房地产项目投资

陈琳，广州大学工商管理学院教授，房地产研究所所长，澳大利亚詹姆斯库克大学高级访问学者。主要研究涉及房地产经济与管理、建设项目评价、公共住房政策、城市管理等领域。曾先后主持过包括住房和城乡建设部、商务部、广东省哲学社会科学基金、广东省软科学项目在内的各级科研课题二十余项，出版专著5本，公开发表学术论文50余篇，并有多篇被El与ISTP收录。学术兼职包括广州市国土资源和房屋管理局决策咨询专家，广东省房地产业协会专家咨询委员会委员，广州市房地产业学会常务理事、学术专家委员会委员等。 2100433B

本书全面系统地论述了房地产项目投资全过程应当研究和分析的主要问题及操作方法。全书共十四章，主要包括：房地产项目投资策划、投资环境分析、市场调查与预测、投资费用估算、资金筹措、经济效益评价、可行性研究与财务评价、风险分析、项目控制、项目后评价、社会评价及投资分析的计算机处理等内容。本书是一本既有一定理论深度，又具实用性的专著 。 被国内许多重点院校作为本科生和研究生教材。

第一章 房地产项目投资概论 1

第一节 投资的基本概念 2

一、投资要素与投资分类 2

二、投资特性 4

第二节 市场与房地产市场 5

一、市场与市场机制 5

二、房地产市场特征与架构 8

三、房地产市场指标 11

四、房地产市场的政府干预 14

第三节 房地产项目投资 18

一、项目及项目周期 18

二、房地产项目投资 19

复习思考题 26

第二章 房地产项目策划与项目可行性研究 27

第一节 房地产项目策划 28

一、房地产项目策划的含义与作用 28

二、房地产项目策划的特性 29

三、房地产项目策划的原则 31

四、房地产项目策划的类型 32

五、房地产项目策划的程序 35

第二节 房地产项目可行性研究 36

一、可行性研究的作用 36

二、可行性研究的阶段与内容 37

三、可行性研究报告编制步骤 39

四、可行性研究报告的内容 40

五、可行性研究报告编制依据和要求 43

第三节 房地产项目前期策划与项目可行性研究的关系 44

第四节 案例——广州市琶洲储备用地土地开发可行性研究与经

营策划投标书 46

一、指导思想 46

二、主要工作内容 46

三、工作进度及工作流程 48

复习思考题 54

第三章 房地产项目投资环境分析 55

第一节 投资环境概论 56

一、投资环境 56

二、投资环境的分类 56

第二节 房地产项目投资环境要素 57

一、社会环境要素 57

二、政治环境要素 58

三、文化环境要素 59

四、经济环境要素 59

五、法律环境要素 59

六、自然环境要素 59

七、基础设施环境要素 60

第三节 房地产项目投资环境评价 60

一、投资环境评价的原则和标准 60

二、投资环境评价方法 61

第四节 案例——某房地产开发项目地块评价 68

复习思考题 76

第四章 房地产项目市场调查 77

第一节 房地产项目市场调查概述 78

一、房地产项目市场调查的含义和作用 78

二、房地产项目市场调查的一般原则 78

三、房地产市场调研的误区 79

第二节 房地产市场调查程序 81

一、准备阶段 81

二、实施阶段 83

三、分析和总结阶段 84

第三节 房地产市场调查方法分类 85

一、按调查目的分类 86

二、按调查范围和对象分类 87

三、按调查资料的来源分类 89

四、按调查结果的性质分类 95

第四节 房地产市场调查研究的主要内容 96

一、市场环境调研 96

二、消费者调研 97

三、竞争楼盘调研 98

四、竞争对手调研 102

第五节 各类房地产项目市场调研 103

一、住宅市场调研 103

二、办公楼市场调研 106

三、商业用房市场调研 110

第六节 调查问卷设计 114

一、调查问卷设计概述 114

二、问卷设计的原则 114

三、调查问卷的一般结构 115

四、调查问卷的提问形式 116

五、问卷设计中应注意的几个问题 118

第七节 调查资料的整理与统计分析 120

一、资料整理 120

二、常用统计表 122

三、常用统计图 124

第八节 案例——某商业项目调研计划 127

一、工作规划 127

二、时间安排 128

三、调查内容 128

四、资源保障 130

五、委托方协助 130

六、费用及支付建议（略） 130

复习思考题 134

第五章 房地产项目市场定位 135

第一节 房地产项目SWOT分析 136

一、分析环境因素 136

二、构造SWOT矩阵 136

三、制定相应对策 136

案例：某金融城项目SWOT分析 137

第二节 市场细分概述 141

一、市场细分内涵及作用 141

二、市场细分依据 141

三、市场细分程序 142

四、细分市场评估 143

