房地产企业财税操作难题精解

前言

第1章增值税疑难问题精解

1.1房地产开发公司销售使用过的设备应当交什么税？

1.2房地产开发企业销售废旧物资怎样纳税？

1.3卖别墅赠汽车怎样缴纳增值税？

1.4“营业税改增值税”对房地产开发企业有何影响？

第2章营业税疑难问题精解

2.1房地产开发企业与动迁户进行房产置换，房地产开发企业是否缴纳营业税？

2.2自建房产自用是否缴纳营业税？误交营业税如何处理？

2.3甲方提供材料与甲方提供设备怎样纳税？装饰劳务清包工税收政策有何变化？

2.4转让在建项目怎样缴纳营业税？购入在建项目后再投资建设，建成后销售怎样纳税？

2.5房地产开发企业取得土地使用权后再转让，有何纳税筹划技巧？

2.6房地产开发企业受让的“生地”，对土地进行一级开发怎样纳税？

2.7怎样判断营业税的价外收费？

2.8委托境外设计院做设计是否征收营业税？

2.9什么是合作建房？合作建房怎样缴纳营业税？

2.10“劳务企业”应当如何计算缴纳营业税？

2.11企业内设机构为本单位提供营业税应税劳务是否征收营业税？

2.12房地产开发企业取得的购房定金是否缴纳营业税？

2.13房地产开发企业发生的“买一赠一”销售折让、销售退回怎样缴纳营业税？

2.14房产租赁的营业税纳税义务发生时间如何确定？

2.15企事业单位取得的拆迁补偿收入是否缴纳营业税？

2.16在1日城改造中，企业取得的政策性搬迁收入怎样纳税？

2.17房地产开发企业怎样利用融资性售后回租扩大融资渠道？

2.18怎样判定营业税合法有效凭证？

2.19房地产开发企业销售房产兼营装修劳务，如何计算其营业税？

2.20房地产开发企业自营工程是否缴纳建筑业营业税？

2.21房地产评估增值是否缴纳营业税？

2.22物业管理公司可否差额交营业税？

2.23关联企业无息借款是否应当调增利息收入，征收营业税？

2.24非金融企业统借统还，总公司向子公司收取利息是否征收营业税？

2.25单位或个人购置房产再出售可否差额纳税？以什么作扣除凭证？

2.26纳税人销售自产货物同时提供建筑劳务的，怎样纳税？

2.27企业无力偿还借款，抵押的房产被金融企业收走抵债，企业是否缴纳营业税？

2.28扣缴境外单位或个人的营业税在哪里缴纳？

2.29建筑业企业收到的预收款是否缴纳营业税？

2.30房地产开发企业接受建筑业的假发票是否补交建筑业营业税？

2.31有分包工程的项目，施工企业怎样计算及缴纳营业税？

2.32企业按城市规划要求，直接把土地转让给用地单位怎样征税？

2.33外商投资企业是否缴纳附加税？

2.34房地产开发公司为促销在售出购房时可抵房款的VIP卡，是否缴纳营业税？

2.35房地产开发公司受托代建房屋，如何缴纳营业税？

2.36房地产开发企业将自建的房产对外捐赠是否征收营业税？

2.37房地产开发企业投资政府土地改造项目获得的收益是否缴纳营业税？

第3章土地增值税疑难问题精解

3.1我国开征土地增值税的目的是什么？怎样界定土地增值税的纳税人和征收范围？

3.2如何确认土地增值税的收入总额？

3.3计算增值额时允许扣除的项目包含哪些内容？怎样计算房地产开发费用？

3.4土地增值税清算有哪些具体要求？开发费用中利息支出应当怎样计算？

3.5房地产开发企业销售保障性住房取得的收入，是否预征土地增值税？

3.6房地产开发企业在土地增值税的清算过程中承担什么责任？

3.7应当如何确定土地增值税的清算单位？

3.8土地增值税清算时应当报送哪些资料？

3.9土地增值税清算前房地产开发企业如何做好准备工作？

3.10房地产开发企业的土地增值税在什么情况下应当核定征收？

3.11什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策？

3.12房地产开发企业建造普通标准住宅，怎样定价可以免交土地增值税？

3.13国家征用、收回房地产有何税收优惠？

3.14以土地（房地产）投资联营有何税收优惠政策？

3.15房地产开发企业以在建工程投资怎样缴纳土地增值税？

3.16怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税？

3.17房地产开发企业怎样核算管理费用可以降低土地增值税？

