非普通住房

需求端下“猛药”更要供给侧服“慢药”

上海楼市调控新政靴子落地。“非本市户籍限购年限五年”、“二套普通住房首付五成”、“二套非普通住房首付七成”，条条直指发烧的楼市。

在当前深圳、上海等城市房价暴涨趋势难以抑制、市场情绪趋于非理性的时刻，及时采取限购、限贷这类“猛药”的确有必要。这是短时间内为市场降温的最有效手段，也是符合中央“因城施策”的精神的。因为一个城市房价上涨速度如果超过一个限度，市场就会出现“自激”效应，上涨速度就会越来越快，进而导致市场崩盘，引发经济的系统性危机。

然而，从房地产“黄金十年”当中调控“十调十涨”的历史教训来看，限购、限贷这样的手段只能短期抑制需求，而不能消灭需求。人们的购房需求是客观存在的，只要一线城市的就业、医疗、教育、商业、城市基础设施的垄断性优势不消失，这种需求就不会消失。这些需求在受到短期的抑制之后，往往会迎来更强烈的爆发。即便是限购延长到五年，那么五年期满之后呢?拿到“房票”的刚需购房者的需求就再也无法抑制了。北京就是一个很好的例子，2013年北京楼市的爆发，正是熬满了五年的刚性与改善性购房需求集中释放的结果。

更重要的是，这些真实的刚需和改善性需求是正当的，对正当需求的限制本身是不合理的，限购、限贷只能是权宜之计，而不能认为是理所当然的。当前一线城市的地方政府应该思考的是，如何真正解决房地产市场的“暴涨暴跌”的问题，让市场的力量发挥作用，让供应与需求达到平衡，既能满足人们的居住需求，又让市场健康平稳发展。

当前一线城市房价上涨的原因，一是货币宽松，资金进入一线城市避险，与刚性和改善性需求叠加推动需求增长;二是城市经济持续发展，资源过度集中，导致人口持续涌入;三是土地供应紧张导致商品房供应偏紧;四是住房保障供应不足。这些都是客观存在的外在因素，只要这些因素存在，一线城市的房价就不可能不涨。

而这些因素多是属于供应层面的。其一，一线城市资源过度集中的问题，需要通过城市群协同发展，交通的发展，资源的市场化疏解来解决。其二，土地供应的紧张，需要通过更科学的城市规划、城市更新与土地潜力的挖掘来解决。其三，住房保障的供应不足，需要通过加大供应来解决。

这些供应层面的改革，才是解决一线城市房价问题的根本办法，是地方政府应该发力的点。

好在，地方政府已经意识到了这一点。上海新政当中也提出了“加大住房用地供应力度”“加快旧区改造和城中村改造”“推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行”“多渠道筹措人才公寓住房”“搞好共有产权保障住房建设”等在供应侧着力的“新政”。这也是此次上海新政的亮点。也许多年以后，我们会发现，真正对市场发挥作用的，正是这些不起眼的“慢药”。也许到那时，市场平稳运转，行政化的限购、限贷手段早已没有必要。

《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》

财税[2015]39号

为促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现将个人住房转让营业税政策通知如下：

一、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。

二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》、《国家税务总局[微博]财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》的有关规定执行。

三、本通知自2015年3月31日起执行，《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》同时废止。

财政部国家税务总局

2015年3月30日

按照国家财政部、国家税务总局联合发布通知，决定从3月31日起调整个人住房转让营业税政策，将个人转让普通住房营业税的免征期限由5年下调至2年；非普通住房差额征收营业税年限也作了相应调整。新政颁布后，我市立即予以贯彻执行。市地税局、房管局密切配合，强化服务，明确新政实施时点、新政确认方式以及协作义务，组织房产中介机构进行政策辅导；并通过南通地税外网、房产交易大厅LED显示屏等多种形式第一时间将房产税收优惠政策传递到二手房交易市场和买卖双方。

4月份，市区二手住房成交1707套，面积14.4万平方米，同比增长81.59%，环比增长20%。另从税务部门获知，新政的实施，使交易方少交了营业税及附加1500余万元。交易成本的降低，加速了市场流通，促进了二手房成交量的明显回升。