房屋买卖合同纠纷（第2版）

万国营，深圳市中级人民法院院长。

第一章售房广告引起的纠纷

第一节综合评述

一、销售广告不实及其纠纷

二、销售广告不实的司法认知与实践

第二节审判实践中的疑难问题

一、如何区分要约与要约邀请

二、《商品房司法解释》第3条的理解

三、购房者的诉讼请求与相关处理分析

第三节典型案例

一、最高人民法院案例

二、上海案例

三、北京案例

四、厦门案例

五、深圳案例

六、案例分析与总结

第二章认购书相关的纠纷

第一节综合评述

第二节审判实践中的疑难问题

一、认购书的性质

二、认购书的类型与主要义务

三、违反认购书的民事责任

四、认购书的继续履行

五、认购书中的定金罚则

六、法定化为商品房买卖合同的认购书

第三节典型案例

一、认购书的继续履行案例

二、认购书的定金罚则案例

第三章房屋买卖合同价款支付相关纠纷

第一节现行法律规定的付款方式

一、一次性付款

二、分期付款

第二节银行按揭贷款付款的相关问题

一、按揭贷款概念及法律特征

二、商品房按揭中的法律关系

三、商品房买卖合同与按揭合同的关系

第三节买受人的付款义务

一、买受人支付价款的时间认定

二、买受人支付价款的地点认定

三、买受人支付价款的金额认定

第四节买受人迟延付款的违约责任

一、继续履行

二、支付违约金及赔偿损失

三、解除合同

第五节典型案例

第四章房屋交付的相关纠纷

第一节综合评述

一、概述

二、我国法律、法规关于商品房交付的相关规定

三、商品房交付的法定条件

四、商品房交付的约定条件

五、未达到商品房交付条件而交房的法律后果

第二节审判实践中的疑难问题

一、房屋交付存在质量问题的类型

二、房屋面积差异问题

三、房屋未竣工验收或竣工验收不合格的交付问题

第三节典型案例

一、房屋质量纠纷案例

二、房屋面积纠纷案例

三、延期交房案例

第五章延期办证的纠纷

第一节综合评述

一、办理房地产证的法律法规的规定

二、当事人的约定

三、办证应当具备的条件

第二节审判实践中的疑难问题

一、延期办证

二、延期办证违约金的计算

第三节典型案例

第六章惩罚性赔偿的纠纷

第一节综合评述

一、惩罚性赔偿概述

二、法律对商品房买卖中的惩罚性赔偿的规定

三、商品房买卖中采用惩罚性赔偿的法理分析

四、适用惩罚性赔偿的纠纷类型

第二节审判实践中的疑难问题

一、审判实践中《商品房司法解释》与消费者权益保护法

的区别

二、出卖人根本违约情况下惩罚性赔偿责任的认定

三、出卖人欺诈情况下惩罚性赔偿责任的认定

四、特殊情况下惩罚性赔偿的适用

五、超出《商品房司法解释》的情形，能否适用惩罚性赔偿

第三节典型案例

一、“一房两卖”情形适用惩罚性赔偿的案例

二、存在面积误差适用惩罚性赔偿的案例

第七章二手房买卖的纠纷

第一节二手房交易纠纷概述

一、二手房交易的概念及特征

二、二手房交易纠纷的特征

三、二手房交易纠纷频生的原因

四、常见二手房交易纠纷

第二节二手房交易纠纷中的若干疑难问题

一、“一房两卖”纠纷的法律问题研究

二、“阴阳合同”纠纷的法律问题研究

三、中介机构作为合同的一方当事人参与订立的二手房买卖

三方合同纠纷的法律问题研究

四、抵押期间，未经抵押权人同意，转让抵押房产的效力问题

五、共有期间，未经其他共有人同意，转让共有房产的效力问题

六、二手房交易中的优先购买权问题

七、限贷、限购政策对二手房交易的影响

第三节典型案例

一、“一房两卖”的案例

二、“阴阳合同”案例

三、未经共有人同意转让共有房产的案例

四、限贷、限购政策的案例

第八章商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调

第一节综合评述

一、商品房按揭——一个精巧的权利义务均衡化的法律设计

二、商品房买卖合同关系与商品房担保贷款合同关系梳理

三、商品房买卖合同的解除与房屋按揭关系的冲突

第二节审判实践中的疑难问题

一、在实体法中协调房地产买卖合同的解除与房屋按揭贷款关系

二、在程序法中协调房地产买卖合同的解除与房屋按揭关系

三、司法建议

第三节典型案例

第九章房屋买卖合同纠纷中的无权处分问题

第一节引言

第二节无权处分问题的基本类型及处理原则

一、房屋买卖纠纷中无权处分行为的主要类型

二、房屋买卖纠纷中处理无权处分问题的基本规则

第十章其他房屋买卖合同的效力

第一节设定抵押权的房屋买卖合同的效力

一、与效力相关的法律规定和司法解释

二、解读立法及司法解释的变迁过程

三、设定抵押房屋买卖合同效力的理论探讨

四、司法实践中的具体问题

第二节行政划拨土地上房屋买卖合同的效力

一、与效力相关的法律规定

二、法律解读

三、合同效力的理论探讨

四、司法实践中具体问题

