《房价与调控(2001-2010年深圳房地产市场发展研究)》(作者王锋)采用纪年体模式,以年分章,清晰地展现和分析了2001~2010年各年度深圳房地产市场发展状况和运行特征;结合中央及深圳市对房地产市场的调控,研究分析了房地产调控政策。为了更深入地探索住房与房地产发展存在的问题和解决的办法,《房价与调控(2001-2010年深圳房地产市场发展研究)》还针对社会各界广为关注的“房地产泡沫”、“政府救市”、住房保障等热点问题,将部分专项研究成果列入,以便读者对相关政策的制定进行全面了解。本书著作的主要目的,是将过去十年深圳房地产市场的发展真实、客观地呈现给读者;同时,通过作者对住房与房地产系列问题的研究,力图更加深刻和准确地回答读者甚为关心的房价、调控、住房等房地产领域重大问题,以便为今后住房与房地产业稳定健康的发展,提供有益的参考和借鉴。
本书可供房地产政府主管部门、房地产行业管理人员、房地产市场与政策研究人员、高校师生阅读参考。
王锋,博士,高级经济师,现为深圳市房地产研究中心主任。受聘或兼任:国家住房和城乡建设部房地产市场调控决策咨询专家,中国房地产研究会住房保障和公共住房政策委员会副主任委员,深圳市决策咨询委员会委员,深圳市房地产业协会副会长,深圳市房地产经纪业协会副会长,广东省房地产评估与经纪学会理事,深圳市仲裁委员会仲裁员。曾经从事十多年高校教学工作,近十几年来主要从事住房与房地产经济理论、住房与房地产政策法规、土地管理政策法规等方面的研究。主持了“深圳房地产预警体系研究”、“土地市场法律制度研究”、“深圳市住房发展战略与住房保障机制研究”等五十余项科研课题;主持了“中华人民共和国住房保障法(实践版)”、“深圳市住房建设规划(2006~2010)”等二十余项政策法规草案稿的研究;主持起草了《关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》(深府[2006]75号),《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》(深府办[20lO]36号)等房地产市场调控文件;出版了《房地产预警理论与实践》学术专著;发表了“推进制度创新完善住房政策”等四十余篇学术论文;主持了《深圳房地产年鉴》、《深圳房地产发展报告》等统计、研究资料的编辑出版工作,定期发表了系列深圳房地产市场研究分析报告。
绪论
第一章 2001年:投资增长,价格稳定
一、房地产业在深圳经济社会发展中的作用
二、2001年深圳房地产市场发展特征及综合评价
三、2002年房地产市场发展背景及趋势判断
四、房地产发展面临的问题与相关政策建议
五、专项报告:关于房地产资产对国民经济贡献的研究说明
第二章 2002年:投资加速,需求理性
一、房地产业与经济社会的发展
二、房地产用地情况
三、房地产开发与交易情况分析
四、房地产市场供求特征分析
五、2003年房地产市场发展背景及趋势判断
六、房地产调控手段及政策建议
第三章 2003年:需求旺盛,供给下降
一、经济社会发展概况
二、房地产业总体发展状况
三、房地产市场运行状况
四、房地产市场发展特征
五、2004年深圳房地产市场发展背景
六、2004年深圳房地产市场发展趋势判断
七、政策及措施建议
第四章 2004年:供求均衡,市场景气
一、经济社会发展概况
二、房地产市场总体运行特征
三、2004年深圳房地产市场综合评价
四
本书是根据目前高职高专院校工程造价等专业的教学基本要求编写而成。本书共13章,包括建筑概述,建筑制图与识图的基本知识,基础,墙体,楼板层与地面,楼梯,屋顶,门与窗,变形缝,工业建筑构造,建筑施工图的识...
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北京调控细则中,尚未公布北京市具体的房价控制目标。相关部门负责人表示,制定公布新建住房价格控制目标,是国务院的明确要求,北京市会按照国务院要求贯彻执行。公布的细则中也明确提出,要进一步贯彻落实国家和北京市房地产市场调控政策,切实将房价控制在合理水平。北京市相关部门已经开始着手合理确定本市年度新建住房价格控制目标,并会按照要求,在一季度向社会公布。该指标将综合考虑到2011年的全市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等各个方面,科学制定。
最近,由于很多城市的房价涨幅有点大,于是,住建部又开始发布新的楼市调控政策了:重申房地产调控目标不动摇,力度不放松。
这是自住建部约谈12个城市(海口、三亚、成都、西安、佛山、贵阳、太原、长春、哈尔滨、大连、昆明、徐州)以来,再一次提及落实相关部门调控的主体责任。
房地产行业内专业人士分析认为:住建部约谈12个城市,其实是2017年的一项楼市调控政策的落地,即“因城施策”、“一城一策”的楼市调控政策已经升级为“预警—约谈—问责”三步走。
根据公开资料显示,已经有9个城市在“约谈”之后加码了楼市调控,另外大连、昆明、徐州等城市出台楼市调控政策的可能性也很大。
楼市调控政策在不断累加,据统计,截止到目前,楼市调控叠加已经超过125次。
下面,我们先来看一看统计局最新发布的4月房价数据,到底哪些城市将面临房价上涨,叠加调控风险?
