房地产买卖纠纷

处理、调解房地产买卖纠纷的基本原则是：

依法保护合法的房地产买卖关系，切实保护产权所有者一—国家、集体和公民个人的合法权益；打击利用房地产买卖进行投机倒把，牟取暴利等违法活动。在这一原则指导下，处理房地产买卖纠纷的基本方法是：

一、审查买卖双方当事人的主体资格是否合法

这是正确处理房地产买卖纠纷的前提条件，其内容包括：卖方是否有权出卖，买方是否有权购买。例如：出卖人是不是该房地产的权利人，出卖的房地产是个人所有还是几人共有或共同共有，其他共有人是否同意出卖。如果出卖人不是该房地产的权利人，就要查明出卖人对所卖房地产是否有法定的或委托的处分权。如果经过审查，这些问题的答案都是肯定的，则可以认为卖方当事人主体资格合法。对于房地产的购买人，则要审查他们是否有购买权，是否是合格的当事人等。

二、审查买卖双方的意愿表示是否真实

在买卖合同中能否表示双方当事人的真实意愿，是能否产生买卖纠纷的重要原因，在处理中要认真审查一方对他方是否有欺诈、隐瞒、胁迫，或乘人之危而使对方在违背自己真实意愿的情况下进行房地产的出卖或购买行为；房地产买卖合同是否显失公平；当事人一方对合同是否有重大误解等。

三、审查房地产买卖合同的形式要件是否具备

主要包括两个方面的内容：一是看房地产买卖是否采取了书面合同的形式，主要条款是否齐备；二是看是否按照国家有关法律法规、地方人民政府的有关规章的规定到房地产管理部门进行了产权转移登记。对城市私有房屋的买卖应区分《城市私有房屋管理条例》生效前后的具体情况，区别对待。

四、审查房地产买卖活动是否有违反法律规定的行为

如双方当事人是否有以房屋买卖的合法手段掩盖非法目的的行为；是否维护了同等条件下的优先购买权；出卖享受政府或单位补贴、优惠购建房屋的是否已满禁卖期限；是否侵犯了原产权单位的优先购买权。

经过审理，凡经过合法手续确立了买卖关系的应予维护；非法买卖他人的房地产的，其买卖关系无效；在国务院《城市私有房屋管理条例>>颁发前的私房买卖只要双方自愿、立有契约、交付了房款、实际管理了房屋，又没有其他非法行为，应认定买卖关系有效，手续不完善的，令其补办手续。

在处理房地产买卖纠纷的实践中应特别注意：任何单位和个人均不得进行私下买卖，凡私下买卖的，其买卖关系一律无效。

对房地产买卖纠纷，有的由行政主管部门处理，有的由人民法院审理。为保证买卖纠纷的妥善处理，有关当事人还应积极向处理纠纷的行政主管部门或审理纠纷案件的人民法院提供以下证件：

(1)房地产买卖合同，买卖中介人的姓名、年龄、地址及与当事人的关系，已办理了产权转移的应提供房屋所有权证和土地使用权证；

(2)买卖共有房屋的应提供其他共有人同意的证明书及包括承租人在内的放弃优先购买权的凭证；(3)买卖双方付、收款的凭证。

近年来，随着人们生活水平的不断提高，房地产逐渐成为一个重要的消费热点，因房地产买卖而产生的纠纷也随之增多。在对房地产案件进行申诉审查的过程中，发现一些法官和律师对以下几个问题存在不同的认识：

(一)交易习惯的认识问题

在房地产买卖合同纠纷案的判决书中，法官在判决理由中经常会涉及交易习惯，交易习惯时常会成为法官判决的理由之一。但到底什么是交易习惯，不同的法官均有不同的理解和做法，正因为如此，法官行使自由裁量权具有较大的随意性，动辄按交易习惯作出判决。比如，在一期房的买卖纠纷中，当事人双方在订立预售合同时没有正式确定购房价格，价格条款遗漏了。而期房在几年后交付时房价已猛涨了许多，卖方主张按交房时价格确定房款，买方则主张应依据我国《合同法》第62条第2款的规定，按订立合同时的市场价进行履行。为此，双方发生争议。法官审理时认为，房价应按《合同法》第61条中有关的交易习惯来确定，交易习惯即期房的房价应在交付时确定。

