房地产企业税收筹划实战报告与涉税指南目录

第一篇 房地产企业税收筹划实战报告

第一章 房地产企业税收筹划案例解析

◎案例一 “土地先投资后转让”的税收筹划

◎案例二 盘活“烂尾楼”的税收筹划策略

一、基本案情

二、分析点评

三、政策依据

◎案例三 售后回租的税收筹划

一、售后回租的税务处理

二、售后回租的税收筹划

◎案例四 企业租赁与承包经营的税收筹划方案

一、项目概况及其财税分析

二、最优纳税方案设计

三、纳税方案的操作说明与基本评价

◎案例五 转让在建项目的税收筹划方案

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《房地产企业税收筹划实战报告与涉税指南》内容可分为两部分。第一部分包括第一、第二章，是纳税筹划实战报告，这一部分针对房地产企业最为头疼又最感兴趣的税收筹划。第一章精选了十个税收筹划案例，第二章提供了四个房地产企业综合税收筹划方案。

本书的目标：解决房地产企业涉税最困惑的实战问题，指导房地产企业正确纳税，合理节税。

本书的特色：用实战案例诠释税收筹划、正确纳税的秘籍。

《营改增后房地产企业涉税实务深度解析/财税人员全行业营业税改增值税培训系列丛书二》通过大量的调研，针对房地产企业关注的重点和难点问题进行细致的剖析。

对实际工作中发现的一些特殊业务，在目前国家层面的法律法规没有明确规定的前提下，从法理角度并结合地方性法律法规，提出意见。

第一章总论1

第一节房地产企业业务概述1

一、房地产企业及其业务范围1

二、房地产企业的开发经营流程2

三、房地产企业的经营特点3

第二节房地产企业会计概述3

一、房地产企业会计核算的特点3

二、房地产企业会计的核算内容5

三、房地产企业会计的任务与职责5

四、房地产企业的会计科目和账簿设置6

第三节房地产企业纳税业务概述10

一、税务登记10

二、应纳税种及税率10

三、纳税申报12

四、税款缴纳13

第二章企业设立阶段14

第一节企业设立阶段业务概述14

一、房地产企业设立的条件14

二、房地产企业经营资质15

三、房地产企业出资方式17

第二节企业设立阶段的会计核算17

一、应设置的会计账户17

二、实收资本的核算18

三、开办费的核算23

四、纳税业务的会计核算24

第三节企业设立阶段的税务处理24

一、税务登记24

二、纳税处理26

第三章获取土地阶段27

第一节获取土地的业务概述27

一、土地获取方式27

二、闲置土地处置制度29

三、终止土地使用权30

第二节获取土地阶段的会计核算30

一、取得土地使用权成本的确认30

二、获取土地使用权的财务处理31

第三节获取土地阶段的纳税处理35

一、契税35

二、印花税36

三、耕地占用税36

四、城镇土地使用税37

第四章开发建设阶段39

第一节开发建设阶段业务概述39

一、报批报建手续39

二、项目施工建设41

三、竣工验收备案42

四、产权初始登记42

第二节开发成本的核算42

一、成本费用核算概述42

二、土地开发成本核算45

三、房屋开发成本核算47

四、配套设施开发成本核算52

第三节开发间接费用的核算55

一、开发间接费用的组成56

二、开发间接费用的归集56

三、开发间接费用的结转56

第四节自营开发工程成本的核算57

一、人工费的核算58

二、材料费的核算59

三、机械使用费的核算61

四、其他直接费的核算64

五、施工间接费用的核算65

六、工程施工的结转65

第五节出包工程的核算66

一、投标保证金的核算66

二、预付备料款、工程款的核算66

第六节期间费用的核算68

一、管理费用68

二、销售费用69

三、财务费用71

第七节材料、固定资产会计核算71

一、材料的核算71

二、固定资产核算76

第八节职工薪酬会计核算81

第九节开发产品核算85

一、开发产品的核算85

二、周转房核算86

第十节开发建设阶段纳税业务的会计处理88

一、城镇土地使用税88

二、印花税88

三、“甲供材”涉税处理89

第五章房地产企业销售阶段90

第一节房地产企业销售阶段的主要业务90

一、土地使用权转让90

二、商品房销售91

三、房地产销售的主要流程91

第二节房地产企业销售阶段的会计核算92