4月份,房价涨幅排名靠前的城市都有可能出台楼市调控加码。
对此,专家分析称:这些涨幅较快的城市有以下特点——楼市热度较高、投资需求较旺盛、房价上涨较明显,所以后期的楼市调控加码会集中在“限购”、“限售”、增加土地供应等方面。
随着包括京沪穗深在内的特大型城市的楼市进入冰冻状态,房地产调控的总体思路也随之悄然调整。从2010年开始被中央政府以“高压”态势要求地方政府执行的“年度房价控制目标”已经渐渐“退场”。
作为房地产调控的牵头部门,住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)已经逐步将房地产调控思路的阶段性重点置于“供需关系调整”方面,而不再将房价本身作为房地产调控的直接指标,相比于从2010年开始的房地产调控,思路已经发生重要转变。
与此同时,住建部已经开始在内部研究,在房地产市场调控思路的远期目标方面,要争取使“房价增长速度慢于居民收入的平均增速”。从而使房地产市场保持平稳发展的同时,城镇居民的基本住房问题也能得到不断改善。
房价控制目标“退场”
“到现在为止,住建部还没有通知我们要准备上报备案明年的房地产价格控制目标。”9月11日清晨,东部某沿海省份住房和城乡建设厅一位不愿具名的官员告诉《中国经营报》记者,截至目前,该省住房和城乡建设厅也没有向所属市县发出准备制定2015年房价控制目标的要求。
山西、辽宁、山东等省相关主管部门的内部人士也都向记者表达了类似的情况。而截至目前,住建部也没有就2015年各地方制定房地产价格控制目标的相关事宜,向地方政府传达有关精神。
所谓年度房价控制目标,是指设区地级市、直辖市、计划单列市根据本地房地产市场供需关系、过往销售情况等,制定当年度的房地产调控的目标与任务。并根据这一已制定的目标和任务,制定当年度本地房地产地方调控政策。
实际上,在住建部部署2014年房地产调控的有关工作任务中,已经不包括“制定并公布所在地当年度房价控制目标”一项。而截至目前未就2015年各地年度房价控制目标传达精神,则意味着自2010年开始的“年度房价控制目标”彻底退场。
从2010年开始,为进一步落实房地产调控工作过程中地方政府的责任,国务院制定了“省级政府负总责、地市级政府抓落实”的总体原则。作为这一总体原则的落实与分解,住建部在此后历年部署房地产调控工作任务时,都将制定并公布当年度本地房价控制目标作为一项重要工作进行布置。
“无论是现在大部分地方房地产市场的状况,还是从目前‘去行政化’这个大思路来看,‘年度房价控制目标’都已经到了彻底退场的时候。”前述东部省份住房和城乡建设厅不愿具名的官员向记者表示。
重点转向供需关系调整
与“年度房价控制目标”退场连带发生的,是“年度房价控制目标”不再成为对地方政府主要行政首长和部门负责人的考核主要指标。不过,短期内这一情况在北京、上海、广州、深圳四个特大型城市仍然除外。
日前,在接受新华社记者采访时,住建部新任总经济师冯俊表示,住房价格是市场的重要信号,其本身不应当是直接的调控对象。简单地将住房价格作为住房政策的调控对象并不合适。住房政策的调控目标应当是供求平衡、市场平稳。
“之前住建部通过多种方式,向我们传达了改善供需关系的意思,针对库存较大的城市,提出了几个原则:第一,要控制预售审批的节奏,避免房地产市场中总体存量过大;第二,要尊重市场规律,不要盲目以行政手段干预市场自身的调整;第三,引导开发企业通过合理定价,去化库存。”前述东部某省住房和城乡建设厅不愿具名的官员告诉记者。
目前,住建部正在内部研究调整供需关系及其各种手段的可行性,但短期内形成统一性政策或者文件下发的可能性不大。记者获知,近期住建部将不会再出台针对全国有关房地产调控的政策。
从2010年开始,地方政府被强制要求制定并公布本地当年度房价控制目标,同时,由住建部代表国务院,对年度本地房价控制目标的完成情况进行考核。对于未完成房价控制目标,且在落实国务院房地产调控政策不力主要行政负责人进行约谈、诫勉直至进行行政处分,从而形成了对地方政府的压力。
“地方当时很多的调控政策实际上是倒推出来的,即确定了年度房价控制目标,用哪些手段能够使房价数据达到这个标准,以免被问责。”此前,一位不愿具名的北京市前任城建部门负责人告诉记者。
他表示,大量行政性调控手段的出台,都是围绕“房价数据”的指标,“确保数据能达标”促使大量行政性调控手段不断出台。北京从2011年开始,在限购的基础上,开始通过各种变相的“限价”措施,以确保年度本地房价控制目标能够完成,但也在一定程度上,扭曲了供需关系。新思路对比房价增长和收入增长
“按照国务院的要求,我们对房地产市场的动态变化保持常态化的监控,总体还是要保证房地产市场平稳健康的发展。”9月10日下午,住建部一位不愿具名的官员向记者表示,至于下一阶段房地产调控的方向,他表示,还没有确定的、可以明确的所谓“新思路”。
不过,对于未来房地产调控的思路和方向,作为房地产调控部际联席会议的牵头部门,住建部内部已研究多时。只是由于涉及到各种原因,至今这一思路尚未有确定性结论。
记者了解到,在研究讨论的过程中,尽管在住房政策、房地产调控的实施手段和路径等方面,存在着较大的争议,但在未来房地产调控的阶段性目标方面,已经达成一定程度的共识,即房价水平应与居民收入的增速匹配,如果房地产价格呈现出上涨态势,那么其增速应低于居民平均收入水平的增速。
“这是一个关联性的目标,而不是单向度的说房价单边上涨还是单边下降,而是综合考虑居民的支付能力,也就是说,房价涨幅应该低于居民收入的平均增速,而此前的状况是房价的增速大幅超过居民收入的增长速度和幅度。”住建系统一位专家向记者表示。
此前,在接受新华社记者采访时,冯俊表示,总体上说,住房政策中关于住房价格的合理性判断,应当是使房价的增长慢于居民家庭的收入增长。这样,居民家庭的住房支付能力在不断提高,社会总福利是改善的。
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