房屋征收补偿操作策略与案例精析

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前言

目录

第一编 条例解读与实务解析

第一章 概述

第一节 立法宗旨、适用范围与征收条件

第二节 征收补偿原则

第三节 征收补偿行政职权分配

第四节 委托征收

第五节 征收监督与指导

第六节 违法征收举报与监察

第二章 征收决定

第一节 公共利益界定

第二节 征收前置规划

第三节 征收补偿预案公布

第四节 征收补偿方案确定

第五节 社会稳定风险评估与征收补偿费用拨付监管

第六节 房屋征收决定

第七节 被征收人权利救济

第八节 征收范围内房屋情况调查登记

第九节 征收禁止与暂停

第三章 补偿

第一节 征收补偿范围

第二节 征收住房保障适用

第三节 被征收房屋价值评估

第四节 评估机构的确定与作业

第五节 征收补偿方式

第六节 搬迁补助与临时安置

第七节 停产停业损失补偿

第八节 未登记房屋的认定与处理

第九节 征收补偿协议

第十节 补偿决定

第十一节 先补偿后搬迁与违法逼迁禁止

第十二节 司法强制搬迁

第十三节 征收补偿档案管理与审计监督

第四章 法律责任

第一节 征收工作人员渎职行为法律责任

第二节 非法逼迁行为法律责任

第三节 非法阻碍房屋征收补偿工作行为法律责任

第四节 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用行为法律责任

第五节 虚假、失实评估行为法律责任

第五章 时效

第二编 疑难问题详解

1.国有土地上的非公共利益房屋拆迁如何进行"para" label-module="para">

2.集体土地上的房屋征收如何进行"para" label-module="para">

3.集体土地上的商业化房屋拆迁如何进行"para" label-module="para">

4.集体土地征收的程序"para" label-module="para">

5.集体土地征收涉及的房屋拆迁应当注意哪些问题"para" label-module="para">

6.征收中抵押权人如何实现债权"para" label-module="para">

7.征收中如何保护承租人的合法权益"para" label-module="para">

8.征收中如何保护公房承租人的合法权益"para" label-module="para">

9.征收中遇被查封房屋如何确定补偿对象"para" label-module="para">

10.征收中未析产房屋如何确定补偿对象"para" label-module="para">

11.征收中的国有土地使用权价值如何在补偿中实现"para" label-module="para">

12.以出让、划拨或租赁方式取得的土地使用权的征收补偿如何确定"para" label-module="para">

13.小产权房的征收补偿如何确定"para" label-module="para">

14.无证房屋的征收补偿如何确定"para" label-module="para">

15.房屋征收实施单位能否跨城市接受委托征收"para" label-module="para">

16.房屋征收实施单位能否转委托"para" label-module="para">

17.房屋征收实施单位是否存在资质限制"para" label-module="para">

18.如何区分公共利益与非公共利益"para" label-module="para">

19.美、德、日、韩、加、法等国公共利益征收模式

20.征收方案征求公众意见的方式

21.国有土地使用权随房屋征收被一并收回是无偿还是有偿"para" label-module="para">

22.既提起行政复议程序又提起行政诉讼的ꎬ依法如何处理"para" label-module="para">

23.诉讼中回避请求权的行使

24.被征收人不配合房屋情况调查有何后果"para" label-module="para">

25.“住改非”房屋应当如何补偿"para" label-module="para">

26.被征收人可否对房屋征收评估报告提起民事诉讼"para" label-module="para">

27.征收补偿协议是属于民事协议还是行政合同"para" label-module="para">

28.起诉征收补偿决定被判维持或驳回诉讼请求后可否再起诉征收决定"para" label-module="para">

29.被征收房屋所有权人、使用权人在征收补偿活动中的证据保全须知

第三编 法律文书范本

第一章 土地类法律文书

1.征地信息公开申请表

2.征地信息公开申请书

3.土地信息公开不作为行政复议申请书

4.征地批文行政起诉状

5.违法用地查处申请书范本

第二章 委托征收类法律文书

委托征收协议书范本

第三章 规划类法律文书

1.规划听证申请书

2.规划信息公开申请表

3.不服规划起诉状

4.不服规划变更起诉状

第四章 房屋征收决定类法律文书

1.行政复议申请书

2.行政起诉状(未经复议起诉)

3.行政起诉状(经复议后起诉)

