房屋建筑综合开发

有买方资金、银行信贷、政府资助等渠道。买方资金的主要形式有预售和社会集资。预售指开发公司或经营单位预收定金，进行建设；社会集资指使用单位和个人交付建设资金，由开发公司或经营单位统一建设；也有由开发公司或经营单位与银行合作，开办建房储蓄，运用储金统一建设；银行信贷指开发公司向银行借款进行建设，建成后作为商品房出售或出租。政府资助指由政府管理部门从建设预算中拨付资金，交由开发公司统一经营，并由政府管理部门进行工程验收和分配。

早在19世纪60年代，房屋建筑综合开发已经发端，如英国第二大城市伯明翰为适应当时工业发展的需要，围绕市中心统一规划，开发建设了大片住宅区，有效地克服了分散建设带来的弊端。在20世纪40～50年代,开发事业得到蓬勃发展。第二次世界大战后,英、法、日、联邦德国、新加坡、罗马尼亚、朝鲜民主主义人民共和国等国，普遍采用这种方法进行建设，取得成功。50年代以来,中国在一些城市的住宅建设中,实行统一规划、统一组织征地拆迁、统一设计、统一施工、统一管理办法，取得成效。80年代以来，部分大中城市开始组织开发公司，从事综合开发，建造和出售商品房屋。2100433B

包括：①对开发地区的工业、交通、住宅、科学、教育、文化、卫生、商业服务、市政工程、公用事业、园林绿化、环境保护及其他建设工程统筹安排，配套建设，分期交付使用，尽早发挥工程效益，做到有利生产、方便生活，建设适合人们生产和生活的环境。②对建设全过程即从规划设计、征地拆迁、平整场地、组织施工、验收交用、房屋管理等，负责组织实施，使各个环节紧密衔接、互相配合，缩短建设周期。

优点

综合开发公司是城市统一开发的组织者，有着明显的优越性：

(1)能够按照城市总体发展规划的要求，坚持“先地下，后地上”，基础设施的协调发展，同步建设。对于住宅小区开发及工业项目建设，实行统一筹资、统一征地拆迁，统一施工建设，强调城市多种功能的发挥，有利于促进城市建设的合理布局。

(2)通过综合开发，成片征地，综合考虑开发区内的基础设施建设，可以合理使用土地，大大提高土地使用效率和土地利用系数。

(3)综合开发公司统一组织人、财、物办理征地拆迁、规划设计、建筑施工、直至竣工，密切协作，可大大缩短建设周期，降低工程造价，提高生产效率。

(4)综合开发公司打破了传统的条块分割局面，对开发全过程一揽子包下，避免了分散建设条件下各单位都要抽出专门人员建立基本建设班子的状况，节省人力、财力、提高了社会工作效率。综合开发公司资金来源于国家投资、股份筹资、社会集资、银行贷款等。所有制形式包括全民所有制、集体所有制及全民与集体的联合体。综合开发公司是我国城市体制改革中的新事物，现已发展到三千多个。它贯彻了“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，大力推动了城市新区建设与旧区改造；促进了城市房地产市场的形成，成为城市建筑业、房地产业管理体制改革的重要组成部分。2100433B

对准备开发建设的城市用地统一进行城市基础设施和生产建设项目以及生活服务设施的建设。各种设施和建设项目的建设相互配合、前后衔接，可使城市建设取得较好的综合效益。中国《城市规划条例》第43条规定：“城市成片建设的地区，应当按照城市规划，实行综合开发，统一建设。”

综合开发的主要方式有两种：一种是“用地开发”，即根据城市规划，由市政府统一征地，然后由综合开发企业组织招标发包，承包单位负责进行勘测、设计、平整土地、并修建道路、给水、排水、供电、供气、供热、通信等基础设施工程。开发建设后的用地交付使用单位并收取城市用地综合开发费。另一种是“建设开发”，即在用地开发的基础上，进一步统一建设住宅、公共建筑、园林绿地，以至通用厂房和企事业单位内部的公用设施等。建成后成套出售或出租这些建筑物，并按土地面积和基础设施水平，向使用单位收取综合开发费。2100433B