房地产物权常见问题专家解答

内容简介

《房地产物权常见问题专家解答》以房地产开发和交易的流程为顺序，精选了实务中最经常遇到的问题和最需要解答的问题，并依据中国现行有效的法律法规回答了这问题。但鉴于法律从业者对特定问题的定性、情况的分析，以及对法律的理解不可避免地存在差异，且法律理论与实践也不可避免地存在差异，因此，《房地产物权常见问题专家解答》对有关问题的法律分析和处理建议仅为编者律师作出的主观陈述及独立法律判断，不构成对相关法律事实、法律关系、法律效力或其他法律属性的最终确认、保证或承诺。现实中的房地产交易问题仍需要根据不同的实际情况来作出具体分析和判断。房地产物权涉及的问题浩如烟海，《房地产物权常见问题专家解答》限于篇幅，内容没有面面俱到，而是挑选了实务中常见的重点问题加以解答。2100433B

物权不动产物权的更正登记、异议登记、预告登记

更正登记，是指已经完成的登记，由于当初登记手续的错误或者遗漏，致使登记与原始的实体权利关系不一致，为消除这种不一致的状态，对既存的登记内容进行修正补充的登记。故更正登记的目的是对不动产物权登记订正错误、补充遗漏。进行更正登记的主要内容是：1、不动产登记簿记载的权利人书面同意更正；2、有证据证明登记确有错误的。符合这两种情形之一的，登记机构应当进行更正登记。更正登记的对象是：1、登记错误，是指虽然登记簿上有记载，但是所记载的内容与不动产真实状态不一致。2、登记遗漏，是指因消极的行为而使登记簿的记载与不动产的现实情况发生抵触，应当登记的内容未予登记。更正登记可以由权利人或者利害关系人提出，也可以由登记机关自己依职权进行。

异议登记，是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿的登记。其效力是，登记簿上所记载的权利失去正确性推定，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。因此，异议登记的目的在于对抗现实登记的权利的正确性，中止不动产登记权利的正确性推定效力和公信力，是为了阻却登记公信力而设置的一种预防措施，借以排除第三人的公信力利益。申请异议登记的条件是利害关系人提出更正登记，不动产登记簿记载的权利人不同意更正。符合这个要求，利害关系人就可以申请异议登记。异议登记的后果是，申请人应当自异议登记之日起的15日内向人民法院提起诉讼，由人民法院判决确权。超过15日不起诉的，异议登记失效，原来的物权登记排除异议登记的阻碍。异议登记不当，给权利人造成损害的，构成侵权行为，权利人可以依据本条或者民法典侵权责任编的规定，请求申请人承担赔偿责任。

预告登记，是指为了保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。预告登记与一般的不动产登记的区别在于：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的登记。预告登记完成后，并不导致不动产物权的设立或者变动，只是使登记申请人取得请求将来发生物权变动的权利。纳人预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律后果。预告登记应当以当事人的自愿为原则。

物权动产物权的简易交付、指示交付、占有改定

1、简易交付

所谓简易交付是指动产物权设立和转让前，如果权利人已经依法占有了该动产，就无须再行实际交付，从法律行为发生效力时起直接发生物权变动的效力。

构成简易交付的要件是：第一，动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有了该动产。第二，双方实施了某种法律行为，且已经生效。此处所说的法律行为主要是指物权转让、设立的合同，第三，物权自法律行为生效时发生效力。在简易交付的情况下，由于双方已经达成了移转所有权的合意，同时标的物已经发生了占有的移转，因而没有必要再继续从事现实交付行为。合同生效时，物权变动发生法律效力。

2、指示交付

所谓指示交付是指当事人在动产物权设立和转让时，如果该动产已经由第三人占有，则负有交付义务的人可以将其对第三人的返还请求权转让给新的权利人，以代替物的实际交付。

构成指示交付必须具备如下条件。

一是必须要在物权设立和转让前第三人依法占有该动产。二是转让人应对第三人享有返还原物请求权。在指示交付中，转让人转让的返还请求权应当是对特定的第三人的返还请求权。这就必须由负有交付义务的人向实际占有财产的第三人作出指示，表明该物的返还请求权已经转移给了权利人，因而权利人享有向第三人直接请求的权利。只有在指示到达第三人的情况下，其才负有向新的权利人返还的义务。三是双方当事人达成了转让返还原物请求权的协议。在上例中，标的物由第三人占有，出卖人将标的物返还请求权转让给买受人时，可以发生交付的效力。如果双方当事人没有达成转让返还原物请求权的协议，无法发生指示交付的效力。