3.18为建造开发产品发生的借款利息怎样扣除可以降低土地增值税的税负？

3.19转让土地使用权与合作建房在缴纳土地增值税时有何差别？

3.20房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么区别？

3.21企业以换取房产为目的，将土地使用权投资到房地产开发企业，是否征收土地增值税，还涉及哪些税收？

3.22新设立的房地产企业怎样确定筹建期？

3.23土地是否应当开发后再转让？开发后再转让对土地增值税纳税效果有什么不同？

3.24房地产开发企业准备利用已经征用的土地建造宾馆，怎样操作可以降低税费支出？

3.25土地出让金返还怎样进行会计处理可以节税？

3.26为了降低土地增值税，怎样控制房地产开发成本？

3.27长期亏损的企业怎样利用企业重组降低土地增值税？

3.28分期开发提高开发项目容积率的方法有哪些？

3.29房地产开发企业将开发的商品房自用后再转让，可否享受附加扣除？

3.30房地产开发企业计算土地增值税时，已经缴纳的印花税可否扣除？

3.31土地增值税清算时，不同项目的盈亏可否相互抵消？

3.32吸收投资取得的土地使用权，土地增值税清算时如何确定土地成本？

3.33与转让房地产有关的地方教育费附加在计算土地增值税时可否扣除？

3.34房地产开发企业代地方政府收取的费用是否征收土地增值税？

3.35出售小产权房是否缴纳土地增值税？

3.36土地增值税清算时，公共配套设施费如何处理？

3.37已经计入开发产品成本的利息支出在计算土地增值税时如何扣除？

3.38房地产开发企业将开发的商品房无偿赠送给个人是否征收土地增值税？

3.39计算土地增值税时，小区内的道路、绿地以及公共配套设施占地成本可否计入“房地产开发成本”？

3.40开发小区内与市内主干线相接的道路、给排水管线、煤气管网、供暖管线的成本可否扣除？

3.41房地产开发企业转让土地使用权有何税收操作技巧？

3.42已经计入开发成本的土地闲置费在计算土地增值税时可否扣除？

3.43企业整体股权转让是否征收土地增值税？

第4章城镇土地使用税和耕地占用税疑难问题精解

4.1《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》修改后，城镇土地使用税的纳税人是如何界定的？

4.2采摘、观光农业使用的土地是否缴纳城镇土地使用税？

4.3商品房项目中配套建造的保证性住房可否免征城镇土地使用税？

4.4单独建造的地下建筑物如何征收城镇土地使用税？

4.5如何确定耕地占用税的纳税人和征税范围？

4.6房地产开发企业租用集体土地进行房地产开发，是否缴纳城镇土地使用税？

4.7转让取得的填海整治的土地，可否免征城镇土地使用税？

4.8房地产开发企业取得了土地使用权后，只对一部分土地进行开发，怎样缴纳城镇土地使用税？

4.9房地产开发企业取得毛地，自行进行土地一级开发，城镇土地使用税纳税从何时开始？

4.10开发项目房产售完之后，房地产企业是否还要就小区内的道路绿地等占地缴纳城镇土地使用税？

4.11土地征用后一直被用于农业生产，是否要缴纳土地使用税？

4.12取得土地使用权后，闲置没开发的土地是否缴纳城镇土地使用税？

4.13缴纳了耕地占用税之后是否还缴纳城镇土地使用税？

第5章房产税疑难问题精解

5.1如何界定房产税的纳税义务人？

5.2房产税以房产为征税对象，请问，应税的“房产”应如何界定？

5.3房产税征收的具体范围怎样解释？

5.4企业自用的房产，土地使用权的价值与房产和建筑物的价值应当如何进行账务处理？

5.5房产税的计税依据是怎样规定的？

5.6根据新税收政策规定，容积率小于0.5，怎样缴纳房产税？

5.7楼房内的电梯、中央空调是否征收房产税？

5.8房地产开发企业建成待售的商品房是否缴纳房产税？

5.9建筑工地的临时性房屋是否征收房产税？

5.10具备房屋功能的地下建筑是否征收房产税？

5.11住宅小区内业主共有的会所、文体场馆、幼儿园等如何征收房产税？

5.12更换房屋附属设备和配套设施后的房产如何计征房产税？

5.13企业自有房屋装修费用是否计入房产原价征收房产税？

5.14对经营公租房有何税收优惠政策？

5.15怎样核算房屋和建筑物，可以降低房产税？”