第五章 房屋征收评估异议类法律文书

1.复核评估申请

2.专家委员会鉴定申请

第六章 房屋征收补偿协议

房屋征收补偿协议

附录

一、房屋征收与补偿工作流程图

二、征收补偿示例

本书结合作者长年的法律维权实践，对《国有土地房屋征收与补偿条例》进行逐条、全方位的解读，不仅指出条例施行以后普遍存在的问题，还总结了相关操作流程，并结合实务案例进行评析说明。全书还系统梳理了房屋征收与补偿工作流程图、征收补偿计算公式、征收补偿示例、法律文书范本，供相关读者参考使用。

内容简介

《新版法律直通车12:房屋拆迁安置实务问答与案例精析》是一套实用性很强的通俗法律读物。我们的目的，就是以生动活泼的形式去诠释法律、法理，更好地宣传社会主义民主和法制，提高广大公民的整体素质和法律意识。 具有以下主要特点： 第一，案例选题的合理性。目前，我国颁布的法律法规成千上万，给公民学法用法带来了极大的不方便。因此，此套丛书的选题，主要选择那些影响大、覆盖面广、具有代表意义，与广大公民生产、生活息息相的的典型经典案例进行逐一详细的解说。 第二，案便内容的可读性。作为通俗类读物，丛书具有文笔生动、明白通畅的特点，尤其是这些大量的案例，均具有典型性和代表性。作为法律读物，丛书的法理、评析部分具有罗高的理论水平，概念表达准确，分析深入浅出。 第三，安案例的独创性。丛书不是法学理论著作，也不是案例的简单汇编，而是理论分析与经典案例的完美结合。2100433B

第一部分 实务问答

对房屋进行拆迁时，拆迁人应当具备哪些条件后才能实施厉屋拆迁"para" label-module="para">

发生火灾时房屋被部分 烧毁，对被烧毁的房屋进行重建是否还需要办埋《房屋拆迁许可证》"para" label-module="para">

被拆迁人如何对《房屋拆迁许可证》的合法性进行审查"para" label-module="para">

如何正确认定房地产评估结果，以及因评估结果而发生的纠纷应当如何进行处理"para" label-module="para">

在无偿划拨与有偿取得土地使用权的土地上进行房屋拆

在房屋拆迁过程中，拆迁人除应当支付补偿费外，还应当对被拆迁人支付哪些行为损失"para" label-module="para">

拆迁范围内的土地使用权届满时，可否只补偿房产不补偿土地使用权？

房屋拆迁时，被拆迁房屋的前后院应当如何进行补偿"para" label-module="para">

在繁华地段有门店的房屋所有权人，是否可以在进行旧城改造时向拆迁人要求给付被拆迁门店同等面积的房屋"para" label-module="para">

在旧城改造中，需要对被拆迁人给予合理的补偿，但是如果被拆迁人的房屋面积重新建造，对被拆迁人的这种要求应当如何处理"para" label-module="para">

在城市房屋拆迁过程中，被拆迁人是否可以自行实施拆迁？

进行强制拆迁，在拆迁过程中发生的费用是否可以在裁决书中规定由被拆迁人承担"para" label-module="para">

被拆迁的房屋设有抵押权时，应当如何对其进行补偿、安置"para" label-module="para">

对被拆迁人进行补偿安置时，应当考虑哪些因素"para" label-module="para">

为什么城市房屋拆迁中对拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑应当给予适当补偿"para" label-module="para">

拆迁租赁房屋，应当如何衔接补偿与租赁之间的关系"para" label-module="para">

裁决时被拆迁人不予配合，裁决机关无法作出询问笔录和调解笔录，被拆迁人也不参加听证，对此情况裁决机关应当怎样处理"para" label-module="para">

拆迁裁决中，必须反映出被拆迁人对补偿方式的选择权，如果被拆迁人不明确表态，应如何处理"para" label-module="para">

《城市房屋拆迁管理条例》对拆迁补偿方式有哪些具体规定"para" label-module="para">

拆迁公益事业房屋和非公益事业房屋附属物的补偿安置方式有哪些具体规定"para" label-module="para">

拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，针对这种情况应当如何进行补偿"para" label-module="para">

