房地产去库存

去库存是今年经济发展五大任务之一。房地产去库存，事关住房这一基本的民生需求，影响拉动经济增长投资和消费，其重要性、关联度、敏感性不言而喻。全面系统、科学理性地认识、把握和推进房地产去库存工作，把控市场发展态势，规范市场主体行为，培育市场动力活力，考验执政智慧能力。我认为，房地产去库存工作应着重处理好四个关系：

一、处理好政府职能调控边界和市场自主调节范围之间的关系

政府的“有形之手”与市场“无形之手”都要有界定、有边际。对去库存工作，政府应做好三方面工作：

一是制定科学的管理制度。从目前房地产库存情况看，总量和结构性库存问题比较突出。一些地方房地产供应规模明显偏大，非住宅占比偏高，配套建设不到位项目偏多。这就涉及到改进和完善土地供应、规划管理等制度。

二是营造良好的市场环境。良性的市场需要公开透明、公平竞争、公正监管。房地产市场是竞争比较充分的市场。房地产去库存在政府层面的工作，总体上就是要更加充分地发挥市场在去库存中的决定性作用。同时，通过市场信息发布、建立购租交易与监管平台等办法，提高交易的信息量、可信度和安全性。

三是提供配套的公共服务。房地产库存不是绝对的过剩，对大多城市还是相对的过剩。这里的“相对”，除相对居民购房经济支付能力外，还有相对居民购房环境意愿的诸多因素。据调查，新市民购房的三大动因是结婚、子女上学和养老，都需要库存房项目周边的公共交通、学校、医院等市政基础设施和公共服务设施来满足其购房的需求。除硬件市政公共设施外，还要有软件方面的公共政策服务，比如，要解决好进城农民工就业指导、子女上学、医保统筹、住房公积金的缴交和贷款政策等问题。突出上述三个方面的政府职能，不仅是突出强调政府的责任，更要强调的是政府的手不可伸得过长，不能干预房地产市场，更不能代替和影响市场主体的正常市场行为。政府监管和服务的正面清单以外的，主要由市场自行调节、自求平衡、自主发展。

二、处理好化解近期困难风险和建立市场持久发展机制的关系

房地产去库存是当前的一项重要而紧迫的任务，要立足于现状现实、着手于减少库存量，但要防止孤立、片面地看问题，防止工作措施近视眼、工作安排一阵风。既要认识到，现有的过大库存量不去，将放缓居民住房问题改善的进程，房地产市场的风险将易于扩散并可能导致继续加大经济发展的压力；也应看到，去库存要“去”、也要“防”，防止增加新的库存量。

第一，要把近期的政策制度和相对长期稳定的法律制度统筹设计、整体把握。目前，国家层面和多个省市相继出台了去库存的若干政策措施，主要从棚户区改造货币化安置、金融和住房公积金支持住房消费、税费减免优惠、财政补贴等方面，引导和鼓励居民购房，有的也提出了支持房屋租赁的意见。应该说，这些政策的特点是短、平、快，对房地产去库存已经起到或正在起到积极的、有效的作用。但稳定的市场，必须有稳定的制度，而制度只有上升到法律才更稳定。可适时启动调整改革房地产税制体系，如明确房产税基本原则、起征范围等，及时出台新征税办法，给市场和社会一个明确的信号和预期，回应和修正市场非理性的预期和社会不必要的担心。研究起草住房、住房保障、房屋购租等方面的法律、行政法规，和现行的《城市房地产管理法》等逐步构建起更加完善的住宅与房地产法制体系。

第二，要把握好去库存的力度和节奏。房地产市场分化明显，一线和部分二线城市基本没有现时去库存任务，三、四线城市库存量占比较大。解决房地产库存的问题，需要政策“点对点”、“微刺激”，提振市场信心是必要的，但有的地方提出的购房“零首付”、住房公积金即缴即贷等措施，加大了贷款资金使用和回收的风险，给房地产市场乃至金融市场带来了新的隐患。过度的刺激，可能引起部分城市房价的过快上涨，也过度透支未来的消费，不利于市场的长期持续发展。因此，去库存要注意力度和节奏，调控有力需要张弛有度，需要政策对症下药、精准发力、不留后遗症。

三、处理好需求和供给双向协调互动改革的关系

从近期出台的房地产去库存的措施看，大多是从支持住房需求角度，加大住房消费支持力度，加快去库存速度。比如，金融方面，从去年“9·30”新政开始降低首付款比例，非限购城市最低首付款已从30%降至当前的20%；已对住房公积金缴存职工购房人，采取降低贷款条件、提高贷款额度、优化贷款办理服务，还有税费减免、财政补贴等办法。这些无疑对提升住房消费者购、租能力起到十分重要的作用。但在一些地方更多地从需求侧考虑的新政效果有限。据统计，2015年全国商品房和住宅销售额分别增长14.4%、16.6%，而年末商品房和住宅待售面积分别增长15.6%、11.2%，这表明房地产库存量还在增加，去库存压力还在持续加大。因此，应选准调控政策发力点，从供给侧、需求侧方面同时用力，协调互动，形成合力。供给侧去库存应做好两个方面的工作：

