房地产消费税相关基本问题

1.房地产特别消费税是谁提出来的？

答：重庆市长黄奇帆，他在重庆市人大常委会上称，重庆已上报国务院申请施行特别房产消费税等抑制高房价思路。黄奇帆的做法有点类似于国资委要求非地产主业央企退出地产市场后，第一个表决心的是魏家福，这样的官员或者央企领导，都应该有良好的政治前途，起码有优秀的执行力与政治觉悟，比起唱反调的龙永图，黄奇帆做的太到位了。

2.房地产特别消费税的税基是什么？

答：经地方政府或者评估的房屋总价作为税基。我们从接近财政部的人士了解到信息是，非自住、大户型的高档住房，比如单价超过800万元的或者280平米以上的二套房或者二套以上的房子，将会被课税。基本的思路是：在不开征新税种的情况下，达到对大户型、非自住高档住宅保有环节增加税负以控制楼市投资行为的目的。

3.如果征收特别房产特别消费税，那么应该是从价征收还是从量征收？

答：从价征收。就我们推测，在开始的时候，特别房产消费税的征收可能是从价，这样很多三四线城市的豪宅因为单价低，并不能被覆盖，但随着特别房产消费税征收的深入，也将会有更详细的细则出台。

所以，老百姓没有必要担心，无论那个税种先出台，都是打击炒房者以及高档消费群体的，类似于奢侈品税的意思，对于抑制房价过快上涨，有着长期而深远的意义。但值得注意的，房产特别消费税不同于物业税，出台也没有那么恐怖，此前靠提高契税、营业税、个调税等交易环节的税负，很容易被卖方转嫁到买方头上，而且还抑制了房地产市场的流动性，而保有环节的税收对抑制投资投机性购房需求效果更好，老百姓应该拍手赞成。

对城市平均房价影响最大的是高端房，重庆市长黄奇帆遏制高端房有一套，即对这些高端房征收“特别房产消费税”。怎样判断高端房？他举例说，比如一个人买了5套或10套房，通过炒房牟利，或者其所购买的房子是超过200平方米的大户型，其价格超过普通房价的3倍、5倍，甚至10倍。如果中端房的价格为每平方米5000元，你购买的房子价格却达到每平方米1.5万元。那么，这样的房子就属于高端房，就要开征“特别房产消费税”。

抑制投资投机性需求，引导房地产合理消费。

把炒房的牟利压缩到最小，从而减少炒房的热情和动力，让商品房的供求更趋向于合理。

对高端房征收特别房产消费税是抑制高房价，遏制房地产恶意投机炒作，促进房地产市场健康发展有力措施之一。在2010年4月15日上午举行的重庆市政府自主新闻发布会上，市政府新闻发言人文天平表示，重庆希望中央在渝试点，对高端房征收特别房产消费税。 重庆管理房市的措施就针对了以上根本性问题。一方面，通过控制土地出让价格的方式调控房价，通过让利的方式减轻房价上涨的压力，减少购房者买房的压力。更重要的是，通过调整商品房的开发以及商品房的供求关系，将商品房的性质还原为商品而非投机品。虽然商品房总体的形势是供不应求，但必须看到，人为投机加剧了供求关系的失衡，不能因为整体形势就放纵了投机，忽视了对投机的管理。

不同于最近热议的房地产暴利税，暴利税直接针对炒房行为，对于投资两套以上非改善性住房的行为，对其所得征收高额的税收，以抑制投资投机；

“特别房产消费税”的征收对象既有购买多套房产的行为，又有购买单价高，户型大的“高端房”的行为，但我们没有看到具体的标准；

重庆将征收的这种税纳入“消费税”的行列，而没有开征新的税种，用意似乎在于回避繁琐的立法程序。

一.对于房地产企业，价格高于正常计税价格(开发成本 合理利润20以下)的，税率0%，高于合理利润20%但低于50%的，按销售价格10%征收，高于50%但低于100%的，适用15%，高于100%但低于200%的适用25%，高于200%以上部分，适用35%。

二.对炒房的，出售唯一家庭住房，5年以上免税，出售家庭拥有的第二套，税率20%，出售家庭拥有的3套以上的，税率50%。

三.个人购买住房，家庭唯一第一套，税率为零，购买两套以上的，税率30%。(以上为摘要)同时规定，政府买地收入85%上缴中央金库。

房地产特别消费税即将开征，然而有媒体报道称房地产物业税也即将在京沪深渝等重点城市开通，随后，这一消息却被有关人士否定。因为物业税必须经过全国人大批准才能施行。　 房地产特别消费税不可能也不应该出现

首先：分析最近出现如此多新税传闻的原因：

1：两会后各大城市房价出现报复性跳涨。

以北京为代表的各大城市在3.15号以后房价出现了爆发性的上涨，千人抢房，一天涨10万等现象比比皆是。房价在1-2月出现的暂缓上涨完全被短短几天时间的涨幅所取代。以北京为例，出现了通州房价月内上涨过万的现象，热炒导致郊区超过城区。

