房地产全程运作实用工具大全

第一章 房地产企业前期工作

房地产企业前期的开发与管理工作非常复杂、内容繁多，主要包括市场调研、项目选择、可行性研究、土地使用权获取、开工手续办理、工程招投标、规划设计等方面。房地产项目的前期开发工作，需要来自不同领域、不同职能部门的成员通力合作，需要企业创造优良的协作和交互的工作环境，以及规范化的管理体系来指引。

002 / 第一节　房地产企业前期管理要点

002 / 要点1：开展房地产市场调查

003 / 要点2：房地产企业开发项目确定

004 / 要点3：项目规划设计控制

004 / 要点4：房地产项目手续办理

006 / 第二节　地产项目前期管理制度

006 / 制度1：房地产项目前期开发策划控制程序

008 / 制度2：房地产项目考察管理规定

010 / 制度3：项目调研报告规范

012 / 制度4：项目可行性研究管理办法

017 / 制度5：项目论证程序

019 / 制度6：项目立项决策评审指引

020 / 制度7：项目产品定位管理程序

023 / 制度8：规划设计方案评审办法

024 / 第三节　地产项目前期管理表格

024 / 表格1：土地开发地块信息表

027 / 表格2：土地SWOT分析表

028 / 表格3：地块成交信息一览表

028 / 表格4：房地产板块分布情况表（1）

029 / 表格5：房地产板块分布情况表（2）

029 / 表格6：楼盘个案市场调查详表

031 / 表格7：竞争者综合分析表

032 / 表格8：项目规划方案简评表

033 / 表格9：设计变更申请及审批单

034 / 表格10：设计变更通知单

034 / 第四节　房地产企业前期工作文案

034 / 文案1：某房地产开发项目市场调研提纲（总体方案）

038 / 文案2：房地产市场调查报告

040 / 文案3：房地产项目可行性报告正文模板

048 / 文案4：××房地产项目产品建议书

052 / 文案5：某地产公司建筑规划设计方案评价标准

057 / 学习总结

第二章　全面预算管理

全面预算管理是指以目标利润为导向，将企业的所有经营活动都纳入预算管理，即对企业全体人员、全部业务、全部过程实施预算控制和管理。实施全面预算管理，能有效地建立起管理控制体系，建立起对成本中心、利润中心和投资中心的绩效考核体系，使整个企业的经营管理活动沿着预算管理轨道科学、合理地进行，为企业的发展提供保证。

059 / 第一节　预算管理概述

059 / 要点1：全面预算管理组织

060 / 要点2：全面预算管理程序

062 / 要点3：全面预算管理的制度建设

062 / 要点4：房地产企业的预算编制方法

063 / 要点5：推行全面预算管理时需抓好三个结合

064 / 第二节　预算管理流程

064 / 流程1：年度预算编制流程

064 / 流程2：工程（非主体建安工程）预算流程

065 / 流程3：工程（主体建安工程）预算流程

065 / 第三节　全面预算管理制度

065 / 制度1：全面预算管理办法

071 / 制度2：预算审批工作程序

072 / 第四节　财务预算管理表格

072 / 表格1：主营业务收入现金预算表

073 / 表格2：其他业务收入现金预算表

074 / 表格3：收到的其他与经营活动有关的现金预算表

076 / 表格4：开发成本支出现金预算明细表

078 / 表格5：项目开发成本支出现金预算明细表

084 / 表格6：开发间接费用预算表

086 / 表格7：其他业务成本支出现金预算表

087 / 表格8：管理费用预算表

090 / 表格9：销售费用现金预算表

092 / 表格10：各项税费支出现金预算表

093 / 表格11：支付的其他与经营活动有关的现金预算表

094 / 表格12：投资收回现金预算表

095 / 学习总结

第三章　地产项目计划管理

项目运营管理不仅包括对项目策划、客户定位、规划设计、工程管理、成本控制、市场营销等项目全生命周期的管理，而且包括对项目进度、质量、成本及现金流等关键事项的管理，这其中，项目计划管理是关系项目运营管理成败的重要环节。