对于现房交易来说，双方签订合同遗漏了交房时间和付款时间，因种种原因卖方没有即时履行交房义务，买方也没有交付房款。在具备履行条件后，买方要求履行合同时，卖方因房价大幅上涨，不肯再按原价履行合同，于是提出解除合同。在确认合同是否解除的效力问题上，法官审理时认为对于商品房现房买卖来说，有“先付款后交房”的交易习惯，在没有履行付款义务的情况下，卖方有权解除合同。在现房买卖中是否存在“先付款后交房”的交易习惯，在此暂且不论，但即使是存在“先付款后交房”的交易习惯，卖方是否享有法定解除权也值得探讨。

(二)关于善意第三人的问题

在商品房纠纷案中，经常会有善意第三人出现，原本只出现在动产交易中的善意第三人，现在随着不动产交易的增多，善意第三人也经常出现在房产纠纷中。但是在不同的法官眼里对于善意第三人身份的确认却有很大的差异。有的法官对“善意”的认定标准比较宽泛，不知者即为善意，只要这个第三人主观上不知道真正的权利人是谁，只要是签订了房屋买卖合同，即使没有过户，也应作为善意的第三人来看待，使其真正享有物权。有的法官对“善意”的认定标准较高，注重从客观实际和履行手续上来确认，在房屋没有履行过户登记手续之前，不能认定为善意第三人，不享有对所买房屋的所有权，只能是普通的债权人而已。在我们所办理的一起二手房屋买卖申诉案中，申诉人方某与被申诉人李某共同继承了一处房产，直至涉诉时也未分割。房产被继承之后，李某采用伪造签名的欺骗手段以自己个人名义向房产管理部门申请领取了上述房产的所有权证。2002年12月28日，李某与张某订立了《房屋买卖协议书》一份，将以上房产以5080元的价格出售，但因其他原因，双方一直没有办理房屋过户登记手续。2003年4月张某将该房屋重新装修后居住使用至今。2004年5月，申诉人在得知实情后，向法院起诉，要求法院确认他与李某对此房屋享有共有权，并要求分割该房产。法院审理后，对方某享有房屋的共有权的事实予以认可，但认为此房屋的所有权已归善意的第三人张某所有，遂驳回了申诉人方某的诉讼请求。在本案中，法官对张某是否是善意的第三人存在不同的认识。

(三)对房产开发商开具的收据的性质认定问题

房地产开发商在未取得商品房预售许可证时，往往便开始预售商品房，要求认购人交付一部分订房款，在收到订房款后，以收据形式交付给购房人，收据上写明当事人的名称、交付的具体金额以及所购房屋的具体门牌号码。在双方当事人出现纠纷后，这份收据就会出现两个问题：一是这张收据是否具有协议的性质

(一)广告问题

商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

(二)预售合同问题

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

(三)欺诈问题

《合同法》规定，因欺诈而订立的合同，当事人可以请求解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对因购买商品房而遭受欺诈的情形和法律后果作出了明确的规定。

具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的头受人可以请求解除合同、返回已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明：(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。(3)故意隐瞒所售房屋已经十支给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

(四)房屋质量问题

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院将予以支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院将予以支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应兰j承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人叮以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

(五)房屋面积“缩水”、“涨水”问题

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，法院将不子支持。(2)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，法院将子以支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)，部分的房价款及利息巾出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

(六)房屋权属证明问题

由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当书人有特殊约定外，十卖人应当承担违约责仟：(1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。(2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，门房屋交付使用之日起90日。(3)商品房买卖合同的标的物为巳竣丁房屋的，c合同订立之曰起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登汜的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院将予以支持。

(七)房屋包销问题

出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，法院将予以支持，但是当事人另有约定的除外。

(八)按揭贷款问题

商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事山未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事入可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

因商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除，导致商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，法院将予以支持。

(九)在建房屋买卖中买受人权利与承包人建设工程价款优先受偿权协调问题

按照《合同法》第286条规定，在建工程的承包人对于建设工程价款的权利优先于抵押权和其他债权。但是，当消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人。

在房地产市场中，房地产买卖是一重要的交易行为，因此对其进行统计具有十分重要的意义。

(1)房地产买卖统计是房地产经营与市场管理的需要。政府和房地产开发商的责任和义务是满足房地产市场的需求和消费。但是房地产经纪机构在市场中的作用也不可忽视，其工作的重点也是满足需求和消费，及时掌握房产市场供求信息，满足市场对存量房的买卖需求。准确翔实的统计资料是房地产经纪机构经营和策划的可靠保证。政府对城市规划建设、房地产买卖市场的完善与管理也需要可靠的资料依据。

