房地产与物业管理法律实务

第一章房地产法概述1

第一节房地产和房地产业1

一、房地产的概念及其法律特征1

二、房地产业3

三、房地产市场4

第二节房地产法的概念、调整对象及立法概况5

一、房地产法的概念5

二、房地产法的调整对象5

三、我国房地产法的立法概况6

四、房地产法的法律体系7

第三节房地产法律关系7

一、房地产法律关系的概念和特征7

二、房地产法律关系的构成要素8

第四节房地产法的渊源10

一、宪法10

二、法律11

三、司法解释11

四、行政法规和国务院部门规章11

五、地方性法规12

六、民族自治地方的自治条例和单行条例12

思考题12

第二章土地管理法律制度13

第一节土地管理法律制度概述13

一、土地的概念与特性13

二、土地管理的概念与性质14

三、土地法的概念及特征15

第二节土地产权制度15

一、土地所有权16

二、土地使用权17

三、土地他项权利20

四、土地权属争议21

第三节土地用途管制和基本农田保护制度23

一、土地用途管制制度的概念23

二、土地用途管制制度的内容24

三、基本农田保护制度27

第四节土地征收、征用制度28

一、土地征收29

二、大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置35

三、土地征用35

第五节建设用地制度35

一、建设用地的概念35

二、建设用地的来源35

三、建设项目用地的审批36

四、农村集体建设用地39

五、临时用地的管理40

第六节国有土地有偿使用制度和划拨40

一、国有土地有偿使用40

二、国有土地使用权划拨47

思考题48

第三章房地产权属制度49

第一节城市房屋权属制度49

一、房地产权属制度简介49

二、城市房屋所有权的概念和特征49

三、城市房屋所有权的分类51

四、城市房屋所有权的取得和消灭51

五、城市房屋所有权与土地使用权的关系53

六、城市房屋所有权的确认与保护54

第二节房地产权属登记55

一、房地产权属登记概述55

二、土地登记56

三、房屋权属登记60

第三节房屋共有62

一、房屋共有的概念和特征62

二、房屋按份共有63

三、房屋共同共有64

四、共有房屋的分割66

第四节城市房屋管理66

一、城市私有房屋管理66

二、城市危险房屋管理68

三、城市异产毗连房屋管理69

第五节房地产相邻关系70

一、房地产相邻关系的概念和特征70

二、处理房地产相邻关系的原则71

三、几种常见的房地产相邻关系71

思考题73

第四章城市房地产开发法律制度74

第一节城市房地产开发概述74

一、城市房地产开发的概念74

二、城市房地产开发的分类74

三、城市房地产开发的特点75

四、房地产开发的环节76

五、房地产开发的基本原则76

第二节房地产开发企业77

一、房地产开发企业的概念和特征77

二、房地产开发企业的设立77

三、房地产开发企业的资质管理78

四、房地产开发企业的终止80

第三节房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标81

一、招标81

二、投标82

三、开标、评标和中标83

第四节房地产开发项目的管理84

一、房地产建筑施工企业资质管理84

二、开发建设项目开工管理86

三、施工现场管理87

四、竣工验收管理88

五、建设工程质量管理89

六、建筑工程的监理90

思考题91

第五章城市房屋拆迁法律制度92

第一节城市房屋拆迁概述92

一、城市房屋拆迁的概念和法律特征92

二、城市房屋拆迁的基本原则93

三、城市房屋拆迁法律关系93

四、城市房屋拆迁的形式96

五、城市房屋拆迁的程序97

六、特殊房屋的拆迁99

七、尚未完成拆迁补偿安置建设项目的转让99

第二节城市房屋拆迁的补偿99

一、城市房屋拆迁补偿的概念99

二、城市房屋拆迁补偿的对象和范围99

三、拆迁补偿的方式及标准100

四、特殊房屋的拆迁补偿101

第三节城市房屋拆迁的安置101

一、拆迁安置的对象101

二、拆迁安置的方式、地点和标准101

三、拆迁安置费102

思考题102

第六章城市房地产交易法律制度（上）103

第一节城市房地产交易概述103

一、房地产交易的概念103

二、房地产交易的特征103

三、房地产交易的原则104

第二节城市房地产的转让104

一、城市房地产转让的概念及法律特征104

二、房地产转让的方式105

三、城市房地产转让的条件105

四、城市房地产转让程序107

五、几种常见的房地产转让107

第三节房地产出租112

一、房屋租赁112

二、国有土地使用权出租118

第四节城镇最低收入家庭廉租住房租赁119

一、建立城镇最低收入家庭廉租住房制度的意义119

二、城镇最低收入家庭廉租住房的概念和特征119

三、承租廉租住房的审批制度120

四、对承租人使用廉租住房行为的监管121

五、城镇最低收入家庭廉租住房资金的来源121

