房地产开发企业工程管理实务

《房地产开发企业工程管理实务》是房地产开发企业董事长、总经理、副总经理、总监等高层管理人士的必备工作参考用书，特别适合作为广大房地产开发企业工程设计类管理部门的工程、设计、采购、预结算、审计等从业人士的日常工作实用指导用书。

《房地产开发企业工程管理实务》还十分适合参与房地产项目工程建设的设计单位、监理单位、施工单位、建材和设备提供单位、招标单位、装修单位以及建设、规划、国土、质检、安检、市政、供水、供电、供气、供暖、环卫、消防等与房地产开发企业工程管理有密切联系的企业和单位的相关从业人士阅读。

《房地产开发企业工程管理实务》还可作为工程管理、项目管理和房地产管理专业师生的优秀教材。

余源鹏，国内知名实战型房地产研究策划人，广州鹏起房地产代理有限公司总经理。20世纪70年代出生于广东省潮州市黄冈镇，本科毕业于哈尔滨工业大学土木工程学院建筑工程专业，结业于中山大学企业管理（营销管理方向）研究生进修班。

主要从事房地产实操研究、房地产项目营销策划、房地产实战营销培训和房地产实用基础知识培训等业务。主编出版了“房地产实战营销丛书”、“房地产开发企业规范化管理丛书”和“物业管理服务实操一本通丛书”等三大系列70多本实操型专业书籍。

近几年陆续出版的“房地产实战营销丛书”包括：《问鼎房地产》、《三天造就售楼冠军》、《房地产项目可行性研究实操一本通》、《房地产优秀广告文案创作与鉴赏大全》、《房地产实用营销图表大全》、《房地产一线销售管理》、《中小户型开发与设计》、《促动楼盘》、《房地产策划师职业培训实战教程》、《房地产项目现场销售管理实操范本》、《商业房地产项目招商实操一本通》、《房地产项目销售执行实操一本通》、《开盘一房地产项目登记派筹与解筹认购实操一本通》、《房地产中介经纪人实用业务知识两日通》、《三天造就二手房租售冠军》、《二手房买卖三日通》和《房地产中介经纪机构人事行政与业务经营管理》等。

“房地产开发企业规范化管理丛书”将陆续推出包括《房地产开发企业财务管理与成本控制管理实务》、《房地产开发企业合同管理与常用合同范本大全》、《房地产开发企业工程管理实务》、《房地产开发企业部门设置与岗位职责说明》。《房地产开发企业行政办公管理实务》《房地产开发企业人力资源管理实务》和《进军房地产一房地产项目报批报建与开发工作全程指南》等。2100433B

全面讲述了房地产开发企业工程管理的指导理论和全程操作，内容包括房地产开发企业工程部人事与行政管理、工程招标管理、工程设计管理、工程物资采购管理、工程施工管理、分项工程施工管理规程、工程投资控制管理、工程验收移交管理。《房地产开发企业工程管理实务》能够让读者对房地产开发企业的工程管理有更深入的认识，通过对工程进行规范化管理达到保证工程质量、合理缩短工期、节约投资成本、提高效益的目的。

