房地产商最怕你知道的买房经

房子与婚姻，在这个房价比工资涨得快的年代，两者已经分不清孰重孰轻。而如今，夫妻离婚财产纠纷中80％以上涉及房产，有的甚至还打官司，不欢而散。究其原因，现在买房很贵，而房子又是普通家庭中值钱的商品，既然婚姻已经不复存在，争夺后的夫妻因财产不惜反目成仇。那么，婚前买房与婚后买房的两者有什么区别呢？

婚前买房和婚后买房有什么区别

一、婚前买房，房产属于个人财产，如婚后离婚，房产不参与离婚的财产分配。而婚后买房，房产属于夫妻共同财产，离婚时参与离婚财产分配。

二、婚前买房，两人都是未婚成年人，在有限购的城市，各自按一个独立家庭计算，各自都可以买一套房。而婚后买房，两人只能作为一个家庭计算，在有限购的城市，只能买一套房，在没有限购的城市，买第2套房的过户税费和首付比例等，都比第1套房要多。

婚前买房和婚后买房哪个好

一般情况下来说，是婚后买房好，属于夫妻共同财产。当然，父母出资买房除外。婚前取得财产为个人财产，婚后取得为夫妻共同财产，而夫妻共同财产要是万一离婚的话是要分对方一半的，即使当初对方没在房子上花一分钱。

一、如果婚前就置备好了房子，那么房子写了谁的名字，就属于谁。结婚前男方买房，应属于男方的婚前财产。假如离婚，房子应归属男方，除非把房子做夫妻共同财产的公证。

二、如果婚后买房，如果还是男方出钱的话，在办房产证的时候，根据新规定，若夫妻双方都在场，且女方要在场签字，那么应是夫妻双方共用财产。

婚后共还贷，房产咋分

还是房子太贵闹出的问题。很多家庭选择婚前由男方付首付，婚后两人再一起还贷。好不容易还清贷了，却要分道扬镳。不过房子的价钱可不是一成不变的，涨价了，房产的部分怎么分呢？

《婚姻法解释（三）》第10条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下，离婚时双方当事人不能达成协议的，可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷的款项及其相应的财产部分根据相关法律规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

看完这一大段肯定眼晕了吧，其实说白了就是，谁付的首付，房子就归谁，另一方则可以获得与当年还贷支出相应比例的现金，此部分也是根据双方婚后的还款比例来分割的。

有不少姑娘一定想，老公婚前买的房，婚后她参与还贷，觉得很不甘心。其实不要紧，只要参与了还贷在离婚时就可以拿到还贷部分和。

婚前买房婚后领房本咋算

如果婚前就全款买了房，但房产证却是结婚后才领的，那么这套房子算婚前财产还是婚后财产呢？

判断房屋产权，不仅仅是看获取产权证的时间，更重要的是何时、何人支付的购房款，因为支付购房款是取得房屋产权的实质要件，领取房产证只是取得房屋产权的形式要件。当然，对于婚前以及婚前的财产，夫妻双方可以通过书面形式来约定归谁，但如果没有约定，依然是谁付钱，就归谁。就算结婚后才拿到的房产证，也不能作为夫妻共同财产进行分割。

夫妻双方从初识到走上婚姻圣殿，要经历兴趣、感情、生活方式等的多重磨合，房子固然重要，如果两个人选择坚定的维护得来不易的缘分，让房子成为爱情持久的见证，何乐而不为呢？亦或者在婚前进行财产公证，在房产证上写上双方的名字，理性地对待夫妻共同财产，都将减少很多不必要的纷扰，为双方的感情给予一个圆满的结局。

获取房地产投资回报有两种形式:

一种是购入房产等待升值，未来卖出后获得巨额差价，因为一般涉及到杠杆(按揭)，故投资回报率非常可观，同时由于杠杆的存在风险也较大，从08年房地产崩盘的历史来看，遇到不可控风险购房者往往是血本无归。

第二种是追求租金回报的房产投资，将房屋出租，注重其每个月的投资回报率，同时也享受在房地产总体上涨的过程中所受到的可观投资回报。

1、地段地段地段!

房产投资，无论你的目标是什么，地段永远都是最重要的，既然是投资型住房，一定要临近商业中心，或者在城市的中心城区，因为中心地段的稀缺程度决定房产牛市涨的更快，熊市更抗跌。

地段的参考指标有必要单独强调:周边(3到5KM)应该优先有写字楼，其次是商业街，最后看房产所在区域周边(0.5KM内)是否有1、大型银行 2、麦当劳肯德基必胜客星巴克等餐饮 3、大型商超。

2、交通先行

强调:好的地段和好的交通并不是一个概念!拥有好的交通可以让你的房产在未来招租或者转手都有更多的客户群体，能租出更高的价格或者更容易被转手，交通优先地铁，最好拥有两条或者多条地铁，其次优先公交，比如BRT、有轨电车或者普通公交等，最后考虑的是高架环线等快速路!

3、朝向

朝南是毫无疑问的，并且主要活动区(客厅、卧室)应该朝南，从东南到西南九十度范围都很理想，记住正南优于西南优于东南。因为正南或者西南的房子在夏天阳关难以射到室内，但是在冬季阳光往往可以斜射入主要活动区，造成良好的居住效果。想象一下寒冷冬日的下午你可以在床上边享受日光浴边晒被子!

