房地产企业财务与会计实务

第一章 房地产企业财务管理与会计总论 / 1

第一节 财务管理的对象与目标 / 1

一、财务管理的对象 / 1

二、财务管理的目标 / 4

第二节 管理环境 / 7

一、经济环境 / 7

二、法律环境 / 8

三、金融环境 / 10

第三节 财务管理观念 / 14

第四节 会计对象的特殊性 / 14

第五节 经营特点与会计核算方法 / 17

一、房地产企业生产经营的特点 / 17

二、房地产企业会计核算的方法 / 18

第六节 对会计工作组织的特殊要求 / 18

一、建立健全会计机构 / 18

二、制订合理的会计制度 / 19

三、加强会计队伍建设 / 19

第二章 房地产企业项目投资管理 / 20

第一节 投资管理流程 / 20

第二节 投资经济效益评价 / 20

一、开发项目投资支出的估算 / 21

二、开发项目经营收入、经营成本、销售费用、管理费用、财务费用和税金的估算 / 23

三、开发项目财务状况的分析 / 29

四、开发项目的投资经济效益分析 / 36

五、开发项目的不确定性 / 42

第三节 项目开发风险分析 / 47

第三章 房地产企业筹资管理 / 48

第一节 资金筹集渠道分析 / 48

一、房地产企业资金筹集渠道 / 48

二、房地产企业筹资方式 / 49

三、房地产企业筹资渠道与筹资方式的对应关系 / 49

第二节 资金成本的计算 / 50

一、资金成本的概念与作用 / 50

二、个别资金成本 / 51

三、加权资金成本 / 52

四、边际资金成本 / 53

第三节 权益资金筹集管理 / 53

一、吸收直接资金 / 53

二、发行股票 / 55

三、发行认股权证 / 58

四、留存收益筹资 / 60

第四节 债务资金筹集管理 / 61

一、银行借款 / 61

二、发行公司债券 / 63

三、融资租赁 / 66

四、商业信用 / 69

第四章 利润及其分配管理 / 71

第一节 利润的构成 / 71

一、房地产企业利润总额的组成 / 71

二、利润总额的形成 / 72

三、利润的核算方法 / 72

第二节 企业利润最大化目标管理 / 72

一、制订目标利润所要考虑的因素 / 73

二、目标利润的制订 / 73

三、目标利润的控制 / 74

第三节 企业利润的分配管理 / 75

一、股份有限公司的利润分配程序 / 75

二、股利分配方案的确定 / 76

第五章 房地产企业其他财务管理 / 80

第一节 房地产企业会计档案管理 / 80

一、会计档案的分类管理 / 81

二、会计档案的整理立卷与装订管理 / 85

三、会计档案的保管管理 / 87

四、会计档案的借阅与复制管理 / 88

五、会计档案的鉴定与销毁管理 / 89

六、会计档案的移交管理 / 90

七、会计电算化档案管理 / 91

第二节 房地产企业财务人员移交管理 / 92

一、财务人员移交管理流程 / 92

二、财务人员移交管理的工作程序 / 93

第三节 房地产企业会计电算化管理 / 94

一、会计电算化管理的岗位职责 / 94

二、会计电算化的操作管理 / 94

三、会计电算化软硬件和数据管理 / 95

第四节 房地产企业税务管理 / 98

一、税务登记与年审管理 / 98

二、税务申报与缴款管理 / 98

三、发票领取与缴销管理 / 99

四、税务机关稽查管理 / 100

五、税务档案管理 / 100

第六章 涉及的会计科目 / 101

第一节 货币资金 / 101

一、库存现金的核算 / 101

二、银行存款的核算 / 103

三、其他货币资金的核算 / 108

第二节 应收款项 / 110

一、应收账款机会成本的计算 / 110

二、信用政策 / 110

三、应收账款的日常管理 / 115

第三节 存货 / 117

一、存货管理的概述 / 117

二、材料的日常控制 / 118

第四节 固定资产 / 122

一、固定资产概述 / 122