四是从双方约定生效时起，请求权发生转让并代替交付。如果转让人不能实际行使返还原物的请求权，也就不能通过指示交付发生物权的变动。在转让人自己都不能够行使物权请求权时，自然不能将这种有瑕疵的权利转让给受让人。

3、占有改定

所谓占有改定也称为继续占有，是指在动产物权转让时，如果转让人希望继续占有该动产，双方当事人可以订立合同，特别约定由转让人继续占有该动产，而受让人因此取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。

占有改定的构成要件是：

一是必须是在占有改定之前，转让人已经占有并且希望继续占有标的物。二是双方必须达成物权变动的合意。因为在双方通过协议设置占有改定之前，双方必须要有设定和移转物权的合意，这样才能够通过占有改定而导致物权的变动。例如，双方要约定移转所有权，才能为占有改定提供基础。没有合法、有效的移转协议，就不可能发生占有的改定。三是必须通过约定由转让人继续占有标的物。在占有改定的情况下，必须要双方当事人明确约定：即使通过买卖等方式移转了所有权等物权之后，仍然由原所有权人继续占有该物。四是占有改定自转让合同生效时就发生效力。由于占有改定不发生标的物的实际交付，所以关于占有改定的约定，自合同生效时就发生效力，占有改定生效之后，标的物的所有权即从转让人移转到受让人。

物权物权确认请求权

所谓物权确认请求权，是指利害关系人在物权归属和内容发生争议时，请求确认物权归属、明确权利内容的权利。《民法典》第234条对此作出了专门规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”确认物权是保护物权的前提。物权的确认包括两方面的内容：一是对物权归属的确认。一方面，它是对所有权的确认。它是保护所有权的前提，因为返还所有物、排除妨害等请求权都以所有权的确认为前提。如果所有权的归属不清，则无法适用所有权的保护方法。另一方面，它是对他物权的确认。例如，土地使用权因登记错误发生争议的，真正的权利人有权请求法院确认土地使用权的归属。如抵押权设定以后，在拍卖时发生争议，即债权人对于拍卖物之上是否设有抵押权、谁享有抵押权发生了争议，当然应当先行确权。他物权的设定虽有登记，但登记记载的内容也会发生错误，因此也有必要确认。在这一点上与房屋所有权的确认相同。二是对物权内容的确认。所谓对物权内容的确认，就是指当事人对物权的内容发生争议以后，请求人民法院对物权的内容加以确认。例如，登记机构将他人的房屋面积登记错误，或者将抵押权所担保的债权数额记载错误，权利人向登记机构提出更正登记遭到拒绝后，可以请求法院确认其物权。

物权确认请求权的行使主体应当限于利害关系人，包括真正权利人、对物主张权利的人，以及与他们具有债权债务关系的人。在物权确认中，应当对请求权主体作出一定的限定，即只有利害关系人才能主张权利，如果任何人都可以主张确认权利，将不利于稳定财产秩序，也会增加法院的诉讼负担。行使物权确认请求权必须向有关机关或人民法院提出，并最终由人民法院确权。同时，行使确认物权请求权必须向有关机关或人民法院提出请求。在就物权的归属发生争议的情况下，可以向登记机构要求办理更正登记。更正登记虽然是对登记错误的纠正，但实际上也是对登记权利重新确认，因此更正登记本身具有重新确权的功能。当事人除了可以要求更正登记之外，也可以直接向法院提出确权之诉，请求确认物权的归属和内容。

物权物权请求权的类型

《民法典》物权编所规定的物权请求权主要包括四种：即返还原物、排除妨害、消除危险和恢复原状。

1、返还原物请求权。所谓返还原物请求权，是指权利人对无权占有或侵夺其物的人，有权请求其返还占有物。《民法典》第235条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”该项请求权是由所有权所派生的请求权，并且是所有权效力的直接体现，只要他人无权占有或侵夺权利人的财产，权利人都可以通过行使该项请求权而恢复其物权的圆满状态。

