房价波动与房贷违约风险项目摘要

房价波动和地理多样化对房贷违约风险与银行安全有重要影响，但现有文献忽视二者对房贷违约风险与银行风险的影响。本课题将采用数理和计量方法，从研究房价波动入手，考察房价波动如何影响房贷违约风险、房贷违约损失及房贷资本充足率。首先，本课题将从消费性和投资性需求角度研究房价波动，弥补现有文献将自住房视为消费性住房的缺陷。其次，本课题将以房价和收入为核心分别构建房贷违约的期权与非期权理论模型，利用联合分布函数将二者融合起来，并克服现有非期权实证模型无理论支持的不足；再次，本课题将从房价波动和地理多样化的视角分别构建基于二者的房贷违约损失和房贷资本充足率理论模型，弥补现有文献忽视房价波动和地理多样化的缺陷。最后，本课题将使用中国35个大中城市房价、某主要商业银行大样本房贷、银行资本充足率等面板数据，对各理论模型进行实证检验，为商业银行及其监管机构加强房贷违约风险管理、动态监管房贷资本充足率提供经验支持。

次贷危机表明房价波动对房贷违约风险和银行安全有重要影响，但现有文献忽视房价波动和地理多样化对房贷违约风险与银行风险的影响。本项目采用数理和计量方法，从住房特性角度分析了房价波动。其次，鉴于宏观经济政策和外部性影响房价波动，本项目还考察了通胀、贫富差距、交通建设、文化和空气质量对房价波动的影响。最后，本项目从地理多样化、期权和非期权理论、房贷规模角度、考察房价波动对房贷违约风险和房贷资本充足率的影响。本项目使用中国288个城市数据、城市住户调查数据（UHS）、中国189家商业银行数据以及某商业银行抵押贷款数据实证检验了房价波动及其对房贷风险和资本充足率的影响。本项目研究发现：第一，从消费性和投资性需求角度构建的无泡沫租售比和泡沫租售比能有效测度住房泡沫；第二，地理位置多样化有助于降低房贷拖欠和违约风险。第三，以房价和收入为核心分别构建房贷违约的期权与非期权理论模型，利用联合分布函数将二者融合；第四，房价趋势项和波动项分别对银行资本充足率有正影响和负影响，房贷占比对资本充足率有负影响；第五，房价能够有效抵御通胀；第六，贫富差距对房价有正影响，贫富差距与供求弹性交互项对房价分别有正和负影响；第七，地铁站设立导致城市房价围绕地铁站向外呈波浪式衰减，高铁建设对住房供求均存在动能效应（momentum effects）；第八，人口流入和经济增长有助于去库存，老龄化对房价有负影响，住房遗产动机及其与老龄化交互项对房价有正影响，离婚和限购政策对房价有正影响，限购政策提高了离婚对房价的正影响；第九，文化相似度与国际房价共同运动正相关，与东道国供给弹性和住房保障程度与国际房价共同运动负相关；第十，高收入者和老年人更关心健康，低收入者和中青年人更关心收入。因此，本项目不仅发展和完善了房价波动和资本充足率理论，而且为商业银行及其监管机构加强房贷风险管理、动态监管资本充足率提供经验支持。

建行房贷利率优惠:现行利率：一年贷，月利4.43‰，年利5.31%

三年贷，月利4.5‰，年利5.4%

五年贷，月利4.8‰，年利5.76%

六年至三十年贷，月利4.95‰，年利5.94%

房贷返点在2009年楼市比较火爆的时期达到高峰，至2010年，中国银行业协会出台中银协出台[2009]138号文件，要求国内商业银行不得以任何形式向房产中介以及房贷中介支付房贷返点。

中国银行业协会在对媒体的表述中指出，房贷返点过高的危害包括：

等额房贷、递减房贷

开通银行：几乎所有银行

关键词：大众化

特点：住房商业贷款中最基础、最普遍的品种。顾名思义，等额房贷即“每个月所偿还的金额相同”，直到付清所有的本金和利息；而递减房贷即“初期偿还金额较多，后期偿还金额较少”的房贷形式，在还款方式上属于“前紧后松”。

