。在房地产市场上，通常把公用面积计入销售建筑面积分摊给购房者，这部分面积称为公摊面积。而在购房合同面积纠纷中，公摊面积是最有争议的。房产商对购房者的欺诈是引起公摊面积纠纷的主要原因。房产商的欺诈行为主要表现在：增加公用建筑的内容，将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围；在不增加公用建筑数量的前提下，将测量面积人为加大；调高公摊系数，在不改变实测公摊面积的前提下，增加每户的公摊面积；在履行合同时房产商擅自变更公用建筑分摊部位，或诡称增加了公用建筑要求购房者补款，或暗中减少公用建筑而不相应减少购房者的预交款。有的房产商甚至对同一块地方，既分摊又出租，搞“一女两嫁”。

(三)垃圾面积纠纷。所谓垃圾面积，是指在总使用面积中购房者无法利用的部分。由于它的存在，不仅增加了购房者的付款负担，而且形成了事实上的严重浪费，因而也易于产生纠纷。垃圾面积的产生，可能缘于房屋设计不合理，也可能缘于开发商有意而为。一般而言，房屋内的以下地方最容易产生垃圾面积：1、走廊。套内设计不当的过道面积，可能会达5一l0平方米。按现在设计的过道宽度，除了走路，基本上没有什么用途。2、进深。进深增加，往往会使户型面积相应扩大，如果增加的面积可以利用，就无可厚非，但一般而言，70%的可能性增加的是垃圾面积，因为这样会造成客厅和餐厅面宽和进深比例的失调。3、阳台。现在的户型设计，一般每户都有面积不小的阳台。好的设计将阳台功能细分成阳光室、观景平、服务阳台等等，而在不好的设计中，阳台是增加进深的办法之一，而且不太引人注意。4、卫生间。卫生间的好用程度与面积大小并不是成正比关系，而与管道井、通风井、入口开门位置等关系极大，如果设计不当，一味求大，这里也会有几平方米的垃圾面积。

(四)面积出入纠纷。面积出入纠纷是指房产商交给购房者房屋实际实用面积与合同不符，发生建筑面积的增加或减少，因损害购房者利益而引发的纠纷。以下几种情况极易引起面积出入纠纷：一是应付购房款不变，总建筑面积、套内面积、公摊面积同比减少。此时，房产商或者隐瞒建筑面积减少的事实，或者在不能隐瞒时，拒绝购房者的退房退款要求，或者在购房者未要求退房时拒绝返还面积减少部分的房价款；二是公摊面积不变，总建筑面积、套内面积减少，房产商拒绝返还减少部分的房价款；三是总建筑面积不变，套内面积减少，公摊面积增加；四是套内面积不变，总建筑面积、公摊面积增加；五是套内面积减少，总建筑面积增加、公摊面积增加(第三、四、五等三种情况也是引起公摊面积纠纷的原因)；六是总建筑面积、套内面积、公摊面积同比增加。在出现第四、五、六三种情况时，房产商不问青红皂白，强行要求购房者补足增加部分的房价款，从而引发纠纷。七是当房屋面积存在出入时，在误差面积对应价款的处理上产生纠纷。

(五)当面积纠纷产生后，在确定解决争议的方法上产生新的纠纷。购房合同中，购房者较容易忽略“解决争议的方法”条款，对该条款常常未予约定或约定不明。以致合同纠纷产生后，当事人之间在选择争议解诀方法上又发生新的纠纷。目时，也由于房屋面积管理政出多门，在应由哪个部门裁决面积纠纷的问题上，购房者无所适从。2100433B

选择购房面积应考虑哪些因素呢"sup--normal" data-sup="1" data-ctrmap=":1,"> [1]

一、购房目的

购房如果主要是为了社交活动和居住，购买面积应在100平方米以上。如果只是为了居住和学习，面积可以按人口来计算。

二、考虑近期家庭可能发生的变化

如家庭中可能增加的人口，是临时居住，还是长久居住，是否有出国、女儿出嫁等居住人口减少情况，是供老人居住，还是年轻人使用等等。

三、对自己的收支情况精心打算

对自己今后的收入、房价增长等情况有自己的判断。对尚缺的资金缺口，可采用借款、贷款、分期付款等形式进行购房付款。

一概有多少钱就购多大面积房屋的做法，是不明智的，应该做到有目的、有计划，考虑会发生的可能变化，以争取最优惠房款和自己的购房面积的协调统一。

购房分期付款的定义

购房分期付款是指买房先付部分款项就能取得房屋使用权，迁入居住，而其余款项要在规定的年限内逐年付清。

购房分期付款的方式

购房需要大笔金额，在短期内很难凑足，所以很多购房交易采用分期付款方式。分期付款最后的总支出一般要比一次性付款的总金额多。

分期付款买房是住房赊销业务的一种价款结算方式，它普遍运用于住房买卖。我国在出售旧有公房时普遍采用了购房分期付款方式。一般情况下，购房职工先交付30%—50%的房价，其余款项要在5年或更长时间内付清。在新房出售结算中，分期付款方式也在大量运用。

购房分期付款的作用

(1)扩大销售商品住宅，使一部分滞销房屋尽早投入使用，发挥钱、物效益;

(2)促使一部分暂时无力购买住宅的购房者成为买方，实现住宅交易，

(3)通过政府金融界的调节，可以使低收入的居民住上房;

(4)吸引部分社会游资;

(5)现有公房可以通过分期付款方式售房给住户，回收大批资金。

这个公摊表要包括：

(1)将整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据告知购房人，以便购房人通过这些数据求出其他数据，以明确自身的权益;

(2)开发商也应将购房人应分摊的公有公共部位的面积总值及各构成项目的面积加以列明，以备购房人查验和监督。

除此之外，购房人有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。