2、排除妨害请求权。

排除妨害请求权是指当物权的享有和行使受到占有以外的方式妨害时，物权人对妨害人享有请求其排除妨害、使自己的权利恢复圆满状态的权利。例如，某公司在他人房屋之上违章架设某种广播设备，可能发出某种辐射、给他人造成妨害，权利人有权请求排除妨害。《民法典》第236条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”妨害是指实施了某种妨害所有人行使所有权的行为。“妨害物的对外界和环境的联系，只要物的功能性使用因此受到影响，就构成了妨碍所有权。”妨害是现实地造成了对他人的权利行使的阻碍，这是妨害与危险的区别。

3、消除危险请求权。

所谓消除危险请求权，是指行为人的行为可能造成对他人的妨害，并且构成一定的危险，权利人有权请求消除已经存在的危险。例如，某人的房屋即将倒塌，对周围邻居的房屋形成了危险。自罗马法以来，物权请求权的主要形式有三种，即返还原物、排除妨害和妨害防止。《民法典》第236条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”可能妨害物权或者已经妨害物权的，权利人可以请求消除危险或者排除妨害。通过行使消除危险请求权，可以预防将来发生对物权的现实损害。

4、恢复原状请求权。

恢复原状是指行为人导致他人财产损害后，应当采取各种措施，使财产恢复原有的状态。《民法典》第237条规定：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。”该条规定实际上确定了恢复原状的请求权。恢复原状的请求权主要是指在物遭受侵害之后，如果能够通过修理、重作等方式恢复原状，应该采用各种方法使得这些物恢复到原有的状态，从而使得权利人恢复对物的圆满权利状态。

物权物权请求权与侵权请求权的区别

1、物权请求权与侵权请求权具有不同的功能和目的。

由于物权请求权和侵权请求权的目的和功能不同，所以两者对物权保护的侧重点也不同。传统的物权请求权行使的方式主要是请求返还原物、请求侵害排除和请求侵害防止，其目的在于排除物权受侵害的事实或者可能，恢复或者保障物权的圆满状态；在物权保护中，行使侵权请求权就是要求加害人履行损害赔偿之债，其目的是填补物权人无法通过行使物权请求权而得以弥补的损失，即以货币方式恢复被损害物的价值状态，弥补受害人所遭受的价值损失。

2、物权请求权与侵权请求权要求相对人承担责任的要件不同。

一是两者的归责基础不同。根据我国现行法律的规定，除了法律特别规定的侵权行为以外，一般侵权行为的受害人要行使基于侵权行为的请求权必须适用过错责任原则。也就是说，受害人要主张权利就必须举证证明加害人具有过错，如不能证明加害人具有过错，则加害人不负侵权责任。但是如果适用物权请求权，权利人要求侵害人返还财产、停止侵害、排除妨害和恢复原状，都不需要证明相对人具有过错。

二是两者的责任构成要件不同。从危害后果上来看，在物权的保护中，行使侵权请求权的前提是存在损害赔偿之债，损害赔偿之债要求加害人造成了受害人财产的损失，没有损失就没有赔偿。但是物权人行使物权请求权的前提是物权遭受到侵害或者有遭受侵害的可能，而不以造成财产损失为前提。

3、两种请求权是否适用诉讼时效不同。

诉讼时效针对的对象是债权请求权，依据我国《民法典》第188条，诉讼时效为3年。但是物权请求权则不能适用上述诉讼时效的规定。一方面，对于诸如返还原物的请求权而言，适用三年诉讼时效将不利于保护所有人的利益，或者说不利于保护所有权人的权利。另一方面，对返还原物、排除妨害、消除危险等物权请求权而言，也很难确定诉讼时效的起算点。因为物权请求权通常适用于各种继续性的侵害行为，侵害和妨害行为通常是持续不断进行的，例如非法占有他人的财产，只要没有返还，物权就仍然处于遭受侵害的状态。