一、会计科目的设置92

二、土地使用权转让的会计核算93

三、商品房销售的会计处理94

四、销售其他建筑物的会计核算103

第三节房地产企业销售阶段的税务处理103

一、营业税103

二、城市维护建设税和教育费附加104

三、印花税104

四、土地增值税105

第六章投资性房地产110

第一节投资性房地产业务概述110

一、投资性房地产的定义及特征110

二、投资性房地产的范围110

第二节投资性房地产会计处理112

一、投资性房地产的确认112

二、应设置的会计账户112

三、投资性房地产的初始计量112

四、与投资性房地产有关的后续支出113

五、投资性房地产的出租114

六、投资性房地产的后续计量115

七、投资性房地产的转换117

八、投资性房地产的处置120

第三节投资性房地产纳税处理121

一、营业税及附加121

二、印花税121

三、房产税121

四、城镇土地使用税122

五、特殊情况纳税处理及税收优惠122

第七章合作开发房地产125

第一节合作开发房地产业务概述125

一、合作开发房地产概念125

二、合作开发房地产的模式125

三、风险承担与利润分配类型126

四、实质合作并发房地产行为126

五、以合作开发房地产为名义的其他行为126

第二节合作开发房地产会计与纳税处理127

一、实质合作开发房地产127

二、以合作开发房地产为名的土地使用权转让行为132

三、以合作开发房地产为名义的非货币性资产交换行为136

四、以合作开发房地产为名义的借款行为140

五、以合作开发房地产为名义的房屋买卖行为142

六、以合作开发房地产为名义的房屋租赁行为145

第八章利润形成及利润分配148

第一节房地产企业利润的形成及会计处理148

一、开发企业利润总额的组成148

二、利润的核算148

第二节利润的分配及会计处理158

一、利润分配的顺序158

二、设置的账户158

三、利润分配的核算158

第九章所得税161

第一节计税基础与暂时性差异161

一、所得税会计概述161

二、资产的计税基础162

三、负债的计税基础164

四、特殊交易或事项中产生资产、负债计税基础的确定165

五、暂时性差异166

第二节递延所得税负债和递延所得税资产的确认和计量167

一、递延所得税负债的确认和计量167

二、递延所得税资产的确认和计量169

三、适用所得税税率变化对已确认递延所得税资产和递延所得税负债的影响171

第三节所得税费用的确认和计量171

一、当期所得税171

二、递延所得税费用（或收益）171

三、所得税费用172

四、合并财务报表中因抵消未实现内部交易损益产生的递延所得税173

五、所得税的列报174

第十章财务报告175

第一节财务报告概述175

一、财务报告及其目标175

二、财务报表的组成175

第二节资产负债表176

一、资产负债表概述176

二、资产负债表的结构176

三、资产负债表的编制177

第三节利润表181

一、利润表概述181

二、利润表的结构181

三、利润表的编制181

第四节现金流量表183

一、现金流量表概述183

二、现金流量表的结构183

三、现金流量表的编制184

第五节所有者权益变动表186

一、所有者权益变动表概述186

二、所有者权益变动表的结构187

三、所有者权益变动表的编制188

第六节附注188

一、附注概述188

二、附注的主要内容189

参考文献192 2100433B

本书依据最新的企业会计和税收法律、法规编制，以特定的行业——房地产企业为核心，介绍了房地产企业从设立到销售各个环节的会计与税务处理。全书内容共分10章：第一章概括地介绍了房地产企业所涉及的会计科目和税种； 第二章～第七章分别按照房地产企业业务流程、投资性房地产、合作开发房地产顺序详细介绍了相关的会计处理及税务处理；第八章～第十章阐述利润的形成及分配、所得税及财务报告等相关的业务处理。本书内容通俗易懂，对房地产开发各阶段所涉及的会计与税务事项，通过实例进行详细讲解，具有很高的实际指导价值。

本书不仅适合有意从事房地产企业会计岗位的人员，对房地产企业的管理人员、内部审计人员、会计师事务所人员也很有帮助。同时也适合房地产企业经营者、研究房地产会计与税务的财会专业学生、会计学的学习者参考使用。