第三节 房地产市场细分 144

一、房地产市场细分依据 144

二、房地产市场细分程序与方法 147

三、房地产细分市场评估 148

第四节 房地产目标市场选择 149

一、目标市场概述 149

二、影响目标市场选择的主要因素 149

三、目标市场选择程序 150

四、可选择的市场覆盖策略 152

案例：工业化规模扩张型——碧桂园模式 153

案例：万科差异化的产品线设计 153

第五节 房地产项目市场定位 155

一、房地产项目市场定位战略与定位模式 155

案例：YOU （优家）青年公寓产品模式与定位 157

二、选择并实施市场定位战略与定位模式 158

三、房地产市场定位的内容 162

复习思考题 163

第六章 房地产项目产品策划 164

第一节 房地产项目产品策划概述 165

一、房地产项目产品策划的含义 165

二、房地产项目产品策划的工作内容 165

三、房地产项目产品策划的原则 166

第二节 房地产项目开发与城市规划 166

一、城市规划概述 166

二、城市规划的层次体系 167

三、城市规划与房地产开发的关系 169

第三节 房地产项目总体规划策划 170

一、住宅项目规划设计内容与要求 170

二、房地产项目平面布局策划 173

三、房地产项目竖向设计策划 179

第四节 房地产项目道路交通系统策划 180

一、居住区交通系统的分类 181

二、居住区交通规划的原则 184

三、居住区道路规划的要求 184

第五节 房地产项目建筑风格策划 185

一、建筑风格的概念 185

二、建筑风格策划的重要性 185

三、建筑风格的分类特征 185

第六节 房地产项目户型设计策划 194

一、住宅户型策划的内容 194

二、住宅户型策划的原则 195

三、住宅户型设计的具体要求 200

第七节 房地产项目景观设计策划 205

一、居住区环境设计的分类 205

二、居住区景观设计的原则 206

三、居住区景观设计的具体要求 208

第八节 房地产项目配套设计策划 219

一、居住区配套设施的类型 220

二、居住区配套设施设计的原则 220

三、居住区配套设施设计的具体要求 221

第九节 案例——广州钢铁集团职工福利房金鹤苑小区项目产品设计策划 222

一、金鹤苑项目概况 222

二、产品规划设计 223

三、经济技术指标 229

复习思考题 231

第七章 房地产项目开发流程与进度计划编制 232

第一节 房地产项目开发流程 233

一、获取土地阶段 233

二、用地审批阶段 234

三、规划报建阶段 235

四、施工许可阶段 236

五、预售许可阶段 237

六、竣工验收阶段 238

七、交楼办证阶段 239

第二节 房地产项目开发进度计划 245

一、项目计划概述 245

二、项目计划编制要求与编制程序 247

三、项目计划编制方法 249

第三节 房地产项目开发流程与进度计划编制案例 254

案例一：FL商务大厦项目房地产开发流程案例 254

案例二：HG项目进度计划编制案例 256

复习思考题 261

第八章 房地产项目投资费用估算 262

第一节 建设项目投资估算 263

一、建设项目投资估算的作用与阶段划分 263

二、建设项目总投资构成 264

三、建设项目投资估算方法 265

四、建设项目总成本费用构成 272

第二节 房地产项目投资成本费用的构成与估算 274

一、房地产项目投资与成本费用构成 274

二、房地产项目投资与成本费用估算 275

第三节 案例——某高层住宅房地产项目开发成本费用与投资估算 305

一、项目概况 305

二、项目开发成本费用与投资估算 305

复习思考题 311

第九章 房地产项目投资资金筹措 312

第一节 资金筹措概论 313

一、筹资与筹资方式 313

二、筹资原则 316

第二节 房地产项目资金筹措 316

一、房地产项目资金筹措渠道 316

二、几种常见的融资方式 319

第三节 房地产投资信托 322

一、REITs的概念及类型 322

二、REITs的发展历程 324

三、REITs的运作模式 326

四、REITs与其他融资方式的比较 330

第四节 其他几种常用的项目融资模式 331

一、以“产品支付”为基础的项目融资模式 331

二、以“杠杆租赁”为基础的项目融资模式 332

三、以“设施使用协议”为基础的项目融资模式 332

四、BOT/PPP模式的项目融资 332

五、ABS项目融资模式 337

第五节 资金成本与筹资决策 338

一、资金成本 338

二、杠杆效应 341

三、财务风险与筹资决策 345

第六节 借款还本付息表的编制和指标计算 346

一、还本付息的资金来源 346

二、还款方式及还款顺序 347

