房地产开发企业设立程序

设立房地产开发企业应经过以下程序：

(1)应当向工商行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对不符合上述条件的，不予登记。

(2)房地产开发企业在领取营业执照后的1个月内，应当到登记所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

上述规定主要为协调企业设立中，一般行政管理(工商行政管理)与特殊行政管理(房地产开发行业管理)的关系。

4．房地产开发企业的注册资本与投资总额

房地产开发是一项需要巨额资金投入的经营活动，如果房地产开发企业的注册资本过低而投资总额过大，势必造成其投资风险巨大，给投资者、其他经营者及消费者带来巨大风险隐患。因此，城市房地产管理法规定：房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。

5．房地产开发的分期投资额与项目规模

有些房地产开发项目由房地产开发企业分期开发，这时若分期投资额过小而分期项目规模过大，也将给其自身和他人带来巨大风险隐患，往往不能保证开发项目顺利完成。因此，城市房地产管理法规定：房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。

设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

(1)有自己的名称和组织机构。

(2)有固定的经营场所。

(3)有符合国务院规定的注册资本。房地产开发企业是资金密集性企业，对其注册资金的要求高于一般经营性、劳务性、中介性的企业。建设部按照房地产开发企业的资质等级，规定了不同的注册资本要求。这有助于扼制房地产开发领域过于严重的投机态势，降低房地产投资风险，保障交易安全。

(4)有足够的专业技术人员。房地产开发是一项专业性很强的经营活动。开发商拥有足够的专业技术人员系为保障开发项目产品的安全及开发中其他社会效益和环境效益实现的必要条件。建设部按照房地产开发企业的资质等级，规定了不同的专业技术人员要求。

(5)法律、行政法规规定的其他条件。

按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同，可将房地产开发企业分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。

房地产开发企业经营活动的主要业务房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：

1、土地的开发与经营。企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。

2、房屋的开发与经营。房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。

3、城市基础设施和公共配套设施的开发。

4、代建工程的开发。代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。

房地产开发企业的经营特点

房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：

1、开发经营的计划性。

企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。

2、开发产品的商品性。

房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。

3、开发经营业务的复杂性。

所谓复杂性包括两个方面：

(1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。

(2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。

4、开发建设周期长，投资数额大。

开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。

5、经营风险大。

开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格、在国有土地上从事房地产开发经营的实体。该业务主要是设立、变更、终止房地产开发经营主体的业务。具体包括：

1、房地产开发企业的设立业务

在设立业务中，法律工作的重点是进行开发企业设立文件的拟定，批准文件的取得、审查、办理企业登记等事务。

2、房地产开发企业的资质业务

资质业务主要包括办理企业备案、申请资质等级评定、中请资质升级，以及资质证书送交开发主管部门年检等。

3、房地产开发企业的变更、终止和年检业务

变更、终止和年检业务主要包括办理企业各种重要事项的变更和变更登记、企业的分立、合并、解散、破产有关事项，和执照送交工商行政主管部门年检等事务。

经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用.由开发成本和开发费用两大部分组成。

(一)开发成本

1.土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2.土地征用及拆迁安置补偿费。

(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3.前期工程费。前期工程费主要包括：

(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

4.建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

5.基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

6.公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

7.不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3%一5%计算。

8.开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。

(二)开发费用

开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

1.管理费用。可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3%左右计算。

2.销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：(1)广告宣传费。约为销售收人的2%一3%；(2)销售代理费。约为销售收入的1.5%一2%；(3)其他销售费用。约为销售收入的0.5%一1%。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4%一6%。3.财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。

(三)投资与成本费用

估算结果的汇总为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出。

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。

一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产，为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：⑴转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；⑵销售不动产，税率为5%；⑶包销商承销，应按“服务业―代理业”征税。⑷土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率

二、城市维护建设税和教育费附加：以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。

三、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-速算扣除额×速算扣除率。其中：土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额。计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。

四、房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。

五、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。

六、城市房地产税、三资企业土地使用费：城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值×税率×(1-30%)。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业，按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。应纳土地使用费额=占用土地面积×适用的单位标准。

