房地产开发三大阶段法律风险分析与防范

第一章房地产开发取地阶段法律风险分析与防范

第一节出让取得

一、出让取得建设用地使用权概述

二、经典案例

三、经典案例评析

四、法律风险分析与防范

五、相关法律、法规链接

第二节资产转让取得

一、资产转让取得建设用地使用权概述

二、经典案例

三、经典案例评析

四、法律风险分析与防范

五、相关法律、法规链接

第三节股权转让取得

一、股权转让取得建设用地使用权概述

二、经典案例

三、经典案例评析

四、法律风险分析与防范

五、相关法律、法规链接

第四节合作开发

一、合作开发概述

二、经典案例

三、经典案例评析

四、法律风险分析与防范

五、相关法律、法规链接

第二章房地产开发建造阶段法律风险分析与防范

第一节施工合同签订

一、施工合同签订概述

二、经典案例

三、经典案例评析

四、法律风险分析与防范

五、相关法律、法规链接

第二节非法转包和违法分包

一、非法转包和违法分包概述

二、经典案例

三、法律风险分析与防范

四、相关法律、法规链接

第三节工程签证

一、工程签证概述

二、经典案例

三、经典案例评析

四、法律风险分析与防范

五、相关法律、法规链接

第四节工程款结算

一、工程款结算概述

二、经典案例

三、经典案例评析

四、法律风险分析与防范

五、相关法律、法规链接

第五节2013版《建设工程施工合同（示范文本）》与《建设工程工程量清

单计价规范》

一、2013版《建设工程施工合同（示范文本）》简介

二、2013版《建设工程工程量清单计价规范》简介

三、2013版《建设工程工程量清单计价规范》的巨大影响

第三章房地产开发销售阶段法律风险分析与防范

第一节房地产广告

一、房地产广告概述

二、经典案例

三、经典案例评析

四、法律风险分析与防范

五、相关法律、法规链接

第二节房地产认购书

一、房地产认购书概述

二、经典案例

三、经典案例评析

四、法律风险分析与防范

五、相关法律、法规链接

第三节惩罚性赔偿

一、惩罚性赔偿概述

二、经典案例

三、经典案例评析

四、法律风险分析与防范

五、相关法律、法规链接

第四节房地产交付

一、房地产交付概述

二、经典案例

三、经典案例评析

四、法律风险分析与防范

五、相关法律、法规链接

第五节房地产办证

一、房地产办证概述

二、经典案例

三、经典案例评析

四、法律风险分析与防范

五、相关法律、法规链接

第六节商品房包销

一、商品房包销概述

二、经典案例

三、经典案例评析

四、法律风险分析与防范

五、相关法律、法规链接

前言

根据《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第2条的规定，所谓房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。房地产开发经营是一个系统工程，要经过立项、批地、获取建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工招标、获取施工许可、施工建造、竣工验收、办理初始登记、销售等多个环节。

从不同的角度出发，对房地产开发的整个流程可以划分为不同的阶段。从法律风险分析与防范的角度出发，房地产开发的整个流程可分为三大阶段：（1）取地，获取建设用地使用权，进行初期开发建设；（2）建造，与承包人签订施工合同，进行施工建设；（3）销售，将具备销售条件的房地产项目进行销售。

司法实践表明，有关房地产开发的纠纷大部分集中在上述取地、建造、销售三大阶段。最高人民法院先后颁布了三大司法解释, 与上述三大阶段正好吻合。三大司法解释分别是《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

本书将以房地产开发上述三大阶段划分为基础，从司法实践中发生的典型案例出发，根据房地产开发相关法律和最高人民法院三大司法解释的有关规定，分析房地产开发企业在取地阶段、建造阶段、销售阶段存在的法律风险，在分析存在的法律风险的同时，找到切实可行，行之有效的防范风险、化解风险的方法，指导房地产开发企业规避开发过程中的法律风险。这是本书的目的和价值所在。

