房地产信托基金地产信托知识

房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，有些还以投资者身份参与对房地产开发经营的投资，也有的还受理其他代理业务。房地产信托是房地产业发展到一定阶段的必然产物。中国金融信托业参与房地产开发经营早已存在，在旧中国，大银行一般都设置信托部办理房地产投资和房地产有价证券买卖。新中国成立后，由于实行计划经济体制，致使房地产信托业的发展处于停止阶段。改革开放以来，随着我国市场经济的繁荣发展，信托业也有了长足的发展，并随着土地使用制度改革。房地产业改革和金融体制改革的逐步深化。房地产信托业得以恢复和拓展。房地产信托业的兴起，使金融业和房地产业相互渗透，不仅为房地产业的发展提供了大量的资金和手段，同时又靠房地产使信托业自身得到了良好和迅速的发展。

1.代理发行房地产业有关单位(包括政府)的股票。公司债券等有价证券筹措的资金；

2.企事业单位留置待用的房地产信托基金，即拥有法人资格的企事业单位以及预算外自有资金及职工购房储蓄集中后设置的信托基金；

3.商品房开发企业筹措待用的信托资金。

房地产信托机构经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：

①委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等；

②代理业务，即代理发行股票债券、代理清理债权债务、代理房屋设计等；

③金融租赁、咨询、担保等业务。

按委托人信托目的的不同，房地产信托又可分为以下三种形式：

①房地产保管信托，主要是指某项房地产在交易过程中，预付价款的一部分因价款未清，产权无法立即交与购人方，就可委托信托机构暂时掌握产权，待款项交清后，再交给购人方拥有；

②房地产管理信托，主要是受托办理代收房地产租金、代为修缮和改建、代付代交房地产税款或其他费用等；

③房地产处理信托，主要指受托办理土地或建筑物的出售事宜等。

房地产信托业是信托业的主要组成部分，在其长期发展过程中，它不仅为房地产业的发展提供了巨额的资金，而且自身也获得了长足的发展。

各国的成功实践充分证明，房地产业的发展与房地产信托业务密不可分，在今后我国大规模的经济建设进程中，房地产信托将与房地产业相辅相成，共同繁荣。 2100433B

房地产信托投资与委托投资的区别

房地产信托投资与委托投资的区别在于：

一是资金来源不同。信托投资的资金是信托公司的自有资金及稳定的长期信托资金，如共同投资基金等；而委托投资的资金来源于委托人提供的委托投资资金。

二是投资决定权人不同。信托投资是信托公司自身资金的运用，所以投资决定权在信托公司手中，由其决定房地产投资的方式、方向、金额等；而委托投资是由委托人掌握投资决定权，信 托公司只是起一个中介人作用，“受人之托，代人理财”，有关投资的方式、对象等事项由委托人决定。

三是投资收益分配及责任不同。在信托投资活动中，信托公司可单独或与其他人合作投资，单独享有投资收益权，盈亏自负； 而在委托投资中，信托公司既不分享房地产投资经营的收益 ，也不承担经济责任，盈亏由委托人负责，信托公司只收取手续费。 近年来，随着我国房地产业的兴起和迅速发展，各地有房地产开发经营权的信托投资公司，积极参与房地产的开发经营，取得了许多成功的经验，并获得了显著的社会效益，对推进我国房包产业的发展作出了极大贡献。

1、建立房地产信托的监管机制

房地产信托资金对房地产业的融资需求是一个很好的补充，针对房地产业发展的特点以及信托投资的运作特点，面对可能产生的风险要建立了相对完善的管理体系和运作体系，由于房地产泡沫对经济运行的危害很大，可以专门建立了一套针对房地产信托的监管制度，严格限制信托控制权过于集中、严格限制资金来源、资金投向和收益分配，依靠市场机制和监管制度的设计防范风险；在内部管理方面，房地产投资信托聘请专业人员来负责公司的日常事务与投资运作，并实行多样化投资策略，尽量选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。通过集中专业管理和多元组合投资，有效进行风险收益管理。

2、减少项目本身风险

信托公司在进行项目选择的时候，可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估，对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识；深入调查了解开发商实力、财务及资信情况，选择与经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作；落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施，在项目运作过程中，加强资金监控，做到“封闭运行，专款专用”。通过这一系列的手段，信托公司能将项目风险控制在最小范围之内，最大限度地保证信托资金的安全，保护委托人和受益人的利益。

3、提高专业的水平和分析判断能力

开发商要有较强的项目实施管理能力， 以保证项目能够顺利按计划进行，减少开发过程中的时间、资金、人才、信息等方面的浪费。开发商团队须配备各种专业人员，这些专业人员能够熟悉开发过程的各个环节，形成良好的项目实施管理能力。如对于前期策划，包括选址、可行性分析、商业规划、建筑规划、盈利模式等工作，开发商应聘请专业顾问或设计公司参与到项目来，尽量采纳用专业意见或建议。信托公司房地产专业投资分析和管理能力不足的情况，风险控制的一个基本思路就是引入“外脑” ，通过专业的房地产经营管理机构和中介机构提供专业化管理、咨询服务，借助专业机构的判断和管理，预见并有效控制房地产项目风险。这种结构设计与房地产信托基金类似，已经是一种行之有效的实践。在法律层面，《信托法》规定，受托人可以委托他人处理信托事务，这为房地产信托引入专业管理机构提供了法律基础。房地产信托将部分信托事务委托专业机构处理，以契约形式明确专业机构的权利、义务和承担的责任，既可以加强房地产信托的专业管理能力，各专业机构又分担了其责任范围内的风险，同时，各专业机构也以自身信誉为信托计划提供了无形担保，具有信用增级的作用。

4、提高项目的风险管理水平

对于房地产信托投资项目，信托公司一定要有风险管理的意识和技术。

从某种意义上说，地产信托产品在市场上存在的最大问题是，信托公司由于对房地产行业了解得不够，就会直接导致投资人受害。信托公司在进行项目选择的时候，可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估，对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识；深入调查了解开发商实力、财务及资信情况，选择与经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作；落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施，在项目运作过程中，加强资金监控，做到“封闭运行，专款专用” 。通过这一系列的手段，信托公司能将项目风险控制在最小范围之内，提高风险管理水平，最大限度地保证信托资金的安全，保护委托人和受益人的利益。