拆迁补偿安置协议应当规定哪些主要内容"para" label-module="para">

拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与房屋的承租人达不成拆迁补偿安置协议的应当怎样处理？

对房屋实施强制拆迁时，应当按照什么程序进行？

拆迁房屋拆迁管理部门代管房屋的，为什么拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并要办理证据保全"para" label-module="para">

房地产开发企业是否具有自行拆迁的资格"para" label-module="para">

接受拆迁委托的单位是否必须持有拆迁资格证书"para" label-module="para">

被委托的拆迁单位是否可以转让拆迁业务"para" label-module="para">

实施房屋拆迁的单位，为什么要依法取得《房屋拆迁许可证》后才能进行拆迁"para" label-module="para">

为什么拆迁人应当在《房屋拆迁许可证》确定的房屋拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁"para" label-module="para">

房屋拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人均不得进行哪些活动"para" label-module="para">

当前在城市房屋拆迁工作进行过程中主要存在哪些问题"para" label-module="para">

《城市房屋拆迁管理条例》对拆迁人和被拆迁人的基本义务作出了哪些具体规定"para" label-module="para">

拆迁当事人双方是否必须遵守搬迁过渡期限协议的规定"para" label-module="para">

因拆迁人的责任延长过渡期限的，拆迁人应当承担什么责任？

拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的应当如何处理"para" label-module="para">

拆迁产权不明确的房屋，应当如何进行拆迁补偿安置"para" label-module="para">

拆迁产权不明确的房屋，应当按照怎样的程序进行补偿安置？

被拆迁人已经亡故，其继承人分家析产后，申请变更房产证时，该房屋已被列入拆迁改造范围内，房产管理部门是否可以此为由拒绝管理"para" label-module="para">

产权证载明房屋性质为住宅用房，被拆迁人已经办理营业执照，也依法纳税，但没有办理房屋性质变更手续，该房屋拆迁时按哪种性质界定"para" label-module="para">

被拆迁人取得补偿安置的合法依据是什么"para" label-module="para">

拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议时应当注意哪些问题"para" label-module="para">

对文物古迹的迁移或者拆除有哪些具体规定"para" label-module="para">

如何采取措施加强拆汗补偿安詈资会的使用监督？

拆迁人申请领取《房屋拆迁许可证》，应当提交哪些资料以及应当向哪些部门申请办理"para" label-module="para">

拆迁人与被拆迁人既没有经过协商达成协议，也没有经过裁决，被拆迁人的房屋被非法拆除，被拆迁人就补偿问题应当如何寻求司法救济"para" label-module="para">

房屋拆迁过程中，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，应当如何处理"para" label-module="para">

国家对拆迁安置房屋的质量和安全标准方面都作出了哪些具体规定"para" label-module="para">

拆迁人违反《城市房屋拆迁管理条例》规定，以欺骗手段取得《房屋拆迁许可证》的，应当如伺进行处罚"para" label-module="para">

拆迁人违反《城市房屋拆迁管理条例》规定，未按《房屋拆迁许可证》确足的拆迁范围买施房屋拆迁的，应当如伺进行处罚"para" label-module="para">

第二部分 案例精析

在房屋拆迁的过程中，房屋产权证上未记载的房屋面积能否要求拆迁人给予安置补偿"para" label-module="para">

房屋拆迁管理部门在颁发《房屋拆迁许可证》时，应当审查拆迁申请人哪些前置行为和有关资料"para" label-module="para">

受委托的拆迁单位与被拆迁人签订的拆迁协议是否具有

被拆迁人将拆迁范围内的房屋出租，房屋被拆迁后给承租人造成经济损失，承租人应当如何行使索赔的权利"para" label-module="para">

被拆迁房屋在买卖过程中未进行产权登记，在拆迁补偿安置过程中，应当如何确定被拆迁人"para" label-module="para">

临时建筑在批准期满前办理了延长期限的有关手续，被拆迁人是否可以得到适当拆迁补偿"para" label-module="para">

拆迁人对超过批准期限的临时建筑予以拆除，是否应当给予被拆迁人安置补偿"para" label-module="para">

在房屋拆迁补偿安置过程中，拆迁人应当与房屋所有权人还是实际居住人签订房屋拆迁补偿合同"para" label-module="para">

被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，房屋拆迁管理部门能否申请人民法院强制拆迁"para" label-module="para">

