房地产税制与评税实务

章 国际房地产税概述

节 广义房地产税

一、概念

二、房地产各环节 征税情况

第二节 狭义房地产税

一、房地产税发展历史

二、房地产税特性

第二章 国际房地产税制

节 房地产税制基本要素

一、征税对象

二、纳税人

三、征税范围

四、计税依据

五、税率

六、税收优惠

第二节 房地产税权划分及收入归属

一、税收立法权

二、收入及归属

第三节 房地产税征收及管理

一、税款征收

二、纳税地点

三、强制执行

第四节 房地产税制改革

一、税制改革背景

二、税制改革内容

第三章 国际房地产评税

节 评税机构设置

第二节 评税方法

第三节 评税周期

第四节 评税争议处理

第四章 部分国家(地区)房地产税制及评税

节 美国

一、房地产税制概况

二、房地产税制基本要素

三、房地产评税制度

四、房地产税征收管理

五、评税争议解决机制

第二节 加拿大

一、房地产税制概况

二、房地产税制基本要素

三、房地产评税制度

四、房地产税征收管理

五、评税争议解决机制

第三节 南非

一、房地产税制概况

二、房地产税制基本要素

三、房地产评税制度

四、房地产税征收管理

五、评税争议解决机制

第四节 日本

一、房地产税制概况

二、房地产税制基本要素

三、房地产评税制度

四、房地产税征收管理

五、评税争议处理机制

第五节 中国香港

一、房地产税制概况

二、差饷基本要素

三、差饷评税制度

四、差饷征收管理

五、差饷争议解决机制

第六节 中国台湾

一、房地产税制概况

二、土地税

三、房屋税

下篇国内房地产评税实务

第五章 房地产评税概述

节 房地产评税工作背景

一、我国房地产税制发展历程

二、现行房地产税制存在问题

三、我国房地产税改革方向

四、我国开展评税工作的必要性与可行性

第二节 房地产评税基本原则

一、合法原则

二、公平原则

三、效率原则

四、时点原则

第三节 房地产评税工作特点

一、评税范围广、工作量大

二、注重整体公平性和一致性

三、评税时点统

四、批量评税为主、个案评税为辅

五、评税工作具有周期性和连续性

六、评税费用由政府承担

第四节 房地产评税基本方法及适用对象

第五节 房地产评税工作内容和要求

一、评税工作主要流程

二、评税工作准备

三、评税工作实施

四、评税配套措施

第六章 成本法基本原理及评税应用

节 成本法概述

一、基本原理I

二、适用对象I

三、技术路线及基本公式

第二节 成本法批量评税

一、技术路线及基本公式

二、工作内容及流程

三、成本法应用举例

四、小结

第七章 市场法基本原理及评税应用

节 市场法概述

一、基本原理

二、适用对象

三、基本公式

第二节 直接比较法批量评税

一、技术路线及公式

二、工作内容及流程

三、直接比较法批量评税举例

四、应用直接比较法核定房地产交易计税价格

……

第八章 收益法基本原理及评税应用

第九章 税源数据管理

第十章 评税结果比率分析检验

第十一章 评税争议处理

第十二章 计算机批量评税系统

第十三章 房地产模拟评税试点及应用情况

附表

附表1 基准地价表

附表2 建安造价表

附表3 房地产基本情况登记表

由于房地产评税在我国是一项全新的事物，既没有经验可循，也鲜有相关方面的书籍，2006年国家税务总局地方税务司组织编写了《房地产评税理论与方法》一书，但该书主要侧重理论的讲解，而房地产评税是一项操作性极强的工作，因此，有必要编写一本与之配套的教材。供从事房地产评税及计税价格核定工作的人员在具体工作中参考。由于10个先期开展房地产模拟评税试点工作的地区在实践中已探索出较为适宜我国情况的评税方法和工作流程，形成了一套较为完善的评税工作体系。

《营业税制度与操作实务》旨在帮助广大的纳税人以及注册税务师等财税从业人员快捷、完整、方便地查阅和掌握营业税制度及操作实务，及时了解最新政策变化，更好地执行和运用税收优惠政策，提高纳税水平。《营业税制度与操作实务》分为三篇共七章，分别介绍了营业税制度概述、营业税制度改革政策取向、基本法规、部门规章制度、营业税纳税筹划、营业税纳税申报和营业税的纳税会计处理等。

《营业税制度与操作实务》内容丰富实用，法律法规翔实准确，查询方便，是广大纳税人员、税务干部和财税从业人员不可缺少的案头工具书，也可作为财税专业广大师生的教学参考用书。

课征制度类型

(1)分类所得税，是指将所得按某种方式分成若干类别，对不同类别的所得分别计征所得，如将所得分为营业利润所得、利息所得、股息所得、工资薪金所得等，分别征收相应的所得税。这种分别不同类别所得进行征收的优点是：可以根据不同类别的所得确定相应的税收政策和征税方法，大多适用于征管技术较低的发展中国家;其缺点是税制比较复杂，计征比较繁琐。