一方面，调控房地产市场供给规模和结构。现存房地产库存问题，是多年房地产开发建设中累积的结果，与没有充分发挥好住房建设发展规划和土地利用规划的调控作用直接相关。规划调控一要调查摸底。摸清家底是科学规划、精准调控的基础和前提。开展一次全面的住房普查，掌握住房的现状情况，包括住房套数、面积、分布、成新、住房使用人口和年龄结构，以及自住房、租赁住房、空置住房等。二要科学编制。住房发展专项规划应与城市规划、土地利用规划、国民经济和社会发展规划相衔接，并经政府或同级人大审议批准，增强规划的科学性、权威性和严肃性。三要严格实施。依据专项规划进行房地产开发建设，是有序合理供给的保证。在当前一些城市尚未编制完成住房发展规划时，应从土地规划上加以调控，对商品房去化周期较长的城市，采取允许有条件的转型利用、暂停土地供应等办法，化解存量库存，避免新增库存。

另一方面，提高房地产产品供给质量。以供给质量的提升激发房地产新的需求。商品房质量，应包括工程质量、功能质量和环境质量，库存商品房质量问题主要表现在功能质量和环境质量方面。开发建设适销对路、绿色低碳、节能环保的高品质住房，以供给端提升和优化住房消费，是房地产去库存工作乃至行业、产业发展的方向和路径。

四、处理好房地产去库存和城市建设方式转变的关系

过度的住房和居住人口集中，是导致房地产使用价值下降、房地产库存增加和“城市病”产生的重要因素。为预防未来过大房地产库存增量，减少和避免城市区域发展的非均衡性，也逐步治理诸如交通拥堵等“城市病”，应从转变城市建设方式入手，注重提高人居生活质量和城市发展质量。

第一，要加快推进城市区域综合开发建设。原有的城市规划建设理念是城市按功能分区规划建设，比如在城市规划中确定大的居住区、工业区、商业区、行政区等，客观上割裂了居住生活的多需求之间的紧密联系，大大地增加了通勤时间成本和城市空间资源利用成本。区域混合式、功能综合性开发建设应落在城市规划图纸上，更应实实在在落到城市建设、住房建设项目中。

第二，要加快推进旧城更新改造建设。据了解，现有库存房地产主要分布在城市新区。近年来，一些城市为减少征拆成本和建设成本，或为绕开征拆难题，或为集中建设易见新貌，房地产开发项目大多选址在城市新区，导致城市建设对外扩张蔓延式生长，既不利于提高城市的功能质量和持续发展能力，也不符合我国人多地少的基本国情。房地产去库存，就要适当调整房地产项目规划布局，把旧城更新改造提上更加突出、更为重要的位置和更为紧迫的任务着力加以推进，改变现有新区建设快和旧区更新慢的不平衡、不协调问题。充分利用旧城区学校、医院等公共服务设施配套较好的优势，更新改造解决其配套市政基础设施历史欠账较多和房屋特别是住房使用功能质量较差等问题，以房地产开发、住房建设的多片、多点式分布和更新改造建设，为住房消费提供更多的选择空间和多样化需求服务。

第三，要加快推进建筑产业化进程。房地产库存的成因之一，就是房屋建筑施工建设的周期较长，形成市场供给的时间滞后于市场房屋使用的意愿需要，解决的办法之一就是缩短房屋建筑施工的时间。建筑产业化是工业化部品生产、装配式现场施工，不仅节约资源能源、改善施工环境、提高工程质量，还显著地提高施工速度。因受季节和天气等影响不大，又可一定程度缓解北方地区（特别是东北地区）施工期短的问题。通过对传统建筑生产方式的转变，缩短房屋建筑产、供、销的时间差，较快形成房地产市场的有效供给，及时应对房地产市场需求变化。

房地产去库存重在释放潜能

据统计，截至目前，全国已有超过130个城市出台政策，通过公积金新政、降低税费、鼓励农民进城购房等手段，主动推进房地产去库存。此举不仅关乎亿万群众的安居梦想，更关涉房地产市场稳定、经济健康运行，自然引起广泛关注。

对安居的重视和渴求，既是中国人的现实需求，也是文化传统。从上个世纪90年代末住房制度改革开始，中国的房地产走过了近20年的市场化道路，市场的力量得以充分体现。一方面，房地产行业的蓬勃发展及其带动效应，为城镇化步伐的加快和经济持续稳定增长提供了充足的动力;另一方面，群众的住房需求通过市场得到充分满足，住房条件得到前所未有的改善。与此同时，市场的发展也带来了种种问题，最为突出的是部分超大城市房价过高、一些地区房地产库存过多。这是目前各地出台各项政策的背景。