三、贷款还本付息额的计算办法 347

四、贷款还本付息表的格式 350

五、借款还本付息表指标的计算 351

六、还本付息表的分析 353

七、对既有法人项目借款偿还能力的分析 354

第七节 房地产项目融资案例 354

案例一：中意广场房地产开发项目资金筹措方案分析 354

案例二：G市公共租赁住房产业基金融资案例 358

复习思考题 364

第十章 房地产项目收入税金估算及投资计划安排 365

第一节 房地产项目价格确定 366

一、房地产项目价格与价格策划 366

二、房地产项目价格策划程序 366

三、房地产项目价格确定方法 371

第二节 房地产项目收入估算 376

一、销（租）售收入测算表的编制 376

二、销（租）售收入测算表的形式 377

三、销（租）售收入测算表的分析 378

第三节 房地产项目销售与经营税费 378

一、房地产项目经营税费主要税种 378

二、广州市房地产有关税费一览表 382

第四节 投资计划与资金筹措表的编制 390

一、投资计划与资金筹措表的格式 390

二、编制投资计划与资金筹措表的依据 391

三、对投资计划与资金筹措表的分析评价 392

四、特别说明 392

复习思考题 393

第十一章 房地产项目财务评价 394

第一节 财务评价概述 395

一、财务评价的含义和作用 395

二、财务评价的原则 396

三、财务评价的依据 396

四、财务评价的基本原理 397

五、财务评价的基础数据和基本财务报表 397

六、财务评价指标体系 398

第二节 损益表与静态盈利分析 400

一、一般建设项目损益表 400

二、房地产投资项目损益表 403

第三节 现金流量表与动态盈利分析 407

一、财务现金流量表编制与分析的有关概念 407

二、一般建设项目财务现金流量表的编制与分析 408

三、房地产投资项目财务现金流量表的编制与分析 413

第四节 资金来源与运用表及资金平衡分析 416

一、一般建设项目的资金来源与运用表及资金平衡分析 417

二、房地产投资项目资金来源与运用表 419

第五节 资产负债表及清偿能力分析 420

一、资产负债表的构成和内容 421

二、清偿能力分析 423

第六节 房地产项目投资经济效益的不确定性分析 426

一、盈亏平衡分析 426

二、敏感性分析 433

三、概率分析 437

第七节 财务评价案例 440

案例一：某一般建设项目财务评价案例 440

案例二：某住宅小区房地产项目财务评价 454

案例三：某商业大厦房地产项目财务评价案例 488

复习思考题 514

第十二章 房地产项目投资风险分析 515

第一节 投资风险概述 516

一、风险与投资风险 516

二、投资风险的种类 517

三、投资风险识别 518

四、投资风险的度量 518

五、投资风险评价 521

六、房地产项目投资风险 522

第二节 房地产项目投资风险防范与控制 524

一、投资风险防范策略 524

二、不同阶段的投资风险防范措施 525

三、投资风险分析方法 526

四、投资风险分析过程 535

五、投资风险控制 537

复习思考题 541

第十三章 房地产项目投资社会评价 542

第一节 投资项目社会评价概述 543

一、社会发展与社会发展观 543

二、项目社会评价研究发展概况 547

三、项目社会评价的内涵与特点 549

四、项目社会评价的原则 551

第二节 房地产项目社会评价的主要内容和程序 552

一、房地产项目社会评价的主要内容 552

二、房地产项目周期各阶段社会评价的侧重点 557

三、房地产项目社会评价的程序 562

第三节 房地产项目社会评价指标体系与方法 564

一、房地产项目社会评价指标体系 564

二、房地产项目社会评价的综合评价法 567

三、综合评价方法的应用案例 569

四、房地产项目社会评价的其他方法 572

第四节 社会评价中的成本效益分析法 573

一、房地产项目社会成本效益分析的理论基础 573

二、房地产项目的社会成本效益分析方法 575

三、投资项目的社会成本效益分析程序 577

四、房地产项目社会成本效益分析中的相关指标及其确定 577

五、应用社会成本效益分析方法的相关建议 579

第五节 案例——JG镇拆迁项目社会风险评价 579

一、项目基本情况 579

二、调查过程和方式 580

三、主要研究发现 580

四、评估结论 583

五、相关应对策略及政策建议 583

复习思考题 584

第十四章 房地产项目投资后评价 585

第一节 项目投资后评价概论 586

一、项目投资后评价的内涵 586

二、项目投资后评价的特征 586

三、项目投资后评价的组织 587

第二节 项目投资后评价的内容和评价程序 587