4、楼层

楼层也是买房的重点，经历过的人都知道越高的房子居住的幸福度越高，这也是为什么楼层越高，单价越贵的原因，尤其是超过45层的超高型建筑，获得的视野是你难以想象的，在未来的出租和出售业务中你可以获得更强大的优势!所以，关于楼层，建议越高越好。

5、学区

好的学区不会带来更高的租金，但是会带来更高的售价

6、依山傍水

能够做到依山傍水的房子未来升值空间是巨大的，很简单，假如你找到了这样的房子，只要你走到这个小区，还有走到房产的阳台上，你就一切都明白了，无论是出租还是出售，未来的议价空间都是巨大的!

7、大湖之北

不仅仅是依山傍水，大湖之北加上朝南的户型往往不仅仅是一加一等于二了，绝佳的临场感是言语无法形容的舒适!

8、面积

房屋面积的选择是一个有争议的部分，如果你看中的是每年租金的投资回报，那么选择越小面积，投资回报率越高，因为租房者不会刻意关注面积的大小，只会注重心里的居住舒适度，几乎没有租房者询问房屋面积的。如果看中的是未来的房屋价值增长，那么90平左右的面积绝对是最容易出售的尺寸

9、产权

产权的选择也是一个有较大争议的部分，再后续的文章中我们需要重点讨论，总商住型产权的房子更好租，不好卖，无论是从他的户型还是未来需要征收的税费都是如此，所以强调租金收入的就应该买商住型，强调未来房产升值的就不要考虑了

10、高校

拥有大量的高校在附近可以完美提升房屋档次，最重要的是由于有大量的学生，不喜欢群体生活的学生刺激更多的租住需求，并且根据经验显示，毕业后的学生往往愿意在学校附近租房，因为熟悉的环境可以降低面临进入社会的恐慌情绪，同时还可以享受学校周边低廉的物质生活!

11、老公房

老公房一般在城市的老城区，或者说中心城区，地段交通生活配套往往无可挑剔，并且户型一般都比较完美(南北通透)并且公摊面积小得房率高，但是缺点也是极其明显的:例如社区老化严重，房型较差(阳台晾晒)，房屋质量较差(保温、结构)，老龄化比例较高，物业较差导致整体环境脏乱差，采光差(楼层不高，并且早些年种的树往往长得很高造成低楼层采光差，楼层高的没有电梯)总的来说，针对于强调租金回报的房产投资，老公房是一个不错的选择

12、户型

同面积一样，较少的面积就会有简单的户型可以带来较高的单位面积投资回报率，然而两室或者三室的房屋一般面临着较低的单位面积租金，但是可以在出售的时候获得更多的客户群体。

13、开发商

无论自住或者投资出租或者投资出售都应该选择知名的大型开发商，

14、忌讳

忌讳的实质就是没有忌讳，例如带4的楼层或者其他当地人讨厌的数字楼层往往是我们应该感兴趣的房产，因为对于投资来说能有效降低成本并且获取同等的投资回报是绝对值得的，往往不好的楼层可以带来较高的折扣，但是对你的出租业务绝不会有任何影响。

购房者作为消费者，在与开发商的交易过程中，一直处于弱势地位，稍不注意，就会被开发商狠宰一把。这样一来，多花冤枉钱不说，结果还没买到称心如意的房子。对此，小编要说的是，买房务必小心开发商以下的这些虚假招数，否则你少不了要花冤枉钱。

一、虚假证件：少数不靠谱的开发商喜欢在证件上鱼目混珠

在现实生活中，有不少的开发商在证件鱼目混珠，那么难道就没有防范方法了吗？是有的，建议可在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。

而这五证分别为《国有土地使用权证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》和《建设用地规划许可证》。购房者可到发证机关的相关网站，来查询这些证件的真伪。

一般来说，各位购房者在购买商品房时，可重点查看《商品房预售许可证》。因为开发商若其他四证不全便无法取得《商品房预售许可证》。

二、虚假广告：带有强烈阴谋论的意淫

有些开发商热衷于“广告宣传”，在广告宣传中早已超越了广告的界限，而上升为一种“带有强烈阴谋论的意淫”。天花乱坠、海市蜃楼，信了你就遭了。因此，这些防范招数你要学会，就是：买房需谨慎，不看广告看实效。购房者应做足功课，冷静看待开发商的广告宣传，对一些开发商承诺一定要落到合同中细化体现，并要保留其广告等相关证据。

三、合同陷阱：小心一些爱好文学的开发商

在签署购房合同时，很多购房者往往只留意面积、价格等几个关键敏感词，而忽略了其它同样关键的问题。这让一些跟小编一样爱好文学的开发商找到了发挥的余地，在合同中大玩文字游戏，令人掉入购房陷阱而防不胜防。

现在小编就给大家支一招吧：大家在签订合同时，除去房屋面积、价格等问题，对于交房、办理相关证件的具体日期也一定要明确约定。另外，购房合同中切忌使用＂大概＂、＂可能＂等含糊语句，以避免日后纠纷发生。

四、面积缩水：在面积上作花样，建筑师都只好跪了

一些购房者在拿到房以后才发现房屋的套内面积比协议上缩水了好几个甚至十来个平方米。这时候才晓得有的开发商的花样手段比建筑师高得多，居然可以把房屋面积变大变小。

因此，这招你也应该学会：购房时应在合同中写明销售房屋包括套内面积和公摊面积在内的暂测总建筑面积，并明确约定：“预售时根据甲方暂测面积付款，最终以房地局认定的实测面积为准”。

如合同无约定或者约定不明确，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。

如面积误差比绝对值超过3％，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。

如买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。

如房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息，由出卖人返还给买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受让人。