《房地产开发与经营》2012版图书

第一章房地产开发概述1

第一节房地产业概述1

一、房地产和房地产业的基本概念1

二、房地产业的基本特点、地位和作用4

第二节房地产开发的含义、特征及分类10

一、房地产开发的含义10

二、房地产开发的特征13

三、房地产开发的地位和作用15

四、房地产开发的分类16

第三节房地产开发的主要程序和主要参与者18

一、房地产开发的主要程序18

二、房地产开发的主要参与者22

第四节房地产开发企业及其制度24

一、房地产开发企业及其类型24

二、房地产开发企业制度及设立26

复习思考题28

第二章房地产开发项目的策划29

第一节房地产开发项目策划概述29

一、房地产开发项目策划的含义29

二、房地产开发项目策划的特性29

三、房地产开发项目策划的作用31

四、房地产开发项目策划的工作流程和阶段划分31

五、房地产开发项目策划的主要内容32

第二节房地产市场分析34

一、房地产开发市场分析的步骤34

二、房地产开发市场分析的内容36

三、房地产开发市场分析中的信息类型40

四、房地产市场分析的基础——市场调查42

第三节房地产市场细分与目标市场46

一、房地产市场细分46

二、房地产目标市场选择48

第四节房地产产品定位51

一、房地产产品的概念与产品类型51

二、房地产产品定位的概念及流程53

第五节房地产市场需求预测57

一、市场机会的把握57

二、几种典型的房地产开发项目需求分析59

第六节房地产投资方向的选择61

一、房地产投资的类型61

二、房地产投资的利弊62

三、房地产投资的风险63

第七节房地产开发场地的选择65

一、场地选择的概念和影响要素分析65

二、不同类型房地产项目对位置的特殊要求66

复习思考题71

第三章房地产开发项目的前期工作72

第一节房地产开发用地的取得72

一、土地与土地理论72

二、中国现行土地制度概述79

三、土地的所有权80

四、土地使用权81

五、房地产开发中土地使用权的取得87

六、开发建设中的土地征收89

七、闲置土地处理93

第二节房地产开发项目的规划与设计94

一、城市规划概述94

二、城市规划的层次体系95

三、城市规划与房地产开发的关系96

四、房地产开发项目规划设计内容97

五、居住区规划的主要技术经济指标101

六、房地产开发项目规划管理103

第三节房地产开发项目建设前的准备工作105

一、房地产开发项目的招投标105

二、办理建筑工程施工许可109

复习思考题110

第四章房地产开发项目的可行性研究111

第一节房地产开发项目可行性研究的内容和步骤111

一、可行性研究的含义及作用111

二、可行性研究的阶段划分112

三、可行性研究的内容114

四、可行性研究的编制程序、依据和要求115

第二节房地产开发项目的投资与收入估算117

一、房地产开发项目投资分析的特点117

二、房地产开发项目投资与成本费用估算117

三、房地产开发项目收入估算121

四、资金使用计划与资金筹措122

第三节房地产开发项目的财务评价和不确定性分析123

一、房地产开发项目财务评价概述123

二、房地产开发项目财务评价的内容与步骤124

三、房地产开发项目财务评价的基本报表125

四、房地产开发项目财务评价指标131

五、房地产开发项目的不确定性分析136

第四节房地产开发项目可行性研究报告的撰写138

一、房地产开发项目可行性研究报告的基本构成138

二、房地产开发项目可行性研究报告的撰写要领139

复习思考题141

第五章房地产开发项目资金的筹集142

第一节房地产开发资金筹集的基本概念142

一、房地产开发资金总额的构成142

二、融资主体143

三、资金来源与融资方式144

四、资金筹集的原则145

第二节房地产开发资金的筹集方式146

一、资本金筹措146

二、债务资金筹措147

第三节房地产开发资金筹集规划149