(2)综合所得税，是指将纳税人的全部所得汇总在一起，按统一规定的税率征税，如企业所得税。其优点是计征简便，比较适用累进税制，有利于公平税负;其缺点是征税时核算综合所得比较困难，进行综合扣除时也较繁琐，同时要求征管技术水平较高，因此，主要在发达国家采用。

(3)混合所得税，是指分类所得税和综合所得税的综合，是对某些所得按类别分别征税，而对其他所得合并综合征税。

费用扣除的制度规定

(1)实报实销法，也称据实扣除法，完全根据纳税人的成本、费用支出或实际开支来确定税前扣除额。(2)标准扣除法，是指对纳税人的必要成本、费用支出或基本生活费用，预先确定一个或多个标准，作为固定数额允许在税前先行扣除。

税率形式选择

(1)比例税率。采用比例税率，对纳税人的所得额无论多少均以相等的税率征税，纳税人负担水平始终保持一定的比例。

(2)累进税率。采用累进税率，是指依据纳税人的所得额多少而课以不同税率的税收。其税率随所得额的增减而升降，税制富有弹性，能充分体现量能负担、公平税负的原则。

具体课征方法的确定

(1)源课法，是源泉课征法的简称，是指在所得额的发生地进行所得税的课征。一般适用于分类课征制，无法体现合理税负的原则。

(2)申报法，又称综合课征法，是指纳税人按税法规定自行申报其应税所得额，由税务机关调查核实后，再根据申报的应税所得依率计算应纳税额，由纳税人一次或分次缴纳。一般适用于综合课征制，符合量能负担和公平税负的原则。2100433B

