房地产企业前期开发与管理

第1章房地产企业开发项目市场调研 1

第一节市场宏观环境分析 2

要点1：政治环境调查分析 2

要点2：经济环境调查分析 3

要点3：文化环境调查分析 5

【实战范本】消费者背景资料 5

第二节城市房地产市场调查 7

要点1：房地产市场需求容量分析 7

要点2：现有商品房分析 8

【实战范本】××楼盘商品房户型分析 9

【实战范本】在售楼盘降价促销情况分析表 9

要点3：市场土地出让分析 10

【实战范本】2012年××市土地出让分析 11

要点4：房地产价格走势分析 16

【实战范本】房地产价格统计调查方案 17

要点5：房地产物业类型分析 19

要点6：开发商销售情况分析 19

要点7：三级市场交易情况分析 20

【实战范本】三级市场交易情况分析表 20

要点8：区域房地产政策法规分析 20

第三节购房者行为调查分析 20

要点1：购房者购买行为分析 20

要点2：购房者购买动机分析 23

要点3：购房者产品需求分析 23

【实战范本】××市购房者需求调查问卷 23

第四节竞争对手调研分析 25

要点1：竞争对手调研项目分析 25

要点2：竞争对手类型分析 26

要点3：竞争对手产品开发分析 26

【实战范本】可比性楼盘调查表—住宅（一） 27

【实战范本】可比性楼盘调查表—住宅（二） 28

【实战范本】可比性楼盘调查表—住宅（三） 29

要点4：竞争对手营销水平分析 30

【实战范本】竞争对手营销水平调研表 30

要点5：竞争楼盘分析报告 31

【实战范本】××项目竞争楼盘分析报告 32

第五节地块基本状况调研分析 36

要点1：地块基本状况SWOT分析 36

要点2：项目地区气候调查分析 37

要点3：项目地块交通状况调查分析 37

【实战范本】地块周边交通情况分析表 37

【实战范本】地块内市政路情况分析表 38

要点4：项目周边配套设施调查分析 38

要点5：地块调查评估分析 39

【实战范本】××项目地块分析评估 39

第2章房地产企业开发项目选择与可行性研究 41

第一节房地产开发项目选择 42

要点1：开发城市选择 42

要点2：开发地段选择 43

要点3：开发管理模式选择 45

要点4：开发项目产品模式选择 46

要点5：开发项目融资方案选择 47

第二节房地产开发项目可行性研究 48

要点1：开发项目可行性研究事项 48

要点2：开发项目可行性研究报告的内容 49

【实战范本】××楼盘项目可行性研究报告 52

【实战范本】××写字楼可行性研究报告 56

第3章项目土地使用权获取与行政审批 69

第一节土地使用权获取 70

知识1：房地产开发用地的取得概述 70

知识2：房地产开发用地的类型 71

知识3：房地产开发用地的取得方式 72

【实战范本】房地产项目用地投标书 74

【实战范本】房地产项目用地投标管理办法 76

【实战范本】国有土地使用权出让合同 80

【实战范本】国有土地使用权转让合同 85

【实战范本】国有土地使用权租赁合同 86

知识4：取得增量国有土地使用权的费用 90

知识5：开发建设中的城市房屋拆迁 90

【实战范本】房屋拆迁补偿安置协议书 91

知识6：获得项目地块前的落实事项 94

第二节房地产土地行政审批管理 96

知识1：设定行政审批的法律依据 96

知识2：申请资料 97

知识3：相关申请表格及申请书 100

【实战范本】国有土地（处置、登记）申请书 100

【实战范本】××市国有土地登记法人代表身份证明书及法人委托书 101

【实战范本】国有土地使用权申请书 102

知识4：行政审批流程 103

第4章房地产开发项目开工手续办理 104

第一节政府部门相关手续办理 105

手续1：建设用地规划许可证 105

手续2：国有土地使用证 106

手续3：建设工程规划许可证 106

手续4：建筑工程施工许可证 108

手续5：商品房销售（预售）许可证 109

手续6：人防报批 110

手续7：民用建筑建设方案节能评审 111

【实战范本】××市建筑设计方案节能设计审查表 112

手续8：套型结构比例认定 113

手续9：建设工程竣工验收备案 113

第二节其他单位相关手续办理 114

手续1：自来水报装 114

手续2：用电报装 114

手续3：燃气报装 115

手续4：供热报装 116

第5章房地产开发项目工程招标与投标 117

第一节招标投标基础知识 118

知识1：招标投标的术语解析 118

知识2：招标投标当事人 118

知识3：招标投标的类型 119

知识4：招标投标的基本特性 119

知识5：招标方式 120

知识6：招标组织形式 120

知识7：项目工程是否必须招标 120

知识8：招标代理机构的选择 121

第二节项目工程监理招标投标 121

知识1：工程监理的范围 121

知识2：工程设计监理招标 122

知识3：工程施工监理招标 122

【实战范本】××项目工程施工监理招标文件 123

第三节项目工程勘察设计招标投标 140

知识1：工程建设项目勘察设计招标的条件 140

知识2：勘察设计招标的范围 141

知识3：勘察设计招标的特点 141

知识4：勘察设计招标文件的内容 141

【实战范本】××项目地块勘察招标文件 142

知识5：废标处理或被否决的情况 157

第四节项目工程施工招标投标 157

知识1：工程建设项目招标的条件 157

知识2：施工招标文件的内容 158

【实战范本】××项目施工招标文件 158

知识3：串通投标行为 210

知识4：废标处理情形 210