(2)房地产买卖统计是政府税收、制定政策和宏观调控的需要。开发建设新的住宅与形式多样的房地产交易方式，大大提高了城市居民的住房水平，实现了房地产与资金的良性循环，同时为国家提供可观的税收，也为国家制定房地产政策进行宏观调控提供科学依据。由于房产买卖统计反映的是一定时期内房地产市场的交易量，所以能够反映企业提供服务和政府税收情况。

(3)房地产买卖统计可为房地产研究服务。房地产市场提供的市场信息，为经济研究者探讨和研究房地产市场的现状与规律，预测房地产市场的发展趋势和有关政策和制度的制定提供资料。

房屋租赁纠纷，既包括公有房屋租赁的纠纷，也包括是私有房屋租赁的纠纷。公有房屋的租赁纠纷由来已久，而且早就存在。问题的症结往往是，尚在转制或尚未转制的国有物业公司自身的问题所致，暂不细述。这里主要讨论私有住房租赁中的纠纷，主要有四种情况。

1．租期及押金纠纷

私有房屋的租赁活动往往是投资活动，受租赁市场的周期性影响较大。由于租赁市场的供方竞争，导致租金和其他租赁条件的变化，承租人一旦发现廉价的租金或其他租赁条件更加宽松的住房，未等原来承租房屋的合同约定租期结束，就毁约终止合同：反过来，出租人也因为市场的变化，毁约终止合同，这都导致纠纷发生。同时，由于租期的纠纷或者原合同未约定租期，随之导致对押金的争议和纠纷。

2．房屋水、电、煤费用纠纷

这类的纠纷同前一类纠纷的原因是类似的。即由于租赁合同是房地产经纪机构介绍订立的，但是房地产经纪机构没有作为租赁管理人参与管理和监督，有些承租人乘出租人不在现场，往往不预先告知而突然解约，并拖欠水、电、煤气及其他有关费用，一走了之。这给出租人带来损失，从而引起纠纷。

3．房屋设备的使用及赔偿纠纷

房屋租赁中，租赁双方对房屋的装修、设备、赔偿要求都比较明确。如有的承租人要求装修与设备都比较好，而出租人也会明确要求使用人应当注意保护装修和设备，但使用结果未能达到双方预先约定的结果，可能引起纠纷。或者是使用人认为房屋的装修及设备未达到出租人承诺的水准，或者业主认为使用人损坏了装修及设备，等等，这些都会引起纠纷。目前，我国对房屋租赁中的房屋使用的结果没有明确的监督条件。有些城市的房地产经纪机构虽然愿意接受租赁业务委托，但不愿意承担租赁合同订立后的委托管理。因此，这类租承双方虽有租赁合同关系，但无租赁管理的纠纷不少。

4．租赁备案纠纷

对于房屋租赁合同，有些城市要求向所在地房地产管理部门办理备案手续，有些城市没有这样的要求。租承双方可能为了备案要求各执——词，结果发生纠纷。

1．相邻产权纠纷。它指因宅基地使用权、采光权、通风权、通行权、排水权以及共用部分的共有权和使用权而产生的产权纠纷。处理原则是有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。凡给相邻方造成妨碍或损失的，必须停止损害行为，排除障碍，赔偿损失。技巧上，最关键的是对产权人各自专有房屋的界限进行正确判断。只有分清界址，才能区分是谁侵犯了别人的产权。确认界址一要凭官方记载，二要参照原来住宅的建筑图纸，三要请房产专业勘丈机构复核。惯例上，假如两家相邻以一墙分界的，界址就是墙体内的中心线。

2．优先购买权纠纷。在同等条件下，房屋产权共有人或房屋的承租人对该房屋有优先购买权。纠纷的起因，往往是房屋产权人未通知产权共有人或承租人就将房屋出售。处理惯例是，这种未通知房屋产权共有人或承租人的出售，如果其合同不违法，就不能被推翻，如果尚未签订合同，则须停止办理；在房屋产权人通知共有人或承租人要将房屋出售的三个月内，共有人或承租人不表示购买，其优先购买权便失去；承租人租期届满并与出租人解除合约的，没有优先购买权；一般来讲共有人比承租人更有优先购买权。