房地产开发企业动作法律实务

写在前面：笔者眼中的房地产和房地产法律问题

前言

第一章房地产开发土地取得

第一节土地一级开发法律风险及规避

一、土地一级开发简介

二、土地一级开发模式

三、土地一级开发的法律风险与规避

附一：关于安徽某县土地一级开发法律意见书

第二节土地的“招拍挂”制度

一、土地“招拍挂”制度的实质

二、房地产开发企业参加土地拍卖应当注意的问题

第三节土地出让合同的签订应注意的法律问题

一、关于土地出让金缴纳、土地登记与国有土地使用证的问题

二、关于建设项目开竣工时间及违约的问题

三、关于投资总额和容积率的问题

四、关于闲置土地的问题

五、关于出让宗地使用权提前收回的问题

第四节土地转让（项目转让）方式取得土地

一、土地转让的方式

二、以股权方式转让建设工程项目优劣分析

三、股权转让方式转让项目存在的风险

四、股权转让方式转让项目风险的应对措施

附二：股权转让合同

附三：关于股权收购某项目的尽职调查报告

第五节土地的合作开发

一、土地合作开发的模式

二、土地合作开发的风险与规避

第二章房地产项目的审批

第一节房地产项目审批制度的实质

第二节房地产项目开发流程及涉及的审批事项

一、立项与环评

一、规划设计

三、建设工程项目建设与验收

四、市场营销与策划

五、交房与物业管理

第三节房地产企业如何有效应对政府审批

一、与相关专业咨询公司合作完成项目审批

一、严格按照审批的程序要求进行审批

三、了解审批程序与规则，做好尽职调查工作

四、不要轻信许诺，严格按照书面约定办事

五、审批遇到障碍，应当以沟通协调为主，慎用法律手段

附一：上海市房地产审批流程图

附二：项目开发报批报建管理流程

第三章房地产项目工程施工

第一节开发商工程总承包发包模式的选择

一、房地产开发企业常用的几种建设工程发包模式介绍

一、房地产开发企业选择工程发包模式需要考虑的因素

第二节建设工程施工合同无效法律问题

一、建设工程施工合同无效的几种情形

二、建设工程施工合同无效的其他情况

三、处理无效建筑工程施工合同结算的原则

四、认定建筑工程施工合同无效的依据问题

五、无效建设工程施工合同价款支付问题

六、建设工程施工合同无效没收非法所得的范围问题

第三节 “黑白”施工合同问题

一、“黑白”合同的概念

二、“黑白”合同的成因分析

三、“黑白”合同在司法实践中的处理

第四节工程施工签证问题

一、建筑工程施工企业工程签证的种类

一、工程签证应注意预防的事项

第五节工程施工合同的结算问题

一、开发商应注意“合同中不表态视为同意”条款，防止被结算

二、正确应对施工单位以不正当手段不验收、移交工程问题

三、审慎对待工程签证或其他工程变更，防止成本失控

第六节工程工期法律问题

一、工程延期的确认

二、工程延期的责任认定

三、工程延期对抗工程款支付分析

第七节施工中的房屋质量问题纠纷

第八节专业分包的管理与法律风险

一、开发商在专业分包中面临的风险

二、开发商在专业分包合同中的法律风险防范

第九节项目施工中现场管理应当注意的法律问题

第十节施工用工管理问题

附：《建设工程施工合同（示范文本）》条文释义与风险提示

……

第四章房屋预售与销售

第五章物业管理

第六章商业地产法律问题

第七章房地产企业内部运作法律问题

后记

本书来源于实践，并用于指导实践，完美地将房地产开发、法学理论、律师实务结合在一起。在房地产开发过程中会碰到很多法律问题和非法律问题，它们都是我们做成项目必须克服的障碍，如何顺利地跨越这些障碍一直是我工作上的困惑。《房地产开发企业运作法律实务》一书很有启发性，推荐房地产业同仁共享。