去年底，中央经济工作会议提出“去库存”，为改革指明方向、注入信心。衡量房地产库存的过剩与否，关键要看潜在的购买群体。对城市户籍人口来说，目前的房地产库存可能的确有些多，但是，如果算上工作和生活在城市的两亿多非户籍人口，目前的房地产库存并不算多。可以说，我国房地产市场的供需矛盾是结构性的，而户籍制度、住房制度和产业重组，则是解决问题的途径所在，需要各地因地制宜。

户籍制度改革，是释放“去库存”潜能的关键之一。一方面是城市里房地产库存积压，一方面是大量进城农民工住房条件较差，推进户籍制度改革成为打通供需衔接的桥梁。前不久召开的国务院常务会议要求，放宽农业转移人口落户条件。解决了户籍问题，农业转移人口容易形成在就业地买房或者长期租房的预期，把“隐藏”的需求释放出来。

化解房地产库存，也是继续深化住房制度改革的过程。市场的功效虽大，却不是解决住房问题的万能药。健全的住房制度需要有完善的保障体系，现有的房地产库存可以为增强保障水平提供支持。目前，已经有不少地方利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策措施化解房地产库存。比如，甘肃省今年计划建设的4.6万套保障房中，有3.3万套准备从存量商品房中回购;山西、广西、安徽等省区已将货币化安置作为棚改的重要渠道，等等。

随着我国房地产市场高速发展时代的逐渐远去，整个行业面临着结构调整和产业重组。作为房地产库存的卖方，房地产企业自然不应作壁上观，过时的营销策略应及时调整，偏高的市场定价需适当降低。就整个行业来说，需加快兼并重组的力度，抛弃零敲碎打的“野蛮生长”，迎来产业集中后的“精耕细作”。相关的政府职能部门，也要为行业整合创造良好的制度环境。

中国的房地产市场有着鲜明的地域特点，房价过高和库存过多都不是全局性问题，解决问题要因地施策，留下弹性空间。比如，此前出台的降低购房首付、契税和营业税的政策，就把北上广深等地排除在外。同理，化解库存既没有万能药，也没有速效药，各地结合实际探索出的经验，才最有效。

陕西省推动房地产去库存  “手段”层出

近日，陕西省政府出台《关于房地产去库存优结构的若干意见》，明确提出提高棚户区改造货币化安置率、支持农民进城购房、落实信贷支持和税收优惠政策、发挥住房公积金作用、培育发展住房租赁市场等多项政策。同时要求各地政府6月底前出台房地产市场去库存、优结构具体措施。

各级政府是去库存责任主体

《意见》指出，市、县、区政府是维护和促进本地区房地产市场平稳运行和健康发展的责任主体。各地要针对当地房地产市场存在的突出问题，在今年6月底前出台房地产市场去库存、优结构的具体政策措施。各地要健全房地产市场运行监测预警体系，完善风险防控机制；强化对预售许可、预售资金、二手房交易资金的监管；适时对房地产市场运行进行引导和调节。

提高棚改货币化安置率 

支持农民进城购房《意见》要求各地棚改货币化安置比例不得低于50%，力争达到80%。商品住房存量较大的市、县、区原则上不再新建棚户区改造安置房，全部实行货币化安置。对2016年1月1日后的棚户区改造征收对象购买存量商品住房的，每套按中省共奖励0.8万元标准奖励。同时要求各地制定农民进城购房的引导鼓励政策，适度降低农民贷款买房利率，简化贷款程序。

首套房贷最低首付20%

《意见》指出，家庭首次购买普通商品住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例为20%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品住房的，执行首套房贷款政策。对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。

公租房保障对象扩大到非户籍人口

《意见》要求建立健全购买与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度。将公租房保障对象扩大到非户籍人口，积极推进公租房货币化。鼓励住房租赁经营机构长期租赁或购买社会房源向社会出租，鼓励房地产开发企业将库存商品住房向社会出租。

闲置房地产用地可调整用途

《意见》要求，国土资源部门不再对商品住房存量较大的市、县供应新的商品住房开发用地。对闲置的房地产用地，可按规定程序调整土地用途、规划条件，用于养老、文化、医疗、教育等产业项目。提高商品住房品质 减轻企业负担《意见》强调，各地要指导房地产企业优化住房设计，完善产品结构，提升工程质量，加强物业管理，着力提高住房产品供给品质。同时，鼓励骨干企业兼并、收购、重组，增强房地产企业核心竞争力，减轻企业负担，促进房地产企业健康发展。