房地产市场调查

房地产市场调查准确性原则

调查资料必须真实地、准确地反映客观实际。科学的决策建立在准确的预测的基础之上，而准确预测又应依据真实的市场调查资料。只有在准确的市场调研资料的基础上尊重客观事实，实事求是地进行分析，才能瞄准市场，把握市场，作出正确的决策。调查资料的准确性取决于以下三个方面。

1．市场调研人员的技术水平

调查人员的技术水平决定了他们在调查中技巧的使用水平，对问题的敏锐程度，对整体调查方案的理解程度，以及资料的筛选、整理、分析水平等。

2．市场调研人员的敬业精神

市场调研在大多数情况下是一项很辛苦的工作，并不是简单地翻阅报纸、发发问卷，或者随便找个人谈谈话那样轻松。大多数情况下，市场调研的需求都是在影响决策的诸多因素均不明朗的情形下产生的，因而市场调研人员必须具备一种科学的态度、敬业的精神才能做好。浅尝辄止的工作态度是做不好市场调研的。

3．资料提供者是否持客观态度

被调查对象是否持客观态度，是否说出他们内心真实的想法，会直接影响到调研结果的准确性。在现实生活中，人们有时会言行不一致。而市场调研人员往往并没有考虑到这一点。有时完全听取消费者的意见可能会有欺骗性，但又不能忽视消费者的意见。怎么办

房地产市场调查按范围分类

1．专题性市场调查

专题性市场调查，简称专题调研，是指市场调研主体为解决某个具体问题而进行的对市场中的某个方面进行调研，如房地产价格调查、广告调查等。这种市场调研具有组织实施灵活方便、所需人力物力有限、对调研人员的要求相对较低的优点。但是，它也存在提供的信息具有某种局限性的不足，市场调研主体无法仅凭此对市场全面了解。在许多情况下，当企业或其他市场调研主体面临某些涉及面有限的具体问题需要作出决策时，只要所提供的信息能保证满足决策所需，专题调研就是合理的选择。事实上，大多数市场调研是专题调研。

2．综合性市场调查

综合性市场调查，是指市场调研主体为全面了解市场的状况而对市场的各个方面进行的全面调研。相对于专题调研而言，综合调研涉及市场的各个方面，提供的信息能全面地反映市场的全貌，有助于市场调研主体正确了解和把握市场的基本状况。但是，由于这种市场调研涉及面广，组织实施比较困难，不但需要投入相当多的人力物力，费时费钱，而且对调研人员的要求也相对较高。一般而言，这种市场调研只有在必要时才组织实施，在实践中比较少见。

房地产市场调查按功能分类

1．探测性调查

探测性又称非正式调查。当企业对需要研究的问题和范围不明确，无法确定应该调查哪些内容时，可以采用探测性调查来找出症结所在，然后再做进一步研究，以明确调查对象、确定调查重点、选择调查方法、寻找调查时机。例如：某房地产公司近几个月来销售量下降，公司一时弄不清楚是什么原因，是宏观经济形势不好、是广告支出减少、是销售代理效率降低、是消费者偏好转移、是市场上有新的替代品出现，还是有其他设计与质量上的缺陷等等。在这种情况下，可以采用探测性调查，从中介公司、消费者那里收集资料，以便找出最有可能的原因。

由此可见，探测性调查只是收集一些有关资料，以确定问题所在，至于问题应该如何解决，则有待于进一步的调查研究。探测性调查回答的是“可以做什么”，也即是“投石问路”。

探测性调查一般采用简便易行的调查方法，如第二手资料的搜集；小规模的试点调查；专家或相关人员的意见集合，或参照以往发生的类似实例来进行。

2．描述性调查

所谓描述性调查，是指对确定调查的问题通过收集资料并经甄别、审核、记录、整理、汇总，做更深入、更全面的分析，确认问题真相，并对问题的性质、形式、存在、变化等具体情况作出现象性的描述，并不涉及事物的本质及影响事物发展变化的内在原因。例如：某房地产公司欲弄清购买本公司产品的是哪些消费者，他们的具体分布如何，什么时候进行购买，如何购买等等，通过调查，把市场活动面貌如实地描述出来，不必作结论。描述性调查是一种最基本、最一般的市场调查。