097 / 第一节　地产项目的计划管理要点

097 / 要点1：项目计划管理的目的和意义

097 / 要点2：项目计划的分级管理体系

100 / 要点3：分级计划的编制

101 / 要点4：有效监控项目计划的执行

104 / 第二节　项目计划管理制度

104 / 制度1：项目计划分级管理规定

110 / 制度2：项目开发计划管理作业指引

113 / 制度3：项目专项计划管理作业指引

115 / 制度4：项目计划变更管理作业指引

116 / 制度5：项目阶段性成果管理办法

119 / 第三节　项目计划管理表格

119 / 表格1：别墅施工计划标准

120 / 表格2：多层住宅施工计划标准

121 / 表格3：高层住宅施工计划标准

122 / 表格4：公建配套施工计划标准

123 / 表格5：项目开发节点计划

126 / 表格6：项目计划会签表

126 / 表格7：项目开发节点计划变更申请

127 / 表格8：项目周例会记录表

128 / 表格9：项目___年___月计划专题会

129 / 表格10：项目开发计划模板——土地获取阶段

132 / 表格11：项目开发计划模板——规划设计阶段

135 / 表格12：项目开发计划模板——施工准备阶段

138 / 表格13：项目开发计划模板——工程建设阶段

147 / 表格14：项目开发计划模板——竣工入住阶段

148 / 表格15：项目开发计划模板——售后及移交

149 / 表格16：项目开发计划模板——规划验收

150 / 表格17：项目开发计划模板——交警验收

151 / 表格18：项目开发计划模板——防雷装置竣工验收

152 / 表格19：项目开发计划模板——人防验收

153 / 表格20：项目开发计划模板——环保验收

153 / 表格21：项目开发计划模板——卫生验收

154 / 表格22：项目开发计划模板——绿化验收

155 / 表格23：项目开发计划模板——档案验收

156 / 表格24：项目开发计划模板——竣工备案

157 / 表格25：项目开发计划模板——通邮验收

157 / 表格26：项目开发计划模板——土地复核验收

158 / 表格27：项目开发计划模板——配套履行验收

159 / 学习总结

第四章　房地产企业市场营销运作工具

营销是一种导向行为，也是一条基于市场需求之上的“纲”，贯穿于房地产定位、开发、销售、物业管理。换言之，营销是一种主动行为，它采用市场调研、分析、营销策略、销售技巧和控制措施来保证引导、开拓、扩大有效市场。