七、印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。

土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。

八、契税：契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率

九、耕地占用税、固定资产投资方向调节税:大部分地区，已经停止征收。

十、企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=(全部应税收入-准予扣除项目)×适用税率。

十一、个人所得税:是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。

2020年9月6日，沈阳市房产局、沈阳市自然资源局等9部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》(下称《通知》)。

《通知》要求，严格住房用地出让溢价率管控。采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。房地产开发企业自取得商品房预售许可之日起10日内，须一次性公开全部准售房源和销售价格，未按规定销售房屋的，除按相关规定处理外，房产部门可暂停项目网签系统，整改后予以恢复。《通知》明确，房地产开发企业在取得土地使用权后，因企业自身原因未按规定实施开发建设的，根据相关规定予以处理，同时禁止该房地产开发企业及其实际控制人参股的其他企业在沈参与竞买土地从事房地产开发。 解读词条背后的知识 面包财经 上海妙探网络科技有限公司,优质财经领域创作者

房企3月融资：境内信用债发行规模大幅回升 美元债票面利率走高

面包财经研究员统计了房地产开发企业2021年3月境内信用债和境外美元债的发行情况。统计结果显示，3月国内房地产开发企业发行境内信用债合计融资848.03亿元，环比增长196.82%，同比增长0.22%；发行时票面利率平均值为4.66%，环比下降0.49个百分点，同比增长0...