一、房地产开发资金筹集规划的概念和基本内容149

二、房地产开发资金筹集结构分析149

三、房地产开发资金筹集的成本分析150

第四节房地产开发资金筹措方案的决策153

一、融资方案分析153

二、房地产开发资金筹措方案的决策155

复习思考题156

第六章房地产开发项目的工程建设管理157

第一节房地产开发项目工程建设的组织与管理方式157

一、房地产开发项目工程建设的组织方式157

二、房地产开发项目工程建设阶段的管理方式158

三、建设监理制度159

第二节开发项目工程建设进度管理160

一、开发项目进度计划概述160

二、项目工程建设进度计划的实施与检查163

三、项目施工进度计划的比较方法165

第三节开发项目工程建设投资控制169

一、开发项目投资控制概述169

二、工程建设投资控制的方法171

第四节开发项目质量控制和安全管理175

一、开发项目质量控制概述175

二、工程建设质量控制任务和过程178

三、工程质量验收180

四、开发项目的安全管理185

复习思考题188

第七章房地产开发项目的市场营销和物业管理189

第一节房地产收益的获取方式和销售形式分析189

一、房地产收益获取方式及其分析189

二、房地产销售方式190

第二节房地产促销191

一、房地产促销组合192

二、宣传与广告策略192

三、房地产市场宣传的主要手段和内容194

第三节房地产产品定价196

一、房地产产品定价策略196

二、房地产价格调整200

第四节物业管理201

一、物业管理的任务和内容201

二、物业管理的管理团体和管理规约205

复习思考题206

第八章房地产交易管理与权属登记208

第一节房地产交易管理208

一、房地产交易及其管理208

二、房地产转让210

三、商品房预售214

四、房地产抵押218

五、房屋租赁221

第二节房地产权属登记225

一、房地产权属登记管理225

二、房地产权属档案管理229

复习思考题231

第九章房地产开发与经营税费232

第一节房地产税收概述232

一、税收的基本知识232

二、我国现行的房地产税收体系235

第二节房产税236

一、房产税概述236

二、房产税的基本内容237

第三节城镇土地使用税239

一、城镇土地使用税概述239

二、城镇土地使用税的基本内容240

第四节耕地占用税242

一、耕地占用税概述242

二、耕地占用税的基本内容242

第五节土地增值税244

一、土地增值税概述244

二、土地增值税的基本内容245

三、土地增值税的筹划246

第六节印花税247

一、印花税概述247

二、印花税的基本内容247

第七节契税248

一、契税概述248

二、契税的基本内容249

第八节营业税等“两税一费”250

一、营业税等“两税一费”概述250

二、“两税一费”的基本内容251

第九节企业所得税与个人所得税254

一、企业所得税概述254

二、企业所得税的基本内容254

三、个人所得税概述255

四、个人所得税的基本内容255

第十节固定资产投资方向调节税258

一、固定资产投资方向调节税概述258

二、固定资产投资方向调节税的基本内容258

复习思考题259

附录260

参考文献281 2100433B

本教材介绍了房地产开发与经营的相关知识，具体内容包括：房地产开发概述、房地产开发项目的策划、房地产开发项目的前期工作、房地产开发项目的可行性研究、房地产开发项目资金的筹集、房地产开发项目的工程建设管理、房地产开发项目的市场营销和物业管理、房地产交易管理与权属登记、房地产开发与经营税费。

本教材力求使学生掌握房地产开发与经营的基本特点，掌握房地产开发项目的投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、销售和物业管理阶段等各个阶段的特征和主要工作，为学生将来从事房地产行业的经营管理活动奠定理论基础。

