房地产政策咨询分类

中国房地产研究会副会长 童悦仲

童悦仲：我讲一下当前的房地产政策与市场走势，有三个内容，第一个房地产与中国经济的关系;第二个当前房地产政策环境;第三讲今后房地产市场的发展趋势。

先讲第一个问题，2014世界主要国家的GDP的情况，国际货币基金组织发布的，我选择了12个，七个发达国家和金砖五国，中国排第二，2014年我们首次突破了十万亿美元，美国是17.4万亿，第一。2014年我们超过了日本，他们已经降到了不足中国的一半，4.6万亿美元，我们是10.4万亿，这时我们的GDP的构成，一二三产业的增加值计算的，按人民币说是63.6万亿，其中第一产业只占9%，第二产业43%，第三产业48%。

按照人均数，我们就差的比较多，12个国家我们排10位，2014年人均7589美元，全国183个国家当中，我们位居77位，是世界平均值10876美元的69.8%，跟发达国家相比我们的人均GDP相当于他们的1/5到1/7，所以我们还是发展中国家。

房地产业在国民经济当中占多大的比重呢，虽然统计口径不一样，但是可以比较一下，2004年到2014年，我们国家的商品房销售额和当年GDP数值比较，大家可能看到，大致上商品房的销售额相当于GDP的10%几，2013年最高，占到14%。

同样的这十一个年头，我们把商品房销售额和当年的社会消费品零售总额比较，大概占30%多，2013年占到35%，最高的一年。大家说拉动中国经济三架马车，投资、消费和进出口。2012年到2014年三年内，每个年份投资消费进出口的数据，蓝色代表2012年绿色2013年，红色2014年，每年是增长的，但是总体还是以投资消费为主，投资额更多，进出口在其中起的作用越来越小。

房地产一头是关联的投资，另外一方面关联着消费，所以说房地产在中国经济当中，还是很重要的。有的专家说中国的房地产已经绑架了中国经济，这个也有一定的道理。

房地产相关的税费很多，所以说在这些年，我们地方政府的财政收入当中，来自房地产的税费往往占到一半以上，有的城市高达70%、80%。房地产对其他行业的关联效应也很强，我们叫前向关联，后向关联，侧向关联，钢铁水泥、家居建材，文化娱乐等等，房地产如果繁荣，其他的行业也跟着繁荣，房地产业如果衰退了，其他的行业也会衰退。特别是钢铁，目前我们国家的钢产能12亿吨，全世界生产了16.6亿吨，我们生产了8亿多，国内只卖掉7亿吨，另外1亿吨出口了，现在的钢材1600元一吨，前几年房地产很火爆的时候6000块钱一吨买不到，产能过剩造成了中国经济最大的问题。

伴随着房地产连续多年的快速发展，也积累了很多的问题，房价连续上涨，价格过高，引发购房者不满，房地产投机行为一度十分猖獗，令金融风险增加，住房方面苦乐不均，使得贫富差距进一步扩大。企业为了追逐暴利盲目投资，使部分地区大量房屋空置。政府推出了多轮房地产调控政府，是不同的文件下发，但是总的手段就是五各方面，一个是实行差别化的利率政策和税收政策，遏制房地产投资，限购、限贷以减缓购房需求，加快供地，限价，以及加快保障房的建设，解决弱势群体的住房困难。

前些年，一直这样调控，作为房地产协会，我们的会员单位，房地产企业意见很大，房地产给国家做出这么大的贡献，城市面貌改变了，人民的居住环境改善了，创造了很多的就业机会，拉动了经济增长。可是老在打压我们，不停的调控，我们有的领导也说过，房地产开发商血管里面应该流淌着道德的血液，这个话他们很受刺激，好象说的开发商不道德，他们觉得很难接受。

每当宏观经济出现下行趋势的时候，政府为了稳增长又会放松一些调控政策，出台一些刺激房地产发展的救市措施，2003年非典的时候，餐饮业不行了，旅游也不行了，交通运输业不行了，各个商场里面都没有人，当时经济下滑的很厉害，国务院让各个部委拿意见，怎么样防止经济过快的下滑，当时的建设部提出来要启动房地产的消费，扶持房地产，后来政府很快出台了措施，帮助渡过了非典造成的经济衰退。