第一篇 理 论 篇

第一章 营业税制度概述1

第一节 营业税的概念及特点1

一、营业税的概念1

二、营业税的特点1

第二节 营业税制度的演变2

第二章 营业税制度改革政策3

第一节 营业税制度应遵循的原则3

一、符合法定权限原则3

二、支持经济社会和谐发展原则3

三、贯彻国家政策原则3

四、财产登记确认原则3

五、不以收入合法为前提原则4

六、对政府行为和司法活动不征税原则4

七、直接确认交易行为原则4

八、营业税与增值税划分的基本原则4

第二节 营业税制度存在的问题5

一、营业税征税范围存在的问题5

二、营业税税目划分问题6

三、营业税重复课税问题7

四、营业税的纳税地点问题7

第三节 营业税制度改革的政策取向9

第二篇 制 度 篇

第三章 基本法规10

第一节 纳税人10

第二节 税目税率11

一、交通运输业12

二、建筑业12

三、金融保险业13

四、邮电通信业14

五、文化体育业14

六、娱乐业15

七、服务业15

第三节 计税依据17

第四节 税收优惠18

第五节 征收管理20

第四章 部门规章制度22

第一节 行业一般制度22

财政部 国家税务总局关于对若干项目免征营业税的通知（税收优惠）22

财政部 国家税务总局关于下发不征收营业税的收费（基金）项目名单（第二批）的通知（税收优惠）24

财政部 国家税务总局关于下发不征收营业税的收费（基金）项目名单（第三批）的通知（税收优惠）25

财政部 国家税务总局关于下发不征收营业税的收费（基金）项目名单（第四批）的通知（税收优惠）25

财政部 国家税务总局关于下发不征收营业税的收费（基金）项目名单（第五批）的通知（税收优惠）25

国家税务总局关于对已缴纳过营业税的递延收入不再征收营业税问题的通知（税收优惠）26

财政部 国家税务总局关于下发不征收营业税的收费（基金）项目名单（第六批）的通知（税收优惠）26

国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知（税收优惠）26

国家税务总局关于取消“单位和个人从事技术转让、技术开发业务免征营业税审批”后有关税收管理问题的通知（税收优惠）27

财政部 国家税务总局关于加强下岗失业人员再就业有关营业税优惠政策管理的通知（税收优惠）27

国家税务总局关于营业税若干征税问题的通知28

国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）》的通知29

国家税务总局关于营业税若干问题的通知34

财政部 国家税务总局关于营业税几个政策问题的通知34

财政部 国家税务总局关于调整行政事业性收费（基金）营业税政策的通知35

财政部 国家税务总局关于明确调整营业税税率的娱乐业范围的通知36

财政部 国家税务总局关于明确《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条有关问题的通知36

财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知36

财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知37

财政部 国家税务总局关于调减台球、保龄球营业税税率的通知41

国家税务总局关于取消“货运业自开票纳税人和代开票纳税人营业税减免认定”后有关税收管理问题的通知41

财政部 国家税务总局关于财税[2003]16号文件执行时间有关问题的通知41

国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复42

国家税务总局 国家外汇管理局关于境内机构及个人对外支付技术转让费不再提交营业税税务凭证的通知42

财政部 国家税务总局关于技术开发技术转让有关营业税问题的批复42

国家税务总局关于印发《营业税纳税人纳税申报办法》的通知42

国家税务总局关于进行公路、内河货运发票税控系统试点工作的通知44

财政部 国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知50

第二节 建筑业50

财政部 国家税务总局关于世行贷款粮食流通项目建筑安装工程和服务收入免征营业税的通知（税收优惠）50

国家税务总局关于中外合资××公路桥梁开发有限公司税收问题的批复51

国家税务总局关于外商承包工程作业和提供劳务征收流转税有关政策衔接问题的通知51

国家税务总局关于电力调整试验收入适用税目问题的批复52

财政部 国家税务总局关于铁路施工企业承建京九铁路、浙赣复线工程收取三项费用等征收营业税问题的批复52

国家税务总局关于合作开采海洋石油提供应税劳务适用营业税税目、税率问题的通知53

财政部 国家税务总局关于纳税人承包以工代赈工程征收营业税问题的通知53

国家税务总局关于建筑业营业税有关规定执行时间问题的通知53

国家税务总局关于水利部门所属勘察设计单位征收营业税问题的通知53

国家税务总局关于铁路大修业务如何征收营业税问题的通知54

财政部 国家税务总局关于管道煤气集资费（初装费）征收营业税问题的批复54

国家税务总局关于纳税人提供泥浆工程劳务征收流转税问题的批复54

国家税务总局关于劳务承包行为征收营业税问题的批复55

国家税务总局关于印发《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》的通知56

财政部 国家税务总局关于建筑业营业税若干政策问题的通知59

国家税务总局关于勘察设计劳务征收营业税问题的通知60

国家税务总局关于溪洛渡大坝工程营业税纳税地点问题的批复60

第三节 邮电通信业61

财政部 国家税务总局关于中国移动通信集团公司与中国妇女发展基金会合作项目有关税收政策问题的通知（税收优惠）61

财政部 国家税务总局关于邮政普遍服务和特殊服务免征营业税的通知（税收优惠）61

财政部 国家税务总局关于继续免征中国铁通集团有限公司营业税的通知（税收优惠）62

国家税务总局关于电信业务征收营业税问题的通知62

国家税务总局关于经营公用电话征收营业税问题的通知62

国家税务总局关于外商投资的宾馆、商务楼等经营电信业务征收营业税问题的批复63

国家税务总局关于电信部门有关业务征收营业税问题的通知63

国家税务总局关于电信部门销售电话号码簿征收营业税问题的通知64

国家税务总局关于长城宽带网络服务有限公司征收营业税问题的通知64

国家税务总局关于联通分公司与联通新时空分公司联合开展CDMA网络通信业务营业税问题的通知65

财政部 国家税务总局关于中国移动通信集团公司与中华健康快车基金会合作项目有关营业税和企业所得税政策问题的通知66

国家税务总局关于中国移动通信集团公司与中国残疾人福利基金会合作开展“短信捐款”业务征收营业税问题的通知66

财政部 国家税务总局关于中国铁通集团有限公司营业税问题的通知66

国家税务总局关于中国移动有限公司内地子公司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知67

财政部 国家税务总局关于中国移动通信集团公司与中华环境保护基金会合作项目有关税收政策问题的通知67

国家税务总局关于中国联通有限公司及所属分公司和中国联合通信有限公司贵州分公司业务销售附带赠送行为有关流转税问题的通知68

国家税务总局关于中国网络通信集团公司及其分公司和中国网通（集团）有限公司及其分公司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知68

财政部 国家税务总局关于中国移动通信集团公司与中国青少年发展基金会合作项目有关税收政策问题的通知69

财政部 国家税务总局关于中国移动通信集团公司、中国联合通信股份有限公司与中国扶贫基金会合作项目有关营业税政策的通知69

……

第三篇 操 作 篇

第五章 营业税纳税筹划297

第一节 纳税人的税收筹划297

一、纳税人之间合并297

二、利用兼营销售与混合销售297

第二节 征税范围（分行业）的税收筹划300

一、建筑业的税收筹划300

二、不动产销售的税收筹划302

三、娱乐业营业税的纳税筹划303

四、服务业营业税的纳税筹划304

五、旅游业税收筹划305

第三节 计税依据的税收筹划305

第四节 营业税纳税筹划的误区306

第六章 营业税纳税申报309

第一节 纳税时间309

一、一般规定309

二、特殊规定309

三、某些具体项目纳税时间明确如下310

第二节 纳税地点311

一、一般规定311

二、特殊规定311

第三节 纳税期限312

第七章 营业税的纳税会计处理313

第一节 营业税会计科目设置313

第二节 会计准则与税法规定的差异313

一、劳务收入会计规定与税法规定主要存在的差异313

二、建造合同收入会计规定与税法规定主要存在的差异314

三、营业税会计差异的处理315

附录A 营业税纳税申报表317

附录B 交通运输业营业税纳税申报表321

附录C 娱乐业营业税纳税申报表324

附录D 服务业营业税纳税申报表327

附录E 建筑业营业税纳税申报表330

附录F 异地提供建筑业劳务税款缴纳情况申报表335

附录G 营业税营业额减除项目明细表338

附录H 营业税营业额减除项目汇总表340

附录I 货物运输业营业额减除项目清单343

参考文献345