描述性调查回答的是“是什么”，一般可用于房地产市场占有率的调查、销售渠道的调查、消费者行为的调查和市场潜在需求量的调查等。

描述性调查常用的方法有二手资料分析、抽样调查、固定样本连续调查、观察法等。

3．因果性调查

因果性调查是对导致研究对象存在或变化的内在原因和外部因素的相互联系和制约关系作出说明，并对诸因素之间因果关系、主从关系、自变量与因变量的关系进行定量与定性的分析，指出调查对象产生的原因及其形成的结果。例如：价格和销售之间的因果关系如何，降价是否可以使销售量增加，广告与销售之间的因果关系如何，现场广告是否可以促进购买冲动等等。这些问题和假设可以通过正式的因果关系研究来检验其有效性。由此可见，因果性调查就是在描述性调查的基础上，找出房地产市场上出现的各种现象之间、各种问题之间相互关系的原因和结果，它回答的是“为什么”，常用方法有实验法。

《房地产市场调查与分析》是高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材之一。《房地产市场调查与分析》共4篇,分别是行业认识篇、企划设计篇、方法技巧篇和统计分析篇。主要内容包括:房地产市场调查的职能与内容、房地产市场调查的机构和人员、房地产市场调查方案企划、房地产市场调查中的抽样设计和问卷设计、房地产文案调查法、市场观察调查法、访问调查法、房地产市场调查资料的统计整理、房地产市场分析、房地产市场分析预测、调查结果的书面报告和口头报告、SPSS软件在房地产市场调查分析中的应用。

《房地产市场调查与分析...

