佛山市南海区2010年集体建设用地基准地价评估成果摘要

本项目以南海区范围内现有建设用地及规划期内的建设用地为评估范围，从分析南海区集体建设用地土地经济利用价值的影响因素入手，全面把握南海区集体建设用地的价格水平和空间分布规律，通过制订合理的、现势的、实用的集体建设用地基准地价体系，以促进南海区集体建设用地的合理流转，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，为集体建设用地使用权的出让、租赁、转让、转租、抵押等流转行为提供科学合理的指导价格。

城市基准地价评估的方法和步骤：

(1)确定基准地价评估的区域范围

这是以一个具体城市为对象，确定其基准地价评估的区域范围，例如是该城市的整个行政区域，还是规划区、市区或建成区等。评估的区域范围大小，主要是根据实际需要和可投入评估的人力、财力、物力等情况来定。

(2)明确基准地价的内涵

其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括土地的基础设施完备程度、平整程度、权利性质(如是出让土地使用权还是划拨土地使用权)、使用年限、用途(通常分为商业、办公、居住、工业等不同的用途)、容积率(通常按用途来明确相应的容积率)等。

(3)划分地价区段

所谓地价区段，是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。通常可将土地划分为3类地价区段：①商业路线价区段；②住宅片区段；③工业片区段。划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准，但商业路线价区段应以标准深度为分界线。

(4)抽查评估标准宗地的价格

这是在划分出的各地价区段内，选择数宗具有代表性的宗地，再由估价人员调查搜集这些宗地的相关经营收益资料、市场交易资料或开发费用资料等，运用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些标准宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值，通常应求出单价或楼面地价。

(5)计算区段地价

区段地价是某个特定地价区段的单价或楼面地价，它代表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水平。区段地价的计算，是分别以一个地价区段为范围，求各该地价区段内所抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。计算出的区段地价，对于商业路线价区段来说是路线价，对于住宅片区段或工业片区段来说是区片价。

(6)确定基准地价

在上述区段地价计算的基础上做适当的调整后即是基准地价。在确定基准地价时，应先把握各地价区段间的好坏层次(通常是从好到差排序)，再把握其间的地价高低层次，以避免出现条件较差的区段的基准地价高于条件较好的区段的基准地价。

(7)提出基准地价应用的建议和技术

包括该基准地价的作用，将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数，例如具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的修正方法和修正系数。

《城市土地定级与基准地价评估实证研究》内容具有理论性和实践性，适合从事土地资源管理研究领域和管理部门的学者、公务员，以及地价评估学位的土地估价师和房地产估价师使用。

本书以马克思地租地价理论、西方经济学地租地价理论、城市土地区位理论和城市土地供需理论为基础，应用土地定级与基准地价评估的基本原理和数理统计方法，对城市土地定级和基准地价评估进行实证研究，提供了城市土地定级和基准地价评估的理论和操作方法

《城市土地定级与基准地价评估实证研究》 科学出版社出版。《城市土地定级与基准地价评估实证研究》内容具有理论性和实践性，适合从事土地资源管理研究领域和管理部门的学者、公务员，以及地价评估学位的土地估价师和房地产估价师使用。