第一章总论 1

学习目标 1

导言 1

第一节房地产开发企业概述 1

一、房地产开发企业的业务范围 2

二、房地产开发企业的业务流程 3

三、房地产开发企业的经营特征 6

第二节房地产开发企业会计概述 7

一、房地产开发企业会计改革 8

二、房地产开发企业的会计对象 10

三、房地产开发企业的会计科目 13

四、房地产开发企业的会计账簿 14

第三节房地产开发企业税务概述 14

一、20世纪80年代以后我国的税制变革历程 15

二、房地产开发企业税务的特点 17

三、房地产开发企业税务的内容 19

本章小结 21

思考题 21

第二章企业设立环节 22

学习目标 22

导言 22

第一节企业设立环节的业务概述 22

一、设立房地产开发企业的基本条件 23

二、设立外资房地产企业的特别规定 24

三、房地产开发企业的设立程序 26

第二节企业设立环节的税务行为 28

一、设立环节的税收筹划 28

【延伸阅读】投资创业：选个人独资企业还是有限责任公司 30

二、税务登记的主要事项 32

三、设立环节的纳税事项 34

第三节企业设立环节的会计核算 35

一、接受出资的会计核算 35

二、增加注册资本的会计核算 38

三、实收资本减少的会计核算 40

四、支付开办费用的会计核算 43

五、纳税业务的会计核算 45

本章小结 46

思考题 46

第三章获取土地环节 47

学习目标 47

导言 47

第一节中国土地制度概述 47

一、土地所有权与使用权制度 47

二、土地获取方式 48

三、闲置土地处置制度 51

四、终止土地使用权 52

五、其他土地政策 53

第二节获取土地环节的纳税处理 53

一、契税 53

二、印花税 55

三、耕地占用税 55

四、城镇土地使用税 57

五、接受土地使用权出资的涉税问题 59

第三节获取土地环节的会计处理 60

一、取得土地使用权确认 60

二、获取土地使用权的财务处理 61

三、获取土地环节纳税的会计处理 65

本章小结 66

思考题 66

第四章开发建设环节 67

学习目标 67

导言 67

第一节开发建设环节业务概述 67

一、项目策划设计阶段 67

二、项目准备阶段 68

三、项目施工阶段 68

四、项目竣工验收阶段 68

第二节开发建设环节的纳税处理 69

一、开发建设环节涉及的主要税种 69

二、开发建设环节的特殊涉税问题——不同承包方式下的涉税处理 71

第三节开发成本核算 74

一、土地开发成本的核算 74

二、配套设施开发成本的核算 79

三、房屋开发成本的核算 85

四、代建工程开发成本的核算 91

五、房地产开发间接费用的核算 92

本章小结 94

思考题 94

第五章销售、转让和出租环节 95

学习目标 95

导言 95

第一节转让、销售和出租环节业务概述 95

一、转让土地使用权 95

二、销售商品房 96

三、销售其他建筑物 99

四、房地产出租 99

五、其他业务 99

第二节销售、转让和出租环节的税务处理 100

一、营业税 100

二、城市维护建设税、教育费附加 104

三、土地增值税 104

四、印花税 104

五、房产税 104

六、城镇土地使用税 105

七、企业所得税 106

第三节销售、转让和出租环节的会计处理 106

一、房地产开发企业收入的确认与计量 106

二、房地产开发企业成本的计算与结转 109

三、账户的设置 109

四、主要经济业务举例 111

【延伸阅读】交付确认法和完工百分比法，你选哪个？ 118

本章小结 122

思考题 123

第六章利润和利润分配环节 124

学习目标 124

导言 124

第一节利润形成的会计核算 124

一、利润概述 124

二、房地产开发企业利润形成的会计核算 125

第二节利润分配的会计核算 128

一、利润分配的顺序 128

二、利润分配的核算 129

本章小结 130

思考题 130

第七章房地产开发企业所得税 131

学习目标 131

导言 131

第一节房地产开发企业所得税概述 131

一、房地产开发企业所得税的特点 131

二、房地产开发企业所得税的征收方式 132

三、企业所得税的分季（月）预缴 133

第二节房地产开发企业所得税的汇算清缴 136

一、完工产品确认的条件 137

二、收入的税务处理 137

三、成本、费用扣除的税务处理 139

四、特定事项的处理 146

五、不同地区企业所得税申报表的填报口径 147

六、房地产开发企业所得税汇算清缴实例 149

第三节企业所得税的会计处理 156

一、所得税会计的理论基础 157

二、资产负债表债务法 158

三、企业所得税会计处理举例 163

【延伸阅读】资产负债观在所得税会计中的应用 164

本章小结 167

思考题 167

第八章财务会计报告 168

学习目标 168

导言 168

第一节财务会计报告概述 168

一、企业财务会计报告的含义和作用 168

二、财务会计报告的构成 169

三、编制财务会计报告的基本要求 170

第二节资产负债表及其附表的编制 171

一、资产负债表的定义和作用 171

二、资产负债表的结构和内容 172

三、资产负债表的编制方法 173

四、资产减值准备明细表 180

五、股东权益（所有者权益）增减变动表 181

第三节利润表及其附表的编制 182

一、利润表的定义和作用 182

二、利润表的结构和内容 183

三、利润表的编制方法 183

四、利润分配表 186

第四节现金流量表的编制 187

一、现金流量表的定义和作用 187

二、现金流量表的结构和内容 188

三、现金流量表的编制方法 190

四、房地产开发企业现金流量表的编制 192

第五节财务报表附注 200

一、财务报表附注的作用 200

二、财务报表附注的内容 201

本章小结 202

思考题 202

参考文献 203 2100433B

房地产开发企业短期借款是属于流动负债范畴的短期借款，主要是指企业为了补充流动资金周转的不足，而向各专业银行或其他金融机构借入的、偿还期限在一年以内的用于企业业务经营的各种借入款项。房地产开发企业短期借款，主要有：房地产开发企业流动资金借款和票据贴现借款等。其中房地产开发企业流动资金借款，是指开发企业向银行借入的专门用于土地开发及商品建设的借入资金，不能挪作他用。

按照中国人民建设银行1989年5月制定的《城镇土地开发和商品房贷款办法》的规定（现更名为房地产开发企业流动资金贷款办法），贷款对象是具有符合国家规定的资金数额，有组织章程、组织机构和场所，能够独立承担民事责任，经主管机关核准登记，取得法人资格的房地产开发企业。 2100433B

全书以房地产开发企业业务流程为主线，共分为九章，每章详细论述了房地产开发企业的经营范围和业务流程，并紧密围绕房地产开发企业业务环节，对房地产开发企业在该环节的税务处理和会计处理进行分析和探讨，内容不但涉及房地产开发企业的一般业务，对某些特殊复杂业务也有一定的分析和探讨