房价与物业税

近日，研究院发布《2014年全国房价收入比报告》指出，2014年全国商品住宅房价收入比为7.1。与2013年的7.3相比，2014年房价收入比再度下降，延续了2010年以来的下行趋势。从房价收入比的绝对水平看，已经接近6-7的合理区间。业内认为，房价收入比的下行主要是受2014年楼市降温导致房价增幅大幅收窄，同时收入增幅远大于房价增幅的影响。

所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

值得注意的是，房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的、也有旧有住宅的，所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。

针对2014年的数据，业内认为房价收入比下降最明显的原因是：楼市不景气导致房价增幅大幅收窄，而收入增幅则远大于房价增幅的影响。纵观2014年全年，房价增幅收窄是显而易见的事实。用多少年的家庭收入去买套房才是合理的？相信不同的家庭有不同的看法，不过，因为买房不但掏空自家积蓄，甚至要向父母伸手“啃老”的情况已经被诟病许久。

“事实上，一线城市的房屋市场在2014年第四季度已经呈现复苏苗头，其新房和二手房成交量都有增长。但同时我们也应当意识到楼市黄金十年已过，投资投机需求受抑，房价上涨动力不够强劲，因此预计2015年全国商品房成交均价有小幅回升，预计全年增幅将在3%。”专家表示，2015年全年城镇人均可支配收入增幅将基本平稳，或略有下滑，全年名义增幅预计将略低于9.0%。综合以上因素，预计2015年全国房价收入比有望下降至6.9，落入合理区间。这也就意味着，中国房价正在实现“软着陆”。