161 / 第一节　房地产企业市场营销运作要点

161 / 要点1：营销组织的建立

161 / 要点2：确定房地产营销模式

161 / 要点3：营销计划管理

161 / 要点4：营销策划管理

163 / 要点5：价格策略及项目销售定价

164 / 要点6：广告媒体发布及评价

165 / 要点7：房屋交付标准的确定

165 / 要点8：做好公关危机应对

165 / 要点9：提前办好销售手续

168 / 要点10：案场现场业务管理

168 / 要点11：树立全员全过程营销理念

170 / 第二节　地产项目销售管理制度

170 / 制度1：房地产开发企业销售管理办法

180 / 制度2：项目营销节点操作指引及成果标准

186 / 制度3：项目营销策划管理办法

191 / 制度4：项目开盘前销售准备工作规范

195 / 制度5：开盘销售流程规范

198 / 制度6：现场销售人员管理办法

202 / 制度7：日常销售及内勤管理制度

209 / 第三节　地产项目营销推广表格

209 / 表格1：项目公司年度营销执行汇总表

210 / 表格2：项目公司年度营销目标计划表

210 / 表格3：项目公司年度营销工作进度计划表

211 / 表格4：项目公司上半年度营销执行汇总表

212 / 表格5：项目公司下半年度营销目标计划表

212 / 表格6：项目公司下年度营销工作进度计划表

213 / 表格7：项目公司月度营销计划及执行汇总表

213 / 表格8：项目公司每月销售欠量情况明细表

214 / 表格9：月度营销推广方案

218 / 表格10：项目月推广费用明细表

218 / 表格11：销售案前总验收表

219 / 表格12：目标责任书

220 / 表格13：项目来访客户登记表

221 / 表格14：回访客户登记表

221 / 表格15：大定统计表

221 / 表格16：大定逾期情况汇总表

222 / 表格17：成交记录表

222 / 表格18：签约联系登记表（房屋保留期间）

222 / 表格19：合同统计表

223 / 表格20：催款通知书（第一封）

223 / 表格21：催款通知书（第二封）

224 / 表格22：公积金未到账客户明细

224 / 表格23：换房申请审批表

224 / 表格24：客户档案登记表

225 / 表格25：销售主管日报表

226 / 表格26：销售统计周报表

227 / 表格27：售楼信息反馈周报表

229 / 表格28：项目成交客户档案

230 / 表格29：延期签约审批表

231 / 表格30：置业顾问提成表

231 / 表格31：房产证办理情况周报表

232 / 表格32：购房优惠折扣审批单（存根联）

232 / 表格33：购房优惠折扣审批单（销售档案联）

233 / 表格34：礼品领取发放单

233 / 表格35：楼书资料入库清单

233 / 表格36：楼书资料领用清单

234 / 表格37：物品移交清单

234 / 表格38：楼盘销售汇总表

235 / 表格39：办理银行按揭登记表

235 / 表格40：应收账款明细表

235 / 表格41：销售资金回笼月报表

236 / 表格42：购房定位书

236 / 表格43：项目销售工作计划表

238 / 表格44：预购登记表

238 / 表格45：认购登记表

239 / 表格46：签约登记表

239 / 表格47：公司关系户购房登记表

239 / 表格48：保留楼盘控制表

239 / 表格49：销售情况周报表

240 / 表格50：本周来访人数统计表

240 / 表格51：项目开盘选房前认筹客户回访表

241 / 表格52：项目认筹前客户跟踪回访筛选表

241 / 表格53：项目认筹客户选房当天跟踪检查表

241 / 表格54：项目按揭办理情况汇总

242 / 学习总结

第五章　地产开发成本控制与管理工具

房地产企业的成本控制贯穿企业管理的全过程，也就是贯穿在生产经营和资金管理中。控制好房地产企业的成本，才能实现计划利润，生产经营才能滚动良性发展，扩大企业的生存空间，提高企业的竞争力。