5.16企业新购置的房产，何时起缴纳房产税？

5.17仓库出租与仓储在房产税缴纳方面有何区别？

5.18承租的商场向业主转租是否缴纳房产税？

5.19部队将空余房产出租是否征收房产税？

5.20投资联营的房产如何征收房产税？

5.21企业出租的房产，因租金偏低就必须按房产余值征收房产税吗？

5，22企业将开发的商品房装修成售楼部、样板房使用，是否缴纳房产税？

5.23估价入账的房产，如何计征房产税？

5.24用开发的房产办理银行抵押贷款，抵押的房产是否缴纳房产税？

5.25房产评估增值部分是否缴纳房产税？

5.26工程尚未决算，已经开始使用的房产如何缴纳房产税？

5.27物业管理用房是否缴纳房产税和城镇土地使用税？

5.28企业使用人防工程或者将人防工程出租是否缴纳房产税？

5.29出租商铺免租期内由谁缴纳房产税？

……

第6章契税疑难问题精解

第7章印花税疑难问题精解

第8章企业所得税疑难问题精解

附录2100433B

《房地产企业财税操作难题精解》为解决房地产开发企业在日常会计核算、纳税实务中遇到的疑难问题而作，囊括了房地产企业生产经营过程中所涉及的所有税种。将纳税实务与会计核算相结合，财税法规与案例剖析相结合，纳税筹划与税务机关认可相结合，财税操作与基础理论、政策法规相结合，具有较强的实用性和可操作性，是一本房地产开发企业财务管理、会计核算、纳税操作的实用宝典。

《房地产企业财税操作技巧》从房地产企业财税操作实务出发，紧密结合新一轮税制改革的政策法规，深入浅出地讲解房地产企业的纳税筹划，把纳税筹划的方法贯彻到房地产经营管理的各个环节，体现在房地产会计核算的账务处理中，落实到房地产各个税种的纳税申报上，从而使房地产企业高管层的节税期望得以实现，纳税筹划方案真正落到实处。《房地产企业财税操作技巧》是房地产企业高管人员、财会工作者和税务经理的专业用书，也可作为房地产、建筑等专业本科生和相关专业研究生的教材。

阳光财税丛书：房地产企业财税处理技巧内容简介

《阳光财税丛书:房地产企业财税处理技巧》根据最新颁布税收政策与会计准则等法律法规，分别从营业税、增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、房产税、契税等角度深度解析房地产业的税收政策和涉税处理技巧，并通过大量案例解读房地产业的税收筹划操作技巧。

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《阳光财税丛书:房地产企业财税处理技巧》结构完整，脉络清晰，具有较高的权威性和实用性，是房地产高管人员依法纳税、科学理财的得力助手。

阳光财税丛书：房地产企业财税处理技巧作者简介

蔡昌，著名财税专家，中央财经大学税务学院税务管理系主任，中国第一位税务会计与税务筹划方向博士，中国社会科学院经济学博士后，《阳光财税丛书》编委会主任，创立“税收筹划八大规律”，是国内税收筹划领域的领军人物，中央财经大学MBA、MPACC《税收筹划》课程主讲教授，北京大学、清华大学、上海交通大学、中山大学财务总监班客座教授。兼任北京中经阳光税收筹划事务所首席专家，北京汇泰鹏辉税务师事务所顾问，享有“税收筹划界的丹青妙手”之盛誉。主持中国博士后科学基金项目《和谐社会下的税收契约优化问题研究》，在《人民日报》、《税务研究》发表文章100余篇，出版著作30余部，作品入选《中华文库》、《中国会计年鉴》、《中国财政金融大典》等国家文库。

刘玉章，我国著名财税筹划专家，高级会计师、注册会计师。现受聘担任世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授．财政部科研所培训中心兼职教授，北京刘玉章财税顾问有限公司总裁。长期从事财务会计、审计稽核等业务工作，置身于财会税收理论研究，始终站在财经工作的第一线，从事过多种行业的财务会计工作，具有深湛的财会理论基础，广泛的财经法规知识积累，丰富的财会工作实践经验。参与了《企业所得税法》的研究、制定工作。出版了《房地产企业财税操作技巧》、《企业所得税汇算清缴方略》、《企业所得税法解读与应用实务》、《土地增值税清算大成》、《税务会计》等多部著作。