第五节房地产抵押122

一、房地产抵押的概念及法律特征122

二、房地产抵押的设定123

三、房地产抵押权对抵押房地产上其他财产权的影响125

四、房地产抵押人和抵押权人的权利与义务127

五、房地产抵押权的实现128

六、房地产抵押权的消灭129

第六节房屋出典129

一、房屋出典的概念和特征129

二、房屋典权的设定130

三、房屋出典人的权利义务131

四、房屋承典人的权利义务131

五、房屋典权的消灭131

第七节房地产中介服务132

一、房地产中介服务的概念132

二、中介服务人员资格管理132

三、房地产中介服务机构及其管理133

四、中介业务管理134

五、住房置业担保135

思考题139

第七章城市房地产交易法律制度（下）140

第一节商品房现售140

一、商品房现售的概念140

二、商品房现售的条件140

三、商品房现售合同141

四、现售商品房的交付142

第二节商品房的预售144

一、商品房预售的条件144

二、商品房预售的程序145

三、商品房预售合同146

四、预售商品房的转让问题147

五、商品房预售所得款项的专款专用制度148

第三节个人住房贷款148

一、个人住房贷款的概念148

二、贷款对象和条件148

三、贷款程序149

四、贷款期限与利率149

五、担保149

六、房屋保险150

七、借款合同的变更和终止150

第四节住房公积金151

一、住房公积金的概念151

二、住房公积金的管理机构及职责151

三、住房公积金的缴存152

四、住房公积金的提取和使用153

五、住房公积金的管理和监督153

思考题155

第八章物业管理法律实务概述156

第一节物业的含义与分类156

一、物业的概念156

二、物业的构成156

三、物业的类型157

四、物业与房地产的关系157

第二节物业管理的含义与分类158

一、物业管理的产生与发展158

二、我国物业管理的发展历程158

三、物业管理的概念159

四、物业管理的特征160

五、物业管理的类型161

六、物业管理的作用161

第三节物业管理法律关系162

一、物业管理法律关系的含义162

二、物业管理法律关系的特征163

三、物业管理法律关系的主体163

四、物业管理法律关系的客体164

五、物业管理法律关系的内容164

第四节我国物业管理的立法状况164

一、各国物业管理的立法模式164

二、我国物业管理的法律渊源165

思考题166

第九章业主自治管理167

第一节业主自治管理概述167

一、业主自治管理的含义167

二、业主自治管理的原则167

三、业主自治管理的作用168

第二节物业管理的物权基础——建筑物区分所有权理论及实践意义169

一、建筑物区分所有权的法律内容169

二、建筑物区分所有权的特征169

三、有关建筑物区分所有性质的各种学说170

四、建筑物区分所有权理论在物业管理中的实践意义171

第三节业主172

一、业主的含义172

二、业主的权利172

三、业主的义务173

四、业主的投票权问题173

第四节业主大会174

一、业主大会的概念174

二、业主大会的召开175

三、业主大会议事规则177

四、业主大会的职责178

五、业主大会会议决定178

六、业主大会的会议类型及其通知方式178

第五节业主委员会179

一、业主委员会的性质和法律地位179

二、业主委员会的组成180

三、业主委员会的职责和任期180

四、业主委员会的备案180

五、业主委员会委员的任职条件和资格的终止180

六、业主委员会会议的召开和会议的决定181

七、业主大会、业主委员会的职责界限181

八、业主大会、业主委员会与居民委员会的关系181

第六节业主公约181

一、业主公约的含义和作用181

二、业主公约的内容182

三、业主公约的法律效力183

思考题184

第十章前期物业管理185

第一节前期物业管理概述185

一、前期物业管理的概念185

二、前期物业管理企业的选聘185

三、前期物业管理的特征186

第二节前期物业管理的招投标187

一、前期物业管理招投标的基本原则187

二、前期物业管理招投标的一般程序和要求187

第三节前期物业服务合同190

第四节物业的承接验收191

一、接管验收条件191

二、接管验收内容191

三、接管验收程序192

四、接管后维修责任192

五、接管验收与竣工验收的区别192

六、物业管理用房193

思考题194

第十一章物业管理企业和物业从业人员195

第一节物业管理企业资质管理195

一、物业管理企业实行资质管理的必要性195

二、物业管理企业的资质等级管理195

三、各资质等级物业管理企业的条件196

四、物业管理资质的申请196

五、物业管理企业资质的年检制度197

六、对物业管理企业实行资质管理的法律效力198

第二节物业管理从业人员的管理198

一、物业管理从业人员的职业准入制度198

二、物业管理从业人员的职业资格条件198