由于我国房地产相关法律法规错综复杂，加之司法实践中存在同样的案情出现不同判决结果的现象，本书对有关问题的分析阐述若有遗漏或错误，欢迎批评指正。

本书在引用我国有关法律法规时使用简称，在经典案例中引用有关法律法规时亦使用简称。

本书引用的法律法规统一简称如下：

1．《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》简称为《城市房地产开发经营管理条例》；

2．《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》简称为《国有土地使用权合同纠纷司法解释》；

3．《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》简称为《建设工程施工合同纠纷司法解释》；

4．《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》简称为《商品房买卖合同纠纷司法解释》；

5．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》简称为《国有土地使用权出让和转让条例》；

6．《中华人民共和国城市房地产管理法》简称为《城市房地产管理法》该法颁布于1994年，后于2007年、2009年经过两次修正，书中未标注年份的为1994年法，新法在书中称为《城市房地产管理法》（2009年）。；

7．《中华人民共和国物权法》简称为《物权法》；

8．《中华人民共和国土地管理法》简称为《土地管理法》；

9．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》简称为《招拍挂出让土地使用权规定》；

10．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》简称为《合同法解释一》；

11．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二)》简称为《合同法解释二》；

12．《中华人民共和国民法通则》简称为《民法通则》；

13．《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》简称为《民法通则意见》；

14．《中华人民共和国招标投标法》简称为《招标投标法》；

15．《中华人民共和国招标投标法实施条例》简称为《招标投标法实施条例》；

16．《中华人民共和国建筑法》简称为《建筑法》；

17．《中华人民共和国广告法》简称为《广告法》；

18．《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》简称为《买卖合同纠纷司法解释》。2100433B

房地产开发三大阶段法律风险分析与防范内容简介

★ 经典案例，深度解析

★ 风险防范，实战为王

房地产开发三大阶段法律风险分析与防范作者简介

王志钢

现任职于盈科律师事务所全球总部，高级合伙人。

长期从事建筑房地产和影视传媒法律服务，执业经验丰富。擅长房地产开发法律风险防控和制度设计，善于办理投融资，招投标，并购重组，股权转让，合作开发，基础设施BT∕BOT及产业园区建设等非诉法律事务。精通民事诉讼和仲裁，长期代理房地产开发纠纷，土地使用权转让纠纷，房地产项目转让纠纷，合作开发纠纷，工程款纠纷，工期违约金纠纷，工程质量纠纷，房屋买卖纠纷，影视制作发行纠纷等案件。熟悉影视制作发行，曾为本山传媒与东泽影视联合拍摄的电视连续剧《樱桃》、《樱桃红》提供全程法律顾问服务。

多次应顾问单位和委托人邀请进行法律实务培训讲座。讲座内容包括合同法实务、影视制作发行合同实务、工程签证法律实务、工程索赔法律实务、商品房销售法律实务、工程合同示范文本实务运用、工程量清单计价规范实务运用、房地产开发三大司法解释实务运用等。

该书贴近企业的实际，针对性、实用性强，对企业依法经营管理、防范各种法律风险、维护企业的合法权益监测重要的参考价值，是企业各级管理人员的必读之物。这一探索成果使法律风险防范从专家防范逐步普及到全员防范，这一步的跨越，实现了由“经验管理”向“科学管理”的迈进，这对企业管理来说是质的谱化。相信，如果企业的各级人员能熟读这本书，对本单位常用业务的关系、容易出问题的法律风险点及防范措施了如指掌，那么，我们用法律武器维护企业的权益、依法经营的水平就可大大提高。

