房地产开发商

开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。

《国有土地使用证》；国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证。北京市房屋土地管理局对直接填发的《国有土地使用证》，根据国有土地使用方式不同，分别加盖“北京市房屋土地管理局划拨土地使用证专用章”、“北京市房屋土地管理局有偿土地使用证专用章”、“北京市房屋土地管理局交纳使用费土地使用专用章”、“北京市房屋土地管理局临时土地使用证专用章”。《规划许可证》；建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

《建设工程开工证》；建设工程开工证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。

北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。《建筑用地规划许可证》；建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

《商品房预售许可证》；商品房预售许可证的主管机关是北京市房屋土地管理局，证书由市房地局统一印制、办理登记审批和核发证书。此外，如果是现房买卖，则开发商无须办理预售许可证。

根据建设部《商品房销售管理办法》第八条的规定，房地产开发企业应当在商品房现售之前，将房地产开发项目手册以及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。一般情况下，开发商备案后，房地产开发主管部门会发给《备案回执》或类似的证明文件，以证明其进行的商品房现售是合法的。所以购房者购买现房时，应要求开发商出示《商品房现售备案回执》。

二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。住宅质量保证书《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。

据我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。

房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。

住宅质量保证书，是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力。住宅使用说明书，《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。

根据规定，《住宅使用说明书》应作为住宅（每套）转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。2100433B

《房地产开发企业资质管理规定》，城市房地产开发企业应当申请核定企业资质等级并持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》。《房地产开发企业资质管理规定》中将房地产开发企业的资质划分为五个等级，其中一、二、三、四级企业能从事城市房地产开发业务，五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。

审查开发商的资格不仅要从形式上看其有关证件是否齐全，还应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。为慎重起见，建议购房者尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。

房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。

因为一般情况下如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，但挂牌出让的土地是先取得《国有土地使用证》的。未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。

第一章　总　则

第一条　协会的名称：中国房地产开发商协会（简称：中房商协），英文名称：CHINA ASSOCIATION OF REAL ESTATE DEVELOPERS （英文简称 ：CRDA）

第二条　协会的性质：中国房地产开发商协会是经中国有关部门处依法登记备案成立的非营利性的房地产及相关行业自律性社会团体。

第三条　协会的宗旨：高举邓小平理论伟大旗帜。坚持党的纲领、路线、方针和政策，遵守我国宪法、法律和法规，遵守社会主义道德风尚。向企业传达政府政策意图，反映企业愿望和要求，在政府和企业之间真正发挥桥梁和纽带作用。教育和引导会员爱国爱党、务实诚信、爱岗敬业、遵纪守法、奉献社会。维护会员的合法权益，提高会员整体素质，为新时期建设我国社会主义和谐社会及房地产事业作出巨大贡献。

第四条　协会的住所：中国香港和北京设有秘书处。

第五条 协会的业务开展：中国房地产开发商协会是依托新闻出版署正式批准的公开发行刊物《商务时报》和《商务时报·环球地产》为业务开展单位，并成立理事会和秘书处为执行机构。