2008年，当国际金融危机席卷全球的时候，也是开始开市，各个地方政府开会，甚至有的专家说为了爱爱国也要买房，2009年年初，房价还是很低的，但是很快四万亿下去以后，房价抬头猛涨，老百姓(603883,股吧)也不太满意。一直以来政府并不是一直在打压，实行的是双向调控，当你过热的时候就要控制一下，紧缩。当你感觉到开始衰退的时候就要刺激，现在不在说刺激的词了，现在我们出台了很多的政策，有利于促进消费的。2015年10月13日，李克强总理在主持召开部分负责人经济形势座谈会的时候指出，要加强逆周期调节，培育发展新动能。凯恩斯第一次大战以后，全世界经济衰退，生产过剩，当时凯恩斯觉得怎么样引导大家摆脱困境，走出困境，他认为应该启动消费，从宏观角度，所以凯恩斯之后，政府都在研究宏观经济学，说的简单一点就是当经济过热的时候紧缩一下，通过紧缩政策让经济降温，经济衰退的时候就出一些刺激政策，逆周期调整，因为经济是波动的，是有周期的，政府的政策就是对着干。

第二个问题，当前房地产政策环境，同样是2004年到2014年，柱状图代表的是每年的GDP的情况，折线图代表的是同比增长的情况，2004年到2007年一直上升，07年达到14.16%，最高点，之后加上国际金融危机来了，掉下来了，2010年稍微回升了一点，10.45%，2010年之后一度下滑，现在中国经济进入了新常态，由高速增长变成的中高速增长，我们可能今后若干年不会出现两位数增长了。

2010年一季度到2015年三季度，每个季度我国的GDP的增速，2010年一季度是11.9%，此后一路下滑，2015年一季度7%，二季度还是7%，到三季度的时候有人想会不会好一点，6.9%，四季度现在还没有出来，估计也不会太乐观，7%左右，可以高一点，也可以低一点。但是估计达不到7%。大家说高一点低一点算什么，有人说不要怕，7不行就6，6不行就5，问题都不大，实际上不是这样的，如果低一个0.1，就意味着很多的工厂倒闭，很多人下岗失业，大学生找不到工作，其他年轻人到了工作年龄也找不到工作，我们这些年，积累了这些问题就会集中爆发，所以国家不敢。总是想让经济的增速不要下滑太厉害，所以叫稳增长，2014年到2016年，我们国家经济发展都是五句话，稳增长，促改革，调结构，惠民生，防风险。我稍微研究了一下，政府的目标不容易，因为互相制约，要想稳增长，那就调结构的力度不能太大，所以是互相在制约的，我就考虑当总理很难，到现在我认为还没有完全稳定，经济还在下滑。