一、世界银行投资贷款项目后评价的主要内容 587

二、项目投资后评价的评价程序 588

第三节 房地产项目投资后评价的内容、指标和评价方法 590

一、房地产项目投资后评价的内容 590

二、房地产项目投资后评价指标 591

三、房地产项目投资后评价的分析方法 596

第四节 案例——HG项目后评价 597

一、项目概况 597

二、项目前期总体策划思路与可行性研究相关结果指标 597

三、项目后评估 600

四、项目后评价结论 615

复习思考题 615

第十五章 房地产开发项目可行性研究案例 616

案例一 GZ市白云地块项目可行性研究 617

一、项目简述 617

二、项目开发宏观环境分析 620

三、GZ城市总体规划描述 621

四、项目所在地区域环境分析 623

五、项目开发条件分析 625

六、项目开发竞争对手分析 629

七、市场需求分析 629

八、本地块住宅开发市场定位 630

九、项目开发投资分析与财务评价 631

十、项目风险分析 648

十一、项目特征综述、评估结论与建议 650

案例二 GZ市某旧厂改造项目策划与可行性研究 653

一、项目概况 653

二、项目宏观环境分析（略） 655

三、项目所在地区域环境分析（略） 655

四、同类项目案例研究及对本项目的启示（略） 655

五、项目开发条件分析 655

六、项目竞争对手分析 662

七、市场需求分析 667

八、项目整体定位 668

九、项目开发投资分析和财务评价 678

十、项目风险分析及控制 687

十一、项目社会评价（略） 689

十二、项目结论和建议 689

参考文献 691

附录A “房地产项目投资”课程设计指导书 696

附录B “方兴杯”第七届全国大学生房地产策划大赛任务书 6992100433B

本书全面系统地论述了房地产开发项目投资全过程中应当研究和分析的主要问题及操作方法。全书共分为十五章，主要包括房地产投资项目策划与可行性研究概述、投资环境分析、市场调查、市场定位、产品策划、开发流程与进度计划编制、投资费用估算、资金筹措、收入税金估算及投资计划安排、财务评价、风险分析、社会评价以及投资后评价等内容，并配以丰富的实际案例供读者学习与参考。

本书是房地产及其相关学科的专业教材，同时也是一本既有理论深度又有实用性的专著。它既可以作为大专院校师生的教学用书，也可以提供给专业研究人员参考，还可以提供给房地产开发商、投资商、顾问咨询机构、评估机构、银行信贷部门以及政府有关部门等，用作进行房地产项目可行性研究、项目评估以及项目审核的工具书。

前言

第1章房地产项目投资概述/

1.1概述/

1.2产业政策与房地产投资/

1.3区域经济与房地产投资/

1.4如何建立房地产的长效机制/

第2章房地产项目策划/

2.1策划概述/

2.2房地产项目策划的含义及特征/

2.3房地产项目策划的作用及地位/

2.4房地产项目策划的原则/

2.5房地产项目策划的内容及程序/

2.6房地产项目策划的模式/

2.7房地产项目策划的现状、问题及发展趋势/

第3章房地产项目市场调查/

3.1市场调查的作用、特点及原则/

3.2市场调查的内容/

3.3市场调查的类型和方法/

3.4市场调查报告的编制/

3.5开发商与市场调查机构的合作/

第4章消费者心理行为分析/

4.1消费者心理分析/

4.2社会文化、家庭生命周期对消费者的影响/

4.3政策环境对消费者的影响/

第5章养老地产项目策划/

5.1养老产业政策发展历程/

5.2人口老龄化分析/

5.3养老地产需求分析/

5.4养老模式分析/

5.5适老化住宅标准化设计/

5.6消费者支付能力研究与发展建议/

5.7国内外养老地产案例分析/

第6章保障性住房及共有产权住房项目策划/

6.1保障性住房体制及其相应政策/

6.2保障性住房策划要点/

6.3共有产权住房体制及其相应政策/

6.4共有产权住房定价分析/

6.5案例分析/

第7章长租公寓项目策划/

7.1长租公寓项目投资分析/

7.2长租公寓产品设计策略/

7.3长租公寓项目定价策略/

7.4长租公寓项目案例分析/

第8章特色小镇项目策划/

8.1特色小镇项目政策及投资机会/

8.2国内外特色小镇成功经验分析/

8.3特色小镇发展模式/

8.4特色小镇规划及产品策划/

8.5特色小镇招商引资策划/

8.6特色小镇项目案例分析/

第9章区域规划与卫星城策划/

9.1粤港澳大湾区的发展模式/

9.2承接非首都核心功能——雄安/

9.3轨道交通缩小城市空间——卫星城/

第10章房地产企业的转型之路/

10.1房地产发展现状/

10.2销售型转为自持型/

10.3存量房时代的发展出路/

10.4不同层次房地产企业的发展之路/

参考文献/ 2100433B