二、房地产企业固定资产管理中的难题 / 124

三、房地产企业固定资产管理制度的基本内容 / 125

四、固定资产管理的要求 / 125

五、固定资产管理方法 / 126

六、固定资产的日常管理 / 129

七、固定资产折旧管理 / 131

八、房地产企业固定资产投资决策 / 139

九、房地产企业在建工程管理 / 140

十、机械设备的管理 / 140

第五节 负债 / 144

一、负债概述 / 144

二、流动负债的核算 / 145

三、非流动负债的核算 / 150

第七章 房地产企业项目开发成本核算 / 154

第一节 项目开发成本的构成 / 154

第二节 成本控制流程 / 155

一、招投标阶段的成本控制流程 / 155

二、费用签证管理流程 / 155

三、费用报销管理流程 / 156

第三节 土地开发成本的核算 / 156

一、土地开发成本核算对象的确定 / 156

二、土地开发成本项目的设置 / 156

三、已完土地开发成本的结转 / 159

第四节 配套设施开发成本 / 159

一、配套设施开发成本核算对象的确定 / 160

二、配套设施开发成本核算项目的设置 / 160

三、配套设施开发成本的核算 / 160

四、已完设施开发成本的核算 / 161

第五节 房屋开发成本的核算 / 161

一、房屋开发成本核算对象的确定 / 161

二、房屋开发成本项目的设置 / 162

三、房屋开发成本的核算 / 163

第六节 开发间接费用的核算 / 165

一、开发间接费用的组成 / 165

二、开发间接费用的核算 / 166

三、开发间接费用的分配 / 167

第八章 房地产企业收入与利润的核算 / 168

第一节 产品销售、转让的核算 / 168

一、房屋销售核算 / 168

二、土地转让核算 / 169

三、代建工程结算收入核算 / 170

第二节 产品出租的核算 / 171

一、出租的产品投入经营的核算 / 171

二、出租的开发产品销售或转让的核算 / 173

第三节 房地产经营利润的核算 / 174

一、经营收入的核算 / 174

二、经营成本的核算 / 175

第四节 成本费用的核算 / 175

一、成本费用核算的基本要求 / 175

二、成本费用的归集和分配 / 176

第五节 利润与利润分配的核算 / 180

一、房地产企业利润的构成 / 180

二、利润分配的核算 / 184

第六节 收入与利润的相关税务 / 185

一、增值税 / 185

二、城市维护建设税 / 186

三、土地增值税 / 187

四、企业所得税 / 196

第九章 财务会计报告与财务报表分析 / 206

第一节 财务会计报告的种类及作用 / 206

一、财务会计报告的种类 / 206

二、财务会计报告的作用 / 207

第二节 资产负债表 / 208

一、资产负债表结构 / 208

二、资产减值准备明细表 / 211

第三节 利润表 / 211

一、利润表结构 / 211

二、利润表的编制方法 / 213

第四节 现金流量表 / 214

一、现金流量表结构 / 214

二、现金流量表的编制 / 216

第五节 会计报表综合分析 / 221

一、财务状况的综合分析评价 / 221

二、杜邦财务分析体系 / 222

参考文献 / 224 2100433B

全书共分九章，主要内容包括房地产企业财务管理与会计总论、房地产企业项目投资管理、房地产企业筹资管理、利润及其分配管理、房地产企业其他财务管理、涉及的会计科目、房地产企业项目开发成本核算、房地产企业收入与利润的核算、财务会计报告与财务报表分析。本书采用图解的形式逐条讲解，并附有大量的实际案例，便于读者参照运用，具有内容全面深入、举例丰富、实用性强等特色。

本书适合房地产企业的财会、内审人员、管理层人士，所有持证会计和注册会计师行业从业人员使用，也可作为建筑、财会、经营管理、经济管理等专业的大中专院校学生的入门教程。