过去我们都是世界增速第一，2015年印度超过了我们，一二季度都是7.5%，印度说若干年以后会超过中国。在这种情况下，很严峻，房地产市场面对什么样的政策环境，现在国务院把稳增长的任务很大一块压在房地产上，我们的部长说又不知不觉推到舞台中央了，成为了主角了，现在没有什么牌可打了，如果可以启动房地产消费，经济就会好一些，其他的行业就会好一点，这个政策一个是改变调控方向，大家知道每年三月份开两会，3月5日上午，国务院总理汇报一年工作，2015年李克强总理谈到住房问题，谈到房地产就说要支持居民的自住和改善性住房消费，促进市场平稳、健康发展。前几年政府工作报告都是遏制房地产投机，那会儿房地产过热，控制房价过快上涨的趋势。2015年变成了支持居民自住和改善住房需求，大家注意不只是自住需求，没有房子要结婚了，还有改善性的住房需求，现在已经有房子了，但是你在住的好一点，也欢迎你买房子。怎么来支持呢，降首付，2015年三次出文件，无论是第一套房贷也好还是第二套房贷也好，都降首付，原来是四成首付，六成按揭，现在首付变成了25%，两成半，然后可以贷款。七成半的按揭，二套房现在也降下来了，四成首付。降低存款准备金率，中国人民银行规定各个商业银行放贷款不能都放出去，要留一部分叫准备金，实际上也是作为调节经济的手段，经济过热的时候，把准备金率定的很高，前几年23%，收进来一百亿，只能贷77亿，23亿要着，银行想放贷也没有钱，现在经济不好，在下行，从2015年到现在五次降准，现在已经降到18%。一降准，一个点，银行就会增加很多钱，有钱放贷。再就是降息，2014年11月下旬到现在6次降息，人民币一年期的存款的基准利率现在是1.5%，还可能下降，存款利率下降，贷款利率也下降，降息了之后存在银行的钱已经增值了很慢，但是你要花钱，买房子，利息负担轻了，每个月月供少很多，再就是减免税费，过去卖房，五年要内要交营业税，变成了两年，两年之内交，超过两年就免了，还有加大了公积金的支持力度，异地存取，在老家存的公积金，在北京买房可以用，降低资本金的比例，房地产企业的开发资本金降低。

推动消化库存，调整供地结构，松绑限贷令等等。

2015年以来，各项经济调节政策的作用逐步显现，全国房屋销售面积和销售额同比增速逐月回升，出了很多的政策，房子卖的好了。国家统计局每个月公布全国70个大中诚实信建商品住宅价格的环比走势图，会公布很多的数字，全国70个大中城市，房地产总量是超过全国70%的，所以可以代表全国情况。

价格环比走势最能客观的反应房地产市场的形式，用红颜色代表上涨的城市，蓝色代表持平的城市，绿色代表下降的城市，2014年11月份，70个城市没有上涨，持平的三个，下降的是67个，此后政策刺激下，价格开始上涨，最高的时候是2015年9月份，39个城市环比上涨，10个持平，21个下降。说明市场销售形势比以前好了。销售形势好了，资金到位，房地产企业当年的累计资金到位情况就会好转，这个折线也是最近一年当中在2015年的一到三月份，因为是累计的，负的2.9%，到了6月份转成正的，变成0.1，到了11月份，变成了2.2，房子卖的好，钱收回来了，资金就多了。

虽然销售形势好了，但是房地产开发投资同比增速还是在下滑。2014年11月份，11.9，2015年11月份是1.3，一路下降，并没有抬头。虽然房子卖的好了，但是对未来的信心还是不足的。

从土地购置面积，这也是一个先行指标，放不能好不好，就看这个指标，这个指标全部是负的，2015年以来，都是负的30%多，同比当年累计土地购置面积都是负值，像到11月份是负的33.1%，房地产企业拿地的积极性不高，不想买地，因为他们也是不太看好的。而且拿地2015年拿的将近一般在北上广深，小城市很少拿地了。

这是新开工的面积，也都是负值，大家看到在低位波动，2015年2月份负的17.7，最高的时候是12.6%，还是负的，11月份是负的14.7%，也反映了企业对未来的前景不太看好。

国家统计局每个月公布国防景气指数，是非常综合的指标，正常是100，95到105之间也可以是正常的，超过105说明过热，低于95说明市场景气不好。近一年全部是低于95，最高的月份是2014年11月份，94.3，后来一路下跌，跌到2015年5月份是92.43，之后有所回升，八月份比较高，93.46，之后又下降，11月份93.35，好多年没有出现过的比较低的数字。

2截至2015年11月底，我国商品房代售面积达到6.96亿平方米，如果全国城市人口7亿，每人平均有一平米的房子代售，已经建好，没有卖出去的，住宅是4.4亿，除了住宅还有商业、办公楼，写字楼等等。2015年我们新开了多少，14亿平米多一些，每年都要开10多亿，最可怕的是下面的数字，房屋的施工面积，11月底，我们的房屋施工面积是74亿平方米，其中住宅是50.3亿，这么多房子还在建，所以库存压力很大，而且即将产生新的库存。2015年11月10日上午，习近平总书记说了一句话，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展，中央高层已经意识到通过房地产拉动经济，但是现在房地产太多了，库存太严重了。要想办法化解。