244 / 第一节　地产开发成本控制与管理要点

244 / 要点1：房地产企业的成本费用构成

244 / 要点2：房地产企业成本控制的总体战略

246 / 要点3：房地产开发关键环节的成本控制

255 / 第二节　成本控制流程

255 / 流程1：招投标阶段的成本控制流程图

256 / 流程2：费用签证管理流程

256 / 流程3：费用报销管理流程

257 / 第三节　房地产企业成本控制制度

257 / 制度1：房地产企业成本控制制度

262 / 制度2：目标成本管理实施细则

265 / 制度3：成本目标分解工作细则

267 / 制度4：项目拓展阶段成本测算工作细则

268 / 制度5：设计阶段成本控制办法

270 / 制度6：施工阶段成本控制办法

273 / 制度7：项目成本动态监控制度

273 / 制度8：费用管理制度

278 / 第四节　成本控制表格

278 / 表格1：项目目标成本测算表

287 / 表格2：项目开发总目标控制表

291 / 表格3：地区各类建筑各种档次物业建筑成本水平表

292 / 表格4：项目总包及主要分包工程承包方式及成本控制目标建议

292 / 表格5：项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议

293 / 表格6：____项目_____月合同价款变更情况汇总表

293 / 表格7：建安成本动态控制表

293 / 表格8：项目发展部成本控制责任书

295 / 表格9：设计部成本控制责任书

299 / 表格10：工程部成本控制责任书

301 / 表格11：项目经理部成本控制责任书

304 / 表格12：营销管理部成本控制责任书

306 / 表格13：成本部成本控制责任书

309 / 学习总结

第六章　地产项目质量控制

在房地产项目开发过程中，开发企业通过对各项资源（如策划单位、规划设计单位、建造单位、物业管理等）在调研、策划、规划设计、建造、服务等环节进行有效整合和提升，形成企业的核心竞争力，并开发出高质量的项目。各环节和各资源往往是相对独立却又密不可分的，把各方面资源协调运作好，是关系到房地产项目成败的重要问题，而这一切要靠建立完善的房地产产品质量保障体系来实现。

311 / 第一节　地产项目质量控制要点

311 / 要点1：房地产开发项目的前期工作质量控制

312 / 要点2：设计阶段的质量控制

313 / 要点3：施工阶段的质量控制

314 / 第二节　地产项目质量管理制度

314 / 制度1：项目工程质量管理前期策划制度

317 / 制度2：项目工程质量管理办法

322 / 制度3：样板工程领先管理办法

323 / 制度4：工程项目工序交接和移交管理办法

325 / 制度5：项目成品（半成品）保护管理办法

330 / 第三节　项目质量管理表格

330 / 表格1：工序检查一览表

339 / 表格2：工程项目工序样板施工检查验收表

340 / 表格3：工程项目工序交接检查验收表

340 / 表格4：工程项目移交检查验收表

341 / 学习总结

第七章　房地产企业财务管理工具

企业管理的核心是财务管理，鉴于行业的特殊性，房地产企业的财务管控尤其重要。任何致力于持续健康稳健发展的房地产企业，均会把企业的财务管控放在首要位置。面对激烈的市场竞争和国家不断推出的调控政策，房地产开发企业财务管理的重要性显得尤为重要。