第二章　主要任务

第五条　协会的主要任务

（一）始终坚持向会员大力宣传、贯彻党和国家的路线、方针、政策，引导会员遵纪守法，规范企业行为，促进行业自律，推动行业建设；

（二）研究探讨房地产行业改革和发展的理论、方针、政策，积极探索房地产行业发展规律和未来方向；

（三）及时为会员提供国内外经济、技术、生产、管理、金融、法律法规等方面的信息和咨询服务；

（四）组织会员参观、考察学习国内外房地产行业先进的理念和成功模式，组织经验交流和行业研讨，举办展览和会议，增进会员与行业间的交流与合作；

（五）发展同国内外地区民间社团组织的友好往来，开展经济、技术、学术、行业等方面的合作与交流；

（六）维护会员合法权益，积极反映会员的意见和要求，帮助会员排忧解难，尽力为会员的发展提供力所能及的帮助和扶持；

（七）)努力学习，刻苦钻研，协助企业培训管理和技术人才，提高企业整体素质；

（八）教育会员热心社会公益事业，积极组织慈善公益活动，关心社会，奉献社会；

（九）组织开展促进房地产行业发展的其它活动，组织会员参加本协会组织开展的各项活动；

（十）积极)承办政府部门、社会团体和会员单位委托办理的有关事项。

第三章会员

第六条 协会的会员种类：

会员分为团体会员、单位会员、个人会员三大类。

（一）团体会员：具有社团法人资格的各地房地产业协会及其它相关行业机构。

（二）单位会员：从事房地产开发经营、工程建筑、物业管理、市场交易、经纪中介、装饰业等企业单位。

（三）个人会员：热爱房地产事业，钻研房地产业务，具有较强的开发能力及丰富实践经验的专家、学者、社会知名人士、房地产企业家或有关部门负责人。

第七条　申请加入本协会会员，必须具备下列条件：

（一）坚决拥护本协会的章程；

（二）有加入本协会的意愿；

（三）主动热心为本协会做出奉献。

第八条　会员入会的程序：

（一）提交入会申请书；

（二）经常务理事会或常务理事会授权秘书处讨论通过；

（三）由常务理事会或常务理事会授权秘书处发给会员证。

第九条　会员享有下列权利：

（一）协会的选举权、被选举权和表决权；

（二）参加协会的各项活动，享受活动的优惠待遇；

（三）获得协会服务的优先权；

（四）对协会工作的有批评建议权和监督权；

（五）入会自愿、退会自由。

第十条　会员履行下列义务：

（一）自觉遵守协会章程，执行协会决议；

（二）维护协会的合法权益；

（三）积极参加协会组织的各项活动，完成协会交办的各项工作；

（四）按规定及时交纳会费；

（五）自觉关心支持协会工作，及时向协会反映情况，提供相关资料。

第十一条　会员退会应书面通知协会秘书处，并交回会员证。会员如果一年不交纳会费或不履行义务的，视为自动退会。

第十二条　会员如有严重违反本章程的行为，经常务理事会表决通过，予以除名。

第四章　组织机构和负责人的产生、罢免

第十三条　协会的最高权力机构是会员代表大会，会员代表大会的职权是：

（一）制定和修改协会章程；

（二）选举和罢免理事会；

（三）听取审议理事会的工作报告和财务报告；

（四）决定终止事宜；

（五）决定其他重大事宜。

第十四条　会员代表大会须有二分之一以上的会员代表出席方能召开，其决议须经到会会员代表半数以上表决通过方能生效执行。

第十五条　会员代表大会每届三年。因特殊情况需提前或延期换届的，须由理事会表决通过，并报请登记管理机关批准同意，但延期换届最长不超过1年。

第十六条　理事会是会员代表大会在闭会期间的执行机构，对会员代表大会负责。

第十七条　理事会的职权

（一） 执行会员代表大会的决议；

（二） 选举常务理事会：

（三） 筹备召开会员代表大会；

（四） 向会员代表大会报告工作和财务状况；

（五） 决定理事、常务理事的吸收或除名；

（六） 决定设立办事机构、分支机构、代表机构和实体机构；

（七） 决定各机构主要负责人的任免；

（八） 领导协会各机构开展日常工作；

（九） 制定内部各项规章制度；

（十） 决定协会的其他重大事项。

第十八条 理事会须有二分之一以上理事出席方能召开，其决议须经到会理事半数以上表决通过方能生效执行。

第十九条 理事会每年至少召开一次，情况特殊的，也可以采用通讯的形式召开。

第二十条 协会设常务理事会。常务理事会由理事会选举产生，理事会闭会期间由常务理事行使理事会职权。

第二十一条　常务理事会每年至少召开一次会议，情况特殊的，也可采用通讯形式召开。

第二十二条　常务理事会须有二分之一以上常务理事出席方能召开，其决议须经到会半数以上的常务理事表决通过方能生效执行。

第二十三条　秘书处是常务理事会的办事机构，由秘书长主持日常工作。

第二十四条　协会的会长、副会长、秘书长必须具备下列条件：

（一）坚持党的路线、方针、政策，政治合格、立场坚定；

（二）在本行业领域内有较大的影响；

（三）会长、副会长、秘书长最高任职年龄一般不超过70周岁，秘书长为专职；

（四）身体健康，能坚持正常工作；

（五）具有完全民事行为能力；

（六）热心协会工作。

第二十五条　协会会长、副会长、秘书长如超过最高任职年龄的，须经常务理事会表决通过，登记管理机关批准同意，方可任职。

第二十六条　协会的会长、副会长、秘书长任期一般为三年。可连选连任，连任期不得超过两届。因特殊情况需要延长任期的，须经会员代表大会半数以上代表表决通过，登记管理机关批准同意，方可连任。