2015年12月18日到21日，中央开了两个会，中央经济工作会议和中央城市工作会议，一回事，一起开，中央经济工作会议每年要开，就是研究部署下一年的经济工作，谁有资格参加会议呢，中央的政治局委员和我们国务院的各个部长，各个省的省委书记和省长，这是中共中央和国务院开，上午是总书记讲话，下午是总理讲话，第二天全天分组讨论，第三天上午做总结，这个会上，习总书记提到要化解房地产库存，研究了六条措施：加快农民工市民化;第二，非户籍人口再就业地落户;第三，满足新市民住房需求，公租房扩大到非户籍人口，第四，发展住房租赁市场;第五，适当降低商品房价格;第六，取消过时的限制性措施。其中第五条，适当降低商品房的价格，降价不降价开发商说的算，大的文件说出这个话以后，大家更不买了，等着降了，所以12月28日，我们开了全国建设工作会议，陈部长讲话叫一条主线七项措施，讲到小记者陈部长怎么不说降房价，中央经济工作会议说降房价，你怎么不说。实际上要降房价，好多房价提出来参照国外的经验，最有效的就是你把住房的贷款利息抵扣个人收入所得税，这是最有效的，很多国家用这个刺激买房子，中央还没有敢答应，还在商量，这条措施出来，对房地产销售会更好，很多国家贷款买房子，贷款的利息部分可以用来抵扣每个月的收入所得税。

最后讲一下今后房地产市场发展趋势，北上广深四个一线城市和部分人口流入多的二线城市，由于集中了大量优质公共资源，房价依旧比较坚挺，响应最近出台的利好政策，房价可能有所上涨，但是总体上增速会趋缓，现在北京、上海(楼盘)，特别是深圳(楼盘)，2015年深圳房价涨了很多，但是没有什么代表性，北京政府要从四环以内迁走，第二天通州房价一平米涨一万多，马上对通州的限购措施又加强了，苏州一个项目360多套房子，还没有建好，四百多人预约了，除了北上广深，天津(楼盘)和重庆(楼盘)两个直辖市之外，全国经济总量最大的就是苏州了，而且苏州房价比较低，他下面的昆山(楼盘)、常熟(楼盘)，张家港(楼盘)，太仓(楼盘)经济发展水平都相当高，他们把整个苏州市房价摊的很平，现在跑到苏州买房子的人也很多，所以他们没有库存。

其他的二线城市和多数三四线城市，由于开发量超出了当地的市场需求，目前的库存量很大，对利好政策反映不敏感，房价会继续松动，甚至可能数年之内房价都在原地徘徊。

还有一些房地产盲目扩张的城市，房价会下降，少数房地产泡沫堆积严重的城市，有一些项目房价甚至都会腰斩。

企业经营的变化趋势，由过去单纯的房地产开发转向跨领域，跨行业，实现多元化的经营，恒大现在除了，还卖水，牛奶，粮食，油，体育产业，搞恒大足球。

万科说我是城市运营服务商，而且万科动员他们的员工，你都下海创业，大众创业，万众创业，你都当小老板，员工本来想调走，企业是不高兴的，但是万科鼓励他们下去创业。

房地产企业的经营理念也是从过去的重数量，重规模，重扩张转到重效益，重品牌，经营方式从过去不断的重复征地、开发、销售，转向持有一部分物业，通过租赁和经营获取长期收益。房地产企业的经营模式从过去自主投资的重资产转向联建，代建的品牌输出轻资产模式，浙江最大的房地产企业绿城又分出一个蓝城，蓝城就是做轻资产，做养老，现代农业，做代建。

房地产开发产品的变化趋势，企业的开发项目选址从已经趋于饱和的城市转向有市场前景的城市，少数有实力的企业开始试水国际市场，怎么样看一个城市人口饱和了，如果小学生的人多，就说明人口聚集，房地产投资是有前景的，如果小学生越来越少，说明这个城市人口在不断的流失，这就需要当心了。