拆迁人在未取得拆迁许可证的情况下，与被拆迁人之间签订的拆迁补偿安置协议是否具有法律效力"para" label-module="para">

在房屋拆迁过程中进行产权调换时，是否应当按照市场评估价格结算结构差价以及被拆除房屋的市场评估价格应当如何计算"para" label-module="para">

不符合条件的被拆迁人与拆迁人签订的拆迁协议是否具有法律效力？

在房屋拆迁公告规定的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝诉迁，县级以上人民政府是否司以作出责令限期拆迁的决定"para" label-module="para">

私自买卖违章建筑房屋，在拆迁补偿安置过程中，被拆迁人能否成为补偿安置的对象"para" label-module="para">

拆迁人与被拆迁人对拆迁安置补偿方式未达成一致意见，拆迁人强行拆除被拆迁人房屋，其强行拆迁行为是否构成侵权？

拆迁人或被拆迁人不服拆迁主管部门作出的拆迁裁决，是否司以向作出拆迁裁决主管部门的上级行政机关申请行政复议"para" label-module="para">

拆迁房屋的使用人，并非房屋的实际承租人，在房屋拆迁补偿安置过程中，能否得到拆迁人的安置补偿"para" label-module="para">

城市规划区域内的村庄房屋在拆迁过程中，其补偿安置能否适用《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定"para" label-module="para">

拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿协议后，被拆迁人拒绝履行搬迁义务，在诉讼期间，拆迁人是否可以申请人民法院先予执行"para" label-module="para">

没有评估师资格的人员在拆迁房屋价值的评估报告上署名，其作出的评估报告是否具有法律效力以及房屋拆迁管理部门能否将其作为裁决的依据"para" label-module="para">

房屋拆迁补偿安置合同中的拆迁人主体发生变更，被拆迁

附录相关法律法规

城市房屋拆迁管理条例

城市房屋拆迁单位管理规定

城市房屋拆迁估价指导意见

城市房屋拆迁行政裁决工作规程

国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知

北京市城市房屋拆迁管理办法

北京市集体土地房屋拆迁管理办法

上海市城市房屋拆迁管理实施细则

天津市城市房屋拆迁管理规定

广州市城市房屋拆迁管理办法

重庆市城市房屋拆迁管理办法

浙江省城市房屋拆迁管理条例

杭州市城市房屋拆迁管理条例

南京市城市房屋拆迁管理办法

后记2100433B

关于房屋拆迁法律问题的思考(代序)

编写说明

裁决复议编

1.当事人已实际履行补偿安置义务的不能申请裁决

2.补偿安置裁决复议中应注意撤销与确认违法的区别

3.按份共有人意见不一的只能裁决产权调换

4.拆迁租赁房屋应当订立三方合同

5.超期作出补偿安置裁决的法律效力及认定

6.被拆迁人向房屋拆迁管理部门申请重新评估没有法律依据

7.依据调整后的建设用地规划许可证核发房屋拆迁许可证有效

诉讼审判编

8.设立当事人权利义务的拆迁通告是可诉的具体行政行为

9.诉讼标的为生效判决的效力所羁束的应裁定驳回起诉

10.如何界定被拆迁关系人的主体身份

11.承租人的合法权益应受法律保护

12.非拆迁人不能申请补偿安置裁决

13.市城建办公室是否具备行政主体资格

14.当事人达成补偿安置协议后反悔不得申请裁决

15.收回国有土地使用权的补偿问题可在房屋拆迁时一并解决

16.审理拆迁裁决行政案件时应对复合行政行为一并审查

17.拆迁安置补偿裁决诉讼中法院可以进行适当协调

18.拆迁裁决诉讼中当事人之间自行达成协议的处理

19.拆迁裁决应当履行全面裁决原则

20.申请补偿安置裁决应当符合法定条件

21.补偿安置裁决错列被拆迁人应予撤销

22.补偿安置裁决漏列被拆迁人违法

23.不在法定期限内举证承担败诉责任

24.对产权不明的房屋不能直接进行裁决

25.遗漏拆迁内容构成违法

26.建房执照面积可以补偿,违章建筑面积不能补偿

27.拆迁当事人协商一致的面积应认定为合法有效面积

28.评估机构的选择应遵循法定程序

29.评估机构应当具备法定资质

30.不具备法定评估资格的评估人所作的评估报告法院不予采纳

31.单方委托的评估结果不能作为补偿安置裁决的证据

……

调查研究编

附录:相关法律规范2100433B