房地产业转型、升级与创新研究

当前，“十三五”规划的编制工作备受关注，牵动各方。按照住房城乡建设部关于做好“十三五”全国城镇发展规划的有关部署，住房城乡建设部房地产市场监管司委托部住宅产业化促进中心开展“‘十三五’时期房地产业转型升级研究”。

11月3日，住宅产业化促进中心在北京召开课 题开题报告会，房地产市场监管司、国家发改委投资所、住房城乡建设部政策研究中心、中国建设报社等单位相关负责人，北京、上海、山东、广东、湖南等6个省 市房地产主管部门，以及万科、首开、碧桂园、金地、银亿、龙湖、新城、中垠、宁波交通房产等18家代表性房企参加会议，共同就行业发展面临的困惑及转型升 级的路径进行深度研讨。

据了解，课题研究内容主要分为房地产业的“十二五”期间发展现状、“十三五”发展环境和任务目标、转型升级的实施途径、保障措施、相关案例以及典型省市的研究报告。

谁的转型不迷茫

破解发展难题、厚植发展优势，将创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念与实际情况相结合，成为每个行业都在思考的重要命题。作为国民经济支柱产业的房地产业正站在发展的十字路口。

“为什么一家认真做产品、做服务的企业生存会 这么难?”蓝城集团总裁助理黄超坦言，绿城公司遭遇的种种挫折令企业转型感受到切肤之痛，同时也让分化设立的蓝城对此进行了深刻反思。他认为，目前市场变 化带来产业链的变化，即利润向产业链的后端转移；客户的真实需求也发生了变化，对好房子的要求不仅是建造品质高，更要满足细分需求。因此，蓝城正在探索产 品与服务的转型，以用户思维设计养老产品、度假产品等。同时，物业方面，从“保洁、保安、保绿”向全生命周期、全产业链服务转变，包括农业、养老、教育、殡葬等，涵盖业主的全生命周期与行业的全产业链。“不过，我们现在进行的转型只能说还在路上，市场将是检验转型是否成功的标准。”

天地控股总裁张华纲直言，今后房地产行业的大 趋势是市场分化、企业分化和产品分化。因此，课题研究需要多样化，应针对相应内容分别进行专题研究，同时明确相应的政策支持，以便调动企业的积极性，“从 多年经验来看，企业不到万不得已不会转型，而转型遇到困难也可能会放弃。所以，企业实现成功转型离不开政府引领、社会支持和自身努力。”

对此，新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为，课 题研究应进一步明确转型升级的研究主体，转型路径和相应政策也应是课题研究的重点，可以分为住宅、商业、养老产业等不同专题。他表示，目前商业地产税收过 重，以至于商业地产在二手市场中流通困难，不利于持有型商业物业的进一步发展。

来自一线市场的龙湖地产北京公司副总经理童晖 称，目前北京房价仍在上涨，成交量在上升，但是如何实现可持续发展也摆在企业面前。由于北京土地资源稀缺，不少地块地价超过了当地原有住宅的房价。在这种 情况下，未来“十三五”的土地供应量以及住宅、保障房、商办等比例将影响企业转型。面对转型做什么的行业困惑，众多企业对创客、养老、教育、文旅等业态投 入了很高的研究成本，然而效果却不理想。因此，企业的创新转型需要政府指导、真实行业数据库以及具体政策法规等。

把握发展大势

首开集团党委副书记李晓莉认为，行业自信的前 提源于正确的自我认知，改革开放以来，中国房地产所创造的价值在世界独一无二，因此此次课题研究起点要高，对行业发展要能够起到引领作用。她表示，行业发 展面临拐点，房企需要结合国家战略和企业自身特点发现新蓝海。在以增量为主转变为存量为主的背景下，课题研究需要聚焦企业转型如何与京津冀一体化、棚户区 改造、城市更新与复兴等国家战略对接，既有利于国家政策的推进，也有利于企业顺势而为。

中垠地产执行董事、总经理张亚峰在发言时表 示，房地产是政策经济、小政府经济和需求经济三者的两两耦合，因此，房企在转型过程中既需要回顾，关注已存在的问题；也需要前瞻，关注企业未来如何与新业 态、新模式融合。在他看来，房地产业自身发展已经比较成熟，所以，今后房地产的出路或许在于配合其他产业的发展而发展，如市政配套和交通等。“作为国企，我们并不片面追求利润最大化，我们希望通过配合高铁经济、轨道交通经济，为社会增加更多的配套设施，创造更多的有效需求。”

景瑞控股副总裁吴炜认为，过去中国房地产坐在 时代的风口上得到快速发展，然而随着市场供需基本平衡，今后行业的总体趋势无疑是增速下滑并陷入红海之中，房地产将从暴利时代走向微利时代。为避免诺基 亚、柯达的结局，房企必须守正出奇，坚持创新，向服务商、投资商转型。移动互联网时代，大规模个性化定制生产成为可能，住宅产品的建造流程也将发生重大变 化，因此，政府需要对相应的报批报建流程及规定做出合理调整。

山东省住房城乡建设厅房地产市场监管处处长张国强介绍了《山东省房地产业转型升级实施方案》，以及该省去库存、促消费、防风险的相关举措。他认为，课题需要加强行业趋势分析，特别是房地产配合“一带一路”、“走出去”战略的研究，帮助房地产企业在海外顺利发展。

住宅产业化促进中心副主任文林峰在听取各方意见后表示，课题组将建立畅通的沟通交流机制，鼓励企业进行专项研究，针对融资模式、开发模式、产品业态、互联网+、产品设计、品牌软实力、社会责任等企业关心的问题进行深度调研。同时，提供金融、土地、监管等方面的政策建议。

根据研究计划，课题组将于今年11月~明年1月开展行业调研和座谈，由企业提供典型案例；明年，1月~3月撰写课题报告，4月~6月讨论修改完善，报主管部门决策参考。