房屋回购背景

房屋回购在房屋合同中较为常见，虽然这种行为目前没有法律上的明确依据，但随着我国的住房改革走向货币化和市场化，房地产的发展也是一片欣欣向荣。与之相伴的是一系列法律问题也深深困扰着相关从业人员。

房屋回购是房地产交易中出现的新事物，在我国，法律对“房产回购”并未作相应的规定，但在实践中却出现了房产回购的现象。受我国社会现状和传统文化的影响，房地产买卖向来受到民众的高度重视，所以在现实实践当中，有关于房屋回购的法律争议也常常见诸报端。

1、开发商同回购房人签订，回购条件如开发商对购房人承诺：购房人购买商品房的，在经过多少年以后，由开发商按一定的投资回报率予以回购；

2、开发商同贷款人签订，回购条件如开发商对贷款人承诺：当购房人连续几个月不能还款，贷款人变卖抵押房屋时，由开发商予以回购；

3、开发商同购房人、贷款人三方一起签订，回购条件如合同约定：当购房人连续几个月不能还款，贷款人要求开发商对该商品房予以回购，开发商则按照合同约定予以回购，这种在实践中比较多见。

在现实中房屋回购主要分为由房地产开发商与购房人或者政府相关部门与房屋所有权人进行的房屋回购。两类回购在现实当中在主体和构成条件、特点等方面都有着本质的区别。

1.房产开发商与购房者所进行的回购

所谓商品房回购，是指开发商将自己出售给购房人的商品房（包括期房和现房）予以购回的行为。它在实质上是一种是一种新型的买卖关系，是对开发商已售出的商品房通过再交易行为而使之重新回归开发商。

业主是和房地产开发商签订的合同，并在合同中约定当房屋回购的条件具备时开发商将房屋回购，实践中业主与开发商主要是基于购房人为了预防在无力偿还房屋贷款的情况下与开发商签订的回购协议，以此来坚定购房人购房信心。

在这里，开发商由原来的卖方变为买方，购房人由原来的买方变为卖方，买卖双方的权利义务关系通过回购合同重新确定。在现实当中，商品房回购的回购合同，在商品房回购主体和回购条件方面，具体可分为三类。

2.政府部门与房屋所有权人所进行的回购

所谓政府为主体进行的回购，是指在遭遇到重大自然或人为灾害或者因政府行政行为所导致的房屋所有权人权益受损的情况下，相关政府部门通过行政行为予以购回的行为。它在实质上是一种政府主导的社会保障行为，是对开发商已售出的商品房通过政府的再交易行为而使之回归到政府。

在社会保障方面，政府进行房屋回购的相关实践：

在遇到相关社会民生问题时，政府也会通过相应的行政行为进行房屋回购。这类房屋回购与自然灾害或者人为事故所引发的房屋回购，在具体实践中又有着诸多的不同。这类房屋回购更多地考虑到回购参考房屋修建的时间和户型、房屋回购的目的、回购的优先性等。

在重大自然或人为灾害当中，同样可能出现不同形式的政府房屋回购。

在重大的自然灾害当中，政府通常是通过社会保障的方式，进行灾后重建工作，如汶川地震，政府所进行的灾后重建措施。而在人为所造成的重大安全事故当中所涉及的房屋回购问题，政府部门的工作主要还是安置受难群众和调查事故原因，只有确定了事故的责任主体，才会开始谈回购问题。

相关专家表示，重大人为灾害引发的房屋回购需要经过科学的分析，评估受损的房屋是否还能居住，最后才会决定经过修缮后住，还是直接政府回购。

而责任的认定，则是人为灾害中政府是否进行房屋回购的最重要因素。如果事故责任主体不是政府一方，而是具体的企事业单位甚至个人，这其中就会隐含着更多的法律争议。

在很多时候，购房合同都是和房地产开发商签订的合同，如果有在合同中约定回购房屋的条件中有重大安全事故构成回购房屋的条件，依据合同相对性原理，让政府来承担这个责任是不适当的。但是在相关的事故中，虽然开发商并不负有赔偿责任，但居民是有权向导致事故发生的单位主张赔偿的。这些单位具体包括对事故发生地负有安全责任、事故发生后处理不当的单位等。

表面上看，回购好象与长期贷款一样，然而实际上这二者间有很大差别。一项普通的抵押贷款，每年（月）分期还款随着归还的本金数量减少，支付的利息是逐渐下降的，但在回购中每年（月）分期还款的本金和支付的利息是不变的。由于在回购情况下分期支付利息额是不变的，因而同样一笔贷款，放款者采用回购比采用普通抵押贷款方式收益多。回购方式对融资双方都是有吸引力的。

项目回购款一般指BT项目的项目回购价款。其组成部分包括项目建筑安装费用和设计费用、建筑安装设计费用总数的投资回报额及项目建设和回购周期的投资额利息。

回购中涉及项目所有权转让时产生税费的也应一并加入回购总价款中。2100433B