本教材可作为工程管理专业、房地产经营管理专业的教材或教学参考书，也可作为建筑经济管理、土木工程、市场营销等专业的参考用书。

第一章 绪论

第一节 房地产开发与房地产经营

第二节 房地产开发程序

第三节 房地产经营的基本环节

第二章 房地产开发与经营基本理论

第一节 房地产开发与经营策略分析

第二节 房地产开发与经营决策理论

第三节 房地产开发与经营新理念

第三章 房地产企业

第一节 房地产企业概述

第二节 房地产企业人员与组织

第三节 房地产企业经营与管理

第四章 房地产开发与经营环境分析

第一节 房地产开发与经营环境概述

第二节 房地产开发与经营环境分析的原则、内容

第三节 房地产开发与经营环境分析方法

第四节 房地产开发经营机会选择与风险分析

第五章 房地产开发用地的获取

第一节 土地使用权的获取

第二节 房地产开发用地的征用拆迁

第三节 房地产企业参与土地竞标

第六章 房地产开发项目可行性研究

第一节 可行性研究概述

第二节 房地产市场的调查与研究

第三节 房地产开发项目的投资估算与收入估算

第四节 房地产开发项目的财务评价

第五节 房地产开发项目可行性研究报告的撰写

第七章 房地产开发项目的准备

第一节 房地产开发资金筹措

第二节 房地产开发项目规划设计方案的评价

第三节 房地产开发项目报建管理

第四节 房地产开发项目招标投标

第八章 房地产开发项目实施

第一节 房地产开发项目建设管理

第二节 房地产开发项目合同管理

第三节 工程索赔管理

第四节 项目竣工验收

第九章 房地产营销管理

第一节 房地产销售管理

第二节 房地产价格管理

第三节 房地产销售渠道管理

第四节 房地产促销管理

第十章 房地产开发与经营项目后评价

第一节 房地产开发与经营项目后评价概述

第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价

第三节 房地产购买后行为评价

复习思考题参考答案

附录 国有土地使用权出让合同 2100433B

目录

第一章绪论

11房地产开发与经营及其特点

12房地产开发与经营形式和内容

13房地产开发与经营学科的建设

关键术语

复习思考题

第二章经营理论和策略

21房地产开发与经营理论概述

22房地产开发与经营策略分析

23房地产开发与经营决策

关键术语

复习思考题

第三章房地产企业

31房地产企业概述

32房地产企业战略和组织模式

专栏3—1东莞绿色建筑成本

专栏3—2万科住宅建设使用工业化的方式

33房地产企业的设立与资质等级管理

34房地产企业的行业管理

关键术语

复习思考题

第四章房地产项目及项目定位

41土地储备和一级开发项目

42房地产综合开发项目

43房地产转让项目

44房地产项目定位

45案例分析

关键术语

复习思考题

第五章房地产项目用地的获取

51划拨土地使用权的获取

52出让土地使用权的获取

53协议出让土地使用权的获取

54招标拍卖挂牌出让土地使用权的获取

55土地使用权转让

关键术语

复习思考题

第六章房地产市场调研

61房地产市场调研概述

62房地产市场调研的操作流程

63房地产市场调研数据的分析方法

64房地产市场调研报告

65房地产市场调研案例

关键术语

复习思考题

第七章房地产开发项目可行性研究

71房地产可行性研究概述

72房地产项目的财务状况分析

73房地产项目的风险承受能力分析

74房地产项目的国民经济评价

75房地产项目的环境影响评价

76房地产可行性研究案例

关键术语

复习思考题

第八章房地产融资

81房地产融资概论

82房地产融资的资金来源

83房地产融资的主要方式

84房地产融资的成本管理

85房地产融资的风险管理

关键术语

复习思考题

第九章房地产开发项目管理

91房地产开发项目管理概述

专栏9—1绿色建筑将成为未来房地产开发项目的新亮点

92房地产开发项目质量管理

专栏9—2某精装住宅项目质量问题解决对策

93房地产开发项目进度管理

专栏9—3碧桂园高效的生产周期

94房地产项目成本管理

专栏9—4万达商业开发模式的相对低成本战略

95房地产开发项目其他管理

专栏9—5SOHO淘金烂尾楼

96房地产开发项目管理案例分析

关键术语

复习思考题

第十章房地产市场营销

101房地产市场营销概述

专栏10—1文化营销

专栏10—2房地产体验式营销

102房地产市场营销策略

专栏10—3中海地产品牌定位

103房地产市场营销运作

104房地产市场营销策划案例