该书既监测理论性，又注重实际操作效果，相信能为提高广大企业人士的法律知识水平风险技能做出贡献。

用法律武器维护企业的权益（代序）第一章 常用合同的法律形式——合同之主条款及常见问题 第一节 合同的概念和特征 一 合同种类的划分 二 合同的性质与合同的目的 三 条款体现出的合同特征 第二节 合同的订立和履行 一 合同计立过程中的风险与防范措施 二 合同履地过程中的风险和防范措施 第三节 合同常见问题与风险控制 一 合同风险问题总结 二 合同风险控制的制度、程序和方法第二章 建设工程类合同 第一节 建设工程合同的概念和特征 一 概念与特征 二 订立的基本程序 第二节 建设工程勘察合同的订立及其风险防范 一 建设工程勘察合同的概念和主要条款 二 建设工程勘察合同容易出现的问题和风险 三 建设工程勘察合同风险的防范措施 四 建设工程勘察合同的相关法律规定 第三节 建设工程设计合同的订立及其风险防范 一 建设工程合同的概念和主要条款 二 建设工程设计合同容易出现的问题和风险 三 建设工程设计合同风险的防范措施 四 建设工程设计合同的相关法律规定 第四节 建设工程施工合同的订立及其风险防范 一 建设工程施工合同的概念和主要条款 二 建设工程施工合同容易出现的问题和风险 三 建设工程施工合同风险的防范措施 四 建设工程施工合同的相关法律规定 第五节 建设工程委托监理合同的订立及其风险防范 一 建设工程委托监理合同的概念和主要条款 二 建设工程委托监理合同容易出现问题和风险 三 建设工程委托监理合同风险的防范措施 四 建设工程委托监理合同的相关法律规定 第六节 拆迁安置合同的订立及其风险防范 一 拆迁安置合同的概念和主要条款 二 拆迁安置合同容易出现的相关法律规定 三 房屋拆迁安置合同的相关法律规定 第七节 机电安装合同的订立及其风险防范 一 机电安装合同的概念和主要条款 二 机电安装合同容易出现的问题以及防范措施 ……第三章 采购类合同第四章 开发经营类合同第五章 企业合作类合同第六章2100433B

第一篇 房地产开发主体法律风险防范

内资房地产开发企业的风险分析与防范

【案情简介】

【一审代理意见和判决】

【二审代理意见和裁定】

【风险分析与防范】

外商投资房地产的风险分析与防范

【案情简介】

【代理过程与结果】

【风险分析与防范】

第二篇 国有建设用地使用权设立取得法律风险防范

集体土地和房屋的征收与补偿的风险分析与防范

【案情简介】

【一审代理意见和判决】

【二审代理意见和判决】

【案件最终结果】

【风险分析与防范】

土地一级开发与国有建设用地使用权出让取得的风险分析与防范

【案情简介】

【代理过程与结果】

【风险分析与防范】

第三篇 国有建设用地使用权转让取得法律风险防范

国有建设用地使用权转让的风险分析与防范

【案情简介】

【代理意见和仲裁裁决】

【仲裁裁决撤销申请与法院裁定】

【风险分析与防范】

在建工程转让的风险分析与防范

【案情简介】

【代理过程和结果】

【风险分析与防范】

在建工程转让合同签订和履行的 风险分析与防范

【案情简介】

【代理意见和判决】

【风险分析与防范】

房地产项目转让其他方式的风险 分析与防范

【案情简介】

【代理过程和结果】

【风险分析与防范】

第四篇 国有建设用地使用权合作开发取得法律风险防范

房地产合作开发的风险分析与防范

【案情简介】

【代理过程和结果】

【风险分析与防范】

第五篇 房地产开发建设法律风险防范

房地产开发建设的风险分析与防范

【案情简介】

【代理过程和结果】

【风险分析与防范】

第六篇 商品房销售法律风险防范

商品房销售的风险分析与防范

【案情简介】

【代理过程和结果】

【风险分析与防范】

第七篇 商品房屋租赁法律风险防范

商品房屋租赁的风险分析与防范

【案情简介】

【一审代理意见和判决】

【风险分析与防范】

第八篇 房地产抵押法律风险防范

房地产抵押的风险分析与防范

【案情简介】

【代理过程和结果】

【风险分析与防范】

第九篇 前期物业管理法律风险防范

前期物业管理的风险分析与防范

【案情简介】

【一审代理意见和和解】

【风险分析与防范】

后记2100433B