343 / 第一节　房地产企业财务管理要点

343 / 要点1：财务管理的五大内容

345 / 要点2：房地产企业财务管理体系的整体模型

345 / 要点3：再造财务管理体系的步骤与内容

348 / 第二节　房地产企业财务管理制度

348 / 制度1：货币资金内部控制制度

353 / 制度2：销售收款管理细则

357 / 制度3：款项支付业务管理制度

361 / 制度4：资金计划与执行分析管理办法

362 / 制度5：资金调度与核算管理办法

363 / 制度6：对外借款管理办法

364 / 制度7：担保管理办法

366 / 制度8：集团会计管理及核算规范

384 / 制度9：集团成本核算规范

391 / 制度10：集团存货核算规范

395 / 制度11：工程竣工结算管理规定

398 / 制度12：工程结算审批工作程序

399 / 制度13：工程付款管理制度

402 / 第三节　房地产企业财务管理表格

402 / 表格1：项目投资开发成本费用估算表

405 / 表格2：项目投资计划与资金筹措表

405 / 表格3：投资成本费用估算汇总表

406 / 表格4：项目投资收益分析表

407 / 表格5：融资项目登记表

408 / 表格6：资金账户资料登记表

408 / 表格7：××项目××月资金计划及审批表

409 / 表格8：项目公司、集团公司本部年度资金计划与平衡分析表

410 / 表格9：项目建设资金计划与平衡分析表

410 / 表格10：项目公司、集团公司月度资金计划与执行分析表

412 / 表格11：贷款预警分析表

412 / 表格12：资金内部调拨单

413 / 表格13：内部担保联系单

413 / 表格14：内部担保申请单

413 / 表格15：付款审批表

414 / 表格16：工程款支付申请表

415 / 表格17：工程款已支付报表

415 / 表格18：结算项目基本信息表

416 / 表格19：工程结算报审表

416 / 表格20：结算造价分析表

417 / 表格21：结算造价分析简表

417 / 表格22：结算审批表

418 / 表格23：工程结算复审情况表

419 / 表格24：××工程结算分析说明

419 / 表格25：结算确认书

420 / 学习总结

第八章　房地产项目的后期管理

房地产项目的后期管理，包括项目验收、移交、运行准备、项目后评价与总结、项目使用管理（物业管理），以及目标实现的程度、存在的问题分析等。这一阶段的工作也很重要。

422 / 第一节　房地产项目的后期管理要点

422 / 要点1：项目的竣工验收

423 / 要点2：地产项目的防护

424 / 要点3：地产项目的移交

424 / 要点4：地产项目的保修与回访

426 / 要点5：地产项目后评价与总结

432 / 第二节　项目后期管理制度

432 / 制度1：新项目工程交付验收办法

439 / 制度2：物业移交管理流程规范

441 / 制度3：工程保修管理作业指引

444 / 制度4：房地产项目后评估办法

452 / 第三节　项目后期管理表格

452 / 表格1：工程项目移交书

452 / 表格2：工程项目移交清单

453 / 表格3：防护问题整改通知单

453 / 表格4：防护范围及要求委托单

454 / 表格5：细部检查质量问题整改通知单

454 / 表格6：新建房屋验收表

456 / 表格7：小区公共设施及道路设施验收单

456 / 表格8：小区公共绿化验收单

457 / 表格9：工程回访记录表

458 / 表格10：工程保修记录

458 / 表格11：零星房屋维修处理记录单

458 / 表格12：房屋维修联系单

459 / 表格13：房屋报修处理登记表

459 / 表格14：维修现场监理记录、验收单

460 / 表格15：维修工程量核定单

460 / 表格16：___物业服务中心房修预警报告

461 / 表格17：维修整改通知单

461 / 表格18：维修零星工程结算审批表

462 / 表格19：房屋保修扣款通知单

462 / 表格20：房修委托申报单

463 / 表格21：___项目维修零星工程委托单

464 / 学习总结2100433B

《房地产全程运作实用工具大全（实战精华版）》一书，从房地产企业前期工作、全面预算管理、地产项目计划管理、市场营销运作、地产开发成本控制与管理、地产项目质量控制、财务管理、地产项目的后期管理8个方面对房地产企业全程运作中常用的管理工具进行了解析。

每章以“要点 流程 制度 表格 文案”的形式，深入解析房地产管理所需技巧，使整个房地产管理知识体系一目了然。读者可以结合所在房地产企业的实际情况随时拿来修改、运用，形成企业个性化的文本。

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内容简介

《房地产企业管理攻略系列:房地产企业全程运作指南》实用性强，着重突出可操作性，尤其是提供的国内知名房地产企业在管理过程中的经典范本，可帮助企业管理者在房地产企业的全过程中提升工作能力，使之为企业的管理创造价值、发挥更大作用。 陈世群，1962年出生，广东汕头人，高级项目管理师，现任大连新豪都房地产投资有限公司项目经理，20世纪80年进入建筑行业，90年代进入房地产界，对旅游地产、商业地产、专业市场、社区商业等项目有深刻的认识、研究和独到的见解，谙熟房地产项目的投资、策划及招商运作环节，在房地产管理运作、房屋租赁、物业管理方面有丰富的实战经验和较全面的理论知识。具有房地产项目投资、开发、施工管理及经营工作能力，有多个商业综合体成功案例。2100433B

杨晓丽，毕业于国内某重点大学，主修会计专业，具有多年的房地产管理工作经验，对房地产企业的营销管理很有研究，并著有多部房地产书籍。

王运林，毕业于国内某大学，主修工业与民用建筑专业，选修工商管理专业。从事多年的房地产开发管理，拥有丰富的房地产开发、工程管理、营销策划管理经验。曾在某国有大型房地产企业担任分公司经理，目前，自己从事房地产开发。