第6章房地产开发项目规划设计 211

第一节项目总体规划 212

要点1：总体构思 212

要点2：空间关系处理 212

要点3：总体规划 213

要点4：总图竖向 214

要点5：消防 214

要点6：附属用房 214

要点7：室外环境 214

要点8：道路 215

第二节建筑设计 216

要点1：单元套内的设计规范 216

要点2：厨房的设计规范 217

要点3：卫生间的设计规范 218

要点4：阳台及露台的设计规范 220

要点5：门的设计规范 220

要点6：窗的设计规范 221

要点7：空调的设计规范 222

要点8：单元入口及楼梯间的设计规范 222

要点9：电梯及电梯厅的设计规范 223

要点10：筒体的设计规范 224

要点11：楼层竖向的设计规范 225

要点12：地下室的设计规范 225

要点13：设备用房的设计规范 228

要点14：屋面的设计规范 229

要点15：管道井、设备表箱的设计规范 229

要点16：商业店面的设计规范 230

要点17：会所的设计规范 230

第三节结构设计 230

要点1：设计原则 230

要点2：设计荷载 231

要点3：基础设计 231

要点4：上部结构 232

要点5：其他要求 232

第四节给排水设计 234

要点1：系统图 234

要点2：给水 234

要点3：排水 234

要点4：消防 235

第五节电气设计 235

要点1：供配电系统设计 235

要点2：用电计量 236

要点3：照明设计 236

要点4：插座布置 237

要点5：弱电设计 237

要点6：安装高度 238

要点7：商场用电 238

要点8：会所用电 238

要点9：防雷设计 239

要点10：消防用电 239

要点11：其他设备要求 239

第六节燃气、暖通设计 240

要点1：燃气的设计规范 240

要点2：暖通设计规范 240

第七节景观设计 240

要点1：绿化的设计规范 240

要点2：安装专业的设计规范 241

要点3：儿童游戏场的设计规范 242

第7章房地产企业前期开发风险防范 243

第一节法律风险基本认知 244

要点1：法律风险的定义 244

要点2：法律风险的特性 244

要点3：法律风险的分类 244

要点4：法律风险的成因 246

要点5：构建防范法律风险预警机制 247

第二节房地产合作开发风险防范管理 247

要点1：合伙型联建中的未共同列名风险 247

要点2：项目公司合作开发中僵局风险 248

要点3：因缺乏房地产开发企业资质导致合作合同无效的风险 249

要点4：未取得土地使用权证影响合作合同效力的风险 249

要点5：审批、许可与登记影响合作合同效力的风险 249

要点6：土地使用权瑕疵风险 249

要点7：合作开发资金分摊方案不明风险 250

要点8：房屋分配约定不明风险 250

第三节房地产企业项目投资风险防范管理 251

要点1：房地产投资风险分类 251

要点2：开发决策阶段风险管理 253

要点3：开发前期阶段风险管理 254

要点4：建设阶段风险管理 255

要点5：租售阶段风险防范 257

第四节房地产企业项目收购与转让风险管理 258

要点1：项目直接收购中的法律风险防范 258

要点2：通过收购项目公司的股权间接收购项目的法律风险防范 259

要点3：项目直接转让方式法律风险防范 260

要点4：项目公司转让方式风险防范 2612100433B

房地产项目的前期开发工作，需要来自不同领域、不同职能部门的成员通力合作，需要企业创造优良的协作和交互的工作环境，以及规范化的管理体系来指引。基于此，我们在多年的工作经验的基础上总结编写了《房地产企业前期开发与管理》一书，本书以地产项目的前期开发与管理为主线，内容包括项目管理的七大模块：

◇房地产企业开发项目市场调研

◇房地产企业开发项目选择与可行性研究

◇项目土地使用权获取与行政审批

◇房地产开发项目开工手续办理

◇房地产开发项目工程招标与投标

◇房地产开发项目规划设计

◇房地产企业前期开发风险防范

《房地产企业前期开发与管理》实用性强，着重突出可操作性，书中有着大量实战范本，可帮助前期开发管理全过程中的相关人员提升工作能力，可作为房地产企业的前期开发与管理的参考，为企业创造价值、发挥更大作用。

《房地产前期开发与报批资料精选(第2版)》适合从事房地产开发投资咨询、前期策划、项目管理、建筑规划、建筑施工及监理等工作的管理与技术人员，包括项目咨询与策划、前期开发、建筑师、规划师、工程师和房屋销售等人员使用，也可以作为高等院校及职业学院房地产开发、施工管理、建筑等相关专业师生的参考资料。

房地产行业是国家和地区的支柱产业之一,近几年房地产行业的高速发展给大多数的房地产企业带来了巨额的回报.所以粗线条的企业管理即使有很多漏洞,但是在有足够利润空间的情况下并不会影响到房地产企业的收益和发展.

然而随着国家对房地产的监管和控制,房地产企业的门槛在不断提高,房地产企业的利润也在不断下降,在一个国家的房地产行业发展到一定阶段,暴利已经不能重演,那么精细化的企业管理就必然成为房地产企业的管理要求.

房地产企业既然是一个企业,其实和其他企业的管理也是相似的,所以管理软件的功能也是大同小异的,无非也包括以下六大方面:

由土地储备中心为实施主体，通过授权委托或公开招标的方式选定实施企业，对已纳入政府储备的土地进行拆迁、安置、市政基础及配套设施等内容的建设，使其达到达到土地招拍挂出让条件。

其与土地一级开发的区别在于，土地前期开发是土地储备工作的一部分，不包括房屋拆迁、安置房建设等内容。而土地一级开发包含房屋拆迁、安置房建设在内。2100433B