行业认识篇

第1章 房地产市场调查的职能与内容

1.1 房地产市场调查概述

1.2 房地产市场调查的基本职能

1.3 房地产市场调查的主要内容

1.4 房地产市场调查的主要步骤

1.5 相关案例

实训任务

复习思考题

第2章 房地产市场调查的机构与人员

2.1 房地产市场调查机构

2.2 房地产市场调查人员与培训

2.3 相关案例

实训任务

复习思考题

企划设计篇

第3章 房地产市场调查方案企划

3.1 市场调查方案企划的基本概念

3.2 房地产市场调查方... [显示全部]2100433B

第一章房地产市场调查概论001

第一节房地产与房地产市场002

一、房地产概述002

二、房地产市场007

第二节房地产市场调查概述010

一、房地产市场调查的重要性与概念011

二、房地产市场调查的特征与类型012

第三节房地产市场调查的原则和程序013

一、房地产调查的原则013

二、房地产调查的程序013

本章小结016

思考题017

项目实训017

第二章房地产市场调查方法018

第一节房地产市场调查方法概述019

一、房地产市场调查的资料来源019

二、市场调查方法的分类019

三、房地产市场调查方法的选择020

第二节实地调查法021

一、实地调查法概述021

二、实地调查的特点021

三、实地调查的优点和局限022

四、实地调查的适用范围022

五、实地调查的过程022

六、实地调查收集资料的方法026

七、实地调查法的注意事项029

第三节询问调查法031

一、询问调查法的概念和特点031

二、询问调查法的种类031

三、访谈过程及其技巧032

四、询问调查的实施035

五、询问调查法的优点036

六、询问调查法的缺点036

第四节网络调查法与电话调查法036

一、网络调查法常用手段036

二、进行网络调查法应注意的问题037

三、网络调查法的优点037

四、网络调查的目的037

五、网络调查的对象038

六、网络调查法技巧038

七、电话调查法039

第五节问卷调查法039

一、问卷调查法概述039

二、问卷调查法的特点040

三、问卷调查法的适用范围041

四、问卷调查的过程041

本章小结043

思考题043

项目实训044

第三章房地产市场调查内容045

第一节房地产市场环境调查046

一、宏观环境调查046

二、微观环境调查048

第二节房地产市场供需调查049

一、房地产市场供应调查049

二、房地产市场需求调查051

三、房地产市场供求调查常用方法及指标053

第三节房地产市场客户需求调查055

一、房地产市场客户需求属性调查055

二、房地产市场客户需求动机调查055

三、房地产市场客户需求行为调查057

第四节房地产市场营销组合情况调查061

一、房地产市场营销活动调研062

二、房地产价格调研062

三、房地产促销调研062

四、房地产营销渠道调研062

本章小结062

思考题063

项目实训063

第四章房地产市场调查计划书与问卷设计066

第一节房地产市场调查计划书的撰写067

一、房地产市场调研计划书的特点067

二、房地产市场调研计划书的内容067

三、房地产市场调研计划书基本格式068

第二节房地产调查问卷设计概述069

一、房地产调查问卷的含义069

二、房地产调查问卷的类型070

三、房地产调查问卷的目的071

第三节房地产调查问卷的基本结构072

一、房地产调查问卷的基本要求072

二、房地产调查问卷的基本结构072

第四节房地产问卷设计的过程075

一、确定所需信息075

二、确定问卷的类型075

三、确定问题的内容076

四、确定问题的类型076

五、确定问题的措辞081

六、确定问题的顺序083

七、问卷的排版和布局085

八、问卷的预试085

九、问卷的定稿085

十、问卷的评价085

本章小结086

思考题086

项目实训086

第五章态度测量技术089

第一节量表091

一、态度测量091

二、测量的量表091

第二节测量的基本技术094

一、评价量表094

二、等级量表096

三、配对比较量表097

四、沙氏通量表099

五、李克特量表100

六、语意差异量表101

七、量表选择对应考虑基本的因素102

本章小结103

思考题104

项目实训104

第六章样本设计105

第一节样本设计概述106

一、样本的选择106

二、房地产抽样调查的概述106

第二节抽样技术107

一、抽样调查的作用107

二、抽样设计的过程107

三、抽样方法的分类108

第三节样本容量110

一、样本容量概述110

二、抽样误差111

三、样本容量计算113

四、样本分配方法115

五、分配样本时需要注意的事项116

本章小结117

思考题117

项目实训117

第七章房地产市场调查资料的收集、整理与分析118

第一节房地产市场调查资料的收集119

一、原始资料的收集119

二、二手资料的收集125

第二节房地产市场调查资料的整理与分析130

一、资料的整理130

二、资料初步列表分析134

三、资料的分析与解释137

本章小结139

思考题139

项目实训139

第八章房地产市场调查报告的撰写140

第一节房地产市场调查报告的写作要求141

一、调查报告的基本要求141

二、调查报告的语言运用141

第二节房地产市场调查报告的基本结构142

一、呈送函件142

二、报告题目142

三、报告目录143

四、摘要143

五、报告的正文143

六、附录文件144

第三节房地产市场调查成果口头报告144

一、准备介绍时使用的材料144

二、介绍的技巧144

三、介绍内容的注意事项145

本章小结145

思考题145

项目实训145

第九章房地产市场预测基本理论149

第一节房地产市场预测的含义与作用150

一、 房地产市场预测的含义150

二、房地产市场预测的作用151

第二节房地产市场预测的内容与分类151

一、房地产市场预测的内容151

二、房地产市场预测的分类153

第三节房地产市场预测的基本原理154

一、 类推原理154

二、惯性原理154

三、概率原理155

四、相关性原理155

第四节房地产市场预测的一般步骤155

一、确定预测的目标，制定预测计划155

二、整理、分析市场调查所取得的资料156

三、选择预测的方法和模型156

四、数据处理并估计预测误差156

五、撰写预测报告156

六、跟踪并调整预测结果157

本章小结157

思考题157

项目实训157

第十章定性预测法166

第一节定性预测方法的概念167

一、定性预测方法的优点167

二、定性预测方法的不足167

第二节对比类推法168

一、产品类推法168

二、地区类推法168

三、行业类推法168

四、局部总体类推法168

第三节集合意见法169

一、意见集合法的预测步骤169

二、常用于房地产市场定性预测中的集合意见法170

第四节德尔菲法171

一、德尔菲法的基本概念171

二、德尔菲法的应用171

第五节其他定性预测法174

一、购买意见预测法174

二、消费水平预测法174

三、转导预测法174

四、市场因子推演预测法175

第六节定性预测法在房地产中的应用175

本章小结176

思考题176

项目实训176

第十一章时间序列预测法179

第一节时间序列预测法概述180

一、时间序列预测法与时间序列180

二、时间序列预测法的步骤180

三、时间序列预测法的分类181

第二节简单平均法183

一、 简单算术平均法183

二、加权算术平均算法184

三、几何平均算法184

第三节移动平均法184

一、简单移动平均法184

二、 加权移动平均法185

第四节指数平滑法186

第五节趋势外推法187

一、 直线趋势外推法188

二、 曲线趋势外推法189

三、线性外推法190

四、指数曲线法190

五、生长曲线法190

六、包络曲线法191

第六节季节指数法191

本章小结192

思考题192

项目实训192

第十二章回归分析预测法193

第一节回归分析预测法概述194

第二节一元线性回归分析预测法195

一、一元线性回归模型195

二、随机误差项的假定条件196

三、回归参数的最小二乘估计196

四、参数最小二乘估计量的统计性质199

五、一元线性回归模型的统计检验201

六、一元线性回归分析预测204

第三节多元线性回归分析预测法207

一、多元线性回归模型208

二、多元线性回归模型的参数估计209

三、多元线性回归模型的统计检验213

四、多元线性回归模型预测217

第四节非线性回归分析预测法219

一、变量间的非线性关系219

二、非线性回归模型的线性化转换220

三、非线性普通最小二乘法222

第五节回归分析预测法在房地产市场中的应用 225

本章小结226

思考题227

项目实训227

参考文献228 2100433B