第三节未领取权属证书的房屋买卖合同的效力

第四节典型案例

第十一章原农村集体土地上建房屋的转让纠纷

第一节原农村集体土地上建房屋转让纠纷的总体情况

第二节原农村集体土地上建房屋转让纠纷的受理问题

第三节原农村集体土地上建房屋转让合同的效力

一、支持转让合同无效观点的理由

二、支持转让合同有效观点的理由

第四节原农村集体土地上建房屋转让纠纷的实体处理

第五节典型案例

附录

1中华人民共和国民法通则（节选）

2中华人民共和国物权法（节选）

3中华人民共和国合同法（节选）

4中华人民共和国城市房地产管理法（节选）

5中华人民共和国土地管理法（节选）

6中华人民共和国担保法（节选）

7商品房销售管理办法

8城市房地产转让管理规定

9城市商品房预售管理办法

10国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知

11房地产广告发布暂行规定

12最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（节选）

13最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

第一版编后记2100433B

本书结合全新的法律法规、司法解释，针对房屋买卖合同纠纷审判实践中的重点、疑难、新型问题展开法律适用的论述分析，并对案件审理方法与技能进行了有益的探讨。本书由深圳市中级人民法院具有审判实践经验的法官撰写，法学基本理论的评述与典型案例的剖析相结合，说理清晰，结构完整，实用性强，内容丰富，极具指导性。本书在《房屋买卖合同纠纷》（第1版）基础上修订增加的主要内容是限贷、限购政策对二手房交易的影响以及限贷、限购政策相关案例，房屋买卖合同纠纷中的无权处分、原农村集体土地上建房屋的转让纠纷等问题。这些内容的增加与调整，使本书的内容进一步丰富完善。

本书主要讨论了房屋买卖过程中常见的纠纷，包括售房广告引起的纠纷、认购书相关的纠纷、房屋买卖合同价款支付相关纠纷、房屋交付相关的纠纷、延期办证的纠纷、惩罚性赔偿的纠纷、二手房买卖的纠纷、商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调、其他房屋买卖合同的效力。本书对这些纠纷涉及的法律问题，均结合案件实例，进行了深入的探讨分析。

房屋买卖合同纠纷图书一

内容简介

《房屋买卖合同纠纷》主要讨论了包括售房广告引起的纠纷、认购书相关的纠纷、房屋买卖合同价款支付相关纠纷、房屋交付相关的纠纷、延期办证的纠纷、惩罚性赔偿的纠纷、二手房买卖的纠纷、商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调、有关包销的纠纷、其他房屋买卖合同的效力。《房屋买卖合同纠纷》对这些纠纷涉及的法律问题，均结合案件实例，进行了深入的探讨分析。

图书目录

第一章：售房广告引起的纠纷/1

第一节：综合评述/1

第二节：审判实践中的疑难问题/6

第三节：典型案例/14

第二章：认购书相关的纠纷/26

第一节：综合评述/26

第二节：审判实践中的疑难问题/30

第三节：典型案例/44

第三章：房屋买卖合同价款支付相关纠纷/56

第一节：现行法律规定的付款方式/57

第二节：银行按揭贷款付款的相关问题/59

第三节：买受人的付款义务/60

第四节：买受人迟延付款的违约责任/63

第五节：典型案例/64

第四章：房屋交付的相关纠纷/68

第一节：综合评述/68

第二节：审判实践中的疑难问题/76

第三节：典型案例/87

第五章：延期办证的纠纷/97

第一节：综合评述/97

第二节：审判实践中的疑难问题/100

第三节：典型案例/109

第六章：惩罚性赔偿的纠纷/113

第一节：综合评述/113

第二节：审判实践中的疑难问题/121

第三节：典型案例/133

第七章：二手房买卖的纠纷/139

第一节：二手房交易纠纷概述/139

第二节：二手房交易纠纷中的若干疑难问题/144

买卖三方合同纠纷的法律问题研究/151

第三节：典型案例/161

第八章：商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调/167

第一节：综合评述/167

第二节：审判实践中的疑难问题/174

第三节：典型案例/191

第九章：商品房包销合同纠纷/199

第一节：商品房包销合同的概念/199

第二节：商品房包销法律关系及实务处理/201

第十章：其他房屋买卖合同的效力

附录

房屋买卖合同纠纷图书二

书名:房屋买卖合同纠纷

图书编号:1251439

出版社:中国法制

定价:23.0

ISBN:780182169

作者:祝铭山主编

出版日期:2003-08-01

版次:

开本:大32开

内容简介

本套丛书具有以下鲜明的特点：

一、案例典型、真实。所选案例多属于《最高人民法院公报》、最高人民法院及其业务庭通过其他形式公布的案例。每一个案例都尽可能具有典型性。为了方便使用，我们归纳了每个案例的要旨，并作为“问题提示”列于案例之前。案例均保持真实性。涉及未成年人、个人隐私等内容的案件，隐去了部分真实姓名。

二、评析权威。除了《最高人民法院公报》案例和最高人民法院公布的裁判文书，其他案例均由主审法官或者专家对核心法律问题作出权威评析，尤其注重阐释专业领域的热点或疑难问题。

三、法律文件全面。“适用法律”部分具体分为[法律·法规·规章]、[司法解释]、[请示答复]、[地方规范性文件]、[司法政策]。其中最高人民法院对下级法院关于适用法律问题请示所作的答复、地方法院公布的司法文件、各级法院对审理某一类型案件的调研成果等内容，也是本套丛书比较独到的地方。

四、丛书分类细致、合理。本套丛书尽量根据民事和刑事案件的不同类型(案由)，分别单独成册。首批推出《劳动合同纠纷》、《医疗损害赔偿纠纷》、《学生伤害赔偿纠纷》、《人身伤害赔偿纠纷》、《名誉权纠纷》、《婚姻家庭纠纷》、《继承纠纷》、《离婚中的财产分割纠纷》、《借款合同纠纷》、《存单纠纷》、《建设工程合同纠纷》、《房屋买卖纠纷》、《房屋拆迁纠纷》、《房屋租赁纠纷》、《票据纠纷》、《劳动保险纠纷》、《交通事故损害赔偿纠纷》等民事类丛书。

图书目录

第一部分 典型判例

1．于存库诉董成斌，董成珍房屋买卖纠纷案

2．邝五女诉里仁房地产公司抵押贷款购房逾期不交房解除合同返还购房款案

3．长春市对外经济贸易公司诉长春市朝阳房地产开发公司购销房屋因情势变更而引起的价款纠纷案

4．四川省国贸有限公司诉四川省民族贸易联合公司交付非法所买房屋被认定房屋买卖合同无效案

5．冷小明诉通城县房地产开发总公司房屋买卖纠纷因无处分权和房屋属规划拆迁房被认定买卖无效案

6．郑金兵等诉黄岩市房屋开发公司未按商品房预售合同履行义务纠纷案

7．何宪文诉王庚纪等房屋买卖纠纷案

第二部分 适用法律

[法律·法规·规章]

[司法解释]

[地方规范性文件]

[司法政策]2100433B

房屋买卖合同纠纷买卖合同

是指出卖人将房屋所有权转移给买受人、买受人支付价款的合同。此处的房屋，包括了商品房、经济适用房、房改房，农村房屋等各类合法性质的房屋。

房屋买卖合同纠纷预约合同

是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。

购房者签订预约合同可以防止其他买家抢购自己中意的房屋，又能暂缓付款，以冷静思考或筹措资金;开发商签订预约合同可以锁定购房者，有利于按计划售房。

房屋买卖合同纠纷预售合同

是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得(商品房预售许可证)的，不得进行商品房预售。

房屋买卖合同纠纷销售合同

是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。广义的商品房销售合同包括了商品房预售合同。

商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同主要内容包括:商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方违约责任等。

房屋买卖合同纠纷委托合同

是指房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

房屋买卖合同纠纷转让合同

是指经济适用房所有者将经济适用房所有权转让给他人，他人支付价款的合同。经济适用房在取得房屋所有权证和土地使用权证一定年限后，方可按市场价上市出售;出售时，应当按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳收益。

房屋买卖合同纠纷买卖合同

是指农民将农村自有居住性房屋转让给他人，他人支付价款的行为。农村房屋买卖合同，涉及农村宅基地的问题，对合同效力需严格按法律规定进行确认。

处理房屋买卖合同纠纷的法律依据主要是《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《合同法》、《物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定。