还有一些有实力的企业到国外去，像上海最大的绿地集团，包括万科等等一些大的房地产企业，现在到北美，澳洲，欧洲、非洲，俄罗斯投资盖房子，他们的产品实际上大多数也卖给中国人。

产品种类从说商品房为主转向商品房和保障房并重，从单一的住宅开发扩展到商业地产、旅游、工业地产、老年地产，产品的品质从低劣粗放转向精细化和绿色、智慧、长寿、适老。产品的属性从毛坯房转向成品房。

项目的建造和营销方式也在发生变化 ，随着人力成本不断上升，采用产业化建造方式的开发项目所占的比重将逐渐增加，BIM等数字化的技术手段将开始在房地产项目的设计、建造、运营维护方面得到应用。

为了降低成本，保证质量，开发企业开始实行建筑材料，部品和设备的集中采购，尤其是中小开发企业，大家捆绑起来一块采购，保证质量，让厂家适当让利，降低价格。

房地产的营销方式也更多的采用电子来完成交易，互联网+越来越实行，也是一个很大的转变。谢谢大家!

中国央行、住建部、银监会3月30日联合下发通知下调购房首付比例，财政部也放松了住房转让营业税政策。对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例从60%至70%下调为40%。

同时，使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例由之前的20%至30%，调整为20%。而在二手房市场，个人将所购买普通住房对外销售免征营业税的标准由持有年限5年下调为2年。

有关部门说明这项政策调整旨在支持居民改善性住房需求，并进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌分析称，从宏观经济角度而言，住房市场的调整依然将是2015年拖累中国内需增长的主要原因之一。在今年的前两个月，中国住房销售面积同比下降了17.8%；同时，住房销售额同比下降了16.7%。此外，1至2月总开工面积同比下降19.8%。此次通知的出台是一项稳定整体经济的措施。但总体来看，中国房地产市场调整将会继续，不过今年的调整速度将会较为缓和。

穆迪认为，放宽购房贷款条件和营业税规定将支持房地产需求，并缓解房地产销售的压力，因此对中国房地产业具有正面信用影响。穆迪副总裁、高级分析师梁镇邦说：“上述调整便于购房者申请贷款，并可降低满足某些要求的购房者的房产交易成本。我们认为放宽房贷条件和营业税规定将鼓励更多潜在购房者购买房产，因此可支持住宅销售。”

穆迪同样表示，由于住宅库存较高，2015年初中国房价依然面临压力。

“房地产下滑是今年经济增长最主要的拖累因素，房地产下滑拖累了大宗商品、原材料，以及机械设备的需求。工业生产和需求疲弱又进而拖累了工业投资”，瑞银的研究报告分析说：“下调首付比例可以改善房价收入比、提振房地产销售。降低营业税也应可以提振二手房市场和改善型购房需求。”

瑞银预计中国决策层还将继续出台房地产宽松政策，但亦指这些政策仅能缓和房地产下滑的幅度，难以扭转结构性下行趋势。

全国人大代表、昆明市市长 王喜良

全国人大代表、昆明市市长王喜良在全国两会期间表示，目前国内房地产市场出现分化，国家在制定房地产政策时应注重各线城市之间差异，分类制订差别化政策。

王喜良表示，房地产一业带百业，是拉动经济的最重要的产业之一。“房地产不是夕阳产业，美国房地产业发展到现在仍然是支柱产业。”他认为，房地产业不仅是为老百姓提供住宅，还包括休闲地产、度假地产、体育地产等多种业态。

王喜良建议，国家应进一步制定促进房地产平稳健康发展的政策措施。“最近北上广等城市房价出现上涨，但我们头脑一定要清醒。”他说，不能因为一线城市房价上涨，就出台全国性的抑制房地产业政策。

“不同城市之间经济发展情况存在差异，房地产政策也应差别化制定。”王喜良说，二三线城市仍需要通过下调契税、以购代建等措施去除库存，这对今年经济稳增长也是非常重要的。