适合人群：等额房贷比较适合收入稳定的工薪阶层，递减房贷适合前期还款能力比较强的人群。

置业固定利率房贷

开通银行：光大银行、招商银行、建设银行

关键词：利率稳定

特点：选择固定利率房贷，就意味着在还款期内贷款利率固定不变，不受浮动利率的影响，无论银行贷款率上调或下降，固定利率房贷意味着还款总额不变。

适合人群：对成本计算要求比较高，或是对利率远景的判断相当自信的人群。如果你预期贷款利率将上涨，就选择它吧。

置业气球贷

开通银行：深圳发展银行

关键词：选择性大

特点：举个例子，如果你选择5年期的“气球贷”，如果5年到了，你没法还贷，可延长至20年，但在前5年中，你享受了5年期的贷款利率。

适合人群：具有提前还款意愿且有提前还款能力的人群。如果客户“气球贷”还款记录良好，在“气球贷”到期后也可将剩余本金进行再融资。

置业宽限期还款

开通银行：浙商银行

关键词：还款期限可延长

特点：如果在还款过程中，还款人无法履约，宽限期还款可以将还款期适当延长。例如10年的住房商业贷款，在第9年时还款人因为工作调动收入锐减，无法在最后一年按约还款。若他办理宽限期还款手续，可以将剩余款项转换为3年期甚至更长，以减轻他的还款压力。

适合人群：还款能力、经济状况可能发生重大变化的人群。

置业直客式房贷

开通银行：招商银行、浦东发展银行、兴业银行、民生银行等

关键词：一次性支付

特点：银行将借款人所需的购房款项直接打入客户账户的房贷方式。为了鼓励消费者一次性付款，很多开发商设立了很多优惠及奖励措施。如果运用直客式房贷，消费者大可不必透露按揭的真实情况，直接争取到一次性付款的实惠。

适合人群：所购买房屋的开发商对于一次性付款有较大优惠的购房群体。

置业接力贷

开通银行：农业银行、深圳发展银行、光大银行、招商银行

关键词：还款人转变

特点：大部分银行都对借款人的年龄做了要求。例如，有些银行规定，借款人必须60岁以内。如果一个58岁的人想要贷款买房，他的还款期限只能有两年。如果他使用接力贷，贷款期限20年，他就可以和子女一起成为共同贷款人，将剩下18年的部分由子女归还（有些银行规定为直系亲属）。

适合人群：40岁以上人。

置业双周供

开通银行：深圳发展银行

关键词：加快还款频率

特点：比起其他住房商业贷款按月为单位，一年扣款12次的方式，双周供严格按照14天为还款间隔，一年还款26次左右（个别年可达27次）。通过加快还款频率，可以减少总利息支出。不过，双周供对于还款时间的要求非常高，你得保证两个星期一次的结算。

适合人群：一些收入较为稳定和均衡的人群，特别是期供类房贷业务中的中高端人群。

置业双月供季度供

开通银行：一些银行即将开通

关键词：可减慢还款频率

特点：当前仍然处于探索阶段。据悉，一些银行已将其提上议程。双月供、季度供意味着两个月，甚至一季度还一次款，减慢还款频率，利息总额也随之增加。不过，双月供、季度供意味着更多的流动资金，也许证券市场的火爆会加速这种贷款方式的出台。

适合人群：个人经营周转有特别要求的人群，也适合公事繁忙，经常出差的人群。

编后：尽管当前各银行的还贷方式很多样，但当前所有商业住房贷款品种，都是基于中国人民银行所规定的基本房贷方式——等额房贷和递减房贷，万变不离其宗：占用银行资金越多、占用时间越长，利息支出就越多，反之则越少。对于普通购房者而言，买房在一生的花费中占很大比例。面对琳琅满目的商业住房贷款种类，记住这条“定律”，选择合适自身情况的品种，能够让你在经济博弈中取得主动。