——张涛 三湘股份有限公司副总经理

众所周知，房地产行业的特征使之难免法律纠纷，我们曾与很多律师合作，但很少有宋安成律师这样能娴熟处理相关法律纠纷的法律顾问。希望此书能给房地产开发企业的管理层、工作人员，尤其是法务人员以借鉴，为房地产市场的健康发展补济正能量。

——鲍航 上海中住置业开发有限公司总经理2100433B

房地产开发企业动作法律实务内容简介

《房地产开发企业运作法律实务》由中国法制出版社出版。《房地产开发企业运作法律实务》分为七章，分别为房地产开发土地取得、房地产项目的审批、房地产项目工程施工、房屋预售与销售、物业管理、商业地产法律问题、房地产企业内部运作法律问题。

房地产开发企业动作法律实务作者简介

宋安成，北京盈科（上海）律师事务所房地产法律事务部主任，高级合伙人，上海市政府采购评标专家，国家二级建造师，国家物业管理师，中国人民大学律师学院客座教授，中华全国律师协会民事专业委员会委员上海市律师协会房地产法律专业委员会委员，上海市法学会会员，2011年度上海市十大优秀房地产专业青年律师，《住宅与房地产》、《上海物业管理》特约撰稿人。宋律师现担任万科地产、金地物业、中铁置业、长业建设、中企物业、保利地产等多家房地产及施工单位法律顾问。对有关建筑、房地产方面的法律、法规熟悉，对房地产法律风险规避和风险防范有执业经验，为多家房地产开发企业拟定房地产开发全流程法律风险防范体系。宋律师在执业过程中，重视理论学习和研究，著有《业主权利疑难对策》（中国法制出版社），《物业管理运作与法律风险防范》（中国法制出版社），《房地产法律实务》（法律出版社），发表论文及案例100余篇。

《房地产开发企业会计核算与纳税实务》依据最新的企业会计准则和税收法律法规编制，以特定行业――房地产开发业为核心，集中介绍了房地产开发企业从设立到销售之间各个环节的会计处理和涉及的各个税种及相关的税务处理，在此基础上，《房地产开发企业会计核算与纳税实务》还从税收筹划的角度出发，对房地产开发企业经营流程进行税务筹划方案设计，试图勾画出房地产开发企业税务筹划的基本思路。全书共分为9章，第一章概括性的介绍了房地产开发企业所涉及的会计科目和税种，是对本书的概括性描述；第二至五章按照房地产开发企业的业务流程详细介绍了房地产开发企业设立阶段、获取土地阶段、开发建设阶段和销售阶段的相关会计处理。第六至八章详细阐述了房地产开发企业各个环节涉及的税种及相关税务处理，第九章介绍了房地产开发企业的税收筹划，对房地产开发企业的税收规划具有很好的指导作用。《房地产开发企业会计核算与纳税实务》既可以作为对房地产开发企业税务处理与会计核算进行研究的参考用书，也可以作为房地产开发企业会计人员的指导用书。

书 名: 房地产开发企业会计实务(企业会计实务丛书)

ISBN: 9787/5092/02876

开本： 16

定价: 48.00 元

《中国建筑管理丛书：法律实务卷》是对中国建筑工程总公司法律管理经验成果的系统总结，针对我国建筑企业目前面对的法律现状，结合“中建”法律实践，将“中建”多年来的建筑法律实践的成果，包括工程承包法律实务、融投资建造（政府还款）业务、EPc工程总承包管理模式、城市综合建设业务和国际工程承包法律风险管理等内容，具有较强的操作性和实务性，对中国建筑企业依法办事、依法兴企、依法发展提供重要的学习和借鉴途径，对中国广大的建筑企业管理者、企业的法律管理者和工作者有着极好的参考价值，同时也对从事建筑司法实践的法官、律师等法律工作者有所裨益。

《中国建筑管理丛书：法律实务卷》可供建筑企业的管理者和建筑企业的法律工作者，以及从事与建筑相关产业和行业的管理工作者、法律工作者工作参考，还可以供建筑和法律院校的学生学习使用。