2：市场与政策期待的结果背离。

两会期间稳定房价的政策预期在两会第二天就因为土地市场的火热而难以实现。从09年12月开始的系列政策，难以抵挡待涨的炒房者。

3：最近重要媒体的报道

3月底开始的《新闻联播》、新华社连续数次评论房地产市场。使得市场明显开始对出台超过前期更严厉的政策出现担忧。最近几天的房地产股出现下跌就是证明。

其次：分析执行房地产特别消费税的可能性

1：这一政策如果实施将是世界历史来的最严厉调控

目前公认的国家调控房地产市场最有利的国家是德国，德国房价10年不涨：在德国，自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要交纳个人所得税，税率在20%至45%不等(2009年后统一为25%的资本利得税)。最后，房子的管理、维修等费用也很高。重重的税收限制，已经大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间。

2：目前已有的房地产政策并没有达到最严格

A：目前的所有调控政策中并没有太严格的信贷政策，即使是对第二套房贷款也是执行的为首付4成，利率为风险定价。甚至还不如在08年执行的利率1.1倍严格。

B：二手房交易环节的税费并没有完全执行，例如个税。

个人所得税(personal income tax)是调整征税机关与自然人(居民、非居民人)之间在个人所得税的征纳与管理过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。

个人所得税根据不同的征税项目，分别规定了三种不同的税率：

1.工资、薪金所得，适用9级超额累进税率，按月应纳税所得额计算征税。该税率按个人月工资、薪金应税所得额划分级距，最高一级为45%，最低一级为5%，共9级。

2.适用5级超额累进税率。适用按年计算、分月预缴税款的个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营的全年应纳税所得额划分级距，最低一级为5%，最高一级为35%，共5级。　 3.比例税率。对个人的稿酬所得，劳务报酬所得，特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，按次计算征收个人所得税，适用20%的比例税率。其中，对稿酬所得适用20%的比例税率，并按应纳税额减征30%;对劳务报酬所得一次性收入畸高的、特高的，除按20%征税外，还可以实行加成征收，以保护合理的收入和限制不合理的收入。

房产再交易应该按照第三条，财产转让所得20%，而目前实际执行的为1%。

C：计税价格不能落实

目前各地的计税价格包括统计的价格依然与实际市场成交价格有非常明显的差距。一套房产市场价格为200万很可能纳税价格仅为100万。所以即使执行前文所说的房地产特别消费税也会因为难以确定税额而被市场消化。

特别消费税欲来 赶走疯狂投资客"para" label-module="para">

3月末至今，深圳、北京、上海、杭州等18个城市成交大幅放量，多个城市出现开盘当日售完、隔夜排队买房的现象，与此前各地成交量普遍低迷的情况形成强烈反差。深圳楼市表现的尤为明显，进入四月以来，深圳开发商预期的售价都在提升，大大超过了2万元/平方米，高者甚至已在2.5万元/平方米以上，开发商的推盘量也进一步扩大。尽管3月深圳市二手房的租金回报率仅有3.12%创历史最低点，但有不少中介反映，投资客还在疯狂入市。高价房越来越多,市场越来越扭曲,楼市调控风声越来越紧，但却一直不见住房消费税或物业税出台。

市场：楼市癫狂 投资客疯狂

一线城市房价一年最高涨150%

从今年3月下旬开始，各地楼市又现“癫狂 ”苗头：一线楼市重现大幅提价，上海部分楼盘一年内的房价涨幅超过150%;土地市场的红火行情快速烧至长春、郑州、合肥等二线城市，泡沫危机同步蔓延;但各地保障性住房计划虚多实少。

深圳关外均价超2.5万

加价前：1月份价格在2万元/m2之下

加价后：2万元/m2以上已是共识，业内人士估计会在2.5万元/m2左右

基于3月份的市场回暖，一些区域开发商的售价预期重新上升。龙华将在5月份公开发售的3个高层楼盘，开发商预期的售价都已大大超过了2万元/平方米，高者甚至已在2 .5万元/平方米以上。

3月深圳新房均价20453元 投资客重新进场推高房价

深圳市国土房产部门的统计数据显示，2010年3月，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米20453元，比上年同期上涨86.43%，环比上个月上涨15.36%，再次创下单月一手房销售均价历史新高。

由于“两会”之间并未有严厉的调控政策出台，再加上未来的通胀预期，这些因素使得自住客户和投资客重新进入市场，随后深圳二手房市场成交量逐周大涨，价格也不断走高。

深投资客疯狂 3月楼市成交创新高利率创新低

3月二手成交红红火火，创下多家中介业绩的历史新高。与此形成鲜明对比的是，租金回报率却在3月份创下历史新低。4月7日美联物业发布最新的住宅蓝筹指数报告(下称报告)显示，3月全市二手房的租金回报率仅有3.12%，创下历史最低点。中介表示，目前投资客只盯准房产价格的升值，投资回报率多少已经不在考虑范围。