关键术语

复习思考题

第十一章房地产交易

111房地产交易概述

112国有土地使用权交易

专栏11—1协议、招标、拍卖、挂牌出让方式范围认定

113房地产买卖

专栏11—2商品房预售的产生及其发展

专栏11—3预售商品房的转让

114房地产租赁

115房地产抵押

116房地产交易案例

关键术语

复习思考题

第十二章物业管理

121物业管理概述

专栏12—1北京市物业服务企业基本情况

122物业管理的内容和程序

123不同类型房地产的物业管理

124物业管理标准与管理常见问题

125物业管理案例

专栏12—2万科物业管理模式简析

关键术语

复习思考题

参考文献 2100433B

第一章 房地产开发与经营概论 1

第一节 房地产概述 2

一、房地产的概念 2

二、地产的分类 3

三、房产的分类 3

四、商业性房地产的分类 5

五、房地产的特征 7

第二节 房地产开发 9

一、房地产开发的概念 9

二、房地产开发的类型 10

三、房地产开发的形式 11

四、房地产开发的基本原则 12

第三节 房地产经营 14

一、房地产经营的概念 14

二、房地产经营的类型 16

三、房地产经营的形式 17

四、房地产经营的基本原则 18

第四节 房地产开发与经营的程序 19

一、房地产开发与房地产经营的

区别 19

二、房地产开发的一般程序 21

三、房地产经营的一般程序 22

课后阅读 24

思考与练习 26

第二章 房地产企业与房地产市场 27

第一节 房地产企业的类型和特点 28

一、房地产企业的类型 28

二、房地产开发经营企业的特点 29

第二节 房地产开发经营企业的机构

设置 32

一、房地产开发经营企业组织结构

的类型 32

二、房地产开发经营企业的常规

机构设置 32

三、房地产开发经营企业的企业

制度 33

第三节 房地产市场 34

一、房地产市场结构 34

二、房地产市场细分 34

三、房地产产品市场定位 36

四、政府对房地产市场的调控 38

课后阅读 42

思考与练习 45

第三章房地产项目规划设计及评价 46

第一节城市规划管理 47

一、城市规划的概念及作用 47

二、城市规划的原则 48

三、城市规划编制组织 50

四、城市总体规划程序 51

五、城市规划编制要求 52

六、城市规划编制内容 52

七、“六线”规划控制体系 56

第二节居住区规划设计 57

一、居住区规划设计原则 57

二、居住区规划设计术语、代号 58

三、居住区规划设计理念 61

四、理想居住区的构成要素 62

五、理想居住区的设计要求 64

第三节住宅项目规划与设计 65

一、住宅项目规划 65

二、住宅设计原则 66

三、住宅设计术语 67

四、住宅设计理念 68

五、理想住宅的构成要素 69

六、住宅的设计要求 70

七、住宅的建筑要求 72

第四节开发项目规划设计方案评价 73

一、城市规划对房地产开发的影响

及约束 73

二、开发项目规划设计的基本原则 74

三、开发项目规划设计方案评价的

特点 76

四、方案评价的主要技术经济指标 77

五、方案评价的主要方法 87

课后阅读 89

思考与练习 90

第四章房地产开发项目可行性研究 91

第一节房地产开发项目可行性研究

概述 92

一、房地产项目可行性研究的概念 92

二、房地产项目可行性研究的内容 94

三、房地产项目可行性研究的作用 95

四、房地产项目可行性研究的步骤 96

第二节房地产市场调查研究 97

一、房地产市场调查研究的类型 97

二、房地产市场调查研究的内容 98

三、房地产市场调查研究的时机

选择 99

四、房地产市场调查研究的程序 100

五、房地产市场预测的概念

和作用 103

六、房地产市场预测的种类 104

七、房地产市场预测的步骤 105

第三节投资估算和成本费用估算 106

一、建设项目投资估算的作用与阶段

划分 106

二、房地产开发成本 107

三、房地产开发费用 108

四、房地产投资与成本费用估算

结果的汇总 109

五、房地产项目的投资估算 113

六、房地产项目成本费用估算 114

第四节开发项目的经济评价 118

一、开发项目经济评价的概念 118

二、开发项目经济评价的方法 118

三、房地产开发项目财务评价 119

四、房地产开发项目不确定性

分析 123

五、房地产开发项目方案比选 124

六、房地产开发项目综合评价 126 2100433B