前言

第1章 房地产开发企业工程部人事与行政管理

1.1 房地产开发企业工程部人事管理

1.1.1 工程部组织架构设置

1.1.2 工程部人员岗位职责

1.工程部经理岗位职责

2.项目经理岗位职责

3.总工程师岗位职责

4.结构工程师岗位职责

5.测量工程师岗位职责

6.土建工程师岗位职责

7.水电工程师岗位职责

8.园林工程师岗位职责

9.造价工程师岗位职责

10.装修主管岗位职责

11.质量主管岗位职责

12.计量员岗位职责

13.合同管理员岗位职责

14.资料员岗位职责

1.1.3 工程部绩效管理

1.绩效考核的原则

2.绩效考核表的填写与分值计算

1.2 房地产开发企业工程部行政管理

1.2.1 工程部日常管理

1.仪容仪表

2.考勤

3.日常办公

4.沟通与协作

5.奖惩制度

6.激励措施

1.2.2 工程部合同管理

1.合同审批管理

2.合同执行管理

3.合同档案管理

1.2.3 工程部档案管理

1.工作人员文件资料管理的职责

2.文件资料的分类

3.文件资料的组卷

4.文件资料的编号

5.文件资料收集与整理

6.作废文件资料的销毁

7.文件资料的传递与移交

8.文件资料的借阅

1.2.4 工程部印章管理

1.2.5 工程部会议管理

1.例会日程

2.例会组织安排

3.首次会议资料的准备

4.例会的内容与发言

5.例会会议纪要的管理

6.例会流程管理

7.会议纪律

8.罚则

第2章 房地产开发企业工程招标管理

2.1 房地产开发企业招标的流程

2.2 房地产开发企业招标的立项

2.2.1 招标计划的编制

1.年度招标计划的编制

2.月度招标计划的编制

3.计划外项目招标

2.2.2 招标技术方案的编写

1.招标技术方案编制责任部门

2.招标技术方案编制原则

3.招标技术方案的内容及要求

4.招标技术方案的审批

……

第3章 房地产开发企业工程设计管理

第4章 房地产开发企业工程物资采购管理

第5章 房地产开发企业工程施工管理

第6章 房地产开发企业分项工程施工管理规程

第7章 房地产开发企业工程投资控制管理

第8章 房地产开发企业工程验收移交管理

市政公用工程管理实务内容包括：市政公用工程施工技术、市政公用工程施工管理实务、市政公用工程相关法规及规定三部分内容。每章包括知识体系、重点与难点，每节包括考点集成、重要考点详解、同步练习等内容。本书浓缩了考试复习重点与难点，内容精练，重点突出，习题丰富，解答详细，既可作为考生参加全国二级建造师执业资格考试的应试辅导教材，也可作为大中专院校师生的教学参考书。书中附两套模拟试卷和2008年、2009年考题。