第二十七条　协会会长行使下列职权：

（一） 召集和主持理事、常务理事和会长办公会议；

（二） 检查会员代表大会、常务理事会和办公会议决议的落实情况；

（三） 代表协会签署有关重要文件；

（四） 协调处理章程实施中的重大事项。

第二十八条　协会副会长协助会长工作。

第二十九条　协会秘书长行使下列职权：

（一）主持办事机构开展日常工作，组织实施年度工作计划；

（二）协调各分支机构、代表机构、实体机构开展工作；

（三）提名副秘书长以及各办事机构、分支机构、代表机构和实体机构的主要负责人，交常务理事会决定；

（四）决定办事机构、代表机构、实体机构专职工作人员的聘用；

（五）处理协会的其它日常事务。

第五章　资产管理、使用原则

第三十条　协会经费来源：

（一）会员会费；

（二）捐赠；

（三）利息；

（四）赞助；

（五）在核准的业务范围内开展活动或服务的收入；

（六）所办经济实体的收入；

（七）其他合法收入。

第三十一条　协会按照国家有关规定，根据本行业的实际情况，制订会费收取与使用管理办法，依据管理办法收取会员会费。

第三十二条　协会经费必须用于本章程规定的业务范围和事业的发展，不得在会员中分配。

第三十三条　协会建立严格的财务管理制度，保证会计资料合法、真实、准确、完整。

第三十四条　协会配备具有专业资格的会计人员。会计不得兼任出纳。会计人员必须进行会计核算，实行会计监督。会计人员调动工作或离职时，必须与接管人员办清交接手续。

第三十五条　协会的资产管理执行国家规定的财务管理制度，接受会员代表大会和财务部门的监督。资产来源属于国家拨款或者社会捐赠、资助的，必须接受相关部门的监督，并将有关情况以适当方式向会员公布。

第三十六条　协会换届或更换日常工作的主要负责人之前需接受离任审计，并提交由会计师事务所出具的财务审计报告。

第三十七条　协会的资产，任何单位、个人不得侵占、私分和挪用。

第三十八条　协会专职工作人员的工资和保险、福利待遇，参照国家对事业单位的有关规定执行。

第六章　章程的修改程序

第三十九条　　对协会章程的修改，须经理事会通过后，报会员代表大会审议。如遇特殊情况，经常务理事会通过同意后先予执行，再提请会员代表大会追议通过。

第四十条　修改后的章程，报相关登记管理机关核准后生效。

第七章　终止程序及终止后的财产处理

第四十一条 协会因故注销时，由常务理事会提出终止动议，经会员代表大会表决通过，并相关登记管理机关审查同意。

第四十二条　协会终止前，须在有关管理机关指导下成立清算组织，清理债权债务，处理善后事宜。清算期间不开展清算以外的活动。

第四十三条 协会经相关登记管理机关办理注销登记手续后即为终止。

第四十四条 协会终止后的剩余财产，在相关登记管理机关的监督下，按照国家有关规定，用于发展与本协会宗旨相关的事业。

第八章　附则

第四十五条　本章程经第一次会员代表大会表决通过。

第四十六条　本章程的解释权属本协会的常务理事会。

第四十七条　本章程自相关登记管理机关核准之日起生效。

附 件 一：中国房地产开发商协会会费收取与使用管理办法

附 件 二：中国房地产开发商协会会员享受权利的实施办法2100433B

中国房地产开发商协会是由120多家内地和香港、澳门房地产行业相关企业共同联合发起，并由我国最具有房地产开发资格和从事房地产开发的组织与个人自愿结成的非营利性房地产及相关行业自律性社会团体。现已发展内地和香港、澳门房地产行业相关的企业会员单位近10000余家，协会下设房地产金融专业委员会、建筑规划专业委员会、房地产文化专业委员会物业服务专业委员会房地产策划专业委员会、房地产中介专业委员会、城市建设专业委员会。并委托新闻出版署正式批准的公开发行刊物《商务时报》、《商务时报·环球地产》为开展业务机构，并成立设有理事会、秘书处为执行机构，为全球华人的房地产企业和个人提供咨询、管理、培训和联络等服务。