房地产消费税网友评论

评论一：重庆的“特别房产消费税”在可以起到抑制投机作用的同时，在细节上更有引导房地产合理消费的功能。众所周知，中国的房地产市场，既存在住房自有率太高的弊病，还存在住房消费上超越收入的高消费倾向。重庆对200平以上的大房子，或者价格远远高于普通房的“高端房”征收惩罚性的消费税，一方面可以抑制住房的高消费，另一方面也可以引导开发商调整商品房供应结构，更多开发小户型的普通商品房。就此而言，这个政策比单纯征收“暴利税”要高明。就此而言，我对这个举措由衷地投赞成票，并希望通过试点的形式，在全国推而广之。

评论二：实事求是的说，重庆的“特别房产消费税”就现有的信息看，并非完美无缺，除了购买多套房产可以认定之外，对于“高端房”如何界定，无论是采用“面积”标准，还是“价格”标准恐怕都不是一个简单的技术工作，需要做大量的调研才能确立。而且，“特别房产消费税”的政策目的似乎既有抑制投资，还有通过对高端房“征税”的手段来调节房地产消费行为，使命很重。

评论三：重庆的“房产特别消费税”要真正实施，在法律程序上需要国务院的特批，在税率设置等方面还需进一步的调研，但比起目前很多地方一些隔靴搔痒的做法，重庆在房地产的健康发展方面的确下了很多功夫，想了很多办法，可谓善政。期待推而广之，普 泽民生。

实事求是的说，重庆的“特别房产消费税”就现有的信息看，并非完美无缺，除了购买多套房产可以认定之外，对于“高端房”如何界定，无论是采用“面积”标准，还是“价格”标准恐怕都不是一个简单的技术工作，需要做大量的调研才能确立。而且，“特别房产消费税”的政策目的似乎既有抑制投资，还有通过对高端房“征税”的手段来调节房地产消费行为，使命很重。至于决定这个政策成败的税率是如何确定的，也没有看到相关的信息。尽管如此，笔者仍然不吝对这个政策的溢美之词。就针对性而言，重庆的这个抑制高房价的特别消费税，的确是打蛇打到了七寸，在政府出台的所有举措中，这绝对是首屈一指的。

应该承认，当下房价疯涨至此，已经和“居住需求”毫无关系，当房价将80%以上的人群都远远抛在后面的时候，支撑房价的唯一因素就是投机，博取资本利得的收益。房屋存在的最大意义已经不是为了居住，而是像股票一样增值。据统计，北京、上海等城市的房屋空置率已经远远超过了10%的国际警戒线，有些城市这一比例甚至达到了50%以上。据此几乎可以判定，房屋买卖行为基本上就是投机行为，要抑制房价，必须抑制投机，要抑制投机，最好的办法是让投机者无利可图。靠提高营业税等毛毛雨不仅解决不了，通过物业税恐怕也解决不了问题，唯一可行的就是征收暴利税。

特别是，重庆的“特别房产消费税”在可以起到抑制投机作用的同时，在细节上更有引导房地产合理消费的功能。众所周知，中国的房地产市场，既存在住房自有率太高的弊病，还存在住房消费上超越收入的高消费倾向。重庆对200平以上的大房子，或者价格远远高于普通房的“高端房”征收惩罚性的消费税，一方面可以抑制住房的高消费，另一方面也可以引导开发商调整商品房供应结构，更多开发小户型的普通商品房。就此而言，这个政策比单纯征收“暴利税”要高明。就此而言，我对这个举措由衷地投赞成票，并希望通过试点的形式，在全国推而广之。

当然，“特别房产消费税”并不能完全解决高房价的问题，高房价的确是一个非常复杂的问题，甚至不是一个简单的经济学问题，我们不能期待一个措施的出台就可以一劳永逸的解决问题。

当然，重庆的“房产特别消费税”要真正实施，在法律程序上需要国务院的特批，在税率设置等方面还需进一步的调研，但比起很多地方一些隔靴搔痒的做法，重庆在房地产的健康发展方面的确下了很多功夫，想了很多办法，可谓善政。 2100433B

从2010年3月下旬开始，各地楼市又现“癫狂 ”苗头：一线楼市重现大幅提价，上海部分楼盘一年内的房价涨幅超过150%;土地市场的红火行情快速烧至长春、郑州、合肥等二线城市，泡沫危机同步蔓延;但各地保障性住房计划虚多实少。

开征房地产特别消费税的主要目的是抑制投资投机性需求。

而有消费者表示，这个措施可能治标不治本，即使政府开征高价房产消费税，也不能从根本上解决供需关系。如果有钱人转而去买低价房，低价房就会涨价，房源就会减少，老百姓还是买不起房。

一是确实如同黄市长所期待的那样。黄市长的“遏制”逻辑，高端房的价格会影响中端房的价格，对高端房收取“特别房产消费税”，会遏制住高端房的销售量，中端房的价格也就会降下来，至少不会随着高端房的价格“水涨船高”。

二是富人不在乎“特别房产消费税”。

三是“特别房产消费税”会转嫁到普通消费者身上。

四是“特别房产消费税”会逼迫富人转战中端房市场，进一步推高房价。在笔者看来，出现第一种结果的可能性很小，将小概率事件当成美好愿景，实在有些不切实际。