第三节物业管理师制度199

一、物业管理师的含义199

二、申请参加物业管理师考试的条件199

三、物业管理师的注册200

四、物业管理师的执业200

思考题201

第十二章物业的使用与维护202

第一节物业的使用与维护概述202

一、物业使用与维护的复杂性202

二、物业使用与维护的基本原则202

三、物业的使用与维护的一些具体规定202

第二节住宅室内装饰装修的管理203

一、住宅室内装饰装修的含义203

二、住宅室内装饰装修的一般性规定203

三、住宅室内装饰装修的开工申报与监督204

第三节专项维修资金205

一、专项维修资金的规定205

二、专项维修基金的规定205

三、专项维修资金的使用及续筹206

思考题206

第十三章物业服务的内容与物业服务收费207

第一节物业服务的内容207

一、物业服务的内容207

二、物业服务质量标准208

三、住宅物业服务标准208

四、非住宅物业的物业服务标准209

第二节物业服务收费的管理209

一、物业服务费的含义与内容209

二、物业服务收费的原则210

三、物业服务收费的管理210

四、物业服务收费构成211

五、物业服务收费的计算方式212

第三节物业服务费用的收取、缴纳212

一、物业服务费用收取的基本要求212

二、几种特殊情况物业服务费用的缴纳213

三、物业服务费用的缴纳时间与计算依据213

四、物业服务收费的监管213

思考题215

第九章 物业管理活动中的诉讼和非诉讼

第十章 物业管理主要法律文件的分类与制作

第十一章 案例分析

第十四章物业服务合同216

第一节物业服务合同的特征与种类216

一、物业服务合同的含义216

二、物业服务合同的构成要件216

三、物业服务合同的特征217

四、物业服务合同与一般委托合同的区别217

五、物业服务合同订立的程序218

第二节物业服务合同的内容219

一、首部219

二、正文219

三、尾部219

第三节物业服务合同的履行227

一、物业服务合同履行的含义227

二、物业服务合同履行的原则227

三、物业服务合同中的履行抗辩权问题228

思考题229

第十五章物业管理纠纷及其处理230

第一节概述230

一、物业管理纠纷的含义230

二、物业管理纠纷的类型230

第二节物业管理纠纷的处理和防范232

一、物业管理纠纷的处理232

二、物业管理纠纷的防范233

思考题234

第十六章物业管理法律责任235

第一节物业管理法律责任概述235

一、法律责任的含义235

二、法律责任的分类235

三、物业管理法律责任235

第二节物业管理违法行为及其法律责任236

一、建设单位的违法行为及其法律责任236

二、物业管理企业的物业管理违法行为及其法律责任237

三、业主的物业管理违法行为及其法律责任240

四、装修人、装饰装修企业的物业管理违法行为及其法律责任241

五、有关国家机关工作人员的法律责任242

思考题242

附件243

主要参考文献248

本书从基础、实用的角度，阐述了我国房地产和物业管理所涉及的主要社会关系法律调整的基本要求，较为系统地介绍了土地管理、房地产权属管理、城市房地产开发、城市房屋拆迁、城市房地产交易、物业管理等基本法律制度。既注意吸纳本学科及相关学科已有的研究成果，也及时反映国家关于房地产和物业管理发展的新规定。同时，配以一定数量的典型案例，通过案例分析的形式，对房地产和物业管理法律制度的基本原理进行阐释，方便读者理解、掌握相关的法律规定。

本书主要是为高职高专房地产专业、物业管理专业、市场营销专业的学生撰写的教材，也可供从事房地产开发、经营、管理、法律工作的人员使用，还可以作为公民的普法读本和建筑工程相关专业的教学参考书。

本书为华瑞兴律师事务所与碧桂园集团法务部合作出版的房地产法律实务指导用书。分为上、中、下三篇。上篇“房地产市场发展概况”，概述了我国房地产市场运行情况、面临的风险，以及房地产法律服务的重要意义。中篇“房地产诉讼法律实务与案例”，选取典型案例，从法院判决、争议焦点、案件分析等角度，对实践中房地产案件存在的常见和疑难法律问题进行解答。下篇“房地产非诉法律实务与案例”，结合具体项目，对土地一级开发、PPP项目土地一二级合并开发、城中村改造、房地产并购等房地产非诉业务的提供操作方法与技巧的指引。本书旨在为相关人士办理房地产法律业务提供实操性和有针对性的指导和参考。

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1、根据房地产法律的特点，以房地产开发经营活动为主线，以现行有关法律法规为依据，结合我国房地产业发展和管理的实践，较全面地阐述了我国房地产管理法律实务的基本内容和一些重要的法律规则，内容包括总论、房地产开发建设、城市房屋拆迁、房地产交易、房屋租赁、房地产中介、物业管理、房屋装饰装修、房地产权属管理、经济适用房和集资房、公房和私房管理等。

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