第一章总论 1

学习目标 1

导言 1

第一节房地产开发企业概述 1

一、房地产开发企业的业务范围 2

二、房地产开发企业的业务流程 3

三、房地产开发企业的经营特征 6

第二节房地产开发企业会计概述 7

一、房地产开发企业会计改革 8

二、房地产开发企业的会计对象 10

三、房地产开发企业的会计科目 13

四、房地产开发企业的会计账簿 14

第三节房地产开发企业税务概述 14

一、20世纪80年代以后我国的税制变革历程 15

二、房地产开发企业税务的特点 17

三、房地产开发企业税务的内容 19

本章小结 21

思考题 21

第二章企业设立环节 22

学习目标 22

导言 22

第一节企业设立环节的业务概述 22

一、设立房地产开发企业的基本条件 23

二、设立外资房地产企业的特别规定 24

三、房地产开发企业的设立程序 26

第二节企业设立环节的税务行为 28

一、设立环节的税收筹划 28

【延伸阅读】投资创业：选个人独资企业还是有限责任公司 30

二、税务登记的主要事项 32

三、设立环节的纳税事项 34

第三节企业设立环节的会计核算 35

一、接受出资的会计核算 35

二、增加注册资本的会计核算 38

三、实收资本减少的会计核算 40

四、支付开办费用的会计核算 43

五、纳税业务的会计核算 45

本章小结 46

思考题 46

第三章获取土地环节 47

学习目标 47

导言 47

第一节中国土地制度概述 47

一、土地所有权与使用权制度 47

二、土地获取方式 48

三、闲置土地处置制度 51

四、终止土地使用权 52

五、其他土地政策 53

第二节获取土地环节的纳税处理 53

一、契税 53

二、印花税 55

三、耕地占用税 55

四、城镇土地使用税 57

五、接受土地使用权出资的涉税问题 59

第三节获取土地环节的会计处理 60

一、取得土地使用权确认 60

二、获取土地使用权的财务处理 61

三、获取土地环节纳税的会计处理 65

本章小结 66

思考题 66

第四章开发建设环节 67

学习目标 67

导言 67

第一节开发建设环节业务概述 67

一、项目策划设计阶段 67

二、项目准备阶段 68

三、项目施工阶段 68

四、项目竣工验收阶段 68

第二节开发建设环节的纳税处理 69

一、开发建设环节涉及的主要税种 69

二、开发建设环节的特殊涉税问题——不同承包方式下的涉税处理 71

第三节开发成本核算 74

一、土地开发成本的核算 74

二、配套设施开发成本的核算 79

三、房屋开发成本的核算 85

四、代建工程开发成本的核算 91

五、房地产开发间接费用的核算 92

本章小结 94

思考题 94

第五章销售、转让和出租环节 95

学习目标 95

导言 95

第一节转让、销售和出租环节业务概述 95

一、转让土地使用权 95

二、销售商品房 96

三、销售其他建筑物 99

四、房地产出租 99

五、其他业务 99

第二节销售、转让和出租环节的税务处理 100

一、营业税 100

二、城市维护建设税、教育费附加 104

三、土地增值税 104

四、印花税 104

五、房产税 104

六、城镇土地使用税 105

七、企业所得税 106

第三节销售、转让和出租环节的会计处理 106

一、房地产开发企业收入的确认与计量 106

二、房地产开发企业成本的计算与结转 109

三、账户的设置 109

四、主要经济业务举例 111

【延伸阅读】交付确认法和完工百分比法，你选哪个？ 118

本章小结 122

思考题 123

第六章利润和利润分配环节 124

学习目标 124

导言 124

第一节利润形成的会计核算 124

一、利润概述 124

二、房地产开发企业利润形成的会计核算 125

第二节利润分配的会计核算 128

一、利润分配的顺序 128

二、利润分配的核算 129

本章小结 130

思考题 130

第七章房地产开发企业所得税 131

学习目标 131

导言 131

第一节房地产开发企业所得税概述 131

一、房地产开发企业所得税的特点 131

二、房地产开发企业所得税的征收方式 132

三、企业所得税的分季（月）预缴 133

第二节房地产开发企业所得税的汇算清缴 136

一、完工产品确认的条件 137

二、收入的税务处理 137

三、成本、费用扣除的税务处理 139

四、特定事项的处理 146

五、不同地区企业所得税申报表的填报口径 147

六、房地产开发企业所得税汇算清缴实例 149

第三节企业所得税的会计处理 156

一、所得税会计的理论基础 157

二、资产负债表债务法 158

三、企业所得税会计处理举例 163

【延伸阅读】资产负债观在所得税会计中的应用 164

本章小结 167

思考题 167

第八章财务会计报告 168

学习目标 168

导言 168

第一节财务会计报告概述 168

一、企业财务会计报告的含义和作用 168

二、财务会计报告的构成 169

三、编制财务会计报告的基本要求 170

第二节资产负债表及其附表的编制 171

一、资产负债表的定义和作用 171

二、资产负债表的结构和内容 172

三、资产负债表的编制方法 173

四、资产减值准备明细表 180

五、股东权益（所有者权益）增减变动表 181

第三节利润表及其附表的编制 182

一、利润表的定义和作用 182

二、利润表的结构和内容 183

三、利润表的编制方法 183

四、利润分配表 186

第四节现金流量表的编制 187

一、现金流量表的定义和作用 187

二、现金流量表的结构和内容 188

三、现金流量表的编制方法 190

四、房地产开发企业现金流量表的编制 192

第五节财务报表附注 200

一、财务报表附注的作用 200

二、财务报表附注的内容 201

本章小结 202

思考题 202

参考文献 203 2100433B

房地产开发企业短期借款是属于流动负债范畴的短期借款，主要是指企业为了补充流动资金周转的不足，而向各专业银行或其他金融机构借入的、偿还期限在一年以内的用于企业业务经营的各种借入款项。房地产开发企业短期借款，主要有：房地产开发企业流动资金借款和票据贴现借款等。其中房地产开发企业流动资金借款，是指开发企业向银行借入的专门用于土地开发及商品建设的借入资金，不能挪作他用。

按照中国人民建设银行1989年5月制定的《城镇土地开发和商品房贷款办法》的规定（现更名为房地产开发企业流动资金贷款办法），贷款对象是具有符合国家规定的资金数额，有组织章程、组织机构和场所，能够独立承担民事责任，经主管机关核准登记，取得法人资格的房地产开发企业。 2100433B