房屋买卖案件裁判思路与操作

《房屋买卖案件裁判思路与操作》：审理思路梳理各类纠纷的审案思路和脉络，实务共识总结常见问题的处理方法和经验，举证指南归纳证据认定的要点和技巧，典型案例展现判案过程，研析焦点问题。

第一编 商品房买卖合同纠纷

第一章 商品房买卖合同纠纷概述/1

◎审理思路/1

◎实务共识/3

《商品房买卖合同解释》的适用范围/商品房预售与现售/商品房买卖的预约与本约/管辖

◎举证指南/5

◎典型案例/5

案例1商品房预售合同和现售合同的效力应如何认定？/5

——董某与宏远公司商品房预售合同纠纷案

案例2商品房订购书的性质及效力应如何认定？/15

——朱某与万湖公司商品房预售合同纠纷案

案例3商品房买卖合同纠纷是否适用不动产专属管辖？/25

——顾某与楠溪公司商品房预售合同纠纷案

第二章 商品房买卖合同纠纷类型化：商品房交付、办证和其他

瑕疵履行纠纷/31

第一节 商品房交付纠纷/31

◎审理思路/31

◎实务共识/32

商品房交付期限/商品房交付的法定条件/商品房交付判断标准/商品房交付的诉讼时效

◎举证指南/34

第二节 商品房办证纠纷/34

◎审理思路/34

◎实务共识/36

商品房办证义务主体/出卖人协助义务/出卖人办理房屋产权证/买受人自办房屋产权证/出卖人一时履行不能与永久履行不能/买受人办证义务/消费者商品房过户登记请求权与建设工程承包人优先权/商品房办证的诉讼时效

◎举证指南/38

第三节 办证和其他瑕疵履行纠纷/38

◎审理思路/38

◎实务共识/40

商品房销售广告和宣传资料/商品房面积误差/商品房规划、设计变更/商品房外墙面使用权的归属/商品房质量影响居住使用/银行按揭贷款条件变化/国家税费调整

◎举证指南/42

◎典型案例/43

案例4出卖人交付的商品房不符合合同约定，买受人是否有权拒收？/43

——杜某与顺风公司、万福公司商品房预售合同纠纷案

案例5办理商品房权属证书义务的主体是出卖人还是买受人？/54

——王某与圣元公司商品房预售合同纠纷案

案例6非因出卖人原因导致买受人不能取得房屋权属证书，出卖人是否承担违约责任？/64

——王某与会友公司商品房销售合同纠纷案

第三章 违约责任的承担方式：违约金与损害赔偿/70

◎审理思路/70

……

第二编 二手房买卖合同纠纷

第三编 农村私有房屋买卖合同纠纷

法规索引及缩略语2100433B

近年来，案例研究愈来愈得到理论界和实务界的重视，有关案例分析的书籍也如“滔滔江水、连绵不绝”，看似一派繁荣景象，实则繁而不荣。在此背景下，《房屋买卖案件裁判思路与操作》投身其中，命运如何，亦未可知。与其他同类案例书相比，《房屋买卖案件裁判思路与操作》稍显特色的是每一章节中的“实务共识”部分。就该部分，需要说明以下几点：1.法官审理民事案件的主要依据是法律、行政法规和最高人民法院的司法解释，除此之外，由于诸多原因，实践中存在大量法律没有规定或者对法律规定如何理解存在分歧的“飞地”，对于该部分问题如何处理，司法实务中存在着一些得到大多数法官普遍认可的在最低限度上的共识。如果说法律、行政法规和司法解释是民事审判中的规则，那么实务共识在一定程度上就是民事审判中的“潜规则”，是对规则的有效补充和对规则漏洞的填补，也是民事法官审理具体案件的操作指南。

2.《房屋买卖案件裁判思路与操作》中的实务共识部分多是笔者基于亲身审理北京地区房屋买卖合同纠纷案件的审判经验，参考全国其他各地法院的相关指导意见和会议纪要精神，求同存异，归纳、总结、概括而成，一方面，这里的共识是“最低限度”的共识，对于实务中争议较大的问题，笔者一般将其放在具体的案例分析中进行讨论，不作为共识处理；另一方面所谓最低限度的共识毕竟不是法律，它绝不是所有法院、法官都一致遵照执行的意见，只是笔者主观理解的大多数法院和法官在处理同类纠纷中的共识，即使在北京法院房屋买卖的民事审判中也会存在诸多不同意见，希望不致引起不必要的误解。

3.所谓实务共识，不是也不应是一成不变的，它是随着相关法律规定、司法政策和社会需要的变化而做出相应变化和调整的。另外，书中的一些共识，比如买受人是商品房买卖合同中办理房屋产权证的义务主体、未经抵押权人同意签订的房屋转让合同无效等等，在笔者看来都是值得商榷，甚至是缺乏法律依据和学理依据的，就该共识的不同意见，笔者在之后的案例分析中均进行了详细的研讨。

4．《房屋买卖案件裁判思路与操作》在写作中引述

了一些全国各地法院的指导意见和会议纪要，以期给读者提供一个对司法实务更为全面的了解和智力参考。

左峰，北京市第二中级人民法院民六庭副庭长。

陈曼，北京市高级人民法院民一庭法官。

裁判规则是案例的核心内容、灵魂所在。本书在尽量穷尽房屋买卖租赁多发纠纷、热点纠纷典型案例的基础上，突出对案件裁判要点的提炼和解读，以chaoyue个案审判的视野，研究案例所体现的法律规则、裁判方法以及裁判理念，达到将裁判规则适用于类案的效果，旨在为法官、律师办理同类案件提供法律适用的参考。

内容简介

并分别就争议焦点、裁判要点、裁判依据或参考、同类案件处理要点、相关法律风险提示进行梳理，每篇后附有附注参考案例索引。这部上百万字的专著共分四编，收录一百个房屋买卖合同纠纷的疑难专题，列出其中诸多的常见多发疑难问题。其中，上编收集了房屋买卖交易过程中常常碰到的10个难题。中篇分为两大部分，前部分重点研究二手房的买卖难题，后部分重点研究新建商品房购置中的疑难问题。下篇是特殊房屋类型篇。内容翔实、资料准确。便于读者使用查找。 2100433B

本书作者阎巍同志，结合自身工作实际，创造性地将负担行为与处分行为、诉讼利益与诉讼实施权、权利保护规范与当事人的确定、诉讼时效与请求权的制约等理论作为分析工具，对征地批复作出并公告后，后续权证注销、土地出让、颁证等行为是否可诉；征收决定实施后，自然资源主管部门与第三人签订的土地使用权出让合同是否可诉；在诉安置补偿不作为的案件中，起诉期限应当如何计算等近四十个实践中争议较大、亟待深入研究的问题进行了卓有见地的分析。特别值得一提的是，本书还邀请到了常年处于行政复议审理一线的自然资源部不动产登记中心(法律中心)复议事务处的胡卉明同志共同参与撰写，介绍了行政复议机关对本书涉及的相关争议问题的看法和做法经验。起草过程中，作者之间对于绝大多数问题都达成了一致，对于少数存在争议的问题，也做到了求同存异、客观呈现，增加了本书的包容性和客观性。