《房地产开发企业会计与财务管理》

上篇 会计实务篇

第1章 房地产开发企业会计与一般企业会计的比较

1.1 房地产开发企业会计对象的特殊性

1.2 会计任务与会计核算

1.2.1 会计任务

1.2.2 会计核算

1.3 对会计工作组织的特殊要求

1.3.1 建立健全会计机构

1.3.2 制定合理的会计制度

1.3.3 加强会计队伍建设

第2章 几个重要的会计科目

2.1 货币资金：企业生存和发展的血液

2.1.1 库存现金的核算

2.1.2 银行存款的核算

2.1.3 其他货币资金的核算

2.2 应收款项

2.2.1 应收票据的核算

2.2.2 应收账款的核算

2.2.3 预付账款的核算

2.2.4 其他应收款的核算

2.3 存货：房地产开发企业的重要资产

2.3.1 存货的概念

2.3.2 存货取得与发出的核算

2.3.3 材料采购的核算

2.3.4 委托加工物资的核算

2.3.5 周转材料的核算

2.3.6 开发产品的内容及核算

2.3.7 存货清查的核算

2.3.8 存货跌价准备的核算

2.4 固定资产：维持企业正常运营的关键

2.4.1 概述

2.4.2 固定资产的计价

2.4.3 固定资产的取得核算

2.4.4 固定资产折旧的核算

2.4.5 固定资产修理的核算

2.4.6 固定资产清理、盘点与减值准备提取的核算

2.4.7 固定资产租赁的核算

2.5 无形资产的核算

2.5.1 无形资产的确认和计价

2.5.2 无形资产转让、出租和转销的核算

2.6 负债：影响企业安全的重要科目

2.6.1 概述

2.6.2 流动负债的核算

2.6.3 非流动负债的核算

2.7 所有者权益的核算

2.7.1 所有者权益的概念

2.7.2 投入资本的核算

2.7.3 资本公积的核算

2.7.4 留存收益的核算

第3章 房地产开发企业项目开发成本核算

3.1 项目开发成本的构成

3.2 土地开发成本的核算

3.2.1 土地开发成本核算对象的确定

3.2.2 土地开发成本项目的设置

3.2.3 已开发完土地开发成本的结转

3.3 配套设施开发成本

3.3.1 配套设施开发成本核算对象的确定

3.3.2 配套设施开发成本核算项目的设置

3.3.3 配套设施开发成本的核算

3.3.4 已完设施开发成本的核算

3.4 房屋开发成本的核算

3.4.1 房屋开发成本核算对象的确定

3.4.2 房屋开发成本项目的设置

3.4.3 房屋开发成本的核算

3.5 开发间接费用的核算

3.5.1 开发间接费用的组成

3.5.2 开发间接费用的核算

3.5.3 开发间接费用的分配

第4章 房地产开发企业收入与利润的核算

4.1 房地产开发企业的产品销售、转让核算

4.1.1 房屋销售核算

4.1.2 土地转让核算

4.1.3 代建工程结算收入核算

4.2 产品出租的核算

4.2.1 出租产品投入经营的核算

4.2.2 出租开发产品销售或转让的核算

4.3 房地产经营利润的核算

4.3.1 经营收入的核算

4.3.2 经营成本的核算

4.4 成本费用的核算

4.4.1 成本费用核算的基本要求

4.4.2 成本费用的归集和分配

4.5 利润与利润分配的核算

4.5.1 房地产企业利润的构成

4.5.2 利润分配的核算

第5章 财务会计报告与财务报表分析

5.1 财务会计报告的种类及作用

5.1.1 财务会计报告的种类

5.1.2 财务会计报告的作用

5.2 资产负债表

5.2.1 资产负债表结构

5.2.2 资产减值准备明细表

5.3 利润表

5.3.1 利润表结构

5.3.2 利润表编制方法

5.3.3 利润分配表的作用和结构

5.3.4 利润分配表的编制

5.4 现金流量表

5.4.1 现金流量表结构

5.4.2 现金流量表的编制

5.5 财务报表综合分析

5.5.1 财务状况的综合分析评价

5.5.2 杜邦财务分析体系

下篇 财务管理实务篇

第6章 房地产开发企业财务管理概述

6.1 房地产开发企业财务管理的对象与目标

6.1.1 财务管理对象

6.1.2 财务管理目标

6.2 房地产开发企业财务管理环境

6.2.1 经济体制环境

6.2.2 市场环境

6.2.3 金融环境

6.2.4 财税环境

6.2.5 法律环境

6.3 房地产开发企业财务管理观念

6.3.1 资金时间价值观

6.3.2 资金风险价值观

第7章 房地产开发企业项目投资管理

7.1 如何做好项目开发的可行性研究

7.1.1 可行性研究概述

7.1.2 项目开发方案选择

7.2 投资经济效益评价

7.2.1 开发项目投资支出的估算

7.2.2 开发项目经营收入、成本、费用和税金的估算

7.2.3 开发项目财务状况分析

7.2.4 项目投资经济效益评价

7.3 项目开发的成本、费用计划与控制

7.3.1 成本费用计划

7.3.2 成本费用控制

7.4 项目开发风险分析

7.4.1 风险概述

7.4.2 项目风险预测

7.4.3 项目风险控制

7.5 案例

第8章 房地产开发企业筹资管理

8.1 资金筹集渠道分析

8.1.1 自有资金

8.1.2 银行贷款

8.1.3 集资

8.1.4 利用外资

8.1.5 预售款

8.1.6 财政拨款

8.1.7 承包商带资承包

8.2 资金成本的计算

8.2.1 影响筹资成本的主要因素分析

8.2.2 筹资成本的计算

8.3 财务风险与资本结构优化

8.3.1 财务风险

8.3.2 资本结构优化

8.4 案例

第9章 利润及其分配管理

9.1 利润的构成及其对企业发展的重要作用

9.1.1 企业利润的构成

9.1.2 企业利润的作用

9.2 企业利润最大化目标管理

9.2.1 制定目标利润所要考虑的因素

9.2.2 目标利润的制定

9.2.3 目标利润的控制

9.3 企业利润的分配管理

9.3.1 应纳所得税的计算和缴纳

9.3.2 税后利润的分配

参考书目

《房地产开发企业会计实务操作手册》2100433B

本书依据最新的税法，以建筑施工企业财务管理的基础知识为主线，紧密结合建筑施工企业财务管理的特点，对建筑施工企业财务知识进行归纳。全书共分七章，主要内容包括建筑施工企业财务与会计基础，建筑施工企业税务规定与会计处理，建筑施工企业设立准备环节财务与会计实务，建筑施工企业施工环节财务与会计实务，建筑施工企业收入、费用和利润财务与会计实务，建筑施工企业竣工环节财务与会计实务，建筑施工企业报表的编制与分析。本书采用图解的形式逐条讲解，并附有大量的实际案例，便于读者参照运用，具有内容全面深入、举例丰富、实用性强等特色。

本书可供建筑施工企业财会人员及相关的审计、财政和税收人员阅读参考，也可供高等院校工程管理、工商管理、会计学、财务管理等专业师生参考。

随着经济建设的不断发展，以及城市住房制度的改革，房地产开发日益活跃，其规模也越来越大，业已成为经济生活中的一个亮点，为城市建设做出了应有的贡献。本书主要特点是将新的财务会计制度结合房地产开发企业的特点编写而成的，内容新颖、丰富，知识性强，便于操作，一方面可以避免国家税收的大量流失，另一方面也容易控制违纪违规和违法犯罪行为，能